天河城神话彻底打破中国MALL不能成功的谬论
2004-11-16 20:10:07
2004年度十大营销人物奖获奖嘉宾之一天茂集团股份有限公司董事长禹来先生，禹来先生获奖理由是开创中国MALL盈利时代，天河城在某种意义上已经成为必定要朝拜之地。商场总造价达12亿的天河城广场迎来了盈利曙光，由此禹来也一举粉碎了中国MALL不赚钱的谬论。
主持人：谢谢。下一个问题我们问禹来先生，您是唯一一个商业地产的代表。广州天河城摩尔的巨大神话已经打破中国MALL不成功的谬论，你怎么看中国MALL营销状况？
禹来：这是一个很大的问题。按照媒体的说法，2002年是中国的MALL元年，大家也都知道，从去年下半年到今年，国务院连续下了三道金牌，对购物中心进行调查甚至整顿。同时购物中心是今年宏观调控的重点对象之一。在这个大背景下回答这个问题，我觉得天河城是比较有说服力的。
首先给大家一个概念，在座的朋友尽管都知道现在卷起了MALL热，可是对MALL到底是什么可能不熟悉。世界两大MALL购物中心都在美国，他们加起来一年人流量9000多万，但是天河城一年的人流量是多少呢？一年的人流量比这两个购物中心还要大。我们一年人流量超过1个亿。所以天河城是世界上人流最多的购物中心，我们1998年开始盈利。我们借了9000万美金到去年5月份已经全部还完，我们现在没有欠银行一分贷款，我们租金已经升值6倍，到今年9月份为止，我们的利润已经超过去年的全年。所以这是一个很成功的购物中心。
最后我告诉大家，在国务院组织调查过程中，很多调查的人包括媒体的朋友都问我你的购物中心到底赚不赚钱，听说中国的购物中心都是亏损的，中国的购物中心开发绝大部分来自银行贷款开发资金，我告诉他根本不是这样的，天河城就是赚钱的，赚多少钱，我不能告诉你，你可以看以往的年报。在我们开发当中，我们的资金从来是自有资金超过50%，现在我们不欠银行一分钱，这不仅仅是资金密集型行业、而且是一个技术型密集型行业，如果大家知道购物中心是一个密集型行业就会成功。谢谢。
刚才禹总的发言非常精彩，看看广州的发展史，天河城的购物中心组建的时候，广州的商圈正好从西往东南方向迁移，现在天河城正成为一个城市中心的商圈模式。很多人到广州很痛苦，广州老城不愿意去，停车难。广州唯一的标志就是天河中心。我到广州买东西，到北京街也找不到感觉，就到天河购物中心去，他是一个标志性的商业中心。深圳城市发展的时间有限，这种超大购物中心在深圳没有形成。未来随着交通的发展、汽车的发展，中国的长江三角洲、珠三角、环渤海地区的城市密度会非常高，而这种密度都是数百万人口，在国外是难以想象的。洛杉矶在美国是人口比较多，但是人口的分布不一样。在美国广茂的土地上，为沃尔玛这种店的模式创造了机会。但是我觉得中国因为城市密度的增加，人口居住的特殊性，将来中国应该出现“城际的商业购物中心”。在中国我感觉这种业态有巨大的机会。前一段时间我到北京，因为奥运会的原因，北京的商圈迁移行动非常大。国美早期形成的强制的商区现在的人流量急剧下降。所以开连锁、专营店，如果对商圈把握不准，这是对供应商、渠道商自身都有很大的风险。[COLOR=RED]最近我看到深圳一个媒体讲到，深圳市是国内人口密度最高的城市，每一百平方米几千人，密度非常高。[/COLOR]
另外给大家介绍一下我们的购物中心。我们广东天贸(集团)股份有限公司1992年成立，实际上广东天贸(集团)股份有限公司是一个商业地产商，商业地产这两年是炒的比较厉害的名词，但是我可以告诉大家在中国现在，没有几个商业地产商，而是以住宅地产的开发比较多一些。真正的商业地产商是从开发、经营都要进行的。或者说以经营为目的的这样一种商业地产商。比如说广东天贸(集团)股份有限公司开发了天河城这样一个16平方米的购物中心，正在开发的是一座9万平方米的写字楼和6万平方米的五星级酒店都准备自己经营的。所以说广东天贸(集团)股份有限公司是一个商业地产商。另外一个角度来说，按照中国商务部的分布标准，购物中心属于零售业，我们又是跟吉之岛合作，所以是一个商业企业。
大家去过天河城的都知道，实际上天河城是一个城市购物中心。它的面积16万平方米。中国目前的购物中心并不多，大家都知道从2002年是中国购物中心的元年或者MALL元年，从2002年开始神州大地就卷起了MALL热，但是大家看一看真正的购物中心实际上并不多，特别是大型的购物中心。我们说一个购物中心好不好呢？怎么来评价它呢？应该说有两个重要指标。一个是人流量，这代表他的人气指数。第二，它的销售额，当然背后跟着的是它的盈利。天河城1992年开始建造，1996年投入使用，是中国最早的SHOPPING MALL。1997年每天有18万人流量，到1998年有25万人次，2003年有SARS，所以人流量低一点，2004年人流量又上升了。很多人参观购物中心的时候或者我们介绍购物中心的时候，国外的朋友都觉得很奇怪，你们是不是多说了一个零，这个人流量给外国人很难理解，当然这也和中国人多有多少，但是也跟我们购物中心好有关系。我们2002年圣诞节创下了67万/天记录，到今年10月创了83万人次。深圳东门整个的人流就是这个水平。另外一个重要标志就是出租率，我们1997年就达到83%。这几年我们出租率是100%上。这意思是有很多供应商等着要进来。我们碰到的困难跟别人的不一样。别的购物中心都是找租户比较困难，我们困难是请人家出去比较难。我们第二个问题是人流量，一个16万平方米80多万人群，这就说明环境不好，这也是我们减人流量的原因。由于我们的经营比较好，我们没有银行负债，现在是银行给我们付利息，我们赚的钱花不出去，所以跟别人碰到的困难都不一样。
天河摩尔从1996年开始投入使用，1998年开始盈利，每年的租金水平、销售额、利润都是往上加速度走的，现在比1998年的租金水平已经涨了6倍了。到2002年的时候，有的人说天河城在广州的租金是最高的。租金再不可能涨上去了。但是实际上到了今年，我们购物中心租金水平又比前一年上涨了10%以上。我们今年的盈利比去年要猛增20%以上。什么原因呢？在我们经营的时候，实际上我们购物中心租户结构的调整起了很大的作用。
- 该帖于 2006-2-22 13:07:00 被修改过
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不为五斗米折腰。
没错，这话就是写给那些曾经的同行、现在的走狗们看的。 | 
