主题：河南安阳大时代购物广场商业规划

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保密
WARNING

本案规划属于商业机密，其内容和资料仅限于与本案有关的开发商和投资者使用，收到本规划方案的个人或公司应及时确认，并遵守下列规定：
1、收件人若不涉及本案的内容，请及时退还给本案制作单位。
2、建议收件人以对待自身公司保密资料的态度和形式来对待本规划方案。
3、非特殊情况下，不建议将本案进行复制、拷贝并大量散发给其它个人或单位。



目 录

第一篇：市场调查篇
叙述安阳的地理位置、收支状况、消费习性、商业情况、内外交通、本案的优劣比较

第二篇：地产概念篇
叙述商业不动产的基本概念、如何评估商铺价值、零售各大业态的情况

第三篇：商业规划篇
叙述本案的产品定位、商业业态组合、楼层业种和业态的组合、基本设计理念的阐述、销售和经营

第四篇：销售管理篇
叙述本案的的销售和管理基本构想

第四篇：财务分析篇
叙述本案的资金投入、建造、销售、经营的费用支配和收入、损益平衡


第一篇

市场调查篇


〇 安阳概况
安阳位于河南省的最北部，地处山西、河北、河南三省交汇点，西倚巍峨
险峻的太行山，东联一望无际的华北平原，是豫北区域性中心城市。现辖
一市、四县、四区和一个高新技术产业开发区。即：林州市、安阳县、汤
阴县、滑县、内黄县、文峰区、北关区、殷都区、龙安区。安阳市总面积
为7413平方公里，总人口518.7万人。市辖区面积543.6平方公里，城市
人口101.2万人。

〇 安阳交通
安阳交通便利，地理位置优势，京广铁路纵贯市区，京珠高速，106、107
国道贯穿南北。北上500公里直达北京，南下200公里直达省会郑州。继
续东向入310国道500公里可达连云港。经106、104国道货车9个小时到
达天津港。11条省级公路干线从市区辐射而出，连接周边180公里半径范
围内中原经济协作区，共12个城市，总人口近6000万人。安阳火车站是
京广铁路干线上的重要车站，车行1小时48分钟到达省会郑州，4小时50
分钟到达首都北京，每天停靠客车35对，交通十分便利。市区公路纵横交
织，公交线路四通八达，已形成市内联网、市外联线的交通网络格局。

〇 安阳历史
安阳是中国七大古都之一，国家历史文化名城，是甲骨文的故乡，《周易》
的发源地，红旗渠精神诞生地。早在公元前1300多年，商王盘庚迁都于安
阳殷都区小屯一带，历经八代十二王255年之久，距今已有3300多年的历
史。这里出土问世了中华民族最早使用的文字——甲骨文、世界上最大的
青铜器——司母戊大方鼎。殷墟商代晚期都城遗址的发现与发掘，在“中
国20世纪100项考古发现”评选中名居榜首。著名历史学家郭沫若曾留下
“洹水安阳名不虚，三千年前是帝都”的著名诗句。历史上著名的文王演
易、妇好请缨、苏秦拜相、西门豹治邺、岳母刺字等重大事件都曾经发生
在这里。

〇 安阳经济
2002年，安阳全市GDP完成311亿元，同比增长11.4%，超过年初目3.4
个百分点；地方财政一般预算收入比上年增长18.6%；城市居民人均可配
收入6467元，农民人均纯收入2313元，分别比上年增长12.7%和4.1， 2003
年全市经济发展预期目标是：国内生产总值比上年增长9%左右。其中第产
业增长4.5%，第二产业增长11%，第三产业增长9%。全社会固定资产资
增长10%左右。城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别增长8%
和5%。外贸进出口总额2.1亿美元，其中出口总额1.4亿美元。

〇 安阳商业
郑州丹尼斯百货量贩——台湾管理背景，是河南省业绩最好的商业零售企
业，基本发展为河南本省，全馆约7000平方米，一楼百货，二楼量贩，是
目前安阳地区最大的量贩大卖场，百货店集中了大量中档商品，相对品牌
资源度较好，管理较强。
与本案比较的评判等级（参考）：
位置 面积 业种组合 商品 管理
★★★ ★★★ ★★★ ★★★★ ★★★★★

卫东购物中心——安阳老牌商场改制企业，独占安阳最佳地理位置，营业
面积近10000平方米。大厦地下一层经营食品超市，地上一层经营金银珠
宝、名烟、名酒、化妆品，二楼经营女装，三楼经营男装、鞋类、皮具等。
是我市目前经营规模最大的综合性购物商场。
与本案比较的评判等级（参考）：
位置 面积 业种组合 商品 管理
★★★★★ ★★★★ ★★★ ★★★ ★★



文峰时代广场——新兴仿古商业街，位于四省通衢之美称的安阳市老城中
心，占地十六亩，整体三层(含地下一层)，总面积17000平方米，一楼为
单体门店，二楼和负一楼是整体卖场。明清风格的建筑，秀外惠中的装修，
内设自动扶梯、中央空调、自动防火喷淋、背景音乐等，商场环境温馨，
品位独特，是人们休闲购物的理想去处。为商铺租赁和销售结合的商业设
施，紧邻文峰塔和丹尼斯百货量贩店，以服饰、电子、通讯、鞋帽等商品
为主。
与本案比较的评判等级（参考）：
位置 面积 业种组合 商品 管理
★★★ ★★★★ ★★ ★★ ★

北大街步行商业街——传统商业步行街，位于古城北大街中段，东西钟巷
交汇处，和郭朴祠相邻。钟楼建于明弘治年间，清乾隆时整修，民国二十
一年改为民众教育馆，日军攻占安阳后被毁。1988年春，改造北大街商业
街与本案比较的评判等级（参考）：
位置 面积 业种组合 商品 管理
★★★★ ★★★★ ★★ ★★ ★


相关图片如下：

〇 本案与安阳现有商业的综合比较
位置 面积 业种组合 商品 管理
丹尼斯百货量贩 ★★★ ★★★★ ★★★ ★★★★ ★★★★★
卫东购物中心 ★★★★★ ★★★★ ★★★ ★★★ ★★
文峰时代广场 ★★★ ★★★★ ★★ ★★ ★
北大街步行商业街 ★★★★★ ★★★★ ★★★★ ★★ ★
本案 ★★★★★
传统商业区，不可再造无以伦比的位置，临近现有步行街可以借力发挥 ★★★★★
综合面积约40000平方米独大于安阳，而且在周边同等地区尚未此规模建筑 ★★★★★
事先规划，集合购物、休闲、大卖场、餐饮、娱乐为一体，二大广场集客 ★★★★★
由商业管理公司严格把关、引进号召力的知名品牌，杜绝假冒伪劣商品 ★★★★★
专业团队可以抗衡，有商业房地产和商业管理经验的综合经验


〇 安阳现有商业设施商品结构分析
项目 分析说明
超市 从现有面积来看没有真正的大卖场，仅丹尼斯约4000平方米和卫东购物中心约3000平方米的卖场，其它如家家福等均属于一般小规模超市仅在300-500平方米甚至更小，一旦在市中心区域出现大于上述二卖场的大卖场将占有绝对主导地位并在相当长的一段时间内没有任何竞争对手。
购物 无论是丹尼斯、卫东、文峰、步行街等，均以百货购物为主，没有提供可以让消费者休憩的场所，纯购物形式的商业设施没有大强的集客功能，无法提供在购物之余就餐等因素，缩短了顾客在店的停留时间。
餐饮 基本集中在文峰南北街，主要是大型餐饮店和小餐饮店的集合，其它分布不集中，餐饮消费市场旺盛，基本满座率很高，河南省是中国粮食生产大省，当地居民习惯在餐饮上的消费要强于购物，补充并加强餐饮业种是本案商业组合的突破口。
娱乐 商业设施内基本没有娱乐场所，仅为儿童提供的攀爬类等场所也没有，所有娱乐场所分布在较远商圈，DISCO舞厅较容易被当地年轻族群接受，较高收入的愿意去演艺大厅看表演，KTV相对比例较小。
广场 除卫东购物中心门口有较大面积广场外，其它商业设施没有属于自己的真正的广场，且卫东的广场以停车为主，阻碍顾客进入商场的通道，人车混杂非常混乱。广场是集客和景观的关键。
市场 只发现离本案100米内的联通手机市场，没有其它集合密集的专业市场，尤其是销售趋势比较好的家电市场，一般家店主要集中在百货公司内。批发市场商品低档，管理混乱，对未来本案整体不会带来较大冲击。


〇 百货和专卖店的分析
安阳商业市场是百货和专卖店并存的市场，消费者能够同时接受此二种不同的购物方式。

安阳本地商品基本为当地分销商、代理商、个体户自由经营模式，外地和原厂在安阳经营的较少。受限于百货公司的结帐周期，一般资金少的个
体户、分销商和代理商只会有选择的进驻部分商场。目前百货商场管理较强的是丹尼斯百货，但欠于地理位置的问题起初招商均以其在河南的影
响力来完成，卫东管理层面较弱，仅凭借良好的地理位置优势造成现在经营面积紧张没有场地进驻其它品牌。

专卖店基本集中在北大街步行商业街、文峰南北街二侧、文峰时代广场等地，以文峰时代广场为例，由于缺乏管理和统一规划，经营者各自为阵，
商品凌乱。北大街借助位置和传统商业街的优势，人流大，但商品综合力弱，业种相互没有补充，相互竞争激烈，完全处于优胜劣汰的商业环境，
要塑造1+1>2的效果显然没有可能。

第二篇

地产概念篇

〇 警示！！！商业地产六大风险

相关图片如下：

相关图片如下：

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亦由于项目自身进度的缘故，拟写本案所需支持的资料有限，尚有诸多可商榷和修正之处，有请诸位不
吝赐教。

垃圾方案。。

好文好文，资料详实，有理有据，图文并茂，利润率高，可操性强。

顶

ChenZai 也不要一棍子打死了。

我昨天就想点评下的，其实从文案策划的角度，报告还是不错的，内容算比较齐的，特别是投资收益分析中，着重分析到了经营收益，比那些国内99%的中介代理只会套公式，到经营收益就傻眼的强很多了！

楼主应该是中介公司的策划，对吧？

至少经营分析不是无中生有，应该有零售业行内的帮忙测算的，如商场装修的成本估算，虚高了不少，但不是很离谱。另外楼层和平面布置做的图文并茂，一目了然，很不错，开发商看了最喜欢了。

当然商业规划和定位依据比较空洞，没什么依据，而且规划的内容感觉执行度比较低，不太好。不要紧，估计开发商也不需要看策划思路过程，反正是拿来忽悠投资者的。

文案可以得个B+。

报告版主，本论坛只有一个人会长期地、无私地把自己搜刮来的报告拿出来与大家分享。

哎，不象有些大人说了要把自己的东东贴出来，年都过完了还没影儿啊~~~~~~~~~~~

商业规划效果图

相关图片如下：

哎!
褒贬不一也正常!
只是第一次接触商业地产时做的项目,前期没有收费,也没办法里面需要的虚的东东填补下!

非常感谢这位朋友的资料共享。
学习学习啊。
重在共享学习吗，不要太责怪，拿出来共享就很好了，并且文案也不错啊。

报告总体不错，下了很多功夫，有较高的参考价值。略有美中不足，斗胆乱评，与您分享。　　

　　从我的经验来看，一份好的报告最重要的是你的分析方法。也就是说结果不是最重要的，他有可能是意想天开的、主观的、没有市场承接力的，他也是客户没办法判断的（如何客户能准确判断，专业的价值就没那么高），最重要的就是你怎么样证明，证明你提出的方案是稳妥的、客观的、是可以经受住市场检验的。也许这个方案不是最佳的，但他是可执行的，保守一点也是专业的表现。

　　若是我的话，会分四个方案论述

１、竞争对手的调研
　　商场就是商战，了解对手的情况是没错的。对手里面的商户怎么说，消费者怎么讲。

２、同类项目
　　同类项目怎么做的，要能是同等位置、同等竞争环境，同等规模与类型的其它城市项目，这可以检验出我们的思路是否可行。
里面的商户怎么说，消费者怎么讲的，以及挑出他的确个优点我们发挥，挑出他的２０个缺点，我我们改正。

３、消费者调研
　　做他五百一千的，多问不吃亏。
４、商家访谈
　　想的再好的规划，都不如商家说行，算数。

　　一起探讨啊，说错了别在意。

期待楼上的详细方法讲解

顶~~~~~~~~~~~~~~

斗胆乱评：
1、周遍主要消费群体（厂矿、学校、小区、写字楼等）有哪些；
2、交通状况及道路状况如何；
3、车流、人流情况如何；
4、人员收入情况如何；
5、竞争对手员工待遇如何；
6、竞争对手品牌力度；
7、商品进货渠道；
8、业态定位；
9、经营方针。等
如许超市策划可联系我！！！

不错!一个字---顶---

虽然做商业地产项目，老于是外行，但是，楼主的精神已经值得我们大家来学习了，最起码在这个坛子里面不怕挨板砖！

先顶一个星期再说！也给后来的DD、MM看看。

有时间楼主也可以去我们的网站贴一个向样地“案子”！

最讨厌站着说话不腰疼的家伙！

什么玩艺呢！

胆大心细

胆子比较大,没做消费者和竞争对手调研就开始数量分析

心细,后期策划做的蛮漂亮,看得出很用心,可惜缺了前面的准备工作,好象空中楼阁.

感谢搂住分享
是一篇不错的案子

大家的品评也都挺有道理

先有项目后出方案，往往就会给人造成“你多大鞋我就多大脚”之感。但这也的确不能怪代理公司。

如果没有费用，李轻舟发现的问题其实也难以避免。
还请继续努力！

不想多说什么了,老大们都说了。确实是前面看的想睡觉,后面从策划起看一眼眼睛就发亮了。不过没有数据支撑，发展商点名问你为什么要这样做，该怎么办呢？？

文案构架不错，但是商业规划部分缺乏支持力度，不知道是根据市场这样规划还是代理公司拍脑门填充出来的。不过楼主的勇气还是值得鼓励！

顶了，上面的GGJJ说的不错 少点分析数据 有的话就更加完美了

好东东！支持！

非常好