21世纪经济报道
资金困顿、产权证未到位，上市前途未卜
记者 苏丝 广州报道
“项目验收测绘与办产权证时间拖得太长”，是其资金链紧张，无法突破发展瓶颈的主要原因。而一旦项目拿到产权证，就可直接通过房地产信托基金(REITs)发行上市。
“正佳(广场)的资金困境已是业内共知的了。”日前，一位接近正佳广场高层的内部人士向记者透露。另据多名知情人士的说法，正佳广场目前还未取得产权证，因此尽管有迫切的融资需求，然而无论上市交易，还是海外资金均难以实现。
消息人士更透露，目前正佳广场正在进行内部股权转让，原董事长谢铁牛手中的所有股份将悉数转到现任董事长谢晓燕名下。而此事对正佳广场的融资必然会产生一定的影响。
绷紧的资金链
据知情人士透露，“项目验收测绘与办产权证时间拖得太长”，是其资金链紧张，无法突破发展瓶颈的主要原因。
正佳广场坐落广州天河中央商务区的黄金地段，比邻天河城，总建筑面积达到42万平方米，号称亚洲最大的商场。去年1月15日正式开业。
然而直至今日，正忙于内部商业规划调整的正佳广场依然身处各种纠纷之中。正佳广场与小租户之间的诸多纠葛始终没有妥善解决，双方的冲突最终升级为法律诉讼；而运营成本、工程债务、银行利息的偿还压力都在考验正佳广场的资金链。
正佳广场迫切需要新的资金支持。
商业地产项目寻求出路无非有三种：整体出售；部分出售；破产。
整体出售需要寻找到合适的买家，而对于卖方来说，往往要被迫接受低价转让。
部分出售，通常是通过寻求合作伙伴，搭建资本运作平台，比如，转让股权给上市公司，上市公司通过增发或者支付现金，带来周转资金。
破产是最无奈的选择。
一位商业地产的资深人士指出，在这个过程当中，无论买方还是卖方，都是一样的心态，追逐利益。
对于正佳广场而言，买家出价往往对己不利。而一旦项目拿到产权证，大可不必如此周折，就可直接通过房地产信托基金(REITs)发行上市。
股权转让
除产权证外，目前正佳广场正在进行的内部股权转让事宜对融资必然会产生一定的影响。
正佳广场一直由广州市正佳广场企业有限公司开发，但期间却发生多次股权股东变更。
1993年，正大天河投资有限公司与广州市佳景商业贸易开发总公司(以下简称佳景商业)合资，以广州市正佳广场企业有限公司的名义开发正佳广场，持股比例为7：3。2002年，佳景商业将手中的30%股权转让给大鹏集团旗下广州市大鹏房地产有限公司(以下简称大鹏房地产)。
大鹏集团算得上是在广州地区稳扎稳打的一个企业。该集团1994年进入广州地区，收购并开发了佛山一商业项目、广州帝景大厦、大鹏花园、松园大厦等系列楼盘。
当前大鹏集团在广州的开发项目只有两个：正佳广场与合银广场。
合银广场位于广州市环市东路1998年开始动工。至今项目虽然已封顶，但外部排栅未拆，从外观上看，项目处于停工状态。“这是一个最单纯的由我们公司自身拿地开发的项目。”大鹏房地产营销总监黎笙说。然而集团将大部分人力物力投入了正佳广场，影响了合银广场的工程进度，但是由于该项目的地段优势———地铁还未通车，黎认为还可以等待最好的时机。
在黎看来，合银广场已经拿到20层以下的预售证，其中，1—10楼是商场，13—20楼是写字楼，如果先将其中两层写字楼以优惠价格2万元/平方米卖出去，则可以回笼大约8000万元资金，这样项目外墙装修等大约需要的7000万元左右的启动资金就有了。
然而，大鹏集团目前没有力量发展合银广场，更无法让合银广场为其另一项目正佳广场带来任何资金周转。
据正佳广场内部人士透露，正佳广场前期投入大约“20亿元”，除了两栋塔楼之外，商场面积30万平方米，目前大约有20万平方米面积能够产生经济效益。目前每月大约带来2000万元的租金收入。然而因为开业前两年是租金优惠期，包括M层已经出售的1800平方米左右的面积在内，每月至少需要支付700万元的返租金，加上电梯、灯光、空调等营运费用，2000万元/月的租金收入无法满足支出需要。而西塔的酒店项目至今开发无期。据了解，正佳广场拖欠的工程款，大约有3000万元左右，目前正与工程方商讨“以M层的商铺置换抵债”方式进行偿还。
正佳广场最大的弊端还在于其复杂的内耗。
据了解，正佳广场领导层有两派人意见相反，一派认可REITs上市之路；而另一派则寄希望于传统的金融工具,银行贷款或者海外上市，以及引进海外投资组合。
众商家觊觎
业内人士认为，曾经带动了珠三角商业地产热潮的正佳广场出现融资困境，死穴在于规模与商业规划。
正佳广场足有4个天河城广场的规模，有商业地产资深人士直指正佳广场的弊端在于：交通、配套与外观设计。他分析道，一般美国较为普遍的商业地产项目都在10万平方米左右，与天河城广场规模相当，正佳广场规模如此之大，配套根本跟不上，目前还没有连通地铁出口，影响人流。而广场内部指引不够清晰，也是游人忌讳之处。
“商场如战场”，正急于寻求资金渠道以缓解日常营运开支的正佳广场，由于其利好地段而备受商家关注，稍有实力的商家都想乘此机会低价吸纳。
国内首支REITs的发行者———广州越秀城建地产———自然首当其冲。据越秀城建地产内部人士透露，负责越秀房地产信托项目的相关工作组正在制定有关正佳广场的收购计划。
来自业内资深人士的信息是，越秀城建地产对正佳广场的关注始于2002年正佳广场企业第一次股权变更，当时包括和黄地产、新世界地产在内，都希望能够参与合作开发。但出于商业利益考虑，最终大鹏集团全部受让佳景股份。
有业内人士指出，根据信托有关规定，上市未满半年的项目不能够增发，因此短期内越秀城建地产的收购计划也无法实现。
“渡过财务危机以后，正佳广场最终还是要走上市融资之路。”来自内部人士的说法是，正佳广场已经成立了一个融资部门专门筹备REITs上市。
据有操作REITs经验的业内人士反映，国内在2003年就开始有以信托形式存在的“准REITs”，例如北京“欧尚”。2004年，越秀城建地产开始操作REITs，到今天大连万达、凯德置地、华润置地的尝试，开发商正逐渐加深对REITs可行性的认识。对于大多数商业地产还是沿用住宅开发理念而言，国外REITs市场成熟的退出机制也是内地商业环境所无法企及的。
“目前最重要的是加深商业地产开发商对REITs可行性的认知。”他说。
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ALAN | 
j进来了解一下呀 呵呵