主题：“铜锣湾百货综合征”，或许只是开始

来源: 第一财经日报 陈倍麟/文

　 国内知名连锁百货公司铜锣湾百货全国多个门店歇业，对此业内其实早有预计。不久前本人在烟台看到铜锣湾百货烟台店的关门告示：6月15日重新开张。懂得商业规律的人都知道，6月是百货最淡的季节，选在这个时候重新开张的可能性，几乎为零。



　 铜锣湾只是当前很多新建商厦招商或经营困难的一个缩影。铜锣湾百货门店扩张过快，人力资源、现金流、货源、物流等整个系统都无法跟上，才导致“铜锣湾百货综合征”一日之间爆发。

　 过去两年内，本人一直在长三角、山东等地考察商业地产项目。调研结果令人惊讶：上一波地产投资热潮留下了大量的商业物业，如今，投资者普遍面临招商和经营的难题。可以判断，部分地区由于商业物业相对过剩，接下来的几年时间，空置现象将越加明显。


商业物业开发的欲望链条

　 有商才有铺。这个简单的道理却因为缺乏整体规划而成为市场的盲点。

　 首先是商业地产投资热无视商业自身的发展规律：南京的江宁区有近10万人口，已建的商业面积达30多万平方米，人均商业面积远远超过国际公认的人均商业面积1.2平方米。现在，该区很多新建商厦的投资者都为招商发愁，事实上，我认为在目前状况下，就是将这10万人全部扔进这些商场，都填不满实际的需求。

　 扬州市区面积980平方公里，人口112.51万，中心城区人口只有65万。包括专业市场、购物中心、专业商厦、超市卖场、商店在内的已经经营面积为61万平方米，与目前消费需求相适应。但是如果加上近年待建和在建的商业物业项目，面积达到203万平方米。就算商业物业可以适度超前，但这样的数据仍然非常可怕。

　 这种现象同样出现在山东和浙江的一些城市。上海情况稍好，但是个别区域大兴土木后，也出现了空荡荡的商业街、总是难以开业的商厦。

　 造成以上现象的原因主要是地方政府的招商冲动和缺乏整体的商业规划。这是一个欲望传递的链条：从地方政府到开发商，从开发商再到铜锣湾百货这样的商业经营团队。而投资者受商业物业价格高于住宅物业好几倍这样的利益驱动，即使主要目的是投资住宅，也会“顺手一枪”，兴建商业街、购物中心等商业物业。


商业超面积经营难题

　 这给本来就面临同质化竞争的商业专业人士出了很大的难题。一方面，现在确实是低成本扩张的良机。为了招商、卖铺，地产商焦头烂额。于是出现了很多类似铜锣湾百货那样的商业经营团队，一般都能够以很优惠的条件将商厦整体租下，自己开出百货，其他的店铺再转租给商家。

　 另一方面，地产商其实只是将风险后移而已。真正的商业人才比任何时候都紧缺，同时，即便是人才，也同样面临商业超面积的现实。市场容量就这么大，业态就这么些，短期内又无法创造更多的新业态、新的经营方式，于是，谁去经营，怎么经营？都是很大的问题。

　 现在市面上出现了很多荒诞的事情。比如当前，投资方队伍和商业专业人才队伍都出现了鱼目混珠、滥竽充数的人。南京江宁区的个别商厦投资方，卖商铺赚了几个亿后，拿出100万到200万元，成立一个商业经营管理公司，以这个经营公司的名义与买铺的小投资者签约，自己拍拍屁股走人。另外，一些所谓的商业专业人才走俏，一些所谓的“专家”四处赚钱，竟给“病急乱投医”的投资方划出宽4米，长10多米的商铺分割方案，这样的“商铺”其实都已经可以称为“弄堂”。

　 （吴乐晋整理）

只要是这行的人,一年前就该全明白.