解读京基入主深圳华发北铜锣湾_铜锣湾

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主题：解读京基入主深圳华发北铜锣湾

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DannyWong

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楼主

解读京基入主深圳华发北铜锣湾
目前网商沸沸扬扬讨论的铜锣湾几个卖场关闭的事情又有了新的变化。
4月11日起，铜锣湾的老革命根据地，深圳华发北铜锣湾更名为京基铜锣湾，为京基全资子公司京基百纳商业所有；而且京基已经开始支付原先拖欠的供应商货款；有一种说法是京基地产掏了4000银子，2000付货款，1000付租金。
现在的局面是华发铜锣湾内原有的招商管理团体已经七零八落了，买场内很大一部分的商户也已经撤场了，若是还想把华发铜锣湾搞下去的话，作为地产商的京基是否会重新花钱引入铜锣湾的招商管理团队？这样的解读就是：铜锣湾拿到了急需的钱并且抽身华发铜锣湾，京基地产花钱买到了进入百货业的入场帣，然后，铜锣湾再以输出团队的方式管理京基铜锣湾。
还是这场交易有其它的解读方式。

该帖于 2006-4-13 17:01:00 被修改过

2006-04-12 16:54

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DannyWong

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2楼

转贴：铜锣湾MALL危机四伏谨慎投资
铜锣湾MALL危机四伏谨慎投资
默默 2005-08-22 15:54:04 发表于焦点商铺房地产网-谈房论市-商业地产论坛 http://shop.focus.cn/msgview/1552/33798176.html

请看铜锣湾的发展汇总：

一、“发展”之前垄断媒体
　　1、统计了下铜锣湾在所有可能见到的媒体，正面报道率99%。
　　 2、唯一一次的负面报道摘自于中国经营报，很不幸在联商网刊登了2天后消失。
　　 3、据悉部分地产或商业网站报道了此次负面消息的工作人员受到处分。
　　 4、从业多年没有看到如此高曝光率并如此高正面率的企业。
　　说明：铜锣湾在发展之前，已经着手对主要报纸、网站进行了有效“封锁”。
二、拉拢成立民间组织
　　 1、民间组织指的是行业的连锁业协会之类企业，即非官方机构但在适当的时候仍具有较大的影响力，很多商铺也有曾经依靠连锁协会之类的民间组织进行招商。
　　 2、铜锣湾起家在广东，广东的连锁经营协会已经成为铜锣湾有效利用工具。
三、“发展”战略类似“脑白金”
　　 1、“今年过节不送礼，送礼只送脑白金”，几乎家喻户晓的广告，从此也揭开了脑白金高销售额的历史，但好景不长，很快消失待尽。
　　 2、依次类推，“做MALL必须有商管，商管就找铜锣湾”，不是笑话，铜锣湾的名字几乎出现在近1年的所有行业会议中，如果哪次此类会议少了铜锣湾的名字，这将是举办方的一个重大“失职”。
四、企划部分功高盖主
　　 1、铜锣湾成功获得广大企业、个人的推崇，其功劳应该归属铜锣湾的策划团队，也许陈智先生对于目前的发展应该有所察觉，毕竟他的为人从初步感觉中仍属于朴实的，如果是此，那么该企业的策划部应该在2005年评奖中获得第一。
　　 2、营运、规划单位实在辜负了广大开发商等企业及个人的厚望，一招招败笔已经显现。
五、内忧出现向外发展
　　 1、国内经营团队的经验及人才的缺失，为铜锣湾的发展带来极大的障碍。同时概念炒做到一定阶段，其新鲜度将大大降低，引进“外资”将在一定程度上转变不良局面。
　　 2、“台茂”，号称台湾第一个MALL，其经营状况已经摇摇欲坠，突破海峡天堑“进攻”大陆，也许已经成为“台茂”的战略，很显然台茂与铜锣湾的合作已经成为海峡交流的“典范”。
本文小结：
1、我认为陈智先生是个梦想家，从他的发言中研究到，他的出发点不能完全说是不好的，
但缺乏对行业发展的研判和预见性，以及该行业的实战经验。
2、中国根本就不适合城郊结合地区或二、三线城市的MALL，因为这类城市从收支、消费理念、以及农村城市化进展都非预计的那么好。
3、铜锣湾的起步是驾驭在房地产商疯狂非理性的发展商业物业的基础上，他钻了个行业需求的空白点，从百货经营发展到商业管理公司，而非大家所认为的MALL的执行者。
4、铜锣湾的发展也借用了早期商业中的手段——加盟和连锁，但在中国的法律及社会环境下，核心是盟主不会亏钱。
5、铜锣湾曾经号称上市，但绝对一点，他的MALL是不能上市的，因为所有项目产权铜锣湾是没有的，他仅仅是管理输出行为。即使上市成功，那么上市的主体将是铜锣湾百货，利用上市的资金再投入百货的连锁发展或其它行业，那上市的资本将是从众多MALL的经营中收取的资金。那么如果上市不成功，我们就有理由相信这又是一次炒做行为。

这是一度被很多专业网站封锁的新闻：
一路高歌猛进的铜锣湾看来遇到一些麻烦了。

　　自去年12月至今，深圳铜锣湾集团旗下位于广东的江门、阳江、河源以及省外的株洲、长沙、北海、太原、兰州等地的Mall或百货店，相继传出经营不善或被迫撤出的消息，引起业界哗然。

　　与之形成鲜明对比的是铜锣湾今年在全国的加速扩张。6月份，铜锣湾与上海大华集团签约，联手开发商业面积31平方米、号称上海最大商业航母之一的铜锣湾广场。而在此前后，该集团先后在重庆、厦门及湖南永州等城市签约打造铜锣湾广场，部分项目陆续启动。

　　对铜锣湾及其掌门人陈智来说，这更像是在跟时间赛跑，或干脆就是一场赌博。关键问题是，他们能否在一个可以接受时刻实现软着陆，保证已经家喻户晓的品牌不过度透支这一点，似乎也正是他们自己最为担心的。

　　简单品牌输出受挫

　　8月的一天，当记者来到江门市新会区江会时代城的时候，发现这栋建筑物右翼一、二层18000平方米的场地已变得空空荡荡，早在半年多前，这里的铜锣湾百货就悄悄地停止了营业。

　　据记者了解，该商场由新会伟宁房地产开发有限公司投资开发，铜锣湾百货则是2003年底以品牌输出的方式进驻，当初派驻了5个人组成的管理团队，按照铜锣湾模式进行招商和运作，整个合作过程中，铜锣湾除每月收取接近5万元的品牌费外，其管理团队的工资也由伟宁公司负责，铜锣湾不用一分钱的现金投入。

　　“我们的初衷是想借助铜锣湾品牌的影响力带动周围商圈的兴旺，但开业1年来百货经营亏损严重，一切负担都压到了伟宁头上，铜锣湾该收的钱照收不误，后来我们只好要求它撤场。”伟宁公司一位当时专门负责铜锣湾百货事务的人士告诉记者。

　　这种品牌输出的做法，在太原铜锣湾广场项目上发挥到了极致。曾负责太原铜锣湾广场销售、企划代理的北京盛联阳房地产经纪有限公司人士在电话中告诉记者，该广场只是贴了铜锣湾的牌子，开发商按合同每年缴纳一定的贴牌费，铜锣湾根本没有参与项目的实际招商和经营。由于管理力度跟不上，目前这家广场一边销售和招商，一边有部分店面在试营业，总体效果不是很理想。

　　“铜锣湾虽然号称造Mall工厂，实际上主要是输出品牌和管理团队，协助开发商进行招商和管理，甚至只是做贴牌，后者类似特许加盟，却又没有特许加盟店应有的系统培训和监督。”青岛利施科技有限公司一位高管对记者分析说。这家公司曾为沃尔玛、家乐福等提供门店选址咨询之类的服务。

　　按这位人士的说法，尽管直接投入很有限，铜锣湾品牌输出的收费却相当高，根据不同的城市和规模，一年收费最高估计在200万元左右。这可能也是他们与合作伙伴关系脆弱的一个直接原因。

　　过度扩张经营无序

　　占铜锣湾Mall及百货扩张业务五成以上的品牌输出模式遇到挑战，另一块较重要的整体包租业务(即所谓“二房东”)似乎也不太顺利。

　　据记者所知，铜锣湾百货兰州店就是以品牌输出及“二房东”结合的方式进驻的，铜锣湾负责商场的招商及部分场地的管理。

　　“从销售额和客流来说，铜锣湾是目前兰州最差的商场”，当地一位商场广告策划人士如是评价说，“店内原来较上档次的品牌商品陆续撤柜，铜锣湾自己进行一轮调整后，引进了不少二三流牌子，更显得杂乱无章了，其定位也从两年前刚进来时的中高档服饰类商场，变成中档综合百货类商场。”

　　结果是铜锣湾在兰州消费者心目中的品牌优势逐渐消失，也令大批供货商对其感到失望。坊间甚至流传铜锣湾百货随时会从兰州撤走。

　　而铜锣湾在湖南的两家门店，遭遇也好不到哪去。据悉，株洲铜锣湾广场2万多平方米的百货店和1万多平方米的超市，日销售额只有10多万元，仅仅相当于一个几千平方米的商场。

　　进入广场商铺经营的业主，据说“都是生意不好，亏了钱撤出来的”。

　　种种迹象表明，经过近几年的全国疯狂扩张运动，铜锣湾遍布全国的门店中有一部分正陆续爆出这样那样的问题，用铜锣湾内部员工的话说就是，“连省会城市店都捂不住盖子了”。

　　而这一切背后的根源，恐怕都是因为过度、过快扩张后，经营管理后续乏力所致。对以输出Mall及百货管理为强项的铜锣湾来说，这多少是一个讽刺。更严重的是，以品牌输出为主要发展及盈利模式的铜锣湾，品牌投资的隐患也逐渐在暴露。

　　品牌透支困扰持续发展

　　根据铜锣湾集团网站公布的最新资料，通过近几年的高速扩张，迄今为止铜锣湾已在全国拥有44家Mall和25家百货店。在多个城市广场或门店传出经营不利消息之际，铜锣湾全国扩张的步伐并没有放慢的迹象，反而仍在不断加速。

　　“铜锣湾在抢时间，赌开店的速度高于撤出的速度，通过一定阶段内的高调造势，形成数量上的优势”，一位接近铜锣湾的人士分析说，“铜锣湾董事长陈智显然不会没注意到现在这些问题，他心里也一定很清楚，无论是品牌输出还是做二房东，作为一个Mall或百货的运营管理商与开发物业的地产商之间，利益诉求差距很大，注定了两者之间的合作是短期的和不稳定的。”

　　简而言之，地产商希望借助铜锣湾的名气，把开发物业及周围商圈的商业价值炒作提升起来，然后卖铺套现，而陈智打出“帮地产商解决商业难题”的王牌，正中地产商的下怀，而铜锣湾则通过低投入、低风险的品牌和管理输出模式，以及赚取租金差价的“二房东”等，获得丰厚回报。一旦双方共同的利益基础消失，这种合作就难以为继。

　　但真正让陈智担心，也可能对铜锣湾的持续发展造成打击的，正是这种几乎注定短命的合作，将使铜锣湾的品牌不断透支，导致今后铜锣湾在与地产商及其他投资商谈判过程中，讨价还价的能力迅速下降，合作伙伴未必会再买他们的账，铜锣湾所向披靡的核心盈利模式将面对前所未有的危机。

　　到那个时候，如今铜锣湾拥有的一切，或者都将被迫重写。

2006-04-13 17:01

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