主题：200余个房产营销策划案例

RE:200余个房产营销策划案例
　21．工地环境包装设计；

　　22．营销中心包装设计；

　　23．媒体组合、投放频率、投放预算、投放计划；

　　24．平面广告创意、设计；

　　25．影、视广告创意、制作。

　　（二）精益求精的销售资料制作

　　销售资料不仅是让消费者了解项目的工具，同时也将令消费者对项目产生感性认识。为了保证销售资料的制作水准，海昌欣城所有的销售资料均在广州制作。为此，凌峻创作部成立了两个项目小组，就 VI、楼书、折页、单张、展板等同时设计，分别出方案。同时，公司内部也展开竞争，由各专业设计组进行多方面的设计工作。

　　LOG0是整个设计工作的基础。起初，设计人员共设计了近十款，但都没有通过创作总监左农的审核。眼看熬7数个通宵的作品付诸东流，设计师们都十分焦急。在一次创作部脑力需荡会上，美术指导李伶才想到用五个不同国藉不同肤色的孩子手拉着手，组成一个海星，这刚好寓意着海昌欣城“国际性”的核心理念。对凌峻提交的设计稿，海自公司上下一致通过，经过一个月紧张的设计、制作、运输，各种销售资料送到了海昌欣城。


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（三）最大、最好的追求—一售楼部

　　销售资料高水准的制作，打破了大连陈旧的销售模式。对大连的楼市形成了一定的影响，但这还不足以引起人们的关注。依照专家统计结果，大约有95％的销售最终是在项目现场发生的，售楼环境已日益体现出其重要性。售楼部作为售楼环境的一个核心部分，在常规功能设计上的一般要求是宽敞明亮，气派典雅，功能明确。

　　售楼部一般至少需要几个功能区分：接待区、洽谈区、模型展示区、休息区等。所以，售楼都内必不可少的摆设大致有接待台、楼盘模型、户型设计模型、售楼书、说明书、坐椅、展示室等。当时大连所有的售楼部均十分简陋，即便是大连最出色的项目也往往是几十平方米，几张桌子、一个小模型，大连房地产发展高几乎还没有形成销售现场包装的意识。那么海昌欣城又要建成什么样的呢？---要建就建成最好的。一座两层玻璃外墙的蓝色建筑物落成了。大船似的外形，随风起伏的船帆式的天花，以及人口处钢化玻璃下铺着的细沙与海星、贝壳等等精彩点，置身其中，参观者仿佛处于蓝色的海洋世界。

　　大连最好的售楼部建成了，大连这座最好的售楼都同时在人们赞叹不已的声音中成为东海畔一道亮丽的风景线。

四 热点不断的造势手法

　　（－）造势手法一：开盘策略---媒体造势

　　一个项目的成功与否在项目开金销售阶段就已基本看到大趋势。房地产因本身行业的特殊性，决定了其在销售上一定要争取开门红，否则项目再好的前景，也可能难以为继、中途天折。所以我们强调房地产销售的短时间内的大量成交，强调以快打慢。这需要通过造势来实现。

　　4月 28日，海昌欣城刊登以奠基为主题的大连首次跨版广告。

　　6月12日，海昌欣城刊登全版形象广告。单日单台电话接听近600人次咨询。新闻炒作有自己的功能和规律：炒作能造势，因其对社会焦点的关注和引导，形成一批从众的人群和舆论；炒作能深入，因其篇幅较多，可采取的方式较丰富，所以可以将项目的优势与特点发挥得淋漓尽致。

　　考虑到舆论有自己运作特点，需要一个积累传播势能的过程，有高潮，有维持，有张有弛，对此，我们安排了一个辅势期，这是一个有二个星期的密集炒作期。

　　6月12日---14日，海昌欣城以“国际性城市”为主题，将此热点话题继续深入．从而导入海昌欣城“国际性城市样板生活社区”的定位。

　　6月 15日一对日，以海昌欣城国际性规划为内容，将海昌欣城的各项竞争优势一一阐述。包括：海昌欣城的整体规划、观海、人工景观规划、物业管理规划、配套设施规划、教育等。

　　新闻炒作对媒体的选择很重要。因为不同媒体的影响力、风格、对象都不相同，鉴于《大连日报》的权威地位，以其为主要发布媒体，而《半岛晨报》作辅助，主要是利用上面的房地产专业版面。

　　文章的安排上也有区别。大连日报以理念导人，整体性介绍为主，半岛晨报以具体规划为主要内容。将海昌欣城的信息在不同媒体以不同的形式出现，有个合理的时间差和错位，给公众的印象是不谋而合的，综合起来，就形成势能了。

　　这一阶段，密集的硬性广告作配合，从理性与感性两个层面让多数读者接触、了解本项目，形成初步印象。

　　6月28日一30日，硬性广告为主，以倒数的形式创造即将开盘紧张的氛围，进一步将公众的注意力集中在海昌欣城。

　　7月1日，硬性广告宣告海昌欣城开盘。

　　通过紧集的投放，多方信息源和丰富的题材形成立体攻势，提高目标消费者对海昌欣城的全面认识，为“海皇欣城创大连市国际性城市示范生活社区”创造舆论及理论基础，并通过全方位介绍海昌欣城，刺激消费心理，从而启动市场。

　　在我们的推广策划中，新闻媒体的支持始终处于举足轻重的地位。新闻具有权威性、公正性，其影响力是广告无法实现的。

　　海昌公司凭着海昌欣城以往的经历，一直保持着与媒体的良好关系。6月初，在海昌公司的配合下，邀请大连各大媒体主要负责人召开海昌欣城项目讲解会，各项规划设施，并表示希望得到媒体的支持。

　　在与媒体作充分的沟通下，前期新闻炒作，各项重大活动，皆得到了各媒体及时。大量的宣传报道，得以将盛况迅速被广大市民所了解，海昌欣城也由此一炮而红。媒体的有效报道，为海昌欣城成了大连明星楼盘，海昌龙头盘奠定了舆论基础，使海昌欣城得到了市领导的重视。大连市委书记、市长薄熙来于 7月 19日，对到现场售楼部视察，并对海昌欣城项目开发、推广、策划、推广作出高度的评价。

　　（二）造势手法二：订价策略---制造销售势能

　　入市时的订价是造势的决定因素之一。

　　通过前期的项目包装，销售现场、广告宣传、环境营造等方式造就海昌欣城高品质、高价位的项目形象，极大的提升心理价格。以低价入市，使心理价格与入市价格形成较大的差距，形成销售势能。

　　价格推出的时机把握是否准确，影响着销售势能的形成。海昌欣城通过近二个星期的推广，已被消费者所接受，与同区楼盘相比，普遍认为起价应在 4800元以上。实际价格一直没有推出，更增添了神秘感。开盘前三天，在万众期待下，才终于公布了订价，入市价格仅3700元起。高达1000元的差距，使销售势能达到高潮，从而保证了开盘的旺势，而在实际销售中，通过统计平均销售价格达 4450元／平方米。

　　（三）造势手法三：数万人免费看明星，看明星接盘

　　7月 1日晚，华灯初上，海昌欣城旁的华东广场歌如海，人如潮，由海昌房屋开发有限公司承办的“庆祝建党 79周年—一海昌欣城之夜”广场文艺晚会隆重举行。陈明、毛宁、黄宏等众多明星及香港影星李修贤、成奎安使整个晚会气氛格外热烈。当晚到场的群众逾2万人，将广场挤得水泄不通。

　　“海昌欣城之夜”文艺晚会的推出，不仅成为初夏大连广场文化的又一亮点，更为海昌欣城开盘的销售旺势起了推波助澜的作用，为其聚集了人气。我们认为，以文化开拓市场，绝不是附庸风雅，一方面为造势起了重要的推动作用，数万人通过现场观看，迅速提高了项目知名度，另一方面，一个高尚住宅要让业主住上好房，住上放心房，更要让住户得到丰富的精神文化生活。我们这样做，正是向社会展示海昌欣城的这种决心与实力。

　　（四）造势手法四：策划大连房交会

　　“海昌人有精神头！”这是大连主管城建的副市长刘长德参观完海昌欣城房交会展位后的评价。

　　房交会现场，位于大厅正门人口处的海昌欣城同样引人注目。醒目的位置，精心设计的展位，专业热情的服务引来众多驻足的人群，有的人并不是来买房的，而是要亲眼看一看大连这个最出风头，最具典型的楼盘到底怎么样？

　　历年的房交会对各房地产发展商来说，都是兵家必争之时，它不仅是展示实力的场所，更主要是将带来可观的成交额，并成为下半年销售情况的晴雨表。因此，发展商对这次机会非常珍惜。大手笔投入的展位、高额的折扣以及千奇百怪的促销手段，每一个参展商都希望脱颖而出，成为房交会的明星。

　　海昌欣城首次参加房交会，其意义更是至关重要。在我们的策划中，除强调在基本设施上力求出色外，还主张创造精彩点，海昌欣城在2楼特设现场洽谈签约区，实施现场洽谈、现场付款、足不出门，即可成为业主。尤其是每天两次，数名建行押款员持枪提着钱箱穿过

　　熙熙攘攘的人群时，带着的震撼是可想而知的。经过我们精心的策划与包装、海昌欣城成了这次房交会上最闪亮的一颗明星。

　　（五）造势手法五：一大创举：策划包机看接楼

　　包机旅游，包机招商已不稀奇，而包机专程到一个城市购房置业，是很多人眼里都是不可思议的。海昌欣城就做出了这样一个在全国都称得上是创举的行动。

　　我们发现，海昌欣城自开盘以来，有不少咨询电话是从长春、哈尔滨、北京、沈阳等地打来的，他们从大连的亲朋好友那里听说了有这样一处以国际化为目标的临海住宅，都很感兴趣，而且大连是东北地区经济发展的前沿阵地，得天独厚的地理位置，气候宜人，依山傍海的自然环境，优美的城市景观使它成为许多外地人尤其是东北人所向往的置业、安家的理想城市。

　　根据这个情况，一是为进一步扩大海昌欣城在大连房地产市场的影响力，二是为满足一部分计划来看楼的外地消费者，我们策划了哈尔滨包机购房置业活动。

　　7月 15日，首批120名哈尔滨市民乘包机抵连。购房置业团参观了大连房交会、海昌华城、海昌欣城，还游览了大连的主要景点，亲身的体会加深了他们对大连，对海昌欣城的印象，当天就有很多人喜欢上了海昌欣城。

　　这一次活动，不仅对销售起到了促进作用，更在社会上一时传为佳话，在发展商及消费者心目中树立了实力雄厚的企业形象，为海昌欣城创造了社会效益及经济效益双赢。

　　（六）造势手法六：观天下拍卖活动

　　观天下为海昌欣城项目的主楼，总户数约 340户，层高30 层，其中，中间两门栋电梯为观光电梯，中间门栋为小区主人口“凯旋门”。观天下外观呈弧度流线造型，外立面线条搭配时尚生动。

　　海景是大连房地产永恒的主题，是每一个热爱生活的人所向往。“观天下”，这座尽览大连火海口的建筑，矗据于海昌欣城龙头核心位置，北观大连港全景，南望台子山，置身其中，放眼远眺，360度景观，触目之处尽是山际、海际、天际的宏大与浩渺。

　　“ 观天下”特别设立住户服务中心，除可享用海昌的欣城内一切物业管理服务外，更以“尽善尽美、有求必应”为宗旨，为住户提供国际五星级酒店式的管理与个性化服务。

　　“观天下”由六栋连体30层高层，深得现代建筑风格精髓，其外观是呈弧度向海倾出，配以时尚、简约的外立面线条，气势恢宏的凯旋门，整个建筑显得华丽壮观，日后竣工后必将成为大连火海口的航标性建筑。

　　拍卖的四套单位均位于“观天下”凯旋门上方，为最佳的观海单位。

　　海昌欣城，自开盘以来，备受各界人士信赖与支持，创下单月销售额逾2亿元的骄人业绩，成为大连市的明星楼盘。海昌欣城“观天下”尚未推出，即已获得广州大市民的关注与追奉，尤其是凯旋门上方的单位，更是各方注意的焦点。早在六月底就有人声称，誓将其据为已有，更何况，四套拍卖单位堪称“观天下”的极品单位，物以稀为贵。为避免不必要的争执，海昌欣城决定将其作拍卖，公平竞争。

　　通过拍卖的形式销售房屋，在大连是首次，是大连房地产销售史上的一次创举。拍卖活动掀开了新一代豪宅诞生的序幕，再一次将海昌欣城推向另一个销售高潮。

　　（七）造势手法七：无偿赠房予丁美媛

　　大连第一个奥运举重冠军诞生了，丁美媛在奥运会上的成功夺冠，又为海昌欣城精彩的造势手法起到了推波助澜的作用。

　　赠房虽然对房地产营销推广起不到直接的推广作用，但是对于保持海昌欣城自开盘火爆的延续效应仍可以起到重要作用。

　　当大连市副市长把一根具有象征意义的金钥匙交到奥运举重冠军丁美媛手中的时候，大连市所有媒体的及时报道无疑又为海昌欣城作了一次极具广告及形象效果的宣传，而且这种效果的意义，又远远不是几次大版面硬性广告所能轻易达到的。

　　 五 奇迹表现为将服务引入销售中

　　（一）住客服务部的成立

　　海昌欣城为了给客户提供周详温馨的服务，在观天下至尊单位特别设立住客服务中心，凡是观天下的住客，除了可以享用海昌欣城内一切物业管理服务外，更以“尽善尽美，有求必应”为宗旨，为住户提供国际五星级酒店式的管理与个性化服务。海昌欣城住客服务中心的成立，大大提升了项目的质素与形象，赢得了广大客户的称赞，极大地促进了楼盘的销售。
（二）业主恳谈会

　　 海昌欣城自 7月 1日开盘以来，售出近 500套，已拥有一大批迫切希望早日享受 未来生活的业主。

　　 继十月五日，海富阁提前封顶，海韵阁、海天阁将于十月底再次提前封顶。随着工程进度的快速推进，建筑设备、配套设施、物业管理、智能化等实质性工作也全面展开。

　　 所做的努力是否满足业主的需要？海昌人认为，必须通过有效途径聆听业主的意见及建议，才能将工作真正做到尽善尽美。

　　与业主形成良性沟通

　　海昌欣城在各项工作展开的同时，听取业主的意见，了解他们的需要，真正符合业主的利益。

RE:200余个房产营销策划案例
　大连第一个奥运举重冠军诞生了，丁美媛在奥运会上的成功夺冠，又为海昌欣城精彩的造势手法起到了推波助澜的作用。

　　赠房虽然对房地产营销推广起不到直接的推广作用，但是对于保持海昌欣城自开盘火爆的延续效应仍可以起到重要作用。

　　当大连市副市长把一根具有象征意义的金钥匙交到奥运举重冠军丁美媛手中的时候，大连市所有媒体的及时报道无疑又为海昌欣城作了一次极具广告及形象效果的宣传，而且这种效果的意义，又远远不是几次大版面硬性广告所能轻易达到的。

　　 五 奇迹表现为将服务引入销售中

　　（一）住客服务部的成立

　　海昌欣城为了给客户提供周详温馨的服务，在观天下至尊单位特别设立住客服务中心，凡是观天下的住客，除了可以享用海昌欣城内一切物业管理服务外，更以“尽善尽美，有求必应”为宗旨，为住户提供国际五星级酒店式的管理与个性化服务。海昌欣城住客服务中心的成立，大大提升了项目的质素与形象，赢得了广大客户的称赞，极大地促进了楼盘的销售。
（二）业主恳谈会

　　 海昌欣城自 7月 1日开盘以来，售出近 500套，已拥有一大批迫切希望早日享受 未来生活的业主。

　　 继十月五日，海富阁提前封顶，海韵阁、海天阁将于十月底再次提前封顶。随着工程进度的快速推进，建筑设备、配套设施、物业管理、智能化等实质性工作也全面展开。

　　 所做的努力是否满足业主的需要？海昌人认为，必须通过有效途径聆听业主的意见及建议，才能将工作真正做到尽善尽美。

　　与业主形成良性沟通

　　海昌欣城在各项工作展开的同时，听取业主的意见，了解他们的需要，真正符合业主的利益。

　　在沟通过程中，必须让业主清楚海昌欣城在各方面工作的进展，参与主要细节的决定。

　　给予服务新内涵

　　对于许多准业主来说，将来的房子到底是怎么样的？心里或多或少存在疑问。海昌欣城通过业主恳谈会，将业主请回来，汇报工作的进展，解答业生的疑问，尽管满足业主所提出的修改意见，共同参与海昌欣城的每一项建议，接受业生的“百般挑剔”。

　　所有的这一切，都是一种房地产售后服务的体现。

　　接受业主的监督

　　通过业主恳谈会，形成一种业主监督机制。海昌欣城的每一项工作在业生的注视下，尽量做到完美，业主如有不满或其它问题，可随时给予指出。海昌欣城每一项工作都实实在在地为客户着想，业主恳谈会的实施，为海昌欣城带来了良好的口碑效应。

　　 结语：大连明星楼盘，海景龙头盘

　　短短一个月的时间，海昌欣城创下一连串的销售奇迹，从大连众多的楼盘中脱颖而出，成为房地产界研究和探讨的“海昌欣城现象”，成为今后的一段时间内大连住宅引领的潮流和标志性建筑。

　　我们清醒地认识到，一个房地产项目开好头往往并不困难，困难的是持续旺销。海昌欣城总销售额预计将超过十五个亿，销售时间将持续三年，要在这样的一个相当长的时间内经得起市场的严峻考验就必须牢牢占据大连房地产市场龙头盘的地位。

　　其实，我们最感欣慰的不是一个一月卖了 366 套， 2.5个亿，而是

　　在大连买房者的心目中建立起了海昌欣城的良好的形象，成为他们心目中的明星楼盘。当他们想买楼的时候，就必然会到海昌欣城看一看，这对于海昌欣城垄断大连高尚住宅社区市场是极其重要得的，这正是我们作为策划者要去努力追求的目标，因为这样才会给海昌欣城和海昌集团带来持久的利益回报。

　　本文完成之时，海昌欣城新一轮的策划和市场推广工作正在紧张地进行，仅仅陶醉于过往的成功是毫无意义的，对我们来说，目前更重要的是总结经验。我们深深地感到，无论你是一个多么有经验的策划入，都不能脱离当地市场的实际情况，都不能简单克隆某些成功个案，而必须深入当地市场进行到位的策划。我们还认识到，任何一个策划的成功，都有赖于发展商与策划公司紧密无间的配合，都来自于对每一个工作细节的执着和认真，只有这样，你才能保证最终做出来的是一个精品。因为，奇迹是一步一步做出来的。

　　我们有理由相信，有这样的一个良好开端，有如此良好的合作模式，海昌欣城的策划和推广将会越来越精彩。

　　海昌欣城的成功给我们许多有益的启示，海昌欣城的成功是策划与操作完美结合的产物，两点缺一不可。

　　我们可以将其理解为不以下几点：

　　1．根据当地的实际情况，反复论证，准确把握住项目的核心理念；

　　2．对项目的核心理念进行了务实的剖析，并具体落实到项目开发的整个流程。

　　3．不满足于为企业制定的基本策略，设专人现场踢进，肘时刻刻为企业的遇到的方方面面出谋划策；

　　4．开发商作为一名优秀的管理者，对承建商、设计院进行了有效的资源整合，使各单位亲密合作，把项目核心理念灌输到位，发挥出整体优势；

　　
　　5．抛弃了传统市场格局观，勇于开拓思维，创造新的市场份额。


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-- 青岛“红秋千”儿童游乐城市场导入传播营销策划方案



项目综述
　　环境优势：
区域囊括了十几条交通繁华道路：冠县路、泰山路、胶州路、热河路、辽宁路、黄台路、华阳路、登州路、利津路、延安路、威海路、北仲路、宁夏路、敦化路、辽源路、合肥路等；有数十条公交巴士线路往来穿梭，人气旺盛！
商机优势：
市北区是商业发达的老城区。1998年共完成第三产业销售27.94亿元。辖区内有东方、国货、中新、利群、三百惠等大型商厦，有各类商业网点1.2万个；有集贸市场59处，其中，较大的市场有即墨路小商品市场、利津路商品批发市场、抚顺路蔬菜批发市场、南山农贸市场等，均属淘金热土，商机无限！
市场潜力巨大：
全区共有各类学校45所，在校学生3.46万人，教师2042人其中，小学42所，特殊教育学校1所，教师进修学校1所，干部中专1所；有幼儿园（所）69处，入园幼儿2264人。教师533人；所有这些基本都是我们的目标消费群体，市场潜力巨大！
游乐城格局：
一层为美国的“麦克汉姆”快餐；
二层为儿童游戏模拟机、跳舞机；
三层为美国著名的“翻斗乐”少儿游乐场；
既然格局清晰明了，由此我们可以确定整个游乐城的市场推广将定格为以“点”带“面”。也就是“一个中心，两个基本点”即以“翻斗乐”为主打，以“模拟游戏”和“美式快餐”为辅助，形成一处集餐饮、休闲、游乐为一体化的儿童游乐新天地；在市场率先推出一个先进的娱乐理念“智能化的儿童娱游乐方式。”
　　关于游乐城的名字：
　　游乐城需要一个名字，一个既能承前启后，又能连上系下，一个既能突出品牌，又暗涵经营与服务项目综合概括的好名字。通过综合分析当前的市场形势，以及竞争对手的有利和不利因素，最后酝酿出台一个合适的名称，‘红秋千儿童娱乐城’，希望能加以使用并且尽力推广。
　　营销策略：
　　以“一切为了孩子”为主题思想，由“品牌”到“形象”；从“服务”到“品质”，从“环境”到“管理”三位一体构成总体策划思路，让消费者了解红秋千儿童游乐城的真正内涵，达成此次广告宣传与品牌想象推广的最终目的。
　　广告策略：
　　以公关促销为主导，电视与报纸配合之，电台与印刷品辅助之！
　　效益预测：（仅就市北区而言）
　　三层：每天营业10小时，门票为20元（游乐18元，家长跟随2元），每天平均200人，日收入为4000元，月收入为120000元，年收入约为140万元左右；
　　二层：模拟机30台，5角一个代币，每天平均150人，一台机五人，每人10个币、5元，每台每天25元，日收入为750元，月收入为22500元，年收入27万元左右；
　 一层：每天营业时间为早8点----晚10点，中、晚餐的日进餐人数为500人，每人平均消费20元左右，日收入为10000元，月收入为30万元，年收入为360万元左右；
以上三项合计：年收入约为500万元左右。
　　费用预算：
　　营业费、人工费、水电费、设备折旧费、其它杂费一年约为100万元左右；
　　广告宣传费：
　　导入期：前三个月投入约为10万元左右；
　　高潮期、成熟期：六个月投入约为40万元左右；
　　平台期：后三个月投入约为10万元左右；
　　一年合计投入广告费约为60万元左右。
一.前言：
　　1970年美国就已经开始研制开发的翻斗乐儿童娱乐项目近期由第二百货总公司引进。由于此次是全套项目直接进入中国.青岛市场，所以无论是在国内还是在青岛本地都是最先进的。在西欧、南美、东南亚等各国家、地区，许多著名的乐园都为少年儿童设置了该套设施，仅韩国一地就设置六十余套，并深得该国家长及儿童的青睐。翻斗乐此番进入中国.青岛，以打开青岛市场作为目标，争取推广青岛及周遍地区的市场。机会很大，困难不小。因此如何在青岛成功地“登陆”，关系重大。
二.市场分析：
　　概况：
　　1.青岛改革开放以来新建造地适合青少年儿童的主题公园、乐园较多，这些乐园规模均比较大。如儿童公园、植物园、青少年活动基地、海洋游乐城、海豚馆等，离青岛较近的有潍坊富华游乐园等；
　　2.青岛一些公园新增设的游乐设施、新建成的居民生活小区内的简易儿童游乐设施，以及市区大中型百货商场、商厦内特设的单一儿童娱乐设施，如佳世客、百盛内的儿童乐园，三百惠、发达、国货等大商厦内特设的儿童娱乐项目和新增设的单项翻斗乐设施；
　　3.各国、各地来青岛临时推出的娱乐形式：如美国的“奇妙世界之旅”、新加坡的“欢乐金银岛家庭乐园”等。
　　分析：
　　1.深厚的文化底蕴：
　　二百公司翻斗乐游乐城以“翻斗游乐，快乐全家”为经营理念，新项目的开发，形象包装都是围绕这一主题展开的。企业在市场运作时，又溶入“一切为了孩子们”的独特项目文化，大大增强了游乐城的亲和力，易为广大的间接消费者和直接消费群所接受；
　　2.合适的项目定位：
　　目前市场上儿童游乐项目多为一些单一的，习惯性的商业行为。这种纯商业性的做法，使许多经营者过多考虑自身的利益，很少把儿童心理行为考虑在其中，令众多家长产生了反感情绪，而家长恰恰又在此类行业的消费中占有主导地位。二百翻斗乐游乐城在充分研究消费心理和消费习惯的基础上，推出了溶入企业文化的独特项目定位---“一切为了孩子们”，它将建成一座具有趣味性、探险性、安全性之优点的较完善的智能化儿童娱乐设施。这将更适合家长们“一切为了孩子”的消费心理；

RE:200余个房产营销策划案例
其未来发展将呈如下势态：
1．高层市场将从争夺地段优势转向环境性和景观性发展。
目前的市内高层主要以其地段为主要优势。但我们都知道，土地是不可再生的。市区内的土地随着开发量的增加而逐渐减少，未来的高层想以地段为优势已不可能，只能以提高自身综合质素和利用环境因素来赢得市场。目前，“绿都•天都城”等大型楼盘的推出就拉开了这种走势的帷幕。未来沿洒四季城以环境和形式的健全与独特将会更受开发商青睐。
2．高层住宅将向城市副中心地带偏移
市中心新建高层将会逐渐以商务型公寓为主。
杭州市一级地段及其辐射的周边区域，是市区内的主要商业区，人流、车流以后非常大。并不是居住的最佳选择；而且市区内地价高，可供开发的土地又少。这必将造成客户花高价而买不到理想的居住区域。而在城市副中心地带对住家而言，相对中心区就较为理想。商业氛围不那么浓厚、较为安静、交通又便利；且城市副中心地带，环境、景观优势较明显的地块，同样具备开发高档物业的条件。
3．市场将呈“细分化”发展。
现在的高层除了类似于在盘小区中高层以纯住宅以外，其余的大多是商、住两用或商、住、办三用。这大大影响了高层居住的生活质量，并且私密性不强，相互干扰性大，当然这也是由于目前开发的地段特性所造成的。
未来的高层将会考虑更为人性化的设计。目标客户的划分更为单一，象纯商务公寓、纯小户型、纯顶级豪宅等等这样的高层项目会陆续涌现筑城市场。如果在此形式上不能达到单一性，就要力求在高层大厦多功能中细化工作，建议设计规划中多考虑到各项功能设施齐全，互不干扰，商务写字楼和高层住宅的分厅处理，商铺与写字楼的分离处理等因素，从而完善多功能高层大厦的不利之处。


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-- 德意大厦•精品多功能楼盘形象策划提案2
4．高层楼盘的质量会越来越高，物业向精品化发展。
在同一区域内，如果建筑结构、配套环境、目标客户都大致相同的楼盘，其最终比的是物业的各项小分，比质量、比服务、比物业等，这就导致了物业向精品化发展，普通型无特色高层住宅将会越来越没有市场。
今年，市场郊区化发展已呈较明显趋势，郊区的大户型市场将会吸引部分喜爱优质环境的高层客户。经济开发区的经济发展的前途升值空间也将极大的吸引一大部分投资者和居家者的进住。

（4） 项目背景与分析
本案的开发商为德意集团下属置业有限公司，做为初次楼盘的投入建设，我们力争在将楼盘做到精致而有内涵，能体现出一家庞大的集团公司的形象展示因素。
德意大厦将设计为三十层左右高层多功能商用楼，周边有绿都•百瑞广场、永泰丰广场等楼盘的建设与规划，因此要在诸多的楼盘群层中脱颖而出，就必需有自身的鲜明特点，和独到的设计方案和形象的全案包装与策划、设计表现。
针对于德意集团转型投入到房产界的总本规划思路，每一个楼盘的开发和建成均将不分大小、功能，注重的是统一的整体形象和精致完美的形象。
（5） 项目优、劣势分析
本案的优势在于：
1． 地段优势
2． 资金优势
3． 开发设计规划与策划理念的结合
4． 基础设施的完善（有集团公司作为形象的后盾）
本案的劣势在于：
1． 楼盘小
2． 楼盘为多功能的高层建筑
3． 楼盘前期策划和设计规划时间仓促
4． 目前开发区的商业及人气都不是很旺
2. 市场机会分析
(1) 市场利好政策和市场特征分析
市场利好政策：
房改以后，杭州市的房地产政策的落实在全国都是较快较好的，这也是杭州市地产市场空前良好的重要因素。目前市内房改政策主要有：
住房公积金贷款
住房公积金的实施
存量补贴的发放
按揭贷款（可贷至8成30年，利率调低）
个人住房贷款
这些政策的实施，加大了人们购房的积极性，促成了商品房的需求热潮。另外公房上市、房屋置换这两项政策大大提高了换房率，增加了大量的二次置业者，使得市场需求量快速上升。
(2) 区域内高层竞争程度的分析
去年的高层市场是有目共睹的，市中心能建高层地块的竞争尤显激烈。地块早已被开发商瓜分，令年的高层市场会在中心区无地的情况下向中心区辐射地带偏移和环境、景观优势较强的副中心地带发展。主要集中在萧山，临平及周边开发区中。
首先，买家市场空间不大是最主要的原因。有限的购买力，旧盘还没有彻底消化完，新盘又陆续推出，总供给大于总需求，选房的机会多了，且楼盘个性少，缺少差异化卖点，是楼盘竞争的又一大原因。
其次，虽然品牌的概念已深入人心，但品牌的概念并不是影响客户买楼的主要因素，据我们调研分析表明发展商的品牌在居民购买意向中所占比重份额只占到第六位，列在前五位的分别是：地段、价格、小区环境、户型和物业景观，这就表明未来的房地产营销虽是品牌营销的时代，但品牌好的发展商的房子仅仅是比较好卖而已，这就意味着大家一起来分蛋糕。
最后，营销手段平平，缺少有创意的销售手法，现在人们购房越来越理性，看房子至少要看五六家，既然大家都这么平平地卖，除了品牌物业和地段好房子热销外，更多的楼盘就只可能挤到降价的泥潭中去。市场经济中，价格是受供求关系影响的，需求大于供给价格就会上扬，供给大于需求价格就会下降，直到一个平衡，这是客观存在的经济规律。
(3) 策划项目片区商品住宅市场机会分析
目前与本案形成商品住宅市场竞争的有绿城集团开发的中型楼盘和永泰丰广场等，与之相比本案的高层住宅有利也有不利之处。
有利之处在于：
1． 本案提前介入的策划与规划设计相结合，有利的为高层住宅提供了更加直接，独立的入住环境和条件。
2． 本案拥有提供景观住宅设计，为入住者找开更明亮的居家环境。全透明化大空间结构设计将有成为本案的一大亮点。
3． 本案拥有管理商务写字楼的良好的物业管理部门，全心全意为住房提供最优秀的物业管理。
4． 本案将在规划设计中应用到前期策划中的关于地标性建筑风格的设计思想，以德意大厦为名的个性大厦将成为以后人们前往城北和身份体现的标志性建筑，打造城市地标王。
5． 本案为德意集团下属置业有限公司开发建设，体现出集团的精神和不凡，品牌效应的提升也延伸将成为本案的另一大亮点。
不利之处在于：
1． 物以类居，人以群居，人们都希望生活在有诸多家庭组合而成的生活社区中。本案中是一座大厦，难以实现这样的理想。
2． 由于局限于大厦的单独性，导致人们对安全意识的防范与置疑。
3． 人气不旺，开发区经济尚未形成一定的规模和气候。
(4) 介入市场身份设定
德意大厦介入市场身份定位是一家置业公司漫长发展的过程。我们不做进一步的禅解。我们提出介入市场身份的总体定位：发展德意地产，共建德意大厦（品牌化建设思路）


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-- 德意大厦•精品多功能楼盘形象策划提案3
（二）项目市场定位与建筑策略分析
1． 项目市场定位分析
（1）项目名称定位
本案项目名称初定为：德意大厦
由德意集团所开发的建设的地产项目，首先考虑到要空出品牌建设意识。本案作为德意集团的初次房产建设项目，自然要考虑到长期的企业形象与新型的转型项目的有利结合。
德意大厦体现出一种气度，一种精神，也是针对于策划中关于市心北地标性建筑的总体思路而定。读来上口，简练易记。
关于一座大楼的名称用上广场，花宛，某某宫等等都有所牵强。本案总体的策划建筑思路为具有非常个性化的现代化多功能高层大厦，其名称当然要符全国际房产界誉名的走势，越是简单精练的越有发展潜力。
德意大厦从传统意义上还可以理解成为得意大厦，喜庆吉详，富有时代与传统相结合的观点。
（2）项目总体定位分析
总体定位：代表市心城北地标性多功能高层个性大厦
多功能：大厦集现代商铺、商务办公、和高层高住楼为一身，有机结合，互不影响，产权结构独立。各功能之间的基础设施在共用的基础之上存在着相对的独立性和分户性。从各个方面、各个角度、各种需要极大的满足不同形式入住者的最终使用目的。
地标性个性大厦：城北目前最高的高层大厦；设计规划空出人性化空间，主张城市享乐主义风格。大开间，大都市，小户型。给入住者轻松自然的生活环境，强调引导生活时尚，生活方式；为了达到上述的效果，在前期的规划设计中应用个性风格设计思路，要求设计立面表现棱角分明，总体样式避免中规中矩，传统而保守。
(3) 项目目标客源定位分析
萧山区强劲的经济发展速度和居民消费能力为房地产市场的发展提供了根本的保证。不久前刚在萧山区召开了全国百强县工作会议，作为杭州的一个区，萧山的整体经济实力在全国百强县中名列前茅。与强劲的经济发展速度相对应，萧山本地居民具有非常大的消费能力，目前萧山房地产市场的绝大部分消费者是萧山区本地居民。
(4) 项目价格定位分析
关于价格定位待进一步合作后，另行评估策划。
(5) 项目档次定位分析
德意大厦总体形象档次定位：高品质、高优化、多功能。
(6) 项目价值定位分析

（1） 充分利用开发商企业雄厚的自身实力与形象促进本项目的受众力度，提升本项目的潜在品质形象。
（2） 产品价值。通过对本项目可看南岸 “江景、夜景”的优势，合理的规划，独特的产品设计，优质的物业管理来构筑本项目的产品价值，将本项目做成区域及全市的精品江景物业，在市场中脱颖而出，成为购房者关注的焦点。
（3） 交通价值。本项目紧邻未来轻轨车站，拉近空间距离，提升本项目品质优势。
（4） 机会价值。充分利用滨江路房地产发展的契机，炒热本区域，聚集人气，顺势推出“本项目”，一炮而红，大造成为江景楼盘的品质典范。

(7) 项目物业管理模式分析
（策划另定）
2． 项目建筑策略分析
(1) 项目建筑风格分析
倾向于欧式风格，但不同传统的欧式风格。在基调处理成欧式风格的基础上加入现代建筑设计风格。形式独特，个性鲜明。
德意大厦共为三十层左右的高层建筑，地下一层架空空间，可开始大型超市或停车场等。
大厦一至三楼为开间大，全透明式现代化商铺设计，商铺主张大开间，是因为在必要的时候可以进行隔离处理，主要目标针对于各大银行，或各种大型的休闭服务业和饮食业。
大厦四楼至八楼主商务办公楼设计，办公层楼设计注重现代企业功能设计，力求格式新颖，同样采用深时度，大开间处理。有利于入住的企事业单位进行个性的设计与装修。
大厦九楼为空中花园建设，可将九层设计成为供整体大厦休息，娱乐的统一场所。格式以花园式设计为主。同时是为了将商务楼与十层以上的商住楼从形式和空间上隔开。形成独立个性的效果。
(2) 项目建筑功能分析
其一：功能主要按照商铺、办公、和商住分为三大类，其功能在互不影响的基础之下，加以区分各功能之间独立性。商住和商用以不同的入厅外户处理。
其二：能代表地标性特点的建筑功能设计。
上述功能是我们成功完成本案的全案策划过程中不可缺少的部分，这些功能将成为以后楼盘推广以及品牌化建设的基础所在。
(3) 项目会所设施平面设计
（建筑规范设计单位负责）
(4) 项目架空层园林设计
空中园林的设计，在大厦的九楼设有独立的整层的空中园林设计。其效果在以上的内容中说明。
(5) 项目户型优化分析
户型功能设计亮点：
① 观景。单层平面设计保证70%的户型皆可直观江景。这是本项目较大的卖点。
② 采光。每个户型主要空间均有较大的采光面。另外，建议观景阳台与客厅之间采用落地窗。这将成为本项目的另一卖点。
③ 增大阳台面积，扩展阳台功能。对离江较近的两个优质户型设计大面积阳台。大面积阳台使客厅与户外有机结合，亦有引户外风景于户内之功效。
④ 弧型采光面。对梯形退台处理的第二层户型转角采用弧型采光面。避免了观景阳台对后面住户的观景影响，也保证了这些户型的采光、观景效果。
⑤ 精致斜阳台。对部分离江较远，易受周边建筑物影响的户型设计精致的观景斜阳台，增大景观面。以弥补这些户型的不利之处。
Ø 户型细部设计的亮点
户型内部的功能区布局容易引起重视，但是一些细部环节却容易被忽视，而细部的人性化处理能给用户带来真正的实惠与方便。
² 所有户型客厅开间都保证在3.6m以上；主卧室开间至少一面在3.6m以上，便于摆放室内家俱，卧室最小开间不低于2.7m。
² 大部分户型的主卧室都布置在室内走廊尽头，且室内通道的长度不超过其宽度的4倍。
² 大部分户型都设置了入户玄关，作为空间过渡，使主要空间更加私密，同时也方便换鞋，整理衣冠。
² 大部分户型设计中厨房尽量靠近入户门，避免了穿越客厅。
² 所有的户型设计都保证了客、餐厅在空间上尽可能的连通，一是使得空气流通，二是照顾到了人们边吃饭边看电视的习惯。

(6) 项目外立面设计建议
外立面的设计建议力求整体化，梭角化，结合欧式风格，空出个性设计。避免方方正正的处理效果。


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-- 德意大厦•精品多功能楼盘形象策划提案4
（三）项目工地包装模式设定
1. 售楼部包装模式设定
2. 售楼部内部装修风格建议
3. 售楼部外围气氛策划设定
4. 工地围墙样式推荐
5. 售楼书设计
6. 海报设计
7. 宣传单张设计
8. 涉及销售的各类表格设计
（四）项目品牌战略包装计划设计
1． 项目品牌资源分析
2． 项目品牌内涵设定
3． 项目品牌VI设计建议
4． 项目品牌推广计划编制
（五）项目卖点分析
1．项目概念塑造
（1） 杭州现推项目概念分析
（2） 本项目概念形成分析
（3） 本项目概念升华
（4） 本项目概念目标客户接受度分析
2． 项目卖点分析
（1） 项目社区主题概念分析
（2） 项目规划卖点分析
（3） 项目户型卖点分析
（4） 项目外立面卖点分析
（5） 项目园林概念卖点分析
（6） 项目自身环境优势卖点分析
（7） 项目的配套设施卖点分析
（8） 项目的物业管理模式卖点分析
（9） 项目的营销模式卖点分析
（六）项目销售策略决策
1． 项目销售目标分析决策
2． 项目销售模式分析决策
3． 项目内部认购期策略分析
4． 项目公开期策略分析
5． 项目销售中期策略分析
6． 销售后期策略分析
7． 广告跟进策略分析决策
8． 媒体组合分析建议
9． 销售组织与管理分析决策
（七）项目的经济效益评估
1． 项目销售目标分析
2． 项目的广告投入成本与销售进度分析
3． 项目投资收益与风险分析
（八）项目销售实施全程建议
1. 销售前期准备要案
2. 销售机构设置安排
3. 销售人员招募与培训安排
4. 销售广告表现与档期安排
二、测试市场阶段
主要以问卷的模式将项目进行市场的测试，以便调整、完善、优化策划思路及方案。
三、项目策划方案决策阶段
根据测试市场阶段得出的市场反应程度，对策划大纲作最终的定案，以保证项目最大的市场接受率，减少项目的风险。
四、我们的合作流程和时间安排


楼盘总体形象定位成：德意•音乐广场


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-- 第九商业大街营销推广方案


一、市场概述

1、区域（库车县）商业概述
1-1、以中抵挡商品为主，商业形态以集贸市场为代表，商场和专卖店等现代商业形态仅占极小比例。
1-2、商品销售主要集中在日用百货、小商品和农副产品，中高档和品牌商品消费量有限。

2、区域（库车县）商业结构
2-1、文化路以中高档商品销售为主，集中了库车县主要的商场和品牌店。天山路以中抵挡商品销售为主，形成集贸市场、超市等商业形态。
2-2、随着城市经济发展和大面积商业开发，以商城和大型综合市场为代表的商业物业大量供应市场，库车商业形态由传统商业向现代商业转型，但由于商业消费市场增长和消费水平提升有限，导致部分商业物业出现滞销，经营户的盈利能力开始下降。

3、区域（库车县）商业物业开发现状和趋势
3-1、根据初步统计，库车县2003-2004年度开发量在10000平米以上的规模商业项目共5个，包括天五商业批发城，开发面积4万平米；杏花园商业圆一、二期，开发面积6.75万平米；金桥文化广场，开发面积约2万平米；国贸购物中心，开发面积1万平米。仅以上项目的开发总量就高达14万平米，如果再加上数千平米的商业开发和商住楼底商的大量供应，预计今明两年在库车县开发销售的商业楼盘总面积将突破20万平米。对于县域40万人口，城区15万人口的库车县而言，仅消化这些楼盘即需要4——5年时间（按历史销售可比量计算），市场压力和过剩情况可想而知。

RE:200余个房产营销策划案例
4 .、招商部制度及职责
⑴、客户资料的收集和筛选。市场调研和竞争对手工艺研究、目标、潜力。客户的琐定，客户资料的分类管理。
⑵、电话拜访和面访。电话拜访约见的要点，面访前准备，面访的过程控制和记录，面访的技巧、潜力、重点、成交客户的面访区别。
⑶、数据报表的填写，拜访记录填写；招商周报，日报及总结；重点客户的会谈纪要报告；预签协议客户操纵要求及通报
⑷、客户的维护和跟进：协议的签订；客户争议的处理、收款的协助。
⑸、内部沟通。招商部内部联系沟通；其它有关部门的工作协调与联系。
六 招商后期管理
⑴.、客户足以影响商场的发展，要让客户持续在商场经营，商场必须努力经营，获取客户的信赖。
⑵、维护老客户，对于商场在营运、财力、管理、品质上有莫大的影响，应当加强与老客户的联系，及时解决其所提出的问题。
⑶、商场每年都可能会丧失若干就客户，因此要采取计划性客户储备与拓展。
⑷、培养忠诚客户，使其产生持续入租行为，并帮助商场向外宣传，建立口碑。
⑸、对客户做未来分析，包括客户数量，类别等情况的未来发展趋势，争取客户的手段等。
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-- 恒富花园市场报告提案



今年泉州房地产市场并不乐观，上半年全市完成房地产投资、新开工面积、竣工面积分别仅为7.32亿元、38.84万㎡、19.28万㎡，同比分别减少22.52%、52.27%与24.36%，只有施工面积230.97万㎡基本与去年持平；而商品房销售也不旺盛，上半年泉州住宅成交面积29.63万㎡，金额6.8094亿元，比去年分别下降了9%、8%和0.7%。

在房地产市场一方面日益成熟，另一方面又相对低迷的情况下，面对项目的开发就越需要审慎地分析客户，锁定市场，了解市场的真实需求并客观有效地加以论证，而后应根据市场需求作全面的产品设计并加以系统专业的策划销售。

针对恒富花园开发的研判，本案放弃对市场的假设，踏踏实实地从市场竞争形势、地段与客源细化分析上着手，认清项目开发的空间与潜力，确立项目的客户、价格与产品走向。

第一章 市场分析篇
一、泉州房地产市场状况分析

如前述，泉州今天房地产开发与销售均不畅旺，而泉州未来房市以目前情况来看并不乐观，主要压力在于：

1、泉州目前城市面貌与城市形象较差，城市聚集力小，外来落户比例小，晋江、南安、安溪等县城的客源受厦门分流且相当严重，外来落户与进城族仍局限于工作调动或长期工作落户或为了小孩教育；

2、原有泉州市区居民自建房比例高达96%，68.89%的居民拥有单元式套房住宅，其中72%的居民有二套或三套的房子；

3、泉州市人口基数少，本地人口40余万,加上外来人口70—80万,在外来落户比例低的情况下，住宅市场需求主要来自于二次换房与新家庭建立的住宅需求，在整个过程中因旧有住宅不适应居住要求而产生的换屋族仍占主流，因而每个项目的主要客源都集中在周边板块区域内的住宅区换屋居民。

在这样的情况下，泉州房地产住宅市场的量价（销售面积与价格）的上升都受到较大的局限。未来市场，如果不能以城市建设吸引周边以至外地人落户，那么泉州东扩南进西移的大战略，将会因人口的不足而受到很大局限，单纯依靠本地人口与经济的增长不足以支撑泉州房地产市场的快速发展，与厦门市场相比而言，泉州市客源外流现象严重，量价不温不火，2002年上半年销售量与金额仅在29.63万与6.8094亿元，分别仅为厦门同期的1/5与1/7左右。


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二、特定区域楼盘动态情况分析

1．竞争变化

（1）价格竞争仍是该区域的竞争重点

泉秀路区域的大部分楼盘都定位在中档楼盘，各楼盘区域环境差别不大，而产品本身则趋于同质性，加之客户定位均以中层消费群体为主，而这部分消费群体对价格较为敏感，因此，目前市场仍以价格为主要竞争。

（2）开发商的信誉度

时下，诚信已成为当今社会最为关注的问题，房地产市场当然也不例外，这几年泉州开发商被频频送上被告席，也让人们看到了诚信的重要。开发企业信誉的好坏，直接影响楼盘的销售。

（3）走特色之路

面对同质性的市场，面对同一阶层的客户群体，只有开发自己的特色产品，才能从众多楼盘中脱颖而出，成为引领区域市场的强者。如“世纪巨星”因其特色的“复合式楼中楼”、“中远名城”免费安装太阳能热水器管道，而倍受消费者的关注，市场情况反映良好，因此取得不错的销售业绩。

2．营销策略研判

（1）营销手法不断推陈出新

房地产市场经过两年的发展高潮之后，客户在洗礼中变得成熟。面对老陈的推广模式，人们已经麻木了，很难再激起他们的热情，因此，这就要求我们这些新时代的"捕鱼手"必须想出更好的方式，才能引爆激情。从去年"丰盛假日城堡"的系列秀、"金帝花园"的"形象代言人"到今年"诺林商城"的一元拍卖会。只有创新的营销手法和多变的营销手段，才能留住更多人的视线。

（2）从单一的营销推广方式向多元化发展

在房地产代理公司未介入泉州市场之前，那时营销途径主要以“姜太公钓鱼——愿者上钩”，而今随着市场竞争的日异激烈，“钓鱼”的时代已经过去，市场已进入多种渠道相互整合的“捕鱼时代”。这就对我们提出更高的要求，需要我们对市场对客户作更准确的把握。

（3）从概念营销转入品牌营销、品质营销

概念炒作毕竟只是开发商或代理商所运用的一种营销手段，是看不见摸不着的，然而随着市场的成熟与竞争加剧，泉州已悄然进入“产品时代”。
3、价格走势分析

2001年楼盘价格列表如下：

楼盘
多层均价
小高层均价
多层主力总价
小高层主力总价
开发总量

宝成花园
2280元/m2
2550元/m2
25万
26万元
1.9万㎡

丰盛假日城堡
2300元/m2
2580元/m2
26万
29万元
26万㎡

阳光巴黎二期
2250元/m2
2450元/m2
29万
31万元
2.2万㎡

东方银座
2450元/m2
2900元/m2
32万
36万元
8.3万㎡

福新花园城

2750元/m2

45万元
12.2万㎡

金帝花园
2480元/m2
2700元/m2
33万
35万元
12万㎡

聚豪特区

2550元/m2

36万元
1万㎡

凤凰假日

2550元/m2

36万元
1万㎡



-- 湖景花园企划提案



第一篇 市场及项目分析

一、 泉州市房地产市场概况

1、 宏观经济运行及产业结构的变化

1）据相关部门统计报道，2002年全国商品房空置率继续加大，同比去年，今年1-5

月份，全国商品房空置面积增长幅度达8.2%，高于去年2.3%的水平。

2）全国商品房销售速度放慢，与去年同期相比，今年全国销售面积回落8%，价格下跌3.3%。

3）2002年上半年，泉州GDP值同比去年增长10.8%，居民收入增长7.8%，消费指数下降0.9%。

4）泉州同期商品房交易量下降，上半年泉州住宅成交2153起，成交面积26.63万㎡，金额6.0894亿元，比去年分别下降9%、8%和0.7%。

5）2002年7月末泉州空置房面积达55.82万㎡，同比去年增长35.2%。

6）2002年第二季度，泉州房地产企业景气指数为93.3，同比去年下降13.3%。

2、 政策法规及城市发展规划对泉州房地产市场的影响

1）2002年7月份起，国家全力整顿房地产业，泉州市政府亦大力治理“六项”不法行为，给产业运作并不规范的泉州房地产市场带来较大的冲击。

2）2002上半年泉州成为省级园林城市，并将在2005年晋升为国家园林城市，以及围绕“四山二江”和“半小时城市群”的城市发展远景，进行规划方案国际咨询征集活动，都将有力的促进泉州城市形象及品位的提升，以及对园林景观、城市绿化与居住环境的改善。

3）2002年6月底，市区太平洋花园爆发的物业管理风波预示着泉州部分市民对物业管理需求与服务意识的觉醒；同时，也提醒我们，物业管理将是泉州未来住宅市场中主要的竞争或卖点之一。

4）房地产“两书”再次受到重视，下半年起，未能提供“五证”、“两书”的房产开发企业，将受到政府的严惩。

3、 泉州房地产住宅市场的发展趋势

1）大泉州城市架构与“东拓南进”战略的实施，刺桐路以东区域成为近几年泉州房地产开发的重点区域，城市重心东移已然显现。

2）随着沿海大通道、后渚港及坪山隧道的建设与投入使用，洛江必将成为泉州未来的发展热土。

3）2002年下半年始，“冠亚城市花园”、“世纪巨星”及“中远名城”等楼盘的面市，宣示着泉州的房地产业的产品时代与大盘时代的到来。

4）区域购买力已基本得到释放，高端产品竞争加剧，有效需求不足已明显表现。

5）小高层住宅已开始逐渐为泉州市民所接受，但多层住宅仍是热销的主流，而高层住宅依然严峻。

6）随着土地开发成本的增加，工薪阶层消费的住宅将向城市边缘或新区迈进。

7）东部洛江将随着坪山隧道的开通而价值突显，将成为泉州大规模化产品开发的基地，与高品质社区的孵化器。


--二、本案SWOT（优劣势、机会点、隐忧）分析

1、项目优势 S

1）本案位于温陵北路与湖心街交叉的北边，隶属于鲤城区，毗邻东湖公园及东湖电影院、华侨历史博物馆、施琅故居，以及将要落成的市民广场，区域地段价值属性高，人文底蕴丰厚，市民有着较高的的认同度；

2）医院、银行、菜市场、电影院、博物馆、图书馆、超市等，配套齐全，生活便利；

3）本案于温陵路市区主干道旁，拥有12条公交线路，居民出入与行车十分便捷；

4）泉州重点知名学校：三中、五中、师院位于本案区域内，有较高的教育资源及就学条件；

5）东湖公园、城市园林广场与本案左右为邻，城市稀缺的景观资源，在繁华的市中心闹中取静，独一无二，是本案最大优势；

6）随着城市的发展与资源的日益稀缺，本案有着较好的发展前景及巨大的增值潜力。

2、项目劣势 W

1）本案处于新老城区的过渡带，项目后为城中村落，大量的民房密集而凌乱，并居住着大量的外来民工，居住环境及视觉形象不佳，影响项目的形象及居住品位的塑造与提升；

2）项目一侧紧挨八卦沟，其难闻的臭味及漂浮水面的污物，亦对本案造成一定的影响；

3）项目周边商业形态杂乱，档次不高，氛围不浓，店面空置率较高，店面租金相对较低；

RE:200余个房产营销策划案例
三、项目特点
1、项目有利因素：
1）丽江苑是荷城花园的一部分，在总体规划上，可享有周边公园、商业街、农贸市场、星级酒店等极佳的生活配套设施；
2）与六盘水市传统商业区黄土坡紧邻，生活便利；
3）南望十里钢城——水城钢铁厂，目前在职职工26300多人，有大量潜在购房客户；
4）随着荷城花园内大量商业项目、住宅项目的竣工，丽江苑所处区域未来升值潜力巨大，有望成为六盘水市新的繁华商业区，取代黄土坡传统商业区。。

2、项目不利因素：
1）楼盘没有自身突出的特点，与该区域其它楼盘相比，无论在价格上，还是户型设计上都很接近，顾客在选择的时候，可比性较低；
2）目前六盘水住宅市场存在着供大于求的状况，楼盘销售不畅，成交量小；
3）本项目周边在售楼盘较多，如时代佳园、嘉和商住楼、盛世豪庭、丰荷广场、西湖苑等；
4）该项目大户型居多，而购买大户型者相对较少。

四、市场定位
1、销售对象定位
1）水钢职工。该厂职工数万人，而且收入较高，有一定的购买能力。目前水钢职工居住条件较差，大多居住在工厂污染区、半山坡上，此处不但交通不便，而且房子过于陈旧，他们迫切需要改善现有居住条件。
2）私营小矿主。六盘水市有中国南部最大的煤田，素有江南煤都之称，私营矿主较多，而且收入丰厚，他们投资置业主要选择城区内的繁华地段。本项目的绝好区位，极大的升值潜力将吸引这一部分购房者。
3）周边其它城区的购房者。六盘水市辖六枝、盘县、水城县和钟山区4个县级行政区及钟山、红果、平寨3个经济开发区，其中钟山区是居住环境最好的一个区，加上荷城花园所具有的知名度，势必会吸引其它区的有钱人来此置业。

2、价格定位、策略
本项目为中档楼盘，根据上述对项目的优劣势分析及参考周边楼盘售价，我们认为应适当调整价格定位和价格策略，低开高走、聚集人气、拉动销售。

3、推出时机的确定
丽江苑目前为期房阶段，我们建议对项目现场从新包装后，在市场需求旺盛的五月份上市，销售情况将会有所改观。

五、销售策略
1、促销策略
1）采取有奖销售的方式，由售楼处组织一次大型有奖销售活动，日期可选在五一长假等节日中进行；
2）设立大型户外广告，广告要注重感性诉求，风格另类，以此塑造楼盘自身个性，与周边其它楼盘相区别；
3）设立精装修过的样板间，介绍时突出本项目户型特点；
4）对项目现场进行包装，包括制作工地围墙档板、吊旗、设立看房通道等，营造出良好的热销氛围。
2、销售模式
1）采取派单销售的模式，主要考虑目前本项目已家喻户晓，不必再做大量的报纸及电视广告宣传，而派单销售可直接面对客户，不但节省成本，而且效果极佳；
2）针对大型工矿企业有针对性的销售。可在大型企业里做定量的宣传工作，如设立楼盘销售分部等方式。


六、丽江苑商业用房
1、对现有营销方案的意见
针对花园房地产销售有限公司，在2004年3月28日提出的《关于“丽江苑及商业步行街、农贸市场”商业用房促销活动的请示报告》，我们认为：
1）该方案的投资回报率过低，年回报率仅为1.26%——2.68%，投资者需用40——80年时间才能收回成本，如此低的回报与银行利息相当，很难吸引商铺投资者；
2）从六盘水市其它商铺的返租情况看，本项目商铺投资回报只有达到6%或超过6%才可能吸引投资者。

2、营销建议
丽江苑商业用房共计97户，均以产权商铺的形式销售，产权式商铺的营销模式比较好地解决了投资主体的分散与统一经营的矛盾。但作为一种投资，就必然有其相应的风险。
首先是差价补贴的风险：大商家作为一个商业的整体租赁者，其承租的租金必然比较低，而发展商为实现商铺销售，必然要提供一个使投资客户认同的回报率，而这两者之间将存在一定的差距，因而就使得发展商不得不为支持较高的回报去补贴一定的资金；要回避此类风险，发展商必须按照市场规律来制定商铺销售价格和回报率，不能脱离市场，一味提高售价和回报率。
其次是大商家经营不良带来的风险：在长期的承租期中，如果商家的经营管理不良，就无法再继续经营，导致大型商家不支付租金。而发展商却处于需一样支付小业主的承诺回报。由此产生的风险也需通过一定的方式来回避：一方面应选择实力雄厚的知名商家，知名商家一般在长期的商业经营运作中积累了很多的经验，具有较强商业经营管理能力及吸引消费能力，消费群体的认同感与忠诚度比较高，市场竞争能力与持续经营的能力比较强；一方面针对自身项目素质，判断商场具有市场经营前景，不能为了引进大商家而泥沙俱下，确保可持续经营。
其三是委托经营期满后产权分散带来的风险：分割销售后所带来的产权分散与商业统一经营的矛盾一直是困扰商铺营销的主要问题。虽然大型商家整体承租的销售模式在一定时期内解决了这个矛盾。但在委托经营期满后，也必须解决这个问题来保障众多小业主的利益。发展商需提前解决好这一问题，可以提前成立业主委员会，由业主委员会来统筹安排商场未来租赁权及经营权，具体运作可通过业主投资额的大小确定所有业主的分配权利，再选举会长、执行会长、会员等，业主委员会可通过自行运作或委托专业商业机构代管、代租等形式实现商场的统一经营。

八、关于我们



-- 国际风情街项目调研规划书

一．研究背景
1．项目简介
地理位置 国际风情街位于济南市仲宫镇，从济南市济微路南出南外环，沿104国道南行10公里即可到达。商业街南临仲宫镇，西接104国道。
项目规模 整条商业街长约800米，沿街两边各一排3层商业楼，总建筑面积约为35000平米(商业街往东为二期工程，预计建筑面积为15000余平米)。
建筑单体 欧式建筑风格，共计19座，120余单元，每个单元建筑面积从200—1000平米不等，大部分为300-600平米。内设独立卫生间。
交通状况 内部交通 商业街向东没有重要场所，因此商业街内部交通压力很小。
外部交通 从商业街到济南市有3路公交车，作为近郊而言，外部交通是比较方便的。
建筑结构 低层砖混结构，坡层顶。
目标售价 2300元/平米左右(均价)。

2．调研背景：
经科学分析与多方论证，作为开发商和营销策划公司，均对国际风情街的商业业态定位——娱乐休闲MALL模式达成了一致意见。为使商业街的业态规划进一步切合经营者和终端消费者双方的需求，最终实现开发商、投资者、经营者三赢，消费者满意的商业局面，开展一次全面深入的市场调研势在必行。

二、调研目的
1．调研目标概述：　　
A．分析目标买家（包括投资者和自用经营者）的消费心理及承受能力。
B．通过调研，明确商业街的业态规划与消费档次（包括商业街具体提供何种服务及商品？究竟针对哪个层次的终端消费群体？等等）。
C．分析目前与商业街定位相符的经营者投资商业街的意向及其强烈程度。
D．通过调研，明确商业街的物业管理内容。
E．调研与前期宣传、销售模拟互动，为项目推广积累经验与信心。

2．调研报告内容规划：
A．济南市商业物业宏观环境研究
宏观经济、商业物业投资行为与心理（济南宏观经济研究、济南商业物业发展现状与趋势、商业物业的格局分布、商业物业的投资回报率、商业物业的投资行为）。
B．国际风情街商业业态定位研究
国际国内流行的商业业态及其发展现状与趋势、国际风情街业态定位的先进性、国际风情街业态与济南其它商业业态的互补性研究、消费者对国际风情街业态的认同度与期望值、相关行业经营者对国际风情街的认同度及倾向值。
C．国际风情街业态规划研究
国际风情街各类商品及服务的分布与格局、国际风情街各类商品及服务所应占的比重。
D．国际风情街物业管理与经营的研究
物业管理的具体内容、物业经营的可行性及经营方向。
E．政策环境（地房地产行业法律法规及相关文件对项目的影响，城市规划对项目的影响）。
F．媒体环境（重点研究媒体对房地产市场的引导作用和沟通效果，为项目媒体运作提供分析依据）。


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三、调研方法
1．调研方法概述：
根据该项目的具体情况成立由项目专家构成的调研项目小组，研究方法将包含定量和定性研究两个方式，按照前面设定的研究内容，将定性研究与定量研究研究结合开展。
A．整合调研：成立由专业调查人员、地产营销策划人员、高校经济学专家、商业研究机构成员共同组成的项目组，分别发挥调查整体过程控制、调查内容制定与规范、商业物业策划与推广、宏观经济层面等方面的优势，走整合调研之路。
B．利用项目组核心成员的身份优势，召集被调查对象举行座谈会。
C．充分发挥专业市场调研机构的经验与组织能力，开展定量问卷调查，进行统计分析，由项目组进行定量研究。

2．核心难点的突破：
由于商业物业的主要目标买家为投资者和符合商业物业业态定位的经营者，因此，接触难度极大。为了顺利地完成调研任务，特设计有针对性的调研方法，以期突破核心难点。
A．分析地产投资者最习惯光顾的消费场所，通过和这些消费场所建良好关系而对目标对象进行随机访问。（例如高档餐饮场所、休闲场所等）
B．从其它商业物业的售楼处购买投资客户名单，邀请他们参加座谈会。
C．利用齐鲁晚报媒体的影响力举办相关活动，例如商业物业投资论坛、郊区旅游地产发展研讨会等等。

3．具体研究方法：
调 研 内 容 研 究 方 式
商业物业宏观环境调查 统计局资料查阅、晚报记者站提供资料，调研项目组的定性研究、会议搜集。
商业物业投资行业与心理分析 购买资料，邀请参加座谈会
国际风情街业态定位研究 国际国内流行的商业业态及其发展现状与趋势 调研项目组的定性研究
国际风情街业态定位的先进性 调研项目组的定性研究
国际风情街业态与济南其它商业业态的互补性研究、 调研项目组的定性研究
消费者对国际风情街业态的认同度与期望值 问卷调查、定量分析
相关行业经营者对国际风情街的认同度及倾向值 座谈会
国际风情街业态规划研究 实地走访调研、项目组定性研究及座谈会
国际风情等物业管理与经营的研究 实地走访调研、项目组定性研究及座谈会
政策研究与媒体研究 资料收集与项目组定性研究

4．调查对象与规模
调查对象 调查方法 调查规模
通过购买资料获取的真实商业物业投资者 座谈会 1场
约访 30人
相关行业私企业主、优势个体工商业户 入户访问（经营或办公地点） 量化访问50人
专题座谈会 1场
宏观经济研究专家、商业机构管理人员、媒体经济类记者等 专题座谈会 1场
终端消费群 问卷调查 量化访问300人



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四、分析方法
1、聚类分析
2、镜面分析
3、因子分析
4、联合分析
5、回归分析
Ø 该项分析工作的人员组成：李铁岗、陈月军、易文胜
－具备5年以上在山东市场丰富的调研经验
－具备房地产行业研究的专业经验
－具备博士／硕士以上学历
－从事过多次大型房地产项目研究
五、质量控制
1．根据我们调研工作多年的研究经验，我们认识到质量控制是研究项目成败的关键，对于本次研究项目，我们将会采用如下的质量控制方法：
A．对所有数据结果进行100%的逻辑编辑。
B．对所有的访问结果进行100%的QC反馈检验。
C．对所有的调研人员实行严格的管理制度:发现一分有问题的问卷，该调研人员的所有问卷均拒收。
D．数据处理实行两次并行输入，交叉检查制度。

2．要求国际风情街的开发商委派一名工作人员参与项目的调查与研究，要求委托方项目经理参加座谈会和论坛。


六、项目研究人员
1．工作分配：
A、调查人员：把握并监控消费者调研数据分析与统计
B、地产研究专家：把握市场宏观环境，提供政治、法律、经济等方面的研究成果。
C、营销策划人员：走访调查对象，设计座谈会会议内容等。
D、媒体人员：媒体分析，收集媒体已发布过的相关研究类文章内容。

2．人员组成：
项目经理
陈月军 —— 负责整个项目管理及协调
专家组成
李铁岗：
－山东大学房地产研究中心主任（博士）
－丰富的社会学研究经验
－参与多次大型重要项目研究工作
孙曰瑶
－山东经济学博士

易文胜：
－山东正易营销咨询有限公司策划总监
－3年房地产项目策划推广经验（齐鲁世纪园观澜阁项目推广、黄桥花园项目推广、康和苑项目推广等）
－国际风情街项目推广主力策划师
－济南市首届、第二届房地产营销人员培训班主要授课成员
－主持多次大型房地产调研项目（县西巷商业街改造项目调研、齐鲁世纪园住宅项目调研等）
张鹏：
－工商管理硕士（MBA）
－丰富的行业经验及市场分析经验
－参与多次大型项目研究
支英珉
　　－齐鲁晚报经济专刊部主任
项目执行管理
曹颖 ——8年调研执行经验，项目现场执行总监
项目执行组织
王延宁 ——齐鲁广告调查公司调研项目组织专家
文案撰写 ——徐瑾瑜
统计分析 ——丁奕
——刘翠娟

9.0日程安排
根据该调研项目执行的难度，我们设立如下的工作时间表，可以根据客户要求进行调整：
批准人：日期：文本： WBS项目 X-履行工作D-独立作出决定d-共同作出决定p-管理进度C-必须经过咨询I-必须通知到A-提供咨询 项目经理 项目设计组 现场调查组 房产运营部 数据处理组 报告研究组 项目顾问组
工作天数 编号 工作细目 1 2 3 4 5 6 7
2 D1 项目准备 D A
3 D2 调查内容设计 D dXC A A A A
2 D3 调研内容测试 DX DX dX DX A
1 D4 调研内容的确定 DC X A A
2 D5 座谈会样本筛选、预约 D dXC A A A A
2 D6 座谈会 D X A A
1 D7 访员培训 p A DX A
5 D8 正式调查访问 DX I
3 D9 竞争对手调查 DX I
1 D10 数据录入与处理 DXI
2 D11 数据分析 I CX DAI AI
5 D12 撰写报告 DX A
总计：29天

RE:200余个房产营销策划案例
以各种方式（信函、热线、现场、邮件等）大张旗鼓向社会各界征集HS广场寓义喷泉的名称。之后，在一个令人瞩目的日子里，开展现场题名活动。在题名现场向热心参与并支持征名活动的群众致以感谢并奖励（根据所提供的名称与所题名称的接近程度进行奖励）。

③HS花园“文化活动月”活动

一方面丰富项目周边居民的文化活动，有益于地方文化事业，易博得社会各界的支持，造成极大的社会效应，博得民众的好感，有利于迅速树立HS花园美好的公众形象；另一方面吸引新闻媒体的注意，为新闻报道提供很好的素材，有利于大范围内提高HS花园的知名度，造成持续记忆。

1） 向北城区各界人士赠送或优惠提供当月影院大片入场券；

2） 于各节假日及工休日在HS广场举办各种歌舞表演、文化活动等；

3）在北城区范围内开展HS花园“文化活动月”万人签名活动。

8、网络

通过太原搜房（http://taiyuan.soufun.com）进行全面宣传，配合网络炒作和太原市购房者俱乐部的会员看房活动，消化一部分产品。

① 太原市购房者俱乐部“假日看房班车”活动；（目前有效会员近千名，并且数字还在以每周5-10人的速度增加，消费能力不可低估。）

② 项目网站或是网页的制作（建立廉价互动的沟通平台）；

③ 网站论坛同时进行讨论，使开发商和未来业主进行全面沟通，以便于了解客户的基本情况，更好的拉动销售。

9、DM直投杂志

太原市房地产信息杂志的定向投递，通过强大的派发网络进行宣传，杂志本身的信息量大保存时间长和到达率高的优势表现的淋漓尽致。

九、费用预算（略）

十、专业精神和职业水准将为您带来不一样的效果

由于我们是联合和太原市的各强势媒体，同媒体同时由于政府的支持我们的费用会成为效果明显之外的另一个吸引人的地方。优势互补、资源共享、促成立体报道的舆论合力网络、报纸、电台和电视台联动合作组织，互相提供新闻线索，联合采访，充分利用双方的新闻资源，充分发挥各自媒体的传播优势，以达到最佳宣传效果；共同策划新节目、新栏目。网络、报纸、电台和电视台的结合有利于双方争取更多的潜在受众。所谓潜在受众是指目前尚无受传行为而在一定时间内可能创造受传条件成为受众的人。几个媒体的潜在受众虽不尽相同，但若结合起来，其潜在受众将是十分巨大的。将潜在受众转变为实在受众，既是传媒提高传媒效果的需要，也是传媒拓展市场，提高社会效益和经济效益的需要。网络、报纸、电台和电视台充分利用各自的传播优势，进行立体报道，达到舆论合力，这是媒体整合的主要目标。在网络、报纸、电台和电视台的整合过程中，网络、电视将通过栩栩如生的动感画面和快捷性的长处，使观众尽快得到初步的，鲜明的，直观的感性认识；电台、报纸则克服电视瞬间性的缺陷，利用报纸能反复阅读，具有稳定性的文字报道和犀利评论的特点，引导读者深入思考；杂志的针对性强、生命周期长的特点。这将有利于开发商和相关行业商家依据自身的情况特点，选择合适的信息传递给目标受众，同时保证广告容易被目标受众接受。媒体联动既发挥了各自的特长，又交叉互补，弥补了各自的不足和局限性，从而扩大了传播的深度和广度，形成立体传播的推广合力。

我们秉承如下方面原则：

1、 经济节约，最大限度为客户省钱。
2、 追求创新。广告形式力求创新，创新同时与创意进行很好地结合。
3、 努力建立品牌与目标群之间的关系。对于大众媒体，通常可以有效地帮助建立牌的知名度。而对于小众媒体，则可以针对某些特定人群，而且它可以很好地建立起消费者与产品或品牌的某种内在联系，让消费者感觉亲切，感觉这是专为他而做的广告。
4、 建立协作关系。巧妙溶入媒体中去，不但纯进行硬广告的宣传。
5、 巧妙利用媒体本身的广告作用。适当的公关活动可以更好地提升公司形象，巧妙地利用软性文章的形式可以增强品牌的置信度和广告效果。

在整合营销传播中，“整合”是基础，互动才是双赢，需要在营销中产生拉力同时与消费者建立起良好的互动关系。






-- 方银座案例分析


深圳，用十年时间奠定了中国房地产的“样板房”的地位，无数崛起的建筑群，是这座城市荣耀的象征。然而，当人们在无尚的光环下享受着来自四面八方顶礼膜拜的时候，除了屈指可数的圈内人，有谁给了“为着这座城市的辉煌孜孜探索与实践着的中介机构”客观的评价？“折戟沉沙铁未销，自将磨洗认前朝”。对于中介机构的褒奖贬斥，如果我们依旧局限在肤浅的层面上，那么对房地产的长远健康发展而言，无疑是莫大的伤害……
谁持彩练当空舞
——东方银座营销策划案例分析
【案例简介】位于竹子林片区的东方银座首期推出230套，于2003年11月15日正式开盘销售，到2003年12月15日，短短30天时间，共计售出156套，占首期推出总套数67.8%，平均每天售出5 .2套。真正实现了持续热销和持续高温效应，其销售速度和成交率在深圳众多的楼盘中也名列前矛。
东方银座的均价从6000元起到8000元，再到如今的12000元，提高了一倍；首付起价也从7.3万元攀升到13.8万元……在不温不火的深圳地产界刮起一股迅猛的“红色旋风”——现象背后孕育着多少耐人寻味的东西——但看朗朗乾坤，谁持彩练当空舞？
【策划背景】成立于1997年的深圳市广森投资有限公司，通过几年的励精图治，虽然成功打造了诸如嘉景苑 、苏豪名厦、笋岗大厦、观澜中心市场等深圳区域性坐标，赢得了良好的市场效益（经济效益）。但由于项目的规模和地理环境的限制，并未形成良好的社会效益（品牌效益）。
2001年，广深投资有限公司在深南大道旁竹子林片区拿下一块44323㎡地皮（即现在东方银座项目用地）。鉴于此地段的特殊性和稀缺性，踌躇满志的广深人打消了单纯建一座写字楼的初衷，决定聘请高水平“外脑”参与东方银座项目的策划营销，借以在竞争激烈的市场中脱颖而出，达到鱼（市场效益）和熊掌（社会效益）兼得的双赢局面。
同年，至祥投资策划有限公司凭借十年不败的业绩以及与广深两次成功的合作（嘉景苑、笋岗大厦项目）的背景，昂首走进东方银座，开始了长达两年的探索、实践……
【策划精要】某种意义上讲，策划是一种超越情感和理性的思维，房地产策划是一项复杂而系统的工程，它统筹所有宣传推广及销售工作的展开。它需要大量的市场调研，具体的地段分析，反复的协调论证。东方银座的策划全过程倾注了至祥策划师们巨大的心血和智慧，笔者在采访过程中看到、听到许多鲜为人知的故事，故事中那些闪烁着人性光芒的喜怒哀乐，着实让我更深层次理解了这群“痛并快乐着的”人们。为了使读者更好的了解东方银座的策划精要，笔者通过总结、取舍，决定从如下方面进行阐述：
1， 挖掘项目地段价值
房地产界有句名言，就是“地段，地段，还是地段”的三段论。也就是说，拥有好的地段就能取得好的收益，楼盘就能畅销。但是，如果不用详实的调研分析现有价值，不用前瞻性眼光看待地段潜在价值，你永远不会理解三段论的更深层次真正意思。
譬如：东方银座所处的地段，在当时看来，上不接福田中心区，下不能连华侨城，是深圳的一个断层，是一个没有特点的地段，甚至有点荒凉。“广深”的初衷也只是想单纯建一座针对中小企业主，面积不大、拆分自如的写字楼。然而，“至祥”的市场中心、策划中心通过不断的实地考查，结合地域分析（交通路线，区域特征，发展规划等），找到了“红树林海景”、“安拖山景”、“竹子林地铁口”等一系列现在已有或将来会有的地段价值，并把这部分价值合理的嫁接到项目中去—— “屹立于黄金干道深南大道，处于竹子林地铁入口，地标形象荣耀城市，刹车间已经策马滨海大道，转瞬即可挺进广深高速公路，观海神静，望峰息心” ——如此优越的地理位置当然寸土寸金。于是东方银座的定价很快从6000元/㎡上涨到8000元/㎡。
2， 锁定项目消费群体
市场营销的核心思想在于“找到你的顾客，明确
他的需求，并设法满足他的需求”。北京的SOHO现代城找到了一批事业有成，颇具个性和现代气息的“雅皮士”，他们追求高层次与现代化的生活，于是定位为“智能社区” SOHO现代城，适时的迎合了他们的需求，从而扬名立万。
“至祥”经过长时间的研究论证，最终将东方银座定位为：高端人群休闲娱乐的商务场所。这样，策划师们所要面对课题即是：“找到一批属于项目的高端消费者，并通过理论、市场依据证明项目定位的合理性”。通过全面的市场调研，“至祥”市场中心认为，深圳经过20多年的发展，现在存在相当数量有思想、有经济实力的财富阶层——他们是支撑项目的市场基础；通过个性化的市场调研（目标客户调研，对话式调研等），他们进一步明确：这群财富阶层集中在30岁—40岁，而且他们很多处于健康的亚状态，精神的亚状态，生理、心理的亚状态。他们需要工作、休闲两不误的另类空间——东方银座就是为600位这样的人士定制的享受财富过程的第三空间。

3， 创造一个好概念
一个切合消费者意愿的概念。不仅能准确的传达产品信息，形成社会热点，更能给让消费者在概念的牵引下主动选择产品。从围合式到欧风概念，从口岸物业到地铁概念，从“都心地产”到“海湾战争”，从CBD到Townhouse，从人居大使到终极置业……这些林林总总，层出不穷地产概念引导了一次又一次波澜壮阔的消费潮流。
“商界杂志前言有一句话：关心财富，关心创造财富的一批创造者。”
“思考即是事物，思考对创造财富的那一批人意义应该更深些。”
“我是一个喜欢思考的人，我认为思考的力量无穷大。”
“我觉得我理解这些顶级人士需要什么，在东方银座即是他们的dreaminghouse.”
“给喜欢思考的人提供一个好的场所，我觉得是一件非常神圣的事情。”
“我们是用心在想，用心在做。”
——至祥的周玮女士用这样的语言表达着创造“第三空间”概念的起源。
第三空间概念提出后，在业界立即形成了强烈反响，深圳特区报也以大篇幅文章阐述了第三空间概念。可谓：一石激起千层浪。从此东方银座和第三空间神行一体，迅速成为社会瞩目的热点。
何解？就笔者分析：其一，第三空间概念符合东方银座项目的内涵，它比海景国际商务公馆、会议休闲中心表达的更具有亲和力；其二，它在集中体现了项目深层次功能之外，更能给消费者传达的一个明确的信息：这是一个精神层面意义上的超然空间；其三，它迎合了东方银座特殊消费者的特殊心态，是一种满足消费者需求具体的行为。
4， 媒体选择和媒体炒作
任何一类商品广告的发布都必须选择与其产品特性相吻合的媒体，注重成本下的广告效果的评判则是衡量广告媒体的主要标准。房地产产品构成的复杂性，地点位置的不动性，不但决定了其广告内容与广告形式不同，而且在广告媒体选择上也有不同的要求。
在媒体选择上，考虑到东方银座目标消费群体接触的媒体有限，过多的媒体组合容易造成信息泛滥而使信息准确性难以得到合理监控。策划方“至祥”决定集中选择《深圳特区报》、《深圳商报》和深圳电视台为广告媒体。因为《深圳特区报》一向以信息准确、风格严谨著称于深圳报界，是目前深圳报刊中权威性最高的公共媒体。而根据目标群体分析和市场经验判断：港人北上置业已日趋成为潮流，也就是说东方银座的潜在客户一定程度上来自香港和国际市场。所以《香港商报》无疑是向这部分人传达信息的有利平台。至于电视台，因为其具有特定的特点，是目前深圳各大楼盘常用宣传裁体，这里我们暂且不论。
在发布时间和宣传手法来看，东方银座采取的是循序渐进，“借势造势”的手法。从“第三空间”概念到“国际海景商务公馆”，再到“会场议休闲商务中心”的属性定位，从开盘到抢购，温州客炒楼、鸡尾酒会、地博会指定酒店……通过一系列大篇跨版软性广告文章，人们可以清晰的把握这个楼盘的及时进展。当然，在信息内容中，东方银座似乎有意识回避了价位上涨（由于市场的不段升温，东方银座的价格也随着市场热度扶摇直上）的敏感问题，只是大张旗鼓强调其日益高贵的气质：瑞雅国际介入，梁锦华的设计，五星级装修等等因素，从而暗示消费者：“好东西就该贵一点”。



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【营销策略】房地产销售是一种很微妙的的事，房地产成功的50%在于地块选择，３０％在于规划设计，２０％归功于销售，但前两者的占的８０％，是通过后者的２０％来加以实现的。
至祥在东方银座项目中所使用的操盘手法保持了原来的“短、频、快”战术特点。除了我们常见的以强势媒体为裁体，充分利用DMI派发、SP促销、客户推荐、电话回访、班车定点接送等“点、线、面”相结合的营销途径外，还实施了许多针对性强、立竿见影的具体办法。
１，销售人员培训和“二对一”销售策略
担纲东方银座项目销售的售楼员基本上要达到：大专以上学历，从业２年以上；在以前销售的楼盘中的表现不俗，且必须是通过上岗考核的“钻石级”的售楼员。另外，由于此项目的特殊定位，至祥和瑞雅国际对销售人正式进场之前进行了特殊的酒店培训，每个销售人员都要达到五星级酒店的服务员标准。
另外，考虑到售楼员面对将会是６００位顶级人士，个人素质非常高。至祥还制定了“二对一”的销售策略，即二个售楼员应付一个顾客。一个负责讲解，一个负责接待，这样既发挥了各自特长，避免了单兵作战的劣势，又体现了对顾客的重视程度，让顾客在服务中感受五星级酒店的奢华和细致。
２，销售的整合运作
针对东方银座项目的个性特点及市场运营的风险性，根据项目市场销售的不同阶段，在营销概念及市场推广上“至祥”制定了切实可行的销售系统，对项目进行整合包装，进而强化市场形象、扬长避短。通过对物业硬件和软件上改造，最大限度在未开盘之前创造了综合优势，出奇制胜。具体途径如下：
□加大投入
□完善项目环境的建设：如将原先造价100多万元的售楼中心拆掉，搬入大堂；样板间的装修设计不断改良。
□提高物业管理水平：邀请世界著名的瑞雅国际参与项目物业管理。
□弱化市场抗性
３，产权式酒店的投资模式
随着社会的进步，房地产的功能已不再是仅仅停留在满足居住的功能，现实社会中已有很多人将它变成投资的工具。　
“首付7万（现在首付１３.8万），在20年按揭期内将使用权委托给酒店管理公司集约经营，以管理经营收益代付供楼款。按揭期满后可收回使用权，也可继续委托管理公司继续经营。” ——东方银座独特投资模式在业界曾引起极大争论。（这一投资模式在深圳并不是首例，“丹凤白露”项目中也曾运用，但由于地理位置和档次不高的客观因素的制约，没有掀起多大波澜。）争论的焦点无非是投资风险的问题。面对业界的质疑，为了把顾客的投资风险降到最低，让消费者更加坚信东方银座无可比拟的投资价值。至祥和发展商在东方银座的硬件和软件上做了踏踏实实的工作：硬件上严把建筑质量关，并聘请梁锦华先生为东方银座做设计；软件上邀请瑞雅国际担纲物业管理；加上市场上有会展经济做后盾——一切不仅平息了争论，而且实实在在打动了消费者。温州团的炒楼事件便是有力的证明。
４，促销策略
促销是现代营销的重要一环，对销售起着直接进作用。房地产促销就是通过各种促销手段，与现实或潜在顾客进行沟通，使他们对目标物业从注意到发生兴趣，再到产生欲望，进而购买的过程。
东方银座除了采用广告策略，房地产展销会，等常见促销策略外，每周还别出心裁的推出了鸡尾酒会、高尔夫、雪茄等主题活动，用高品位的活动营造现场高雅的气氛，促进项目销售。
【综述】在现今市场及消费者的心智均已十分成熟的环境下，一个楼盘的热销，绝不可能会有“偶然”的存在，它涉及许多复杂的方面。从微观角度分析，东方银座凭的是它所能带来的实际利益（高端产品的投资价值）打动了客户的心。从宏观角度看，发展商（广深）、设计单位（PRL）、中介机构（至祥）、物业管理单位（瑞雅国际）的强强联手是东方银座能创造这种价值基础。当然其中最为凸显是“至祥”——作为深圳十佳中介机构在项目运作过程中所发挥的重要作用，以及广深——开明的发展商给地产服务商巨大信任与支持。
【引申】中国房地产产业的发展，随着历史的演进而日趋成熟与完善，形成了一个由规划，设计，策划，建筑，销售，物业管理等环节组成的庞大的产业链条，环环相扣、缺一不可。而且在行业的实际运作中，分工也越来越具体。在深圳，发展商与服务商，逐渐尤其是策划代理商之间，经过近二十年的磨合，其相互之间的依赖关系也更加紧密，给全国的房地产行业提供了一个参照学习的样板。我们有理由相信，随着行业的发展，以往那种大而全的经营模式，将日趋势微。而这种专业化的分工与合作，将会有着强大的生合力和更加广阔的生存空间。
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-- 都市庭园案例剖析

RE:200余个房产营销策划案例
活动当天细节节目单节 目 时 间 安 排街舞热场 三分钟 集美大学体院主持人开场白 三分钟 厦广主持人/博誉音响提供模特儿手持KT板走秀 半个小时 厦广主持人/博誉音响提供搏击操 三分钟 集美大学体院/博誉音响提供模特儿走秀 半个小时 厦广主持人/博誉音响提供Praoprao舞/有奖问答 三分钟/互动二十分钟 集美大学体院/博誉音响提供颁发奖品 十三分钟 厦广主持人/博誉音响提供
“动感摩尔莲花”摩尔莲花网页大赛颁奖秀情节设计道具：KT板十张，打印网页十张。手提电脑两部。大帐篷一顶，系列背景。音乐：动感CD一张情节一：集美大学体院街舞带动现场气氛。用时：三分钟。情节二：主持人开场白开场白设计：（摩尔莲花都市休闲购物广场坐落于吕厝大圆盘东南侧，此次摩尔莲花都市休闲广场网页设计大赛是由厦门南福房地产开发有限公司热情赞助的。我们今天的活动现场准备了精美的礼品奉送给参与我们精彩互动的热心观众。共享丰盛礼品，同享欢乐时光！摩尔莲花都市休闲广场的出现即将改变莲花社区大众的日常生活。便利大众时，也必将使得投资者获利颇丰，让我们大家一起翘首以待她的娇艳登场!用时：三分钟情节三：模特儿在动感的音乐声中，手持KT板上场。旁白：（摩尔莲花都市休闲广场举办此次摩尔莲花都市休闲广场网页设计大赛，这十幅照片是比较优秀的作品，下面由参赛选手介绍自己网页的特色和设计过程中的体会心得。）然后由各个网页设计者自己简单介绍网页的特色和设计过程、体会，并说一句对于摩尔莲花电子城的祝福语并假设说自己在摩尔莲花都市休闲购物广场开店会是什么样的情景（事先和设计者商量好只说好话）。用时：三十分钟情节四：集大体院搏击操用时：三分钟情节五：两女模特儿手持笔记本电脑上场。旁白：（在IT时代，每个人都有自己宏伟的梦想，是日复一日朝九晚五的打工，还是成为中国的“比尔盖茨”，让我们在摩尔莲花都市休闲广场的莲花电子城开始我们青春的梦想。莲花电子城今日寸土，明日寸金，为厦门东区IT一族提供各种时尚的先锋的电脑器材，地段优越、交通便利，让我们一起到莲花电子城为厦门电子世界的崭新一页尽情欢呼吧。）用时：五分钟情节六：模特儿在动感的音乐声中，手持KT板上场。评委评论时间，选出一、二、三等奖。用时：二十五分钟情节七：PAROPARO舞用时：三分钟情节八：互动，由观众模拟PAROPARO舞
有奖问答： 主持人台词：今晚的节目精彩吗？舞蹈精彩吗？下面，节目主办单位厦门南福房地产开发有限公司准备精美的礼品要奉送给各位来宾，不过，您必须先答对我的小问题，这些问题都是有关摩尔莲花都市休闲购物广场的小问题：1、摩尔莲花都市休闲购物广场共有几层？待选答案：A.六层 B.四层 C.五层标准答案：C.五层2、莲花电子城在几楼？待选答案：A.六楼 B.二楼 C.五楼标准答案：B.二楼3、什么时候交房？待选 A.2004年5月31日 B.2005年1月 C.2006年4月标准答案：A.2004年5月31日4、项目占地面积是多少？标准答案：15210平方米。5、项目的具体位置？嘉禾路与湖滨北路、吕岭路十字交汇路口，紧邻吕厝转盘。6、.莲花都市休闲购物广场的开发商是谁？A. 厦门市南福房地产开发有限公司 B. 泉州南福房地产开发有限公司C. 福州市南福房地产开发有限公司标准答案：A.厦门市南福房地产开发有限公司7、莲花都市休闲购物广场的酒吧一条街的名称是什么？A.法兰克福街区 B.纽约街区C.迈阿密街区标准答案：C.迈阿密街区8、摩尔莲花都市休闲购物广场的餐饮、美食广场叫什么？A. 人间真味B. 食全食美C. 食通天标准答案：A.人间真味9、摩尔莲花都市休闲购物广场的家居广场叫什么？A. 香榭家居生活馆B. 美丽人家C.我爱我家标准答案：A. 香榭家居生活馆10、摩尔莲花都市休闲购物广场的售楼热线是多少？标准答案：5527081、5512438用时：二十分钟主持人注意事项：主持人必须热心观众答对问题时给予热情鼓励。并将答案重复一遍，以加深客户印象。
情节九：由主办单位领导为获奖者颁发奖品。主持人谢幕致意。主持人谢幕词：（本次摩尔莲花都市休闲广场网页设计大赛活动得到了厦门南福房地产的大力支持，摩尔莲花都市休闲广场网页设计大赛活动由厦门嘉臣智业/海日广告的全程企划，在此向以上两个单位表达崇高的敬意!谢谢在场的热心观众、希望雄心勃勃的的投资者到摩尔莲花都市休闲广场淘金！谢谢大家!）用时：十三分钟附录一：
十、广告宣传1、广告标语：（1）、莲花电子城时代尖兵创业基地。（2）、预祝“摩尔动感莲花”网页设计大赛取得圆满成功。2、看板文字：主标：“摩尔动感莲花 IT时代的创业基地”次标：摩尔动感的莲花自由自在的时代尖兵。 4、电视广告：投放栏目 投放时段《商务直通车》 每日播出四次，二套20：20《证券全接触》后首播，三套21：30《时尚中国》后、一套23：00《特区房地产》后、次日二套11：50《旅游天下》前重播备 注 单价：周一至于周五每分钟5000元（播出四次），自4月1日起播出五天总价:5天×5000元/天=25000元
DM文字商榷：主标：盛世旺铺 汇聚厦门东区IT风云电子产品旗舰店雄起莲花！（时尚电子、电子气氛图片）次标： 电子世界 名品天下 投资乐土细部文字：在莲花宝地汇聚时代尖兵摩尔莲花都市休闲广场背依倚繁荣大莲花社区，是IT超人投资的乐土，拥有高回报的前景。保留珍宝级旺铺57余间，期待有眼光的你入主。挺立时代潮头，和顾客一起体会成长。成行成市的电子新城，众品牌组建厦门东区大数码舰队。以小投资，博得周边IT少年,写字楼白领的长期光顾，回报优厚。
十一、吸引周边人气方法：先期在江头莲花，分发海报，调查问卷，认真填写调查问卷者可以到活动现场领取奖品一份。参与互动的热心观众可以领取额外奖品。




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附录二：摩尔莲花都市休闲购物广场潜在业主调查问卷 (A4铜版纸印刷)尊敬的先生/女生您好！我们是摩尔莲花都市休闲购物广场市场调查人员，现在就摩尔莲花都市休闲购物广场向您请教几个问题，您在答题之后，可以到5月23日电子城活动现场领取奖品一份。1. 请问您拥有自己产权的店面吗？□有 □没有2. 如果有，您的店面大概使用了多长时间□1年以内 □1年-2年 □3年-4年 □5年-9年 □10年以上3. 如果您目前或将来想购买店面，根据您的经济实力和厦门价格水平，您希望您购买的店面面积为：□50平方米 □51平方米-80平方米 □81平方米-100平方米□ 101平方米-120平方米 □121平方米-150平方米4. 您购买店面时，最注重因素主要是：□ 交通便利 □地段绝佳 □周边社区成熟 □ 价格适中 □管理周到，能使业主赚钱□ 增值潜力5. 您心中最理想的店面位置是：□ 城市交通要道□ 城市中心□ CBD□ 社区中心6. 如果在莲花社区新增一个大型购物中心，您是否愿加盟？□ 愿意□ 不愿意□ 会考虑7.目前厦门大型购物广场很多，对此您是如何看待的？□ 大型购物广场有实力，产品价格低□ 其实大型购物广场的价格也不会低到哪里去□ 我购买东西就是喜欢到大型购物广场□ 我买东西方便就好，没固定在哪一家8．在购买店面时，您对售楼人员有何看法？□ 信誉度高□ 能马上赚钱□ 能提供赚钱组合方案□ 首期款低□ 提供实在的保全服务系统9．潜在客户的基本资料性别：□男 □女年龄□20-25岁 □ 26-30岁□ 31-35岁□ 36-40岁□ 41-45岁□ 46岁以上10．是否有自己的小车□ 有□ 没用11．个人是否拥有企业（无论大小）
附录三：摩尔莲花网页大赛内容及参赛范围大赛内容：摩尔莲花电子城网页设计参赛范围：厦、漳、泉地区的网页设计爱好者年龄不限制，学历性别不限制大赛日程第一阶段：2003年4月23日至于5月22日中午12：00前，参赛者上交个人作品一件，并附加个人简历。经组委会初选，前10名选手进入复赛。第二阶段：2003年5月23日：参赛者到活动现场解说设计作品，然后由专家选出各个奖项。售楼处人员对摩尔莲花进行现场解说。大赛形式1. 各参赛者以个人名义参赛。2. 参赛者可以直接到在摩尔莲花都市休闲广场售楼处领取参赛表格报名。也可以通过网络的方式，在厦门海峡网参加网上报名。3. 参赛者必须同时向大赛评选委员会提交参赛作品详细说明书，阐述作品的名称、主题、内容、设计技巧、网页功能等，并指明工作平台和设计软件。4. 参赛作品由参赛成员自选独立完成，可以通过网络将自己的作品压缩为.zip或.rar格式，连同个人简历E-mail到摩尔莲花在线网的报名VIP邮箱。
评分标准及计分方法一． 初赛、复赛评分标准（总分100分）1. 内容30分□ 是否反映了指定设计内容的特点 □创意水平的高低2. 常规技术30分□整体视觉效果 整个网页在设计上是否统一和谐；□ 美工设计 页面的美工设计含量□页面规划 页面的规划是否合理、美观、易扩充；□页面的易用性 用户使用是否方便□内容可更新性 内容更新、纠错时是否方便；□页面兼容性 在各种浏览器各种分辨率下是否能正常运行□内容实力 网站栏目、内容对用户的吸引力□内容分类结构 整个网站的内容分类是否清晰完整3. 高级技术30分□浏览速度 浏览时的额定速度；□可修改性 对整个网站进行修改时是否方便，是否易更新；□ 技术含量 网页的技术评价；□ 客户交流 是否提供了完整的用户交流区4.活动当日表现二． 总成绩计算原则初赛占总成绩的90%，活动当天选手表现占10%。奖项设置大赛奖项设置如下：一等奖1名,颁发荣誉证书，奖价值3000元的数码相机一台。二等奖1名，颁发荣誉证书，各奖价值2500元的手机一台。三等奖1名，颁发荣誉证书，各奖价值1800元的商务通一个。最佳创意1名，颁发荣誉证书，各奖价值100元的奖品。技术创新奖1名，颁发荣誉证书，各奖价值100元的奖品。
摩尔莲花都市休闲广场网页设计大赛注意事项1. 参赛者所交作品权责自负，组委会发现参赛作品属非参赛者个人完成，有权剥夺其比赛资格。2. 本次大赛中的获奖作品的使用权、所有权归厦门南福房地产开发有限公司。3. 大赛咨询电话：4. 参赛选手比赛期间所涉及费用自理。摩尔莲花杯首届网页设计大赛补充说明1. 单项奖标准。最佳创意授予在内容、效果、表达形式等方面独具匠心的作品；技术创新奖授予在整体技术、程序开发等方面表现突出的作品。2. 检举机制。为保证大赛的公平性，组委会设立检举机制。各参赛作品在线展示阶段同时接受社会各界检举，存在抄袭等问题的作品将追缴证书奖品。3. 版权提示。参赛者所提交作品责权自负。4. 摩尔莲花杯首届网页设计大赛组委会及南福房地产开发有限公司享有最终解释权利。
十三、费用预算:项目 单价 数量 总价《厦门日报》1/4份彩版 1天 集美大学体育学院街舞、搏击操、paroparo舞 2000元 1场 2000元KT板 40元 10张 400元模特儿 250元 4名 1000元主持人 800元 1名 800元备选：厦广主持人（付伟） 1500元 1名 1500元动感CD 20 1张 20元数码相机 5000元 1台 5000元手机 1800元 1台 1800元移动U盘 2500元 1个 2500元其余选手奖品 300元 7个 2100元获奖证书 20元 10本 200元主看板 30元/ 3×4=12 360元条幅 7m(h)×1.2m(w) 2条×100元/条 200元最佳创意奖 400元 1名 400元技术创新奖 400元 1名 400元活动DM＋调查问卷A4 0.5＋0.3 10000份 8000元灯光音响 1300元 1套 1300元招财猪 8元 1000个 8000元广告笔加印楼盘名称 1元 2500支 2250香香狗 16元 500个 8000元钥匙扣 1元 2500个 2500大正广场租赁费用 1500元 1天 1500元合 计
附录三：1) 推广活动文字稿。报纸稿件商榷大主标：汇聚时代尖兵，投资IT业、玩转数码！莲花电子城，激荡时代旋风。珍宝级旺铺57间，总面积：3392.59平方米。解说文字：摩尔莲花都市休闲广场背依倚繁荣大莲花社区，是IT超人投资的乐土，高回报的前景。小主标：想玩心跳吗？想玩不一样的吗？主标解说文字：厦门莲花电子城以品牌取胜，优良的投资环境让您心跳不已。与众不同，就在摩尔莲花电子城! 预告性文字：次标：“动感莲花”摩尔莲花电子城网页设计大赛开幕了!福建IT界的四月盛典细部文字：想赢取价值5000元的数码相机吗？想拥有价值2500元的手机吗？想拥有1800元的商务通吗？摩尔莲花电子城网页设计大赛为我行我素的你准备了众多的礼品，快快来参加吧！“动感莲花”网页大赛将于4月23日开幕，投稿时间5月22日中午十二点截止，5月23日将在大正大厦广场举行盛大的颁奖秀。到场观众只要认真填写调查问卷，就有精美礼品相赠，现场更有劲歌热舞、神秘互动礼品等着您!快快登陆厦门海峡网站下载活动资料进行网页制作吧!也许您就是本届莲花电子城网页设计大赛的“状元”! 也许您就是现场幸运观众!
2）网络广告：同一时期在厦门海峡网刊登活动信息网络文字商榷：大主标：汇聚时代尖兵，投资IT 玩转数码!莲花电子城，激荡时代旋风。珍宝级旺铺57间，总面积：3392.59平方米。解说文字：摩尔莲花都市休闲广场背依倚繁荣大莲花社区，是IT超人投资的乐土，拥有高回报的前景。次标:主标：想玩心跳吗？想玩不一样的吗？次标：厦门“动感莲花”摩尔莲花电子城网页设计大赛开幕了!福建IT界的四月盛典想赢取价值三千元的数码相机吗？想拥有价值2500元的手机吗？想拥有1800元的商务通吗？摩尔莲花电子城网页设计大赛为我行我素的你准备了众多的礼品，快快来参加吧。活动将于4月23日开始接受投稿，投稿时间5月22日中午十二点截止，5月23日在大正大厦广场举行盛大的颁奖秀。到场观众只要认真填写调查问卷，就有精美礼品相赠，现场更有劲歌热舞、神秘互动礼品回馈热情观众。快快登陆厦门海峡网站下载活动资料进行网页制作吧!也许您就是本届莲花电子城网页设计大赛的“状元”!欢迎各界对于摩尔莲花都市休闲购物广场有投资意向的朋友于5月23日10：00~11：30莅临大正大厦现场参加的颁发奖现场，现场歌舞劲爆，奖品多多。 来就要呼朋唤友来！
3）海报派发时间、地段：4月23至5月20在湖滨南路电子城、莲花社区、同时派发海报。海报规格A4总数25000份。泉州晚报加送25000份。海报文字商榷正面：大主标：盛世旺铺，汇聚时代尖兵，投资IT业、玩转数码！莲花电子城，激荡时代旋风。珍宝级旺铺57间，总面积：3392.59平方米解说文字：摩尔莲花都市休闲广场背依倚繁荣大莲花社区，是IT超人投资的乐土，拥有高回报的前景。次标:主标：想玩心跳吗？想玩不一样的吗？次标：“动感莲花”摩尔莲花电子城网页设计大赛开幕了!福建IT界的四月盛典细部文字：为回馈广大购买租用摩尔莲花都市休闲购物广场的，厦门南福房地产开发有限公司将于4月23日至5月23日进行莲花电子城的网页设计大赛，参赛者可以上厦门海峡网下载大赛相关信息。应征设计稿件必须于5月22日中午十二点以前上传到大赛主委会指定信箱，参赛选手将出席5月23日于大正大厦广场举办的盛大颁奖秀。认真填写背面调查问卷的热心观众将获得摩尔都市休闲购物广场赠送的精美礼品，（礼物送完为止）5月23日晚10：00~11：30请您莅临厦门大正大厦活动现场，同享热力气氛，共享丰盛礼品! 反面：调查问卷时期在厦门海峡网刊登活动信息

来源——企划案例-》内容




-- 飞镖会员连锁俱乐部经营策划方案 『案例』



随着人们生活水平的不断提高，越来越多的人更倾向于高雅时尚的休闲消费。飞镖作为一项文明高雅的绅士运动被越来越多的人所喜爱，但目前在公共消费场所供大家娱乐的项目却屈指可数，为满足消费者需求，我公司策划了飞镖会员连锁俱乐部娱乐项目，具体方案如下：

　　　　　　　　　　　　　　　会 员 制 度

一、会员人数

　　本俱乐部为会员制，凡12岁以上（不含 12岁）均可成为会员，男女不限。
预计会员人数3000人以上。

二、会员来源

　　1、单位会员：以向员工提供福利或健身、娱乐活动为宣传策划主线，大量吸收　　　　　　　　　单位会员。
　　2、社区离退休人员、学生、其他。

三、会员权益

1、免费在各飞镖俱乐部总部及连锁分部使用飞镖机。
2、免费参加日赛、周赛、月赛、季赛、年赛，获奖机会均等。

　　　　　　　　　　　　　　　　连 锁 经 营

一、连锁方式

　　以飞镖俱乐部总部为中心，下辖各连锁分部，连锁分部为健身中心、酒店康乐中心、社区活动中心、度假村、酒吧、游戏厅等休闲、娱乐场所，开展健康、娱乐的飞镖比赛活动。连锁方式扩展了地域覆盖范围，扩大了俱乐部的影响，方便了会员就近练习和比赛，有利于吸收更多会员。

二、操作方式

　　为连锁分部免费提供电子飞镖机，除用于会员练习、比赛外，也可用于该场所自身的自主经营，自主经营所得全部归该场所所有。
充分利用健身中心、酒店康乐中心、社区活动中心、度假村、酒吧、游戏厅等娱乐场所的现有条件进行合作，既为该场所增加了服务项目，又可活跃气氛，增加酒水消费量，并形成娱乐场所的一个独特风格，作为特色--融吃、喝、玩、乐为一体，吸引更多消费，即提高上座率又提高返客率。

　　　　　　　　　　　　　　俱 乐 部 主 题

　　　　飞镖竞技健体魄 奖金争夺论英雄--
　　　　日日有比赛，天天有奖励，时时有大赛，人人有机会。

RE:200余个房产营销策划案例
广告预算费用：
7月：《新民晚报》二分之一黑白版硬性广告（8.8万元）
8月：《新民晚报》二分之一黑白版硬性广告（8.8万元）
广告费用合计:17.6万
l SP 活动建议：
紧扣本期主题和目的，盛邀日本或上海的围棋名人及各界人士参加，拉开销售良好开始。
注：对媒体的选用进行跟踪，为下面的媒体策动做资料，为失误处作及时调整。

（三） 主题推广期，即开盘期
1、九月进入全面公开阶段，具体如下：
现场销售正式开始启动，利用媒体宣传和主题活动优势强攻热炒。
时间长度：开盘期期为一个月
主题：将本案核心概念--和谐生活社区--及地位提升
目的：放大品牌知名度及信任度，提高产品品质形象，争取更多的冲动型客户下定签约。
配合：推广中举行主题SP活动
注：在具体实施时我司会有详尽的方案提出。
2、 九月底完成主题推广期工作，鲜明主题的确立，为强销期项目卖点细化深入，带动销售跑量做保证。
媒体策动定位：开盘期的气氛应该热烈，因此开盘期的媒体广告发布以版面大、冲击力强为侧重点，通过大面积系列行报纸广告来聚集人气。同时以宣传项目主题-棋道、人文、公园生活-为主
媒体选择：《新民晚报》硬性广告、《申江服务导报》硬性广告、《新闻晨报》硬性广告
发布频率：开盘期的气氛应该热烈，因此开盘期的媒体广告发布密集。
目的：利用大密度系列性报纸广告达到聚人气。
广告预算费用：
9月第一周：《新民晚报》整版彩色硬性广告（20万元）
9月第二周：《申江服务导报》整版彩色硬性广告（6万元）
9月第三周：《新闻晨报》1/2彩色硬性广告（6万元）
广告费用合计：32万元


（四）持续推广强销期
1、九月初以开盘为起点进入强销跑量阶段，具体如下：
时间长度：推广强销期为期3个月；
主题：对项目主题支撑卖点进行系列专题式诉求；
目的：将销售推向高潮，跑量速度加快，销售量提升到最大化；
配合：推广中举行主题SP活动；
注：在具体实施时我司会有详尽的方案提出。
2、 十二月底前完成推广强销期工作，销售到此时超过六成达到七成，为下一步的销售深化打下了基础。

l 媒体策动定位：通过前面阶段的推广，知名度、品牌势、人气势已经空前高涨，所以本阶段以项目产品的广告主诉求点、细分优势卖点用诉求的形式打动目标消费者引发购买行动。
将富仕棋园的主题从1、20万平方米的“四大名园概念”；2、人文和谐DNA ；3、公园住宅-社区公元化、景观均衡化、建筑人文化、生活和谐化等方面细分，分阶段以不同主题进行推广。

媒体选择：报纸广告：《新民晚报》硬性广告、《解放日报》硬性广告、《申江服务导报》硬性广告、《新闻晨报》硬性广告
电视广告：上海电视台、闵行电视台《房屋买卖》、东方电视台《东方家园》等
发布频率：开盘期的气氛应该热烈，因此开盘期的媒体广告发布密集。
广告预算费用：
报纸广告：36万
10月第一周：《新民晚报》二分之一版彩色硬性广告（10万元）
10月第三周：《新闻晨报》四分之一版彩色硬性广告（4.2万元）
11月第一周：《新民晚报》二分之一版黑白硬性广告（8.8万元）
11月第三周：《申江服务导报》二分之一版彩色硬性广告（3万元）
12月第二周: 《新民晚报》二分之一版彩色硬性广告（10万元）
电视广告：35万
广告费用合计:71万元


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l SP活动建议：
向客户赠送围棋和与围棋有关的书籍；组织客户观看围棋比赛，或与为期运动员一起探讨围棋。
注：对媒体的选用进行跟踪，为下面的媒体策动做资料，为失误处作及时调整。

（五）推广保温期
1、2001年 1月左右进入均量销售阶段，具体如下：
时间长度：为期3个月；
主题：根据强销期各支撑点媒体推广的跟踪情况，对项目主题支撑卖点进行有选择性主攻系列专题式诉求；
目的：将销售量维持；
配合：推广中举行主题SP活动；
注：在具体实施时我司会有详尽的方案提出。
3、 2002年3月底前完成推广保温期工作，销售到此时达到九成，为下一步的扫尾销售打下了基础，提供了参考依据。

l 媒体策动定位：通过强销期的销售，楼盘已经成熟化，和强销期各卖点媒体推广的跟踪情况项目产品优势卖点已经发现，所以本阶段以诉求项目产品优势卖点为主，维持目标消费者购买行动。
媒体选择：以《新闻晨报》整版、《新民晚报》二分之一版和四分之一版为主媒体,并配合CF和网络。
发布频率：每个月一个广告推广。
目的：由于经过主题推广期之后，知道的人以经很多了， 所以广告量减半。
广告预算费用：
报纸广告：19.2万
1月：《新民晚报》二分之一版黑白硬性广告（8.8万元）
2月：《新闻晨报》整版黑白硬性广告（6万元）
3月：《新民晚报》四分之一版黑白硬性广告（4.4万元）
电视广告：15万
广告费用合计:34.2万元
l SP活动建议：
盛邀日本或上海知名围棋人士与业主进行围棋车轮大战，以次回 馈客户。
注：对媒体的选用进行跟踪，为下面的媒体策动做资料，为失误处作及时调整。

（六）尾盘冲刺期
1、2002年 4月左右进入销售扫尾阶段，具体如下：
时间长度：为期三个月；
主题：以成熟的社区、优秀的销售，实惠的价格等为诉求；
目的：将项目产品销售画一个圆满的句号，为下一期的销售工作大好基础
；
配合：举行答谢户主主题SP活动；
注：在具体实施时我司会有详尽的方案提出。
2、2002年6月底前完成尾盘冲刺期销售告以段落
l 媒体策动定位：根据剩余房子的情况，制定相应的策略。广告主要是以宣传整个楼盘的销售业绩，树立公司的整体形象，既能销掉剩余房子，又能为下一期销售打下基础。这是你最后的机会，低价是金；
媒体选择：依旧以《新民晚报》二分之一版和四分之一版为主媒体。
广告预算费用：
4月第一周：《申江服务导报》二分之一版彩色硬性广告（3万元）
4月第三周：《新民晚报》四分之一版黑白硬性广告（4.4万元）
5月第二周：《新民晚报》四分之一版黑白硬性广告（4.4万元）
6月第二周：《新民晚报》四分之一版黑白硬性广告（4.4万元）
广告合计:16.3万元
l
l SP活动建议：
答谢客户酒会或冷餐会，答谢顾客，并为下一期销售作好宣传工作。
注：对媒体的选用进行跟踪，为下面的媒体策动做资料，为失误处作及时调整。



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（七）媒体推广计划及费用（汇总）


阶段时期 时间 媒体 版面 费用
一、形象推广、内部预订期 7月 《新民晚报》 1/2黑白版 8.8万
8月 《新民晚报》 1/2黑白版 8.8万
二、主题推广期 9月第一周 《新民晚报》 整版彩色 20万
9月第二周 《申江服务导报》 整版彩色 6万
9月第三周 《新闻晨报》 1/2彩色 6万
三、强销期 10月第一周 《新民晚报》 1/2彩色 10万
10月第三周 《新闻晨报》 1/4彩色 4.2万
11月第一周 《新民晚报》 1/2黑白 8.8万
11月第三周 《申江服务导报》 1/2黑白 3万
12月第二周 《新民晚报》 1/2彩色 10万
10、11、12月定时集中 上海、闵行《房屋买卖》、东方、《东方家园》 电视滚动播出《东方家园》 35万
四、续销期 2002年1月 《新民晚报》 1/2黑白 8.8万
2月 《新闻晨报》 整版黑白 6万
3月 《新民晚报》 1/4黑白 4.4万
1、2、3月定时集中 《房屋买卖》、《东方家园》 《东方家园》 15万
六、尾盘冲刺期 4月第一周 《申江服务导报》 1/2彩色 3万
4月第四周 《新民晚报》 1/4黑白 4.4万
5月第三周 《新民晚报》 1/4黑白 4.4万
6月第二周 《新民晚报》 1/4黑白 4.4万
费用合计 171万


四、综述

（一）通过不同阶段对广告种类、数量、大小、时间的良好控制整合，加上严谨、丝丝入扣的主题把握，将资金合理配置最终达到销售的目的。
（二）市场是变化的、消费者是变化的，媒体计划应随时做调整以确保发挥最大效应。
（三） 我们将遵循以下三点：
１、把握知性互动—intellectual interaction
以“教化世人，启迪心智”，使消费者充分了解产品特色与优点。
２、 把握感性互动—emotional interaction
以“永铭五内，我心戚戚”，使消费者心有所感地认同产品形象。
３、 把握操作性互动—physical interaction
以“身历其境，舍我其谁”，使消费者积极参与商品促消活动。




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-- 福祥阁西餐厅开业庆典策划方案 　　（草案）


序（文案之一）

是一个春后的正午

阳光如圣水轻泻　洒满抚河

孺子桥上的少男少女　

中山桥上的名绅名淑

姗姗款款地

横溯那线铺满阳光与音符的抚河

斜徜那条铺满花影与欢笑的縁茵

赶赴一场浪漫的都市盛典

双桥之间 绿波之前 正是福祥阁

她与滕王阁亲密相望

西方浪漫与东方古典激情对话

关于伤感快感　关于友情爱情

都交付给她吧

享一顿西餐　啜一壶茗茶

品一杯咖啡　赏一幅名画

听一段心曲　唱一阙雅歌

让你的味觉挑战考验

让你的感觉神游列国

相信吧

这里就是心情天堂


开业宣言（文案之二）

因为气度的开放，我们包容了世界；因为文化的底蕴，我们化解了世界。是一个民族的力量，将我们推向时代变革的风口，我们以同步世界的速度，海量地吞吐异域文化，从容地兼并异已观念。于是我们开始理解，一日三餐原来还可以有另一种境界的享受；于是我们开始厌倦，餐桌之间的人群穿梭原来是如此地伤雅败兴；于是我们开始自省，并不是所有的时候自己都喜欢高谈阔论、劝酒划拳；于是我们开始怀念，原来宁静高雅的环境还可以是我们精神气质的一种追求。终于，我们找到了这种境界，这就是福祥阁西餐厅。 前卫与传统，时尚与怀旧，高雅与质朴，浪漫与世俗，在一个东西方文化交融、唐装与西服摩肩接踵的时代，我们没有理由和力量去拒绝，我们必须正视异域文化植根中国市场的趋势，欢迎她的到来。福祥阁西餐厅作为南昌首家专业性西餐厅，为推广西餐经营理念，架接东西方餐饮文化桥梁，肩负着时代赋予的神圣使命，福祥阁西餐厅于4月X日全面开张，激情奉献！让您感受那多彩的人生，感受时代的辉煌，许许多多的快乐我们大家共同分享。

消费理念（文案之三）

---------现代生活势不可挡

1、西餐――都市的格调厅

秉承西方经典餐饮文化精髓，为您提供最为时尚前卫的身心享受，法式小牛扒、意大利通心粉、水果沙拉、俄式罗松汤，轮番考验你的味蕾。 2、 咖啡――情人的物语厢

两杯浓浓的咖啡，一对依依的情侣，香气在升腾，情愫在暗涨，忘记了身世，悠扬的旋律中，幸福和甜蜜，泻满指尖。

3、酒吧――激情的出走口

灯光在闪烁，音符在跳腾，您的激情到位了吗？OK！我们这就跟着感觉一起出走。

2、 茶茗――知己的亿言堂

二三同窗，四五老友，几载人海沉浮后，一朝相见，许多的离愁与思念，泡入茶水，晃荡一壶事关友情的永恒话题，浅啜慢饮，无醉也无归。

5、会所――商务的后战场

没有办公室里缭绕的烟雾，没有谈判桌上锋利的对峙，离争执远一些，离沟通近一些，将锐气化入轻缓的乐曲，簇眉棘手的商务，成就在您的谈笑间。

强势媒体

RE:200余个房产营销策划案例
原创•一处滋生爱情的港湾

在原创
我们信仰爱情
因为爱情才会让生活充满色彩
因为爱情才会让生活美满
因为爱情才会让幸福长驻
因为爱着的心才会透明如水
因为爱着
我们才懂得珍惜与拥有

S-05/06
目录
见证爱情
这里弥漫着爱情的余香。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。07
这些年我们用心经营着爱情。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。08
因为原创 所以唯一。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。09
激情燃烧的岁月，艺术再现的冲动。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。10
初恋情节。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。11/14
遭遇爱情，初识广告业。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。11
在犹豫与徘徊中看到爱情的火花（纷扰的中国广告市场）。。。。。。。。。。。。。。。。。。12
决择，人生的另一种走势（进入行业广告中）。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。13
告别初恋（感动于行业广告）。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。14
成长的历程（我们的观念）。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。15/36
视觉艺术再现。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。16/17
这样的场景，怎样的爱情（目前行业市场剖析）。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。18/19
概念之争（关于命名）。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。20/22
形象意识决定出路（包装与市场）。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。23/25
谁给你带来希望（形象与展示）。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。26/27
我们的优势。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。28/30
我们的合作流程。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。31/32
情色言欢。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。33
谁说爱情是两个人的事。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。34/36
见证爱情，甜蜜的回忆（设计作品）。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。37/93
爱情是用来否定的，否定后的爱情才会永久。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。38/40
成就永恒爱情。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。94
视觉品牌定律。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。95/97
多少风花雪月的浪漫（我们的客户）。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。98/99
爱情实录（原创大事年记）。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。1001
憧憬-----为了明天的爱情。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。101~


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S-07
这里弥漫着爱情的余香（公司环境拍摄）
总是不经意间
闻到阴臭的味道
总是在每一处转弯的地方发现爱情的足迹
这里
总给人温暖
和爱情的幸福感
陪伴着每个耕耘的日子
与生命一起成长



S-08
这些年，我们用心经营着爱情

在时间的河里，
有些人，
有些事，
随风而逝。
这些年，我们用心经营的爱情，
爱情才从未褪色。
有些人，
有些事，
刻骨铭心
关于这份美丽的爱情。
那些不能忘却的，
阐释了一种爱恋，
如同一坛千年的佳酿，
那味道，
就浸透在骨缝间。

S-09
公司简介 （大标题）
因为原创•所以唯一 （小标题）
杭州原创广告机构，成立于公元一九九六年，其前身为中国美术学院艺术广告公司，由中国美术学院视觉传达设计系经文化部特批而创办。公司一直以来潜心于广告业市场研究，精心一致，立足企业的形象全案策划、设计、品牌管理、市场研究、营销管理及企业CIS形象管理。九年以来，我们秉持专业、精诚服务，从原创的纪元发展到具有全国规模的专业性极强的综合性品牌服务公司。
我们的观念是另类的，是与传统相违背的。我们一次次的打破陈规，在击碎自己基础中寻找新的生命再现，找到我们所追求着的喜好。那便是创意，原创独有的生命价值取向。
因为原创，所以唯一。


S-10
激情燃烧的岁月，艺术再现的冲动（小标题）
这是属于勇者的年代，这是属于张扬与个性的年代，这是激情燃烧的年代。
感谢艺术让我们走得更近。我们游戈在艺术创意的天地，将生命的激情点燃，在旷野我们张望，给了艺术无尽的境界，给了我们追求着的无限空间。因为原创我们总是与众不同，无论在行业经营特征还是在消费者市场研究方面，已经形成了自己独特的视角方向。这一点，充分保证了策划定位、营销、管理以及设计专业上的实用性。九年历程，我们得益于生活用纸行业内同仁关怀、鼓励和支持。不断的激励着我们的成长，也正是这种动力，推动着原创走向成熟。
也是这块土壤滋养我们将激情尽情挥洒，渲泻的热度。生命的奇迹总是出现在人生转弯的途径，爱情如同火焰，在人生的每一个转弯处都留下温暖。因此我们激情高涨，渲泻是我们对生命的回报，以艺术的方式！
当整个世界都已淹没在以图文为主要传播载体的信息网络中时，企业的行销手段方式，也自然地蔓延成了视觉上的冲击和辐射。在这个高速发展的信息时代，谁能够忽视视觉行销的无处不在，谁能够忽视整合的形象策划运营，我们对美对形象的追求，却从未因此而稍有停顿，真正意义上的完美是崇高而无止境的。
我们一直努力的就是实现对美的追求表现，真诚始终的走在艺术再现与艺术感悟的长河中，这一切都因您的需要、我们的追求，而竭尽全力……

S-11
初恋情节：
打个弯，这是一个过程。。。。。。
遭遇爱情（初识广告业）
广告是什么？
好简单，因为开始听到这么一侧对话：
鸡生完蛋后都会大叫，而鹅则安静的走开。这又能说明些什么呢？
没什么，只不过我们都去买鸡蛋而已……
很幽默的对话不是吗。你说这就是广告？我没说过，我只知道这是一种现象，事物的一种表达形式。而我们倡导的就是这形式。
广告古已有之，至今已有数千年的历史。它作为一种贯穿物质生活和精神生活领域的特殊现象，在当今社会已变得极为普遍。广告介入公众生活，在政治，文化特别是在经济等诸多领域的多个层面愈明显，愈广泛的作用。而广告事业在实现它的价值的过程中也有了长足的进步。
广告有从静态和动态上区分。动态上，它是传播推介和活动及过程；静态上，它何广告在本质上都是社会关系的体现，是多种力量交融的作用的结果。它是最为贴近公众的现象之一，时时可见，处处可及。它具备信息功能，心理功能和审美功能；对于社会而言具有宣传功能，经济功能和文化功能。它是公开的传播活动，它是建立在付偿基础上的商业行为，它揭示了一种新型的社会关系……
于原创而言，广告是一种有毒的爱情空气，它弥漫在原创的每一个角落里。从一开始这股爱情的流毒便渗透原创人的骨子里。对广告的执着，对爱情的向往，对行业文化传播的使命感，对创作一流作品的事业感，还有对作品获得认可的成就感，把这帮人凝结在一起，乐此不彼——花痴。
S-12/13
在犹豫和徘徊中看到爱情的火花（纷绕的中国广告市场）
犹豫是灵感的开始，是创意的源泉。而徘徊只是心情的一种表达形式，真的是因为动了情……
广告是市场开放的产物。在对外开放，搞市场经济作为我国的基本国策的条件下，中国广告必需更好地融入世界。而现实中，中国广告并没有这样，什么原因呢？有专家分析：其一，对本士市场过度的依赖；其二，参与国际竞争的意识不强，当然这与我国对外开放较晚，发展市场经济较晚有关；其三，对国际广告市场运作规则，特点，技巧把握不够，也不善于利用专业机构来开展广告工作。
据有关部门统计，国内现有的6万家广告经营业务单位。从业人员约55万人，但经过规范教育和严格训练的人才不多。人才储备的不足严重的制约了广告业的发展。另外在现有6万家广告单位中，大部分公司由于规模小，专业水平低，运用不正当手法争夺市场的事情穷有发生。抄袭，借鉴案例层出不穷……因此广告业的圈子欲走欲小，空间极度的失调。广告人开始感叹，现在的年月，广告难做啊。
立足纷绕的广告市场，我们也在犹豫。不是因为胆怯，而是因为我们坚持着自己的观点，我们用自己的行为去影响这个社会，周边的环境，去证实自己的远见与能力。事实证明，我们做到了，我们影响到了一个行业，一个我们为之付出十载春秋的行业。于是原创人将目光锁定在这一特定的前沿行业中，不懈的研究与追求。
生命总是短暂的，爱情却是美好的。因为有了爱情我们才会思绪若飞，在爱情的火花迸现时，我们用双手紧紧的握着，让心情高涨……
S-14

——文A：01
决择，人生的另一种走势（主攻行业广告市场）
决择就意味着大气慨，决择就意味着放弃与选择，也意味着将比别人放弃的更多，付出的也将是更多……
我们从事过楼盘、药品、化妆品等等行业的广告代理与设计创意，我们的过去证实着我们的能力。当爱情到来时，我们不再留恋那些过去的成绩。往昔固然美好，明天将意味着新的选择，一份自己爱上了的选择。在看到爱情的火花朝我们迸发而来时，我们感动着将双手紧握，为之我们将付出比常人更多的努力和研究才能拥有这份爱情，于是我们学会了放弃，学会了在失败中得到黄金。爱情的出现是没有理由的到来，接受也是没有理由的接受，凭借只是一种偏爱与执着，一种心灵深处的感动与沟通。在生活用纸市场中我们感动了，我们找到了属于自己的爱情事业。
生活用纸：湿纸巾，卫生巾，卫生护垫，纸尿裤，尿片，餐巾纸，擦试巾，防水剂，吸水巾……这些东西你关注了吗？答案是否定的。我们所热爱着的爱情带来的正是它，我们关注我们研究，我们体会。我们发掘，一种文化，与你我息息相关的生活文化。
决择，人生的另一种走向，那里才有理想。一晃九年的风雨历程，让我们成为了生活用纸行业的品牌服务专家，成为了生活用纸行业的咨询专家。我们将这种生活文化积极的倡导，让我们的生活在品质中得到发展与享有。真是这种文化的内涵，给了我们与众不同的身份，我们的每一个想法都将影响到这个行业中的波动，我们的每一次谈心都受到诸多同行朋友的关注，原创的风格，原创的创意，原创的日复一日……旨在为了那份爱着的心而执著创新，我们相信生活的每一天都有精彩华章。


S-15
——文A：02
告别初恋（感动于行业广告）
初恋永远是值得回忆，爱情基于初恋才会永恒……
在爱情的火花迸进我们的生活后，我们相恋了，在我们曾经紧握着的双手中，那初恋的幸福中有了爱情的明天。告别一段青涩的恋情证明我们即可以成熟的拥有一份爱情。我们忠贞于自己的爱情事业之中，用成熟坚定的步伐迎来新的生活。在这个鲜为人知的行业，如果说是当初的选择成就了今天的原创，那我们想说的话实在是太多了。
医药，服装，保健，房地产……在众多的广告赚钱的诱惑中，原创用信念和一种精神捍为了自己选择的事业，并赋予这份事业爱情的成份，于是你可以看到我们真正的爱上了，爱得执著而坚定。在路上虽然有太多的无奈和决择，虽然有太多的茫然和失落；但这都算不上什么。“雄关漫道铮如铁”原创人又怎么能不知道。
这份爱情事业，原创人觉和这个行业依依不舍了，早就融为一体的，爱情是一种责任，相爱更是一种责任，也是一种义务。
我们的成熟就在于我们倡导着生活文化的提升。这种文化不再只是我们自己的喜好，它象征了一个时代的到来。广告不但只是一段简单的告白，是我们从广告文化的角度出发，我们的责任似乎永远都在加升，我们的爱情永远都充满诱惑。多少冷漠的眼神，怀疑，与指责都将成为我们爱情事业的基础，多少迷惑与无奈，都不可能会阻挡我们，为了爱情，为了理想而付出一切。因为感动实在是太难得。爱情一旦到来又有什么办法呢？恋上了她，那就上吧。


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S-16/17
这些观点代表了我们的思想，这些思想见证了我们的事业，我们的事业正是从这里开始……

视觉艺术再现 浦忠苗/原创广告机构总裁
“图像表征，正在以前所未有的力度影响着文化的每一个层面，从最为高深精微的思考到大众媒介最为粗俗浅薄的生产制作无一幸免。”——威廉•米歇尔[W•J•T•Michel]


面对这个被视觉文化垄断的时代，视觉上升为艺术的再现。人们关注和有所记忆的全是以图像化的信息数据。没有再会盯着你的一大堆的说明性文字看你讲了些什么，人们只是在诸多的图像中瞬间走过，能够抓住眼球的才有了自己的价值。
我们做广告的，如何去面对这样的垄断时代，便是我们追寻视觉艺术的根源。
尽管视觉艺术并没有完全逃离出精英意识和社会反映论的范畴，但却在社会现实和个体的关系上给当代视觉艺术做出了新的描述。在卸去了沉重的历史使命感，扬弃了传统的宏大叙事情节之后，“后生代”艺术家将当代视觉传达的精英意识同通俗文化巧妙地结合，将80年代形而上的理性改造现实的革命激情演绎为形而下的感性体验现实的个体感受。
同样，与“新生代”艺术家相比，“后生代”艺术家将个人对现实的体验深入到精神层面。不同于“新生代”艺术家临摹现实的观照方式，他们将描述的角度缩放到更加细微的个体情节，在个体精神的迷恋下，“后生代”所映射的现实具有更深层的象征性和隐喻性。“新生代” 艺术家的艺术所呈现的是在现实之下个体的被动和个体对社会现实的集体逃亡，而从"后生代"艺术家的图像中，我们可以真切地感受到，个体对于现实的自觉。
也许正是因为时代成长在这个"图像化的现实"之中，所以时代的一切元素对于我们而言都是生活化、惯常化的。那么作为琳琅满目的视觉传媒资讯、消费流行的图像顺理成章地成为我们创作的天然资源。也成为我们对形象展示的一种可能，一种个性与自我张扬的可能。
图像在我们的艺术中更多的体现为对流行、时尚的大众文化的依赖，通过对当下图像的利用来表现在消费时代中的个体感受。这已不同于政治波谱、艳俗艺术通过对流行图像的转借来表现政治这一上层意识形态之于经济体制变革所收的冲击，使流行图像蕴含了过多的政治象征意义而失去了原本的符号含义的做法。
视觉艺术已走进了与我们息息相关的平凡日子，难怪我们有这样的感觉，现在的广告越来越有品味了，这正是视觉艺术的提升。
咖啡豆的香馥在及时速溶的压缩下已消失殆尽，一次性商品的泛滥让消费也变得索然无趣。在这个艺术与日常生活间的界限正在逐渐模糊的当代社会里，作为解放心灵的妙方，艺术也在被不断地简化和浓缩，并逐步摆脱神秘和模糊而接近真实。从"后生代"艺术家的创作中，我们吸取艺术再现的灵感，我们把握着视觉艺术的表现形式及意图。那蕴涵于"后生代"作品间追求身心自由的意涵与不被驾驭的性灵，则恰恰链接了中国当代社会的精神状态和心理倾向，触及到了那些被现实遮蔽了的生命感受和生命需求，从而使得视觉艺术具有了超越视觉图像张力和感染力。我们唯之而奋斗着的，就是以自己独有的表述方式，努力发掘整个社会里最有活力，最为积极的文化精神，视觉艺术冲撞力。

S-18/19
这样的场景，怎样的爱情（行业市场剖析）
生活用纸市场趋势及发展中的问题 （副标题）
从世界范围来看，一个国家的造纸工业发展水平和消费水平始终高于国家的经济增长水平。它标志着一个国家的文化教育事业的发展水平和文明程度。同样，生活用纸的生产和消费水平，更标志着人民生活品质的高低。生活用纸二十年前还是单一的卫生用纸，发展到现在的日常生活用纸、生理卫生制品和一次性用品已有六大类近五十多个品种。涉及日常生活、医疗保健、工业擦试等方方面面。目前发达国家的人均年消费量普遍超过10kg，其中美国达到25kg，瑞典达到17.5kg。世界人均消费量亦达到3kg，而中国人均消费量仅1.62kg，为发达国家人均消费量的十分之一。从产品品种看，中国的生活用纸消费中95％为单一的卫生纸、餐巾纸、面巾纸、卫生巾，仅涉及到生活用纸品种的1/10。在数量、品种、产品档次、消费层次上远远落后于发达国家和地区。因此中国整个造纸行业（包括生活卫生用纸）的发展、尤其是中国造纸工业的企业生产规模、工艺装备水平、产品的技术含量与中国综合经济实力的增长还远不相适应。

RE:200余个房产营销策划案例

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S28/30
我们的优势
我们是做广告的，我们是拿自己的创意来影响这个社会，来赚取生活费用的。于是我们总得想尽各种办法，一条心的往深里研。广告业成了前沿业，是因为我们时刻的把握着市场信息，了解着市场，时刻与时尚与另类相接，因为我们这个社会才会五彩缤纷。
一． 我们懂得如何在爱情面前注重形象（全案CIS导入策划能力）
当你真正的拥有一份爱情的时候，你会不自觉得在这份爱情面前注重着自己的仪表形象及言行举止。而我们把我们热爱着的广告事业当成了自己的爱情，在这个爱情的国度中我们力求着自己的完美形象，形象的展示是我们赢得爱情的基础。
对理念的提升我们把握着一个原则：了解再了解。
原创这些年来的发展，已成功的培养出一批优秀的各行人才。公司在1998年的时候就正式纳入了整体形象及CIS的策划流程。我们精心的研究和发掘，针对于不同企业的形象策划，我们不只是单一的运用着CIS的系统框架，因为我们知道每家企业都有着自身的发展历史和文化，这些是我们制定一家企业形象的出发点，我不的不同在于我们在针对于每一家的形象理念提升时，都必需进行大量的实地调查和感受，经过大量的收集相关的材料和对企业文化的真正了解和渗透融入。理念的提升不同于广告语，每一个理念的提出都有其特定的价值取向，和寓意表达。历兵殊马，我们有能力为企业制定出一整套形象识别系统，为企业的发展和壮大提供强有力的保障。为规范企业走向现代化企业发展之路打下坚实的基础。
企业不同于产品，在产品的全案形象策划中。原创偏向于对产品自身品质的挖掘和包装形式、媒体的组合关系中。我们有专门针对于产品CIS的形象识别体系，这是我们多年以来对市场研究与实践市场所得到宝贵经验。我们有能力为一种产品从意识到事手的转换做出系统的安排和策划运营，凭得就是我们对行业市场的专研功底和对产品的形象包装的见长之处。从拟名开始到最后定形产品上市，这一切就是我们这些年来一直所努力探索的方向。
成功源于基础，源于智慧和魄力。原创有着专业的MIS理念提升策划师，为您提供专业的形象定位系统。
原创有着专业的BIS行为识别系统的导师，为一切行为系统做出得力的表榜体系。
原创有着专长的VIS形象展示识别系统的设计师，为产品第一时间、第一影响的出现在市场，赢得市场创造先觉条件。
……
这一切让我们在爱情事业面前不再矜持，我们从容的游刃于我们深爱着的事业之中，将自己的热情尽情挥洒，我们与深恋着的爱情一道风彩夺目。


二． 我们知道如何取悦爱情，讲究技艺精湛（形象包装设计能力）
在你拥有着一份爱情之后，总会为爱情的无端事由弄得有心而力不从。爱情有时也会进入低谷，也会趋于平淡。不同的是有人守着的爱情日益枯萎，而有人的爱情却能在平淡中发掘新生，让爱情充满活力与热情。爱情也是用来侍弄的，也要有技巧才能留住所爱。
对形象的包装设计我们强烈要求自己：否定过去，重新开始。
在圈子中热爱着这一行的AD们都知道，所有的广告意识均已迫不及待的要将自己的形象展示给大众，大众的眼球被无数次的掠夺，掠夺的最后是人们开始麻木的适应着这个图片化、形象化了的时代。我们生存在这样的空隙中，一味的重复着过去，满足着自己的经验必定没有出路。取悦广告与取悦爱情有着异曲同工之处，不但要有经验，还得有情调，有思路，有创意，有自己的个性和手段。
在纷绕的广告业市场中无英雄可谈，唯一能做到的就是对自己负责，让自己尽量的适应广告业市场。我们一直在朝着这个方面努力着。这些年来精炼了原创设计师们不俗的风格和技艺。独到的风格形成了原创的个性品牌，我们的伤品是在经过市场的考验后才会派上用场。励精图治为的就是在市场中形象自己的风格，影响到到行业圈内的主流风格。
原创的人才战略是深远的，也是有助于每个个体尽情发挥的。我们尊重人才，尊重创作，尊重每一次对未知领域的探索与研究。现在的原创设计师们均来自于中国美术学院视觉传达专业，他们的创作激情是我们对品牌，对形象的最直观的表现。他们有着把握时尚与艺术的结合能力，有着取悦视觉觉悟的能力，取悦了视觉艺术也就取悦了我们的爱情事业。这批人在自己的设计思路中有一个共同点就是不断的否定着自己，重新开始，给每一次的客户需求都将注入新鲜的，极具情热的创作效果。原创有能力为每一位客户争取到形象的最佳表现和展示，这是我们这些年以来的专长所在，因此我们得以在此大声的宣布，我们有着取悦爱情的技艺和能力。
三． 我们知道如何与大众一起分享爱情的甜蜜（媒体的组合与应用能力）
一个人的爱情总会走向低谷，两个人的爱情难勉会出现冷漠，只有一份与众共享的爱情才是爱情的真谛所在。
在我们所追求的爱情事业中，同样，只有共享的事业资源才能引起市场的注意，才能完成产品品牌形象的最终展示效果。一种品牌的建设过程是漫长的，也是极具各个方面的努力才能完成。这种组合，这种应用，这种展示便是广告业中的媒体应用与组合。
原创此去经年的发展史中，包含了对媒体的探索和研究。媒体的选择与组合一直为我们在广告业中的重头所在。我们积极的培养着这方面的人才储备，这种对市场负责、对产品负责、对自己负责的过程是原创多年以来的人才理念所提升的道理。在媒体的组合与应用方面我们有着专业的媒体操作能手，包括多媒体的选择、平面媒体的选择、MD媒体的应用与选择、空中电波媒体的选择、户外展示等形式。如何将这些媒体有利的组织起来，发挥其最巨市场煽动效应是我们的媒体操作人员所精心独到的研究。
针对于不同的市场，进行市场调查与研究，确定应用怎么样的媒体，选择怎么样的形式打动市场，进入市场，发展市场，赢得市场这是我们的目的和工作流程。有的放矢才能事半功倍，达到广告的目的。
在涉及到企业形象及产品形象的媒体表达方面，原创有着自身的创意观念，有着自身的业务精干人员，从创意到拍摄或编版或发布都将突出原创的个性所在。我们所积极参预过的媒体组合无不成功的告诉我们，只有了解市场，研究产品才能引导市场消费观念，才能让好的广告用在好的展示中去，才能让市场最终选择产品的发展之路。
四． 我们更加懂得如何的服侍爱情。（跟踪服务体系）
在你拥有一份真爱时，就注定了你会变着法的为爱情而奴役，这是不变的定律。因为喜欢不再有理由。一旦真的恋上了，有种默契的服务将是超值的。
原创的服务就是为每一个客户做好品牌的上市评估和品牌化建设的全过程，这个过程是复杂而繁锁的。在完成自身的工作以外，我们提供给每位客户的将是全方位的，深层度的市场状况报告和产品品牌上市后的分析和完善的方案。为了将一品牌成功的推向市场，我们的服务是全程的而无遗余力的。
原创的发展有着自己的服务理念：尊重市场，专业服务。


S-31

工作流程
一、 考虑到适应市场发展形式和合作的便利性，原创制定了自己的工作流程。在流程内的每一项工作都将本着为合作双方的利益考虑，也是为了将案子更快更好的完成。符合企业间的合作与秩序，流程的设定极大的促成我们对事业的尽心和整体的安排。
1．内容：特定的市场研究（竞争品牌、消费者行为、产品特征……）
目的：形成清晰的菅销方向，策划提案。
2． 内容：企业定位、产品定位
目的：形成营销概念，确定案子主题。

3．内容：实行企业式产品形象定位、企业和产品形象定位
目的：形成营销物质条件，和全案服务的前提。

4．内容：形象定位的视觉表现、包括CI设计和产品视觉识别（PIS）设计（商标、包装。。。。。。）
目的：形成由内向外的一体化营销差异

5．内容：产品的上市整合传播、企业形象整合传播
目的：形成营销的整体概念

6．内容：设计选择新的营 销方案（区域选择、品种选择、目标消费选择、营销手法选择、通路选择）
目的：形成实效的营销途径

7．内容：协助企业执行方案；营销人员培训；联合招商等
目的：形成营销绩效


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S-96/99

视觉品牌定律
确定这样的一个主题是基于这些年来我们对品牌建设过程中的视觉艺术再现的肯定和现实意义。
所谓的视觉品牌即产品的视觉形象展现。视觉品牌定律主要阐释产品形象的视觉表现，创意方式和必要性。
在这个图片形象化的广告年代，锁定怎样的视觉表达和视觉呈现才能抢占市场的一席之地，才能达到视沉觉传达的最终结果，这便是视觉品牌的内涵所在。
1． 我们如看待视觉品牌
原创认为，从视觉上去展示一个企业和企业的商品，首先它不但要具有防卸性，还应具有一定的进功性。防卸性是指一个稳固的视觉品牌可以制止对手试图抢占品牌所有者的市场；进功性是指一个稳固的视觉品牌可以积极的沟通和发展各种层次上的潜在客户。视觉品牌的建立是产品在市场推广中的切入点，也是产品在浩如烟海的商品市场中的标志。是受众对其企业和产品的最直观的了解。
2． 我们如何把握设计过程中的视觉要素的组合
原创坚持从企业内部和企业的产品中挖企业最深层，最符合表现企业理念的元素，把它们融合于企业的视觉品牌设计当中。寻找最合理的颜色组合和字体组合，形成最好的视觉较果。受众对一个好的产品，一则广告最初的接触除了听来外就是眼睛。而现实中人们又往往信奉眼见为实，耳为虚的原则。所以视觉品牌设计的好与坏直接关系到产品的营销与企业形象的推广。在受众接确到的产品那一瞬间，迅速的捕捉到他们的眼球，让其为之驻足。这是原创的视觉设计的最基本的追求。
3． 我们的创意旨在说明什么？其实我们想告诉你的只是一种形象，符号化的形象表现。
视觉设计是企业或企业产品呈现给受众的最原绐的东西，也是可以最持久的东西。它是企业在商品经济市场中的符号。我们创意旨在表现企业或企业商品的价值以及它们的诉求理念，在市场浪潮中存在的方式以及理由。
4． 视觉品牌形象的原则
（1） 与市场相接融
任何视觉品牌的建立如果不是立足于市场，不能与市场相融，那么它就是空洞的，它的存在是没有意义的。视觉品牌是立足于商业的基础之上的，其最终的目的是促进产品销售和企业的价值提升。它的建立首先是要与市场相实应。
（2） 与企业的总体规划发展相关
视觉品牌的建立是一个长久性的事件，它惯穿于企业和企业产品存在的始终。建立视觉品牌必定要与企业总体规划发展相联系，不能存在着任何有驳企业发展的元素的出现。它要具有可持续发展的性质。
（3） 与营销有关
建立视觉品牌其重要的一个目的就是促进销售，而销售本身与产品的特性有着紧密的联系，把产品的特性及它的价值深入的挖掘，从视觉上表现出它的诉求还有其亲和力，这是视觉品牌建立与营销最直接的关系。
（4） 与大众有关
视觉品牌的建立是一个长期的过程，它是建立在相应的市场调查的基础之上的，它要与受众对该企业及企业产品的了解相联系。视觉品牌的建立不仅要考虑到大众的情系，还要与广大群众的生活和生活诉求相联系。把握时代脉博，积极向上的引导消费潮流是视觉品牌存在的基本诉求。
5． 视觉品牌形象产生的结果便是企业无形资产的形式。
企业的无形资产即企业存在的社会价值的体现，它包括企业的知名度，企业标识，企业品牌，企业的人文理念等诸多方面。企业的无形资产是一种抽象化的无法触摸的资产。它存在于社会中，存在于人群中。是经过时间，和生活考验而逐步产生的。是社会对企业的认可程度的表现。视觉品牌形象是企业无形资产中的一笔，它的传播与市场和人民群众的生活紧密相联，它的表现结果直接诠释了社会对该企业和企业产品的认可程度。直截了当的反应了该企业和企业产品在市场中的知名度。是企业无形资产的最好体现。
建立品牌离不开视觉的表现力；传播品牌离不开视觉的冲击力；深化品牌离不开视觉的渗透力；让视觉创意精彩诠释品牌的魅力，让视觉与商业营销思想浑然一体，让视觉力量极致发挥出对品牌的影响力。
品牌的视觉设计一般包括品牌落格、标准字、标准色、形象代言（吉祥物）、专用字体等等许多平面元素，这些平面元素构成了品牌文化十分光辉耀眼的一面。另一方面消费者对品牌的感受是立体的，而非单一的平面，消费者赋予了品牌三维空间。因此品牌文化也是立体的，它包括了品牌忠诚度、知名度、美誉度、品牌联想等四个方面。懂得了品牌的立体构成，就可以对品牌进行比较系统、科学地规划，使整个品牌有血有肉，丰满而富有个性。
在目前白热化的市场竞争中，中国产品和服务将面临消费者的选择。从初极产品到强档品牌的形成，从企业形象的树立到新市场的开拓，设计在产品和品牌形象、环境设计、新媒体中都起着影响甚至决定市场的作用。强化品牌意识，注重设计质量，正被更多明智的企业家所意识到。设计的价值和设计师的作用日益突出，设计在商业、文化、社会中价值正逐步 体现。
品牌化即商品化，效益化。成功的品牌才能完成市场的竞争与发展。在这个注重形象的广告年代，品牌化建构的时代，视觉品牌化进程则是我们广告人所追求的，所要体现的。

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图片设计

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多少风花雪月的浪漫
风花雪月自然有一层浪漫的眷顾，爱情要承载多少浪漫才有终点……
TO:ADgilr原创的异性朋友们，有个朋友说过女生做广告无论是对广告还是对女生都是一种伤害。这话听着不怎么顺耳，偶仔细一想还真是寓言颇深。
记得有则十大女人不能娶的排行中，AD女人就名列其中，原因是做广告的女人没有时间概念，经常性的的夜不归宿，一脸憔悴，蓬头垢面谁敢要啊。ADgilr除了创造一样好的作品外，还要兼顾着自己的容颜，保持高度的皮肤嫩滑。要知道一凡的动脑，加班，赶货，枪毙，修改……拼了脑力，还得身体力行的上啊。多少花容月貌，经得起如此风吹雨打，又有多少的风花雪月可供浪漫。
今天是周末，阳春三月尽显温暖可爱，为了赶货大伙们没了周末。再不情愿也会准时出面在公司，好像有种使命感操控了一切。因为我们知道，哪里需要我。为之付出的只不过一个春暖花开日。早就习惯了这种生活，早就背弃了浪漫。
为之动容的干劲和精神。我们欣慰，由衷的感谢这些在广告圈内和我们一起滚打拼搏的女同胞们。尽管容颜受损，青春远去，但她们在人生与爱情的选择中如此的坦然，真切。仿佛所有太多的言语都无法形容那些隐藏在生命背后的凄美。有的只有来自内心的欣赏和感动和我们为了共同的爱好而奋斗的足迹。
愿你们在人生的路上找到真正的自我，找到属于自己的幸福人生。在结束这话语的时候，我很想问，有多少广告人为伊消得人焦悴，是否可以终生不悔……

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爱情实录（原创大事年记）
爱情就如同一场革命，想要取得革命胜利就必须要有超强的魄力，不拘一格的手法，敏锐的判断和科学和管理。
就这样走来的原创，十余年，一步一个脚印延着梦想的轨迹……
一、中国美术学院艺术广告公司成立
二、第一个卫生巾品牌设计服务项目
三、原创广告设计公司成立
四、原创形象策划研究部成立
五、专业的广告策划运应部门成立
六、确立“生活用纸服务专家 ”形象
七、成立中国美术学院研究生工作组
八、第一个卫生巾市场推广服务项目
九、成立生活用纸行业服务工作组
十、服务第一个生产设备商的品牌设计与营销
十一、成立原创博士生营销工作站
十二、注册成立原创营销策划公司，建立原创广告机构
十一、建立生活用纸经济（商场、超市）监测中心
十二、上海、永康、宁波等分公司即将成立运营
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图片设计
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结束语
尾记：最后的牢骚——在路上
题记：关于爱情的话题是永无终结的，关于幸福是难以言表的……


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“大榕树下，健康人家”--光大花园全程策划解码


1998年初，广州房地产市场群雄并起，中国光大集团旗下的光大房地产公司南下广州寻找投资机会。为在陌生的环境中尽快开展工作并取得成功，在华南地区打响头炮，光大公司采取极为谨慎的策略，经多方考核最终选择我司为其项目发展投资顾问。在与光大公司合作过程中，我司率先在业界实施“全程参与、全程策划”的“一站式”顾问服务模式，并取得预期成功，创造了高素质专业顾问公司与成熟发展商共铸辉煌的成功案例。

1、有效发挥资源优势

此前，我司已为政府有关部门及相关企业进行了多项大型房地产市场基础研究，比如《广州市商品房供应量和需求量分析》《广州房地产开发项目基建投资额测定》《广州住宅市场调研》等等，对本地市场可谓了解透彻。正是有了这些丰富的资源积累，我司得以迅速启动庞大市场资讯系统和社会网络投入工作，使光大公司与政府、广重集团及各相关部门的合作磋商顺利展开。

2、 成本效益分析精确

随着光大花园的开发条件日趋成熟，我司多年的研究工作经验再度发挥关键作用。我司结合光大花园的实际条件、全面的市场调查和可行性研究成果，征询了各方面专家的意见，对项目全过程进行详尽的成本与财务收益测算，对开发方案、施工组织、投资进度、分期开发模式及降低风险等多方面提出具体建议。该报告成为了发展商控制成本和组织分期开发的有效依据，成本最终误差仅为5%，为光大花园的高质高效建设创造了必要条件。

3、定位准确突围而出

光大花园尚未推出已陷入周边楼盘的包围之中。当时北有富泽园、金沙花园等老牌劲旅，南有金碧花园大盘压境，更有大片旧厂改造项目即将推出。光大花园如何突围而出，并达致良性循环持续发展？其时有中介代理建议光大公司用超低价的策略，走低档路线。但我司以充分的数据及论证指出，光大花园应树立在该区域的龙头地位，不能压价竞争，同时应充分利用原用地已积累几十年的绿化成果，塑造自已的唯一性--高绿化率环保精品大型社区 -- 抛离竞争对手，化价格竞争为产品竞争（环境）、品牌竞争（光大），否则将陷入恶性循环：首期的开发回笼资金不能支持后续开发，资金缺口将不断增大难以持续发展。光大公司采纳了我司建议，保留了原有的大榕树及强化园林绿化的营造，确立了“大榕树下，健康人家”这个至今在广州已为人熟知的发展主题。

1999年11月，光大花园正式推出，头三天便售出住宅300多套，海珠区楼市掀起了新的抢购热潮。其后，光大花园再接再励推出二期600多套住宅，销售反应依然热烈，不但巩固了其在海珠区楼市的盟主地位，更在当年度获选为广州市十大明星楼盘。


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广州白云大厦写字楼整体策划案（节选）

4．写字楼投资方向及重点分析
4．1 区域位置分析
写字楼投资成功与否的首要条件是区位的选择。从目前的写字楼市场格局来看，是以天河北、环市中两地区为主要集中地段。珠江新城虽被定位为广州未来的中央商务区，对写字楼的发展无疑有非常良好的前景。但从目前情况来看，珠江新城现仅完成基础设施建设和部分的住宅建设，无论从政府规划计划及其现状发展来看，要真正形成一种浓烈的商务氛围，尚需一段比较长的建设期和发展期。
预计在未来至少5年内，广州写字楼的区域焦点将仍集中在天河、东山两区，而市内新写子楼区的气候形成仍需一段暑期的发展。
天河北和环市中两个热门地段均分别集中了市内较多的甲级写字楼，并已形成相当成熟的商务氛围。但由于区域内的写字楼物业多已建成并已使用多年，且拥有良好的入驻率。因此对于这两区的新建写字楼物业，其发展空间将受到较大限制。
而市内其他写字楼集中地段，如白云一沿江路一带、东风中以东一带，解放路一带及地铁一号线沿线物业，这几个地段写字楼物业均有非常好的位置和交通等利好因素，因此这几个地段不少物业均有较好的入驻率。但同时要看到的是，这几区域虽有一定的发展优势，但因写字楼的物业分布较散，且均有其区域的主要功能（如东风路和解放路是广州纵横两条的交通主干道，而白云路一带和地铁一号线沿线则有较强的商住气氛），特别对白云路一带个地段而言，尚需视乎政府规划、政策、市场大环境等因素，才有可能形成较强的商务气氛。
4．2 功能分析
从写字楼的功能来看，目前广州投入使用的优质写字楼大多是具有综合型功能，即除办公外，还有餐饮、商场等多种功能，如世贸中心、好世界广场，时代广场、大都会广场等。而随着用户需求的发展，写字楼不仅需要具备以上功能，公寓功能的需求亦有所增加，为写字楼用家提供自住或招待之用。目前广州带公寓功能的写字楼尚不多，但如中信广场，其附楼带的公寓很受写字楼用家的青睐，有比较高的入驻率。应该说，具备多种功能的综合性写字楼物业在天河北一带具有一定的市场空间。
4．3 管理定位分析
综观现时广州的写字楼物业，虽然不少都在以"智能化"为标榜，也有局部、零碎的自动化功能，但却没有一家真正能提供足够完事的硬件支持全面的智能化管理。而随着社会、经济的高速发展，企业越来越需要有"高效、方便、快捷"的办公环境，全面实现楼宇自动化、通信自动化、办公自动化日益成为写字楼的必要需求，因此智能化管理成为现代写字楼发展的必然方向。




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广州芳草园策划案例

广州芳草园——从概念时代到影像时代


　　项目简介
　　芳草园，位于广州寸土寸金之地的天河北路，占地面积53436平方米，总建筑面积20307平方米，总绿化面积达20000平方米，其中中心花园占地8000平方米。芳草园总体规划11栋住宅，首期面市的为2栋31层高层，首二层裙楼连体，地下一二层为停车场。小区生活配套有大型综合商场、幼儿园、医疗中心、电信局、银行……衣食住行配套设施齐全。

　　芳草园配有双重豪华会所，建筑面积达6000平方米，包括双泳池、桌球室、棋艺室、乒乓球室、健身室、阅览室、篮球场、网球场、羽毛球场、儿童活动中小、老人活动中心等……

　　处于广州新都市中--- 天河北路的芳草园，中信广场、大都会广场、名难苑、天河城广场、购书中心等名厦华宅拱卫环境，尽显尊贵，更有广州东站、地铁---号，优最繁华，傲踞其中的芳草园，时刻彰显明日生活新里程。

楼名出世，芳草园

　　1999年底，凌峻公司受芳草园发展商的委托，操作芳草园新金上市的推广运动，在1999年10月份和2000 年4月份两次大规模的推广运动中创造了天河北路的奇迹，每次推出的单位售出率高达90%，而在2000 年10月份谈市的情况下，第三度面市，再次制造火爆销售，通过以上三次的推广运动，芳草园呼和胜两栋共400余套单位几乎全部售整（仅剩一套），总销售额超过3个亿。芳草园的推广，不仅在销售上获得巨大成功，而且在同行中，也获得极高的评价，是难得的既叫座又叫好的项目！

　　天河北路，作为广州未来的城市中心，在以中信广场为中心的周边地段，集中了大都会广场、国际贸易中心、市长大厦、金利来大厦等高档建筑和金海、天一、帝景苑等家宅楼盘，参差不齐的建筑排列与高密度的建筑群落，被称为广州的石屎森林。严格来说，广州市在天河北路的规划上存在一定的失误，比如，密度过大，楼宇档次参差不齐，缺乏公共活动场地，这些都在一定程度上影响7天河北路商品房的素质。

　　天河北路因其地理位置的独特，楼盘的价格大多在7500 元左右。早期广州市场的豪宅标准是位于城市中心，装修豪华，面积大……可以说是以追求豪为目的，在楼盘的命名上也无不给人以豪气甚至霸气的感觉。