反思铜锣湾现象,做中国SHOPPING MALL第一操盘手_铜锣湾

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主题：反思铜锣湾现象,做中国SHOPPING MALL第一操盘手

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反思铜锣湾现象,做中国SHOPPING MALL第一操盘手
铜锣湾集团是一家专业性大型零售企业,主营现代商贸流通业中的SHOPPING MALL和大型综合百货店两大业态,拥有“CMALL铜锣湾广场”和“铜锣湾百货”两大品牌, 营业总面积逾500万平方米，员工逾10000人，拥有58个商业网点，遍布于全国20个省、3个自治区、4个直辖市中的49个城市，其中SHOPPING MALL（美式购物中心）51家。铜锣湾集团还包括多家大型综合百货店（DEPARTMENT STORE）。集团属下的香港铜锣湾广场连锁事业集团有限公司是全国唯一一家拥有超过30家MALL的企业。集团属下的深圳市铜锣湾百货集团有限公司已成长为极具影响力的百货连锁集团，是全国性强势品牌。

铜锣湾集团作为中国MALL业态的奠基人，自1996年起对新概念美式购物中心SHOPPING MALL进行广泛研究，率先在国内提出“MALL”名词，并选定了“CMALL”作为品牌，于1998年将欧美SHOPPING MALL业态引入中国，创办了CMALL铜锣湾广场。从此，中国就有了MALL、主力店等这一类的名词，中国的商贸流通业就有了MALL业态。铜锣湾对MALL新商业模式及MALL新商业理念的强大传播，在短短的几年间传遍整个中国，掀起了MALL大潮，对中国现代商贸流通业的变革、升级作出了突出的贡献，影响深远；MALL的出现和流行对中国商业起到了史无前例的推动作用。同时，这一MALL大潮又在国内催生了一个新的产业“商业地产”。这一首创对国内流通业与地产业的产业推动价值和意义是无可估量的！

集团专注于摩尔业态的研究、致力于永续经营，旗下的另一品牌“铜锣湾百货”亦率先打破传统百货的经营模式，展露创新百货的魅力，坚持走休闲、品味、文化、体验的经营路线，注重格调和消费环境，注重创新能力的建设，铜锣湾百货被评为“2003年度全国百货行业优秀企业”，CMALL华侨城铜锣湾广场被评为2003年度全国零售商店设计评比第一名。铜锣湾集团被评为“2004年度中国商业地产杰出贡献企业”，CMALL铜锣湾广场被评为“2005中国SHOPPING MALL 行业第一品牌”、“2004-2005中国最具影响力的SHOPPING MALL品牌”，陈智总裁被评为“2003年度中国房地产业十佳商业地产领军人物”、“2004年度中国商业地产杰出贡献人物”、“2004年度中国连锁业年度人物”，“2005年度中国零售业十大风云人物”，“2005年度中国地产十大风尚人物”，“1985-2005推动中国商业进程的二十大人物”。“铜锣湾”是购物天堂的象征，“铜锣湾”已成为SHOPPING MALL的代名词。

铜锣湾集团专注于MALL事业，并成为中国的造MALL工厂。但是现在刚刚入围全国连锁30强的铜锣湾,百货业务遭遇挫折,终止合作合同或者歇业的店已经达到6家。铜锣湾烟台店、兰州店、河源店、大连店、重庆店都已歇业。一位业内人士透露：“铜锣湾百货在盐城、沈阳、上海七宝、安徽芜湖的招商也都出现‘瓶颈’，铜锣湾现在面临着重重困难,作为专业人士,我们有责任去反思,为了中国的SHOPPING MALL ,也为了提升我们自己的专业素质,找到真正的症结所在,为铜锣湾的后期发展找出出路,同时在铜锣湾的发展道路上需要我们来关心和呵护,从中国商业来讲,陈智是中国商人的骄傲,因为我们没做到.因此我们从铜锣湾的现象进行反思,他给了我们很好的操作案例,真正的MBA案例,谁能解决铜锣湾的问题,谁就是中国SHOPPING MALL 第一操盘手,让我们努力吧!

4月3日消息《关注烟台商业次中心》系列文章发表的过程中，很多读者纷纷电话联系并提供有关材料。整理之后，赫然发现，铜锣湾烟台歇业，仅是铜锣湾百货在全国的一个缩影，歇业原因全国如出一辙，而与九隆街的坐落位置无关。

　　铜锣湾扩张过快，是它受困的主要原因。从3家到50多家，铜锣湾用了不到三年的时间，在二、三线城市，去年几乎每个月都能传出签约或者开业的消息。从2003年铜锣湾开始对外扩展到目前为止，在全国已开设了58家店，其中购物中心51家，另7家为单体百货。
　　从去年12月至今，深圳铜锣湾集团旗下位于广东的江门、阳江(定位为ShoppingMall，但实际主要为单体百货门店形式经营)、河源以及省外的大连、烟台、兰州等6家百货门店陆续告急重整。
　　据了解，铜锣湾Mall及百货扩张业务五成以上采用的是品牌和管理输出模式，即凭借铜锣湾品牌和供应商资源协助商业地产开发商进行招商和管理。通常一个新开店中，铜锣湾会在前期派驻约5人组成的管理团队，在新店进入运营轨道后管理团队将会撤出。
　　这样，铜锣湾对项目的直接投入很有限，铜锣湾品牌输出的收费却相当高。根据不同的城市和规模，一年的收费估计在150万元到200万元左右。
　　除了品牌和管理输出模式，另一种重要方式是整体包租业务(即所谓“二房东”)，也就是从地产商手中将物业整体承租下来，然后再转租给各家商户。由于地产开发商希望借助铜锣湾的名气，把开发物业及周围商圈的商业价值炒作提升起来，通常承诺给铜锣湾的租金和配套条件非常优惠，而铜锣湾则可收取丰厚的租金差价和商场管理费用。
　　烟台铜锣湾就是以品牌输出及“二房东”结合的方式进驻的，而铜锣湾只负责商场的招商及部分场地的管理。
　　随着铜锣湾扩张的失败，铜锣湾的真实来历渐渐露出真容：铜锣湾原名瑞和购物中心，在销售极不理想的情况下引进深圳零售业品牌—————铜锣湾，从而使瑞和购物中心更名为铜锣湾购物广场，并大肆利用媒介宣传来进行项目炒作。但明眼人一看就知道这两者既非租赁关系、也非投资合作关系，只是铜锣湾品牌输出，即瑞和向铜锣湾加盟、而铜锣湾每年向瑞和收取一定的加盟费用，所以铜锣湾不是直接经营，也不可能派来专业的管理队伍。
　　近日，铜锣湾百货在成都、重庆地区的合作也出现变数，项目面临终止合作的风险。而铜锣湾在其他地区的ShoppingMall或百货店也在某种程度上遭遇了招商瓶颈。这使铜锣湾以品牌输出为主要发展及盈利手段的商业模式受到挑战。在低成本的过快、过度扩张之后，铜锣湾未能在一个可以接受的时刻实现“软着陆”，品牌透支困局已经显现。
　　“这背后是铜锣湾近乎疯狂的快速扩张，导致经营管理后续乏力。”一位接近铜锣湾的人士分析，对于百货业来说后期的运营很重要，这恰是铜锣湾歇业门店的软肋。如铜锣湾兰州、烟台店都出现了商品定位不准、招商情况不佳等问题，并引发了“品牌商品撤柜，进行新一轮调整”的尴尬。
　　业内人士分析，铜锣湾的做法也有些讨巧，似乎在抢时间扩张。虽然在短期内获得了不少租金差价、品牌使用费、管理输出费用等，但随之而来的门店危机使其无法回避品牌的透支。作为一家品牌输出企业，最终却落得“不太重视自己的品牌”。
　　有意思的是，所有各地歇业的铜锣湾，都把原因归纳为：选址不准人气不旺，无人出面检讨经营问题。
　　铜锣湾很多时候只是代人招商和品牌输出，本身并不是开发商，所以铜锣湾百货“歇业”损失最多的还是开发商。
　　“铜锣湾连累了我们的名声”，九隆广场总经理姜金龙如是说，当初引进铜锣湾是想借光，让它提升幸福商业的层次，谁知出现歇业情况。
　　如果不是铜锣湾，而是别的商家入驻，经过大半年的坚守，现在或许已能看到希望，商业次中心或许已初具雏形。一荣俱荣，一损俱损，铜锣湾歇业，拖累了九隆街，可惜了幸福那块宝地。

日前，据有关知情人士透露：因关闭旗下几家百货分店而备受媒体广泛关注的深圳铜锣湾集团，近日已与深圳京基集团达成战略合作，共同进军全国商业地产。
　　据该知情人士讲述双方目前已达成具体合作：“在未来3年内，京基集团将投入10亿元用于共同开发的国内商业地产项目，双方计划将在5年内自建20家大中型SHOPPING MALL。同时，京基集团目前现有的三个正在筹备的商业地产项目，将作为其首批合作项目捆绑到合资公司旗下。”
　　据京基集团官方网站上介绍：“京基集团有限公司成立于1994年12月，是一个以房地产开发为主导的大型集团，先后开发了 “碧云天”、“碧华庭居”及“碧海云天”、“东方都会”、“御景华城”、“御景东方”等一系列大型高尚住宅社区及地王大厦旁的超高层写字楼。目前，已有房地产开发与经营、五星级酒店开发与管理、物业管理等几大产业，是深圳市6大开发商之一。”
　　京基集团在业内最广为人知的是其2002年邀请美国前总统克林顿到该集团事件，京基集团因此被誉为“中国民间邀请克林顿第一人”，并一时成为轰动全国媒体的经典营销事件之一。目前，该集团正全力开发其位于深圳市旧城改造重点项目——蔡屋围金融中心广场以及大梅沙五星级酒店项目的建设，并在天津还拥有一个高尔夫球场。据了解，京基集团除现有开发地产外，该集团董事长陈华同时与另一著名商人许智明一起共同拥有香港上市公司——中联石化60%股份。
　　该知情人还透漏：“京基集团还有可能同时注资铜锣湾集团百货事业部，为其下一步商业地产运营作支撑”。
　　本站向铜锣湾集团求证，其品牌管理中心负责人表示：“公司内部暂未公布此消息，目前尚不能确认。”，但他同时表示：“集团于2006年元旦前夕就已经正式成立商业地产事业部，目前已在内地三个城市取得了土地，合建自主产权的SHOPPING MALL是铜锣湾的重要战略步骤。”
　　对于此前铜锣湾百货业态关闭几家亏损分店，该负责人表示：“为配合集团2005年下半年确定的战略调整计划，并优化集团现有资产结构，对于亏损的直营百货店，集团将果断予以关闭。这纯粹属于公司的正常经营计划，相信经过一小段时间后公司的现金流将大大改善。”
　　该负责人同时表示：“目前铜锣湾百货的战略调整，将有利于集团的后续发展。铜锣湾作为中国MALL第一品牌及该行业的创始人地位，不会因此而动摇。铜锣湾一直以来都得到了政府、媒体及广大开发商和供应商的大力支持，现在，我们仍然真诚的希望得到大家的理解和支持，我们将始终本着负责任的态度，为中国MALL事业而奋斗到底。”
　　据京基集团内部人士称：进军商业地产业是京基集团的重大战略之一，开发出的自有产权SHOPPINGMALL将组建成商业地产信托基金（REITs），打包到海外上市。

管理滞后人才匮乏？
据了解，铜锣湾的收入主要来自两部分，一是回笼资金，包括购物中心的出租收入和百货店的经营收入以及利用账期周转供应商的货款；二是品牌和管理输出费以及招商策划费。
随着经营业绩不断下滑、供应商撤柜、闭店调整，其“回笼资金”加“品牌输出”的收入已难以满足日益庞大的费用支出、投资需求和支付各种欠款以及损失，累积已久的脆弱的资金链终于向铜锣湾发出警报。
“造成目前这种状况，并不是商业模式的错。只是陈智把‘百货连锁’想简单了。”铜锣湾一位前高层表示：“铜锣湾管理严重滞后同样是不可忽视的原因。”
随着企业规模不断扩大，管理难度越来越大。而铜锣湾总部高度集权的管理方式抑制了门店的积极性和灵活性，加之百货业的商品品牌资源基本是区域性的，总部和门店的核决机制一旦处理不好，接踵而至的就是卖场招商不足和管理混乱。
据说，陈智也很清醒地看到了管理体制存在的问题，他是有“变革”的意愿和决心的。因此，他不断引进一些高级专业人才，力图为铜锣湾的长远发展建立起一套高效务实的科学管理制度。
但是，当引进的人才提出改革方案，却在铜锣湾得不到实施。
据悉，铜锣湾现在正着手改善这种管理状况。“比如现在门店有的决策需经总部审批的，总部的审批期限不得超过3天。”陈智说。
同时，职业经理人和家族式管理之间的矛盾，一直是困扰民营企业的一个痼疾，铜锣湾作为一个年轻的民营企业，也存在同样的问题。
管理方式的落后制约了人才的发展空间，这也直接影响了经营业绩。人才瓶颈对铜锣湾来将是一个长期的严峻考验。没有强大人力资源队伍支撑的铜锣湾，又靠什么来保障其快速扩张的成功呢？
改善管理　引资新生？
一位曾经担任铜锣湾高层的专家认为，陈智对中国商业地产和MALL理念的推动和促进功不可没，做MALL运营商这条路这个模式也没有错。铜锣湾在发展中出现一些问题并不奇怪，也不是战略方向错了，而是企业自身管理意识和管理手段没有跟上。如果依然停留在单店管理和粗放经营，肯定做不好MALL和百货的全国连锁。
但中国购物中心产业资讯中心主任郭增利认为：“铜锣湾为MALL在中国的推广和发展做出了一定的贡献，带来了先进的理念和先进的运营模式。这种商业模式本身是不错的。”
这一点，中国连锁经营协会秘书长裴亮也深为赞同，他认为铜锣湾的品牌和运营模式都有可取之处。但企业各方面的实力能否支持快速扩张，是另一个值得重视的问题。
郭增利表示，国外专业的管理公司同时运营几百家购物中心的也不少。中国的商业地产需要大型专业的MALL运营商，开发商也已经意识到了运营商的价值所在。这是一种必然趋势。
但是，目前国内MALL运营人才和百货店高级运营人才是稀缺资源、尤其缺乏复合型的高端人才。专家介绍说，目前在中国运营比较成功的大型购物中心大多具有外资和港资背景，比如国贸、东方新天地、广东天河城等。因此，有好的连锁经营模式，还要有足够的人才去支持这种模式的可持续发展，这是企业成功的关键。
业内人士分析，铜锣湾从一个单店迅速扩张为一个全国连锁企业，完全是个人资本而无任何社会资本的介入。但是，如果没有真正的资本实力和管理投入，要满足其号称的数十个项目的资金需求和管理需求，几乎是不现实的。
这位人士建议，铜锣湾应该增加投入，改变管理意识，真抓实干。除了改进管理方式，加强人力资源外，铜锣湾目前最重要的是改造资本结构，引进真正有实力的战略资本，继而强化现代企业制度和先进的管理人才队伍，从根本上解决问题的症结所在。
针对上述问题，陈智正在采取一系列措施以“力挽狂澜”。他告诉记者，铜锣湾准备把百货和MALL拆分开来，将公司一分为二。今后的重点会落在培育购物中心上，利用购物中心这一块进行融资。他表示，今年会以管理输出为主，等资金链顺畅之后，仍将在一些特大型城市开出百货店。此外，他还透露，铜锣湾今年也将介入商业地产。“我意识到做零售也应该在商业地产方面有所突破。目前我们也已经拿到一些土地，将与一家公司合作开发商业地产，下周就会有确切消息。”
而为了解决资金问题，陈智现已着手开拓新的融资模式。近期已有多个财团与铜锣湾洽谈合作事宜，国内两家行业龙头企业也对与铜锣湾合作很有兴趣。
“铜锣湾成立只有9年，还很年轻，因此在发展过程难免会出现不足，也会有一些弱点。我们诚恳希望业界能给予铜锣湾以帮助和支持。”陈智表示，铜锣湾目前正加紧做两件事：一是加快融资，二是进一步做好门店的经营管理。“我们也想利用好这个机会，引进战略投资者。”
没有人愿意看到铜锣湾倒下，人们希望陈智和铜锣湾所做的这一切都还来得及。

据21世纪经济报道消息“资金是个关键问题。”面对近来源源不断的不利消息，日前，深圳铜锣湾集团总裁陈智首次公开承认了铜锣湾的资金链困难，“我们的资金缺口并不大，但资金没有合理布局，影响了供应商的积极性。”
　　3月份以来，陈智在多个场合公开放言，将旗下二、三线城市的百货业务出售，前来洽谈的投资商络绎不绝。就在铜锣湾百货叫卖之时，其拓展部传出的信息是，今年到明年年初还将陆续开出30家左右新ShoppingMall(购物广场)。
百货困局
　　

该帖于 2006-6-8 17:36:00 被修改过

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看贴回帖是道德
希望能交到高层次同行
http://blog.sina.com.cn/laoheyouhuashuo

2006-06-04 12:13

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2楼

RE:反思铜锣湾现象,做中国SHOPPING MALL第一操盘手
从3家到50多家，铜锣湾用了不到三年的时间，在二、三线城市，去年几乎每个月都能传出签约或者开业的消息。从2003年铜锣湾开始对外扩展到目前为止，在全国已开设了58家店，其中购物中心51家，另7家为单体百货。
　　从去年12月至今，深圳铜锣湾集团旗下位于广东的江门、阳江(定位为Shopping Mall，但实际主要为单体百货门店形式经营)、河源以及省外的大连、烟台、兰州等6家百货门店陆续告急重整。
　　另据记者调查，另两家开设在珠海、开封的百货店仍在经营。
　　铜锣湾集团董事、西南区负责人肖玉杰介绍，经营困难、准备引进战略合作者的主要是单体百货店。
　　“目前正和多家投资方洽谈百货合作业务，其中包括大型外资国际财团、基金公司及国内专业公司，都提出了不同的合作方式。”但是就具体的细节，陈智拒绝透露。
　　肖玉杰介绍，这6家百货店将引进战略投资，实现整体收购或绝对控股。目前铜锣湾出价比较高，是按照之前将百货业务海外上市的预想“实现3个亿”的标准；但此间仍有很大的谈判空间。
　　据记者了解，铜锣湾Mall及百货扩张业务五成以上采用的是品牌和管理输出模式，即凭借铜锣湾品牌和供应商资源协助商业地产开发商进行招商和管理。通常一个新开店中，铜锣湾会在前期派驻约5人组成的管理团队，在新店进入运营轨道后管理团队将会撤出。
　　这样，铜锣湾对项目的直接投入很有限，铜锣湾品牌输出的收费却相当高。根据不同的城市和规模，一年收费估计在150万元到200万元左右。
　　除了品牌和管理输出模式，另一种重要方式是整体包租业务(即所谓“二房东”)，即从地产商手中将物业整体承租下来，然后再转租给各家商户。由于地产开发商希望借助铜锣湾的名气，把开发物业及周围商圈的商业价值炒作提升起来，通常承诺给铜锣湾的租金和配套条件非常优惠，而铜锣湾则可收取丰厚的租金差价和商场管理费用。
　　据记者所知，铜锣湾百货兰州店就是以品牌输出及“二房东”结合的方式进驻的，铜锣湾负责商场的招商及部分场地的管理。
　　因此，铜锣湾近几年飞速扩张，但实际投入的扩张费用并不多。那么，如果后期持续经营能力可以保证，铜锣湾的稳定收入将非常可观，但陈智为何还是要出售百货呢？
　　掘金Shopping Mall
　　1998年，铜锣湾开始引进国外的Shopping Mall业态，在近几年商业地产潮涌起之际，凭借Mall概念向全国各个城市灌输“铜锣湾”品牌。在实际运作中，铜锣湾Mall的真正职能主要在于招商，同时引进自己的百货店和其他家电、超市、休闲饮食等商业进驻购物广场。
　　而百货是经营实体，需要维护日常营运。据一位原供职于铜锣湾的人士说，一个百货店的培育期至少在2到3年，像铜锣湾所在的三线非核心商圈需要的时间更长。因此，百货需要占据铜锣湾主要的人力和资金。
　　事实上，铜锣湾与所有的商业企业一样，跟地产商谈判的砝码就是品牌和招商资源，这些都需要网络的支撑才能凸显其价值，因此陈智不能放慢脚步。
　　如果铜锣湾拿出一大笔钱来扶持经营不良的店面，势必要减缓扩张速度。因此，陈智必然要在百货业务上减少支出，来支持扩张速度。
　　铜锣湾在2004年到2005年陆续开业的Mall达到40多家，即使每家店仅仅只是

装修和人力成本也至少在500万元到2000万元不等，铜锣湾的资金基本都铺在新店上，老店的营运投入和商业培育投入很少。
　　铜锣湾百货店开业后，不仅需要自己维持资金运转，许多品牌输出店还需要每年向集团上缴品牌使用费、管理费等，这严重打击了铜锣湾商场商户的经营信心。
　　“我们把经营不良的百货出售或引进合作者分担风险后，可以将更多的精力用来发展Mall。”肖玉杰介绍。
　　陈智也透露，铜锣湾正在接洽一处项目，准备自己出资买地开发。在陈智看来，GDP达到350亿、人口超过50万的城市就有能力容纳Mall。在这样的“准星”下，至少有数百个城市能成为铜锣湾掘金的“富矿”。
　　肖玉杰介绍，到目前为止，铜锣湾已经签约的购物广场项目有70多家，预计2008年在全国的Mall达到100家。

3月22日消息叫一个久违城市的人回味城市，他心中最浓重的印象是什么？是琳琅的商品，是熙攘的商业。由城市商业拼就的斑斓色块，已成为都市文明耀眼的符号，只要你置身其中，就会被那巨大的包容、无孔不入的触角所震撼：多么生动的市场经济大橱窗！
　　城市当然还有其它“橱窗效应”
，当然还有许多值得回味的地方。但惟独商业文明，占据了最强势的位置，几乎让任何一个懂市场或不懂市场的人，都在零距离地触摸人类智慧与时代进步的结晶———商品。
　　思绪拉回到我们生活的这座城市。烟台固然怡人，烟台的商业也开始热闹，但冷眼望去，这“始热”的商业总归有些别扭，也使烟台的魅力打了折扣。比如，已是“大烟台”的城市概念，却还守着“小芝罘”的商业布局。比如，号称十万人口的城西一带，商业硬件起来了，人气反倒成了问题。再比如，居住环境优雅的莱山区，购物环境却十分窘迫，平时呆在家里倒也能忍，节假日总该逛逛商场吧，于是“十几里迢迢”地去芝罘区购物，闲暇就近的事儿，变成了“定向赶集”……
　　商业布局不合理，正制约着烟台的城市化进程，降低着新兴小区的生活品位，并使城市尤其是中心城市的重要职能———商贸引领与休闲购物，受到削弱。
　　于是，就有了今天开始的这一组报道。意在对烟台商业，进行微观层面的剖析与宏观层面的探究，以唤起舆论，引发思考，与有识者一起助烟台商业一臂之力，“擦亮”商业这一“城市的橱窗”。如此大架构的系列报道，我们还是初次尝试，记者采访思索得也很辛苦，不当之处，权当抛砖引玉。（司马一）
　　我并不熟悉铜锣湾。
　　铜锣湾广告铺天盖地的时候，我并无兴趣去一看；歇业消息传来，反而激起我的好奇心。
　　上个周末的下午，我站在幸福的十字路口，一阵阵眩晕：大型集装箱车排着长队，大型货车呼啸而过，车声隆隆、尘土飞扬，而路两旁是密密麻麻的行人，间或还伴随着拥挤，单纯从热闹程度来看，并不亚于南大街。
　　人流意味着钱流，从商业角度看此地应为黄金地带。
　　信步走近西南方独具海港特色、风格现代的商业建筑群，顿时为其宏大的规模所震撼。“铜锣湾”三个大字在初春夕阳下闪闪生辉，只是，玻璃门上贴着一张张“安民告示”—————《致各位供应商专函》。上面写道：为了配合公司战略调整，公司决定停止九隆分店营业，进行调整，并在闭店调整后于6月15日重新营业；旁边是复印报纸烟台决定发展幸福商业的新闻，目的不外是为坚定供货商的信心，透过门缝，满地的玻璃茬子似乎可以再现歇业前此处所经历的混乱。
　　铜锣湾位于九隆街一楼的黄金正面，属九隆街的旗舰。早在三、四年前，烟台九隆置业对幸福片区进行了细致调查，他们发现四周居民小区簇拥，可辐射辖区20多平方公里，这里常驻人口达30多万，祥和、幸福河、开元、合成革、宏达等十几个居民小区的住户占全市常驻人口的1／3，居民可支配消费36亿元。
　　为了更加详细地掌握这里的“人气”状况，该商家特选定星期五至星期一四天时间，派出专人在幸福中路、幸福路调查人流量和车流量，从早晨7点到晚上11点，调查人员在这里要坚守16个小时。辛苦换来的是无比的惊喜，他们发现，这一地段每天高峰期人流量达24万，低潮期人流量12万，日平均人流量约18万，与三站商业中心的人流量相差无几，可谓是车水马龙，人气冲天。　　人气吸引着商家，幸福新世界，九隆街，商业广场陆续建成，各大世界名牌商家的入住签约，使烟台的不少商业人士感叹：烟台的商业中心即将转移到幸福，与此同时，本埠最大的商场，振华商厦也挥师西进，意欲引领商业潮流！
　　一时间，幸福，这块散发着乡土气息与城市味道的热土，似乎即将承载起烟台商业次中心的重任。
　　然而，铜锣湾开业不到半年，就悄然歇业，让不少人跌破眼镜。
　　“幸福地带有人流无人气”，是铜锣湾对自己歇业的主要解释。一指附近居民“穷人多、富人少”，难以对铜锣湾百货形成强力消费支撑；二指居民消费还是习惯到海港路，没有养成在幸福消费的习惯。
　　成功的企业是相似的，不成功的企业各有各的不幸。在铜锣湾的硝烟日渐散去的今天，我们并不认为这是铜锣湾的借口。只是，歇业的原因并不仅在于此。
　　一位业内人士认为，铜锣湾之所以有今天，主要是出售的商品定位失误所造成的。试问，同为百货业的振华广场为什么不倒？铜锣湾百货一开业，给消费者的感觉是特点不明显，品牌连大众化的也没有，别说高档了。国产的一些常见品牌没有，而只有一些傍名牌的杂牌，价格也不低。铜锣湾营业后第三个月，曾专门做了一次市场调查，发现住在幸福一带的居民至少有75%不在区域内购买服装、首饰等消费品。是啊，铜锣湾为什么不想一想，居民为什么不在本地买，因为物不超值嘛，贵不贵暂且不说，没有好商品才是真的。再说，剩下25%在幸福这地方买，为什么不去铜锣湾百货？还是经营有问题。
　　“搞不懂铜锣湾为何急匆匆开业，又草草收场。”同在一楼与铜锣湾为邻的鸿润隆家居馆综合部经理张学智解释说，在幸福这种新兴的商业地带，商场开业起码要做好两年的坚守准备，谁坚持到最后，终会守得云开见月明。铜锣湾要是想短期内盈利就应该选择海港路一带；如果想坚守，就得耐得住寂寞。现在两者皆非，真真让人想不通铜锣湾当初是如何定位的。
　　2005年初，铜锣湾在人气旺盛的芝罘区幸福办事处“安营扎寨”。2005年8月12日，铜锣湾烟台九隆店正式营业。开始营业的两个月，铜锣湾百货店销售额日均近20万元。如今，曾红火一时的铜锣湾九隆百货店人去楼空。
　　温度、湿度都适宜，鸡蛋最终没能孵化成小鸡。在各方面条件都具备的情况下，铜锣湾黯然歇业。其兴也勃，其亡也忽，铜锣湾歇业，预示着幸福要衍变成烟台商业次中心的脚步暂时停顿。（庞见波）
　　

3月21日消息上一轮房地产投资热给商业经营留下诸多难题。国内知名连锁百货公司铜锣湾百货全国多个门店歇业，对此业内其实早有预计。不久前本人在烟台看到铜锣湾百货烟台店的关门告示：6月15日重新开张。懂得商业规律的人都知道，6月是百货最淡的季节，选在这个时候重新开张的可能性，几乎为零。

　铜锣湾只是当前很多新建商厦招商或经营困难的一个缩影。铜锣湾百货门店扩张过快，人力资源、现金流、货源、物流等整个系统都无法跟上，才导致“铜锣湾百货综合征”一日之间爆发。

　过去两年内，本人一直在长三角、山东等地考察商业地产项目。调研结果令人惊讶：上一波地产投资热潮留下了大量的商业物业，如今，投资者普遍面临招商和经营的难题。可以判断，部分地区由于商业物业相对过剩，接下来的几年时间，空置现象将越加明显。

商业物业开发的欲望链条

　有商才有铺。这个简单的道理却因为缺乏整体规划而成为市场的盲点。

　首先是商业地产投资热无视商业自身的发展规律：南京的江宁区有近10万人口，已建的商业面积达30多万平方米，人均商业面积远远超过国际公认的人均商业面积1.2平方米。现在，该区很多新建商厦的投资者都为招商发愁，事实上，我认为在目前状况下，就是将这10万人全部扔进这些商场，都填不满实际的需求。

　扬州市区面积980平方公里，人口112.51万，中心城区人口只有65万。包括专业市场、购物中心、专业商厦、超市卖场、商店在内的已经经营面积为61万平方米，与目前消费需求相适应。但是如果加上近年待建和在建的商业物业项目，面积达到203万平方米。就算商业物业可以适度超前，但这样的数据仍然非常可怕。

　这种现象同样出现在山东和浙江的一些城市。上海情况稍好，但是个别区域大兴土木后，也出现了空荡荡的商业街、总是难以开业的商厦。

　造成以上现象的原因主要是地方政府的招商冲动和缺乏整体的商业规划。这是一个欲望传递的链条：从地方政府到开发商，从开发商再到铜锣湾百货这样的商业经营团队。而投资者受商业物业价格高于住宅物业好几倍这样的利益驱动，即使主要目的是投资住宅，也会“顺手一枪”，兴建商业街、购物中心等商业物业。

商业超面积经营难题

　这给本来就面临同质化竞争的商业专业人士出了很大的难题。一方面，现在确实是低成本扩张的良机。为了招商、卖铺，地产商焦头烂额。于是出现了很多类似铜锣湾百货那样的商业经营团队，一般都能够以很优惠的条件将商厦整体租下，自己开出百货，其他的店铺再转租给商家。

　另一方面，地产商其实只是将风险后移而已。真正的商业人才比任何时候都紧缺，同时，即便是人才，也同样面临商业超面积的现实。市场容量就这么大，业态就这么些，短期内又无法创造更多的新业态、新的经营方式，于是，谁去经营，怎么经营？都是很大的问题。

　现在市面上出现了很多荒诞的事情。比如当前，投资方队伍和商业专业人才队伍都出现了鱼目混珠、滥竽充数的人。南京江宁区的个别商厦投资方，卖商铺赚了几个亿后，拿出100万到200万元，成立一个商业经营管理公司，以这个经营公司的名义与买铺的小投资者签约，自己拍拍屁股走人。另外，一些所谓的商业专业人才走俏，一些所谓的“专家”四处赚钱，竟给“病急乱投医”的投资方划出宽4米，长10多米的商铺分割方案，这样的“商铺”其实都已经可以称为“弄堂”。

反思铜锣湾现象,做中国SHOPPING MALL第一操盘手

04、05年在商业地产上呼风唤雨的铜锣湾，近期拓展步伐略显沉寂，反而不时传出大连、河源等地铜锣湾百货闭门歇业以及关于经营不善的不利消息；同时坊间又频频传出因为首次入选商务部全国连锁三十强，铜锣湾正式携手地产大鳄，真的要在商业地产上“引鳄入室”？带着上述疑问，记者走访了位于深圳华强北的铜锣湾总部。
据铜锣湾资本运营中心相关人士吐露，公司经过04、05年的快速扩张后，资金的需求达到了一个瓶颈状态。大连、河源两地铜锣湾百货的歇业调整既是集团前阶段资金状况的反映，也是基于对旗下摩尔、百货两大业态的发展重新的审视、检讨，目前确实有在广深以及北京、上海等地的大型财团积极与公司接洽注资事宜，但公司比较倾向广深地区的地产财团，并已达成了初步的注资合作意向，不出意外的话，四五月份就会正式进军商业地产。
该人士同时表示，鉴于国内民企融资的尴尬境况，铜锣湾集团全国连锁之初除了自有资金和部分扩充资本金外，即制定了融资多元化的策略准备，以旗下百货业态打包海外上市为首选，兼顾国内财团及海外商业地产基金的参股。03、04年，公司的融资重心一直放在海外上市和海外基金上，05年，基于公司发展重心由铜锣湾百货向铜锣湾广场大幅倾斜，集团海外上市计划暂缓，转而加强与国内财团的联系并取得了实质性的进展，对于是因为进入商务部连锁三十强，而获得国内财团的最终青睐的提问，他回答到，“虽然这是个利好消息，但也是预料之内，毕竟我们是最早在国内做摩尔的，进入三十强只不过是时间的先后问题，同时这个时候与财团合作进军商业地产确实是增加大家信心的问题，也是互惠双赢的事情”。提及具体是哪家国内财团以及合作的金额，该人士笑而不答，只是以四月初双方正式的新闻发布会为由婉据。
国内财团蠢蠢欲动
行业资深人士分析，2000年后，摩尔开始进入中国，催生了中国商业地产的建设大潮，各地的财团也开始纷纷投入到摩尔的建设当中来，但一般是集中财力攻克一两家摩尔。近年，针对商业地产在局部地区过热的现象，建设部等主管机构加强相关方面的调控，特别是对大型摩尔设置重重限制，年初北京等特大城市已明文准生。同时购物中心经过几年的发展，鉴于中国居民的实际购买力，国家的宏观调控对于建成和在建的摩尔反而是个利好消息，抬高了其他企业进军大型商业地产的门槛，确立了自身的先发优势。对于类似铜锣湾这样的已确立全国网络的摩尔连锁集团，无疑优势更为明显。这样的优势，急于扩张全国版图、蠢蠢欲动的财团大鳄当然不会视而不见。
铜锣湾官方网站显示，截至2005年底，铜锣湾的分店网络已达到58家，其中49家为美式购物中心。铜锣湾集团一向对于资金使用避而不答，但异常迅猛的扩张势头，背后巨额的资金需求是不争的事实，对于大连、河源两家铜锣湾百货的歇业，铜锣湾的解释是两店的经营不善造成，但仍然有不少业内人士怀疑铜锣湾集团抽取百货资金用于资本运营。早在04年，不时爆出铜锣湾等摩尔运营公司海外上市的传闻，一般认为，牵涉到极其复杂的物业产权关系，国内非自主物业的摩尔运营公司上市的可能性极小，而铜锣湾旗下的另一项资产，铜锣湾百货极有可能上市，凭借铜锣湾品牌影响力及港台认同感，如果下大功夫，在香港上市是不难的。目前，铜锣湾百货从三线城市的撤退，已经悄悄的关上这扇门，选择国内财团参股是铜锣湾目前较为可行的融资渠道，铜锣湾集团总裁陈智近日曾公开表示与几家大型财团合作。
距2004年11月21日中国零售业的全面开放，已经有一年多了，除了沃尔玛、家乐福等国际零售巨头加大实业投资外，一直为商业界期盼的国际产业投资基金雷声大、雨点小，较少看到实质性的动作。经过一年多的发展，国内商业也榷除了前期的彷徨，虽然仍是群雄并起的局面，经过一轮的淘汰，渐渐看出其中的水深水浅，国际财团迟迟的不进入，为业已壮大的国内财团留下一个进入商业地产巨大的空间，而且投资风险大大降低，对国内商贸流通业的持续看好，选择到其上游商业地产分享更为丰厚的果实，也成为各地财团的一大目标。

铜锣湾引鳄为患？

谈及铜锣湾联手海外财团对处于资金链困难中的铜锣湾百货的影响，一位不愿透露姓名的前铜锣湾高层透露，百货店的培育期较长，前期占用资金很大，而摩尔相对来说，对专业人才更为倚重，铜锣湾在两条战线上作战，难免顾此失彼，这是近期铜锣湾大连、河源两店闭店的重要原因。相对而言，摩尔运营，铜锣湾更具优势，这笔巨额资金原本05年就应该到位，那时陈智已经计划对各地经营不善的铜锣湾百货做调整，毕竟亏本的生意谁也不会做。
对于铜锣湾与国内财团联姻，是强强联手、互惠共赢还是影响自身的控制力、引鳄为患？一位资深业内人士表示看好。他谈到：“铜锣湾与国内财团的合作是各取所需，铜锣湾看重的当然是财团的资本力，而财团侧重于铜锣湾这块牌子和业已形成的全国连锁网点。一般情况下，财团不会谋夺参股公司的控股权，更多的关注资本的安全性和获利能力，当然这还要具体结合财团的主营业务。下一步双方的动向应该是商业地产开发的源头，夺取利润最为丰厚的一环，‘资金＋品牌’，无疑会搅动并不完善的中国商业地产版图，往乐观方面看，财团资金的大批流入，会为中国商业地产输血，缓解资金压力，规范商业地产的发展，发展商不再局限于快速售铺急于圈钱的短期行为，转而向统一产权，出租铺位长期盈利靠拢，稳健经营。这对于大型的摩尔尤为重要，目前，国内摩尔普遍不景气的一个重要原因就是产权分割，造成商业布局断裂。铜锣湾部分摩尔的经营不善也逃脱不了此项因素”。他同时谈到，财团资金更多会投向北京、上海这些一线城市，如果不加以正确引导，会让当地原本过热的商业地产更为躁动，那时铜锣湾就真的引鳄为患。

日前，从深圳市京基集团董事长陈华处传来消息，京基地产将联手摩尔巨擎铜锣湾集团，全面进军中国商业地产。 “在未来3年内，京基集团将投入10亿元用于共同开发的国内商业地产项目，和铜锣湾联手计划将在5年内自建20家大中型SHOPPING MALL。同时，京基集团目前现有的三个正在筹备的商业地产项目，将作为其首批合作项目捆绑到合资公司旗下。”
京基地产作为深圳最大的房地产公司之一，其当家人陈华最为业界津津乐道的是在2002年请来克林顿，交流中美文化，造势经典名盘，被誉为“中国民间邀请克林顿第一人”而轰动一时。京基的策划能力也因此而享誉业内外。
如此强的策划能力，拥有巨额的地产开发积累，搞商业地产为什么还要联手铜锣湾？相关业内人士分析，地产领域是个相当专业化的市场，京基在深圳的住宅市场相当成功，对深圳的商业地产也有一定的研究，加上其超强的策划能力，如果仅仅是在深圳搞商业地产，完全没有必要联手铜锣湾。鉴于深圳日趋紧张的土地使用情况和饱和的商业市场，京基很难在这个市场上分得更大的蛋糕，尾随万科、金地等同行走向全国势在必行，有所不同的是，京基凭借多年积累的巨额现金流，异地扩张的着眼点放在利润和风险都更加大的商业地产。
联手铜锣湾，凭借铜锣湾的品牌、店网优势和专业的摩尔策划能力，走向全国搞大型的商业地产，大手笔10亿资金砸向商业地产，从另一个方面反映出陈华的胃口不小。但业界同时怀疑京基以区区10亿资金能否顺利玩转20家摩尔？国内大型摩尔的建设资金动辄数亿、数十亿，10亿资金对于20家摩尔来说，并不是很充足，平均分配资金的话，每个摩尔都可能会是京基的火药桶。“拉上铜锣湾，就不愁项目资源和接下来的商业运营，陈华的算盘一向很精”，一业界人士如此评论。
铜锣湾作为国内著名的摩尔运营商，其分店网络已惊人的拓展至全国49个大中城市，拥有巨大的品牌效应和人脉资源，然而捆绑住其总裁陈智手脚的是，受制于资金投入，旗下摩尔多为合营、品牌输出这两种方式，鲜见自由产权的摩尔，摩尔产权与经营权的分离，投入高和见效慢这两大矛盾，无疑捆绑陈智的手脚，也让其尝到些苦头。这次合作，从中看得出陈智向自有产权摩尔渗入的决心。
另据京基集团有关人士透露，集团还有可能同时注资铜锣湾集团百货事业部，为其下一步商业地产运营作支撑。　

值得玩味的是，陈华除了京基集团外，还和香港巨贾许智明共同拥有香港上市公司——中联石化60%股份，而陈华、陈智、许智明都是广东湛江人，浓厚的地域氛围，给这个进军商业地产的联盟留下无限的遐想空间。陈华和陈智，二陈的联手能否造就“地产大腕＋摩尔巨擎”中国摩尔史上最辉煌的成绩，我们将拭目以待。

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看贴回帖是道德
希望能交到高层次同行
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2006-06-04 12:14

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李轻舟

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3楼

RE:反思铜锣湾现象,做中国SHOPPING MALL第一操盘手
为了更加详细地掌握这里的“人气”状况，该商家特选定星期五至星期一四天时间，派出专人在幸福中路、幸福路调查人流量和车流量，从早晨7点到晚上11点，调查人员在这里要坚守16个小时。辛苦换来的是无比的惊喜，他们发现，这一地段每天高峰期人流量达24万，低潮期人流量12万，日平均人流量约18万，与三站商业中心的人流量相差无几，可谓是车水马龙，人气冲天。　　人气吸引着商家，幸福新世界，九隆街，商业广场陆续建成，各大世界名牌商家的入住签约，使烟台的不少商业人士感叹：烟台的商业中心即将转移到幸福，与此同时，本埠最大的商场，振华商厦也挥师西进，意欲引领商业潮流！

火车站里面人流更多,下次再造MALL,可以考虑和铁路局合作,在候车室里盖一个.

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不为五斗米折腰。

没错，这话就是写给那些曾经的同行、现在的走狗们看的。

2006-06-04 14:39

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gerald.chen

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4楼

RE:反思铜锣湾现象,做中国SHOPPING MALL第一操盘手
你还别说，火车站里，火车上，到处都是流动商贩，连店铺都省了，可是苦了那些开发商，没赚到钱！

2006-06-06 19:51

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于群

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5楼

RE:反思铜锣湾现象,做中国SHOPPING MALL第一操盘手
靠，你俩还在穿一条裤子呢？

这张臭嘴！

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求租"娱乐项目=电影院+电玩城+迷你型KTV+儿童乐园+碰碰车+真(旱)冰场/馆和桌球吧、欢乐嘉年华等项目="5000至8000平商业物业的一体化投资、运营。咨询电话13604025858 老鱼(QQ 37097 8581)。

2006-06-08 13:19

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李轻舟

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6楼

RE:反思铜锣湾现象,做中国SHOPPING MALL第一操盘手
你好象也没变
这次又准备给谁做"义务"宣传?
好歹在行里也混了很长时间了
怎么比新手还容易走眼?

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没错，这话就是写给那些曾经的同行、现在的走狗们看的。

2006-06-08 13:59

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李轻舟

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7楼

RE:反思铜锣湾现象,做中国SHOPPING MALL第一操盘手

—— 以下是引用的内容 ----------------

使命：拯救烂盘、死盘、缺陷楼盘；救助值得救助的房地产企业起死回生、健康、持续发展！！！

2000年始随（深圳美格行）涉足房地产行业，近10年间全国各地操盘各类项目数百万方（如：深圳天虹商场、深圳梅林商业步行街、新疆国际大巴扎、新疆火车头外贸城、伊犁铜锣湾、上海城、重庆丽景尚城......）总结、吸取丰富的商业地产操盘成功经验及失败教训，现定居重庆；

重庆市一创地产职业操盘团队=首席操盘策略顾问

重庆市人民政府发展研究中心（房地产研究中心）=特约研究员

联系QQ ： 4375 28611 邮箱：xjzczl@126.com 电话：159 2291 8366

了解本人（林海彬）更多详情敬请（百　度、搜　狗、搜　狐、网　易、Google）搜索（地产知行者）或登陆：http://blog.soufun.com/xjzczl

贵司若有较难操作项目敬请联系林先生面洽！！！

又一只专吃腐肉尸体的秃鹫豺狼

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没错，这话就是写给那些曾经的同行、现在的走狗们看的。

2009-08-24 01:25

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paulzhao

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8楼

唉，一看到手机满世界公布的人，就没兴趣

2009-08-26 09:57

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陈浩益

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9楼

野心和现实往往是成反比的！经验和教训往往是通过代价换来的！！

2009-08-31 20:10

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