老何有话说 
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二、SWOT分析
1、优势
（1）区位条件优异
“百盛大厦”项目的区位优势非常明显。该项目地处中央路与马家街交汇处，属南京市鼓楼区的中心区，该区域正是南京市的政治、经济和文化的中心。
项目紧临中央路和模范马路这两条南京市主干道，又是南京地铁一线的沿线，且从项目周边经过的公交线路多达17条，出行非常方便。
同时“百盛大厦”项目又处于南京商业主轴新街口——湖南路一线，该地区集中了南京主要的商业物业和办公物业，配套设施完善，商业氛围浓郁。
另外，该区域是南京市老城区所在，也是南京市的主要学区，该区文教、卫生、生活、休闲娱乐配套一应俱全，是当前“白领”一族首选的生活居所。
（2）双景 + 地铁
“百盛大厦”项目建成后，东面自八层以上的住宅业主就可以足不出户欣赏到玄武湖——紫金山“双景”。这是本项目区别于其他竞争项目特有的优势，这一优势必将会是“百盛大厦”项目参与市场竞争的有力卖点之一。
同时，明年地铁一线的顺利通车将有效改善中央路的交通状况，这必将大大提升本项目的“含金量”，成为本项目又一有力卖点。
（3）竞争楼盘较少
“百盛大厦”项目周边竞争项目较少，在售住宅项目中，“汇林绿洲”和“自由空间”已经销售完毕，目前只剩尾盘；“蓝山国际公寓”与“金陵大公馆”虽然才开始开盘销售，但是由于受到开发进度的影响，阶段上市的体量有限，尚在市场承受能力的范围内。
商业项目中，“德基大厦”在短时间内顺利完成一期销售，目前已经开始二期销售。“银河国际广场”即将开盘，其销售均价在3.5万/㎡，预计也将会在短期内被市场消化。
“百盛大厦”项目周边商住写字楼项目也不多，“城市先锋”今年四月开盘，目前660套商住房中，仅剩4套还在销售。云南路的“一 空间”自今年7月开盘以来销售情况良好。
（4）市场潜力大
“百盛大厦”项目地处南京鼓楼区的中心地带，该地区可谓是南京市中心的中心，故由于牵涉面较大，旧城改造工作不能得以大规模的开展，但是也因此在该地区积聚了一定的市场需求。
调查显示，“百盛大厦”项目周边不论是住宅项目，还是商业项目的市场去化相对南京市其他板块较块，且本项目周围的二手房市场也比较活跃，可见项目所在地区的市场潜力相对较大。
（5）利润空间较大
据调查，“百盛大厦”项目周边的物业价格正处于稳健上升阶段。在售商品房价格已经在7000元/㎡以上，并且已经有冲击8000元/㎡的趋势。项目周边上世纪90年代中期的二手房价格也在5500元/㎡——6000元/㎡这一区间内，2000年以后的二手房价格已经在6500元/㎡左右。与此同时，湖南路商区的商业项目的价格也有显著提升。德基大厦开盘两个月销售价格上调10%，银河国际广场开盘一层定价5万元/㎡。
可见，由于市场容量较大，该地区的物业价格仍有一定的上涨空间，“百盛大厦”项目利润空间较大。
2、劣势
（1）项目北部老街道住宅
“百盛大厦”项目北部观音里、马家巷地段存在一块上世纪末的老式住宅群，这些住宅以平房及老式多层住宅为主。但是由于涉及面复杂，市政府对该区的改造工作一直难以有效展开。这片住宅群的存在对本项目的整体档次和形象而言无疑是一个不小的冲击。而且一旦“百盛大厦”项目建成并交付使用后，市政府对该地区的改造工作必然会对本项目业主的生产、生活造成负面的影响。
（2）交通问题
虽然本项目紧靠南京市主干道——中央路和模范马路，但是由于该区是南京市老城区，人口密集、人流量较大。加之目前南京地铁一线仍处在紧张施工阶段，这也给中央路的交通带来了很大的负担。特别是工作日上下班时间段，中央路经常会发生长时间的堵车，这对本项目也会带来较负面的影响。
（3）小区规划欠缺
由于本项目虽然体量中等，但是占地面积较小，只有5250㎡。而且本项目1—6层为商业物业，必须保证未来商场的人流、车流通畅，故本项目几乎不存在小区规划。这样必然降低了业主的生活质量，从而降低本项目的市场竞争力。
（4）商住项目
“百盛大厦”项目1—6层为商业物业，7层以上为商住住宅。但是商住住宅本身有其无法避免的缺憾。第一，使用年限只有50年，无形之中降低住宅寿命。第二，不能同管道煤气，对业主的生活带来不便，降低生活质量。三，低层商业物业的运作会影响高层业主的正常生活。
（5）价格相对较高
目前，该地区的商品房价格已有冲击8000元/㎡的趋势，商业物业也打出5万/㎡的天价。如果该地区物业售价继续这种上升幅度，那么必然会提高市场的价格抗性，降低消费者的需求，削弱消费者的购买力。
3、机会
（1）项目板块市场整体趋势良好
虽然南京房地产市场在中央采取紧缩性政策之后，开始出现发展减速的迹象。但是本项目所在城中板块仍然保持了稳健的上升势头，在本次南京秋季房展会上，城中板块虽然在销售量不如河西、江宁板块，但是在成交量上却都占有绝对优势。
这就说明，城中板块房地产市场的整体态势良好，目前在健康、有序的成长。
（2）鼓楼区标志性建筑
本项目坐落在鼓楼区中心，南临湖南路商业圈，东依南京市最大湖泊——玄武湖。由于该区域属老城区，故虽是黄金地段，但缺乏富有时代特征和标志性的建筑。
“百盛大厦”项目，规划建筑高度100m，预计建成为33层的高层商住项目。将来必将是中央路上的丰碑，鼓楼地区的标志。
（3）良好的环境和配套
本项目周边交通畅达，文教、卫生机构林立，商业配套、生活配套一应俱全，集聚优秀的人文、自然环境和良好的商业活动氛围，非常适宜中产阶级在此工作、生活。
因此，良好的环境及配套必将成为该项目的主要卖点，须在将来该项目的运作过程中深度发掘。
（4）市场潜力可观
据调查统计，虽然本项目周边在售项目的价格整体相对南京市其他地区而言偏高。但是从这些项目的市场去化速度上来看，市场需求仍然比其他地区、板块要旺盛。
另外，从该地区项目的价格变化情况来看，该地区房地产市场仍具备一定的利润空间。
可见“百盛大厦”项目的市场潜力可观。
4、威胁
（1）国家紧缩房地产政策
从去年6月中国人民银行下发121文件为起点，中央对中国房地产市场陆续颁布了一系列的紧缩性政策，这无疑是给如火如荼的中国房地产业泼了一盆冷水。国家目前主要采用的是资金和土地双紧缩手段，从源头上限制了房地产项目的一哄而上；同时国家还利用调整按揭条件的方法，从消费终端抑制过热需求，防范恶意抄作。
可是，近年来飞速发展的中国房地产业却因此面临严峻的考验。在不少中小开发商突然间就感到来自资金和市场的双重压力，在他们眼中房地产业几乎是在一夜间从高利润行业变为高风险行业。随之而来，中国房地产业的增长速度开始减慢，有些地区甚至已经开始回落。
是选择高销售价格，还是选择短销售周期，这已经是开发商们必须直面的选择。同样对于“百盛大厦”项目，我们也必须作出慎重的选择。
（2）南京楼市开始出现衰退迹象
南京房地产市场从今年年初开始增长幅度明显逊于去年同期。造成这种现象的原因有很多，归结起来大致有四：第一，拆迁速度放缓，刚性需求下降。第二，开发面积过大，市场竞争激烈。第三，炒楼风气太盛，房价虚浮，抑制需求。第四，项目经常出现质量问题，造成消费者不满。
据权威报告显示，今年1-7月份南京市商品住宅销售均价为4069元/㎡，房价累计上涨5.81%，月上涨不足1%，房价的涨幅明显趋缓，已有个别项目的均价出现了小幅回落。
（3）产品问题
本项目的产品缺陷也比较大。第一，容积率过高，影响业主生活质量。第二，缺乏小区规划。第三，商住项目带来的生活不便。
产品问题都是比较难克服的，但是如果在产品策划阶段不做针对性的解决方案，那么一定会对后期的销售产生严重的影响。
（4）沿街项目易受污染
同样作为沿街项目，而且是沿中央路这一主干道的项目，业主一定会受到噪音、废气、粉尘等污染的侵扰。这就需要在设计、建造及装修环节进行细致的探求，努力克服这一弊端。
（5）存在价格抗性
尽管该地区市场潜力巨大，商品房价格仍有上升空间。但是，相对南京市其他板块、地区的楼盘而言，该地区的房价相对较高，毕竟南京市商品房住宅均价刚刚突破4000元/㎡。这势必会产生消费者的价格抗性。
（6）南京国际广场的影响
南京国际广场，紧邻“百盛大厦”项目的又一大型高层商住项目，和“百盛大厦”具有相同的物业形态，享有同等的区位优势，但是该项目的体量比“百盛大厦”要大的多，该项目总建筑面积达37万㎡，总占地面积约32000㎡。该项目现在已经动工，但是还没有开盘销售。目前，处项目基本情况外，销售价格、销售形式等信息尚不得知。但是可以肯定的是，该项目必然是“百盛项目”最强有力的竞争对手。
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看贴回帖是道德
希望能交到高层次同行
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