主题：万达等商业地产发展商将成为中国商业的千古罪人！

外资零售巨头结盟强势地产商 演绎非理性繁华
发布时间：2006-7-17 9:50:28 来源：中国经营报

外资零售巨头和一些强势地产商结盟，携手开拓二三级市场的势头正所向披靡。

这种同盟在与地方谈判中，基本上可以享受到土地、税收、租金等各方面的优惠待遇，能得到最好或较好的地段，甚至签订有利于商业地产商的“霸王条款”。

被转嫁的租金

6月初，继沃尔玛之后，家乐福也确定与大连万达在全国范围内全面合作。同时，家乐福发展部人士透露，家乐福也在与新加坡的嘉德置地接洽，未来有可能结盟在内地开店。

去年12月23日，嘉德商用产业有限公司与深国投签署了合作框架协议，通过投资9.84亿元取得了6家以沃尔玛为主力店的商场51%的股份。嘉德在中国的商场数将扩张到21家，总资产约65亿元。这21家以沃尔玛为主力店的商场，大多数会在2006年底前开业。


作为沃尔玛、家乐福的战略合作方，万达的“订单地产模式”曾帮助它在多个城市选址，其“盟友”沃尔玛可以优先进入主力店，租金优惠，甚至有一定年限的免租。


山东一位商业人士告诉记者，在济南繁华地段的万达商业广场，开发商把二三层租给沃尔玛，实际上是免收了3～5年租金，而把楼下一层和商场外步行街的商铺分割高价出租、出售。经营商户从一开始就要支付非常高的租金。


山东郭先生有两个朋友在离济南万达广场200米远的地方，开了两间500平方米的名牌服装形象店，由于租金过高，从开业至今，从未挣到钱，利润一直靠下面代理商支撑。


如果不是以同盟形式，引入沃尔玛或家乐福会十分复杂，要经过很长的对接和教育期。


一些区域性的地产商与沃尔玛的合作条件就更为优惠，如山西太原的和信摩尔为了引入沃尔玛，甚至给出了10年免租、40年租期，以及0.5元/平方米/天的条件，当地政府更是返还其3年的营业税。


一位商业人士告诉记者，不仅商业地产商给沃尔玛的租金很低，甚至免租数年，就连台资二线品牌“大润发”也比本土品牌低50%左右的租金。这实际上是一种利益的结合，商业地产商引入世界知名品牌，将未来能够带来高附加值的心理预期灌输给当地商户，起到节省广告费的效果。最终，把引入某“主力店”让出的租金，转嫁到小商户的头上。


政绩牵引的“结盟”


而地方政府普遍的招商引资心理，提供了这种强强联合存在的沃土。一旦有世界500强能够进驻，无论是直接减免土地出让金以及配套费用、相关基金，还是在容积率、建筑密度上都大开绿灯，甚至在已经充分竞争的核心地段，再安插一个同业态的“航空母舰”。


中国商业地产联盟秘书长王永平告诉记者，目前，国内商业地产出现了两种非正常盈利模式：给主力店非正常的免租期引其进驻，然后以主力店为诱饵，高价销售周边店铺，让中小商户成为替外资零售企业买单的对象；另一种是从地价获利，利用地方政府要引进外资商业企业的迫切心情以及与外资商业企业的合资关系，变相从政府低价拿地，实现高额利润。


近日，中国商业地产联盟刚刚为一家会员单位开了中介证明，因为该企业参加成都的土地竞标时，地方政府锁定土地招投标项目的门槛就是：必须与至少两家世界500强商业企业有合约。


“这意味着，如果不具备上述条件，即使出再高的价格，也拿不到地。”王永平表示。引入更多零售企业进驻未必是坏事，但是必须首先了解在吸引这些外资商业的时候是否科学评估，过程是否透明，有无破坏拍卖的规则。


王永平认为，这种外资零售企业和商业地产商的特殊结盟，背后有地方政府招商政策的支持，而这三方捆绑在一起，对当地商业具有很大的杀伤力。


外资零售企业的扩张步伐一日紧似一日。去年新开14家门店的家乐福，今年将再开20家。沃尔玛的触角将深入省会以下的二三级城市。在山西，进入太原之后，沃尔玛及其合作伙伴深国投已确定将进入大同、阳泉、运城、长治等地。在四川，沃尔玛将进入绵阳、宜宾、乐山、德阳等。业内人士透露，沃尔玛未来5年在中国开300家店，家乐福3年开80家卖场并不是大话，而支持这些巨头扩张的一个要素，就是地方政府的“超国民待遇”。


商业地产中的潜规则


“超国民待遇”的直接受害者是当地的零售企业，由于在租金成本方面的巨大差异，直接导致了本土企业在正面迎击中更为弱势。去年，与太原沃尔玛紧邻500米的田森超市在其进驻不久倒闭。现在，另一个同商圈的本土大型超市也在四处寻找下家。山东、湖南等地，越来越多的当地中小零售企业悄悄成为收购的对象。


另一方面，小商户的日子也不好过。山西和信摩尔的开发商在给沃尔玛0.5元/平方米/天的价格后，给其他小商户的租金却最高炒到5元/平方米/天。大商业卖到2.4万元/平方米，按照当地的消费能力，20年才能够收回。据当地商业人士透露，由于无法达到满意的投资回报，如今和信摩尔只好将收取租金的模式，改为与商户联营抽取提成。商业人士王蓁认为，和信摩尔的经营中暴露的问题是，开发商在定价的策略上没有进行比较深入分析，并且任由价格的上涨要实现如此之高的租金，提前透支了升值空间。


商业评论人士王孟龙提醒，商业地产的非理性繁华是正在进行一个危险的赌博。地方政府和房地产开发商的初衷是希望引进外资进行概念炒作，期望地产升值，而“羊毛出在羊身上”，商业地产必将由购买商铺的买单者来承受所有的成本，并且他们都通过银行按揭购买，一旦这个游戏玩不下去，最后倒霉的首先是众多的散户，而这些散户也会将危险传递到银行。由此带来一连串儿的负面连锁反应将远远大于最初的带动商业繁荣的预期。

万达在海外资本上市难产，也是由于租给沃尔玛等租金极低，回报率太低的原因吧！

从那位老总的这句话（以权谋私），此帖置顶一周，以示鼓励！

话是有点粗!呵呵!
沃尔玛等没有租金成本的投入,我看连筹备也不需要自己拿钱,为什么时候呢,招商一开始,大量费用的收取自然进帐,如进店费,单品费,店庆费,堆头费等等,你说这些收入还用得着再有什么投入吗,所以说,国内企业或者说中国商业如何生存!
- 该帖于 2006-7-25 9:05:00 被修改过

他们也配叫"受害者"?
有几个不是坐着一本万利暴富发财的美梦跳进套里去的?
没那个做生意的头脑就别惦记赚这种专业的钱!
当投资商铺是排队买楼花呢?
弄个破马扎往那一站就想来钱?

这个从相对意义上还是受害者

不过不是因为傻而是因为贪

要么两者都有

商场就是伤人的场地啊!
这些开发商应反思一下了,那些钱是应赚的了!

至7楼，及其他打击小商业主的 朋友
关于我的一点浅见：
改革开放，是把市场打开，但是要有自己的计划来操作市场，大体应该是说
我们可以搞商业地产，但应该向周恩来对待外交一样，不让步｀｀｀
国外 的500强是在中国来 用中国的资金，人力，政府支持来赚中国人的钱，最关键的原因就是很多民族企业拿着国家的钱来伪造商业热烈气氛 ，我想如果商业地产是他自己用钱投资，做不起来亏了是要枪毙要跳楼的，我想他会慎重一点

以上为其一
其二：小户主投资不理智，不善经营是需要大的环境支持的，因为他的利润是来源以消费者，每个人都会算计自己的损益平衡点｀｀如果万达卖了一块好地给WM，卖了一个好价格，卖了一个好租金，他的损益平衡点针对小户主的租金就会下调｀｀｀｀小户主的商品价格利润也就会下调（因为存在有序竞争） 那么受实惠的是消费者｀｀是我们｀｀

如此一来 生产商也在研究自己的产品也在开发自己的特色｀｀｀整个社会的经济 我想应该是这样一个 比较切实的方法来 流转了

问题是：很多大款（万达） 犹如没人要的 妓女，等到有一天，有人给了她一个不错的衣服（地皮）她就乔装打扮（前期营运集资）招待大款（WM）让其长期免费，以便提升自己的形象标榜自己的价值，对那些小嫖客（小户主）当然要收取非常高的费用来维持自己庄容的好更加美丽的去接待大款｀｀｀｀｀｀

说得相当刻薄，因为一直以来对民族商业中为富不仁，本末倒置，的经营者有一种深深痛澈的悲愤

联商：左手、右手、紫兰臻、TONY QQ：14565120
- 该帖于 2006-7-27 17:21:00 被修改过

吃不到葡萄说葡萄酸！
就算没有万达，也会有什么千达，百达之类的东东出来！
市场发展的必然结果！
与其义愤填膺的指责，不如多花点时间为中国的商业发展和自有品牌的强大做点实事

怎么说18楼的这位小朋友好呢
葡萄酸不酸不是只有它自己知道
稍微有点正常人味觉的
都不会咧着嘴继续叫好
当然 托除外