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62楼
继续观注外国零售业的拓展及与中国地产商的合作！
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王文海
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63楼
现在的商业地产开发存在着严重的泡沫:
1,各级政府打着招商引资的旗号,以非常优惠的政策去吸引一些所谓的开发商去开发(近期笔者在内蒙的亲眼所见),免配套费,免税金....每亩仅以3万元价格转让.市场建成后还免5年的工商税费.开发商们挤破头和政府主管拉关系,抢地盘,这样政府不仅能打着旗号搞开发,好处就不必说了.
2,开发商以很底的成本拿到地后,开始工程招标,其要求是全部垫资,按进度付款,工程公司为抢到一口食,也是不惜一切风险你争我抢.
3,工程事宜搞定后,开发商使劲全力开始打广告忽悠,投资者被这些五花八门的广告整的是头晕转向,这是因为价格底呀(开发商能享受优惠政策),即使是位置不太好的楼盘也一样,因为开发商成本低,退一万步卖不完,盖好的房子顶给了工程队,开发商卷钱一走了之.
最后坑的是谁呀????????
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64楼
菲律宾、大马他们做shoppingmall的开发商本身自己有很强的实体，他们能够提供大约近40%左右的自给产品。渠道和生产厂商之家的利益分割是一个永久地不断纠缠地问题。要么连横扩张、抢占门店，全面步点，在随着中国城市化地进程中占领有利地地理位置。伴随一个城市的发展，扩张布点。要么合纵，打通大部分产品的上下游产业链。关于在这一点，唯一我比较担心的就是，随着中国劳动力成本优势的不断丧失，没有技术含量的相关加工行业，并不足以有足够的利润汇报。因此，对于这么行业的进入，是有必要慎重考虑的。我相对来讲，还是看好连横的做法。但是我们目前所看到的更多的是这种做法的失败，万达、铜锣湾。他们面临中一个短融长投的问题，如同当年的德隆一样。看来话又回到头了，缺钱。很多人也说德隆的模式是好的，就差了那么一点钱。 老孙都把顺驰给卖了......
我在看亚太经营者对于百盛的总裁的采访的时候，他强调对于零售百货行业，其实更应该看重的是单店的赢利能力.因此我有个想法，我们做商业地产的是不是应该也应该多看重单个项目的赢利能力呢，北京上海的百盛都不只一家，可是王府井只有一个、人民广场也只有一个。
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66楼
万达商业地产融资困局待破 CMBS或成新宠
2006-9-23 22:05:23 评论
一度因为预期募资总额达10亿美元的REITs(房地产投资信托基金)计划遇阻而闷闷不乐的万达董事长王健林，很快就可以笑呵呵地大把大把数钞票了。
9月中旬，一家在开曼群岛注册、名叫Dynasty Asset (Holdings)Ltd. (以下简称DAL)的公司，发行了总价值1.45亿美元的CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)产品，其中涉及的9个商场物业，均来自万达旗下。
“原来我们很怕宏观调控，因为商业项目占用现金很多，”日前在北京露面的王健林又像从前那样一脸自信，“但现在不怕了，除了REITs，我们还可以做CMBS。”
而有迹象表明，近期包括银监会等在内的监管机构一改冷遇REITs的态度，有意在政策上扶持和推动国内CMBS的发展，更让为钱发愁的各路商业地产豪强们看到希望。
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67楼
从REITs到CMBS万达先行一步
据了解，负责上述发行的DAL公司，背后发起人是“麦格理-万达地产基金”。后者是在百慕大注册的一家投资基金，由万达集团与澳洲知名投行麦格理银行合组，主要业务为投资和收购万达开发的商场物业。
而此次抢占先机境外发行的CMBS产品，预定期限为2.75年，法定最终期限为5.75年，发行收入用于收购初始贷款人发放的贷款。
与已为商业地产界熟知的REITs相比，CMBS让人颇感陌生，万达舍近求远其实另有苦衷。
资料显示，截至目前为止，万达集团持有的商场物业遍布全国各地，总建筑面积超过400万平方米，沃尔玛、百盛及时代华纳影城等赫赫有名的跨国企业，均已成为其长期合作伙伴。如此豪华的租户阵容，有理由让国内外投资者对王健林以及他统率的人马另眼相看。
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68楼
但找钱的过程远比王健林预想中曲折。
早在一年前，王与麦格理银行方面经多次详谈后，最终决定放弃公司公开招股上市的计划，集中精力转攻REITs，期望在麦格理协助下，完成中国内地数额最大的一笔REITs发行。高达10亿美元的预期募资总额，也让雄心勃勃的他隐约看到了万达向国际同行靠拢的曙光。
2006年初，万达REITs计划基本准备就绪，但麦格理方面却突然表示，其对中国伙伴商业资产经营状况“有了新的理解”，一切推进工作随之放缓。
“投资者从REITs中所获收益，与其资产包中商业物业的经营状况直接相关，”戴德梁行董事叶子文说，“但整体上看，中国内地此类物业的开发运营尚处于起步阶段，相当一部分项目租金收益并不高。”
去年底，城建越秀REITs率先在香港上市发行。作为首个内地概念REITs产品，它曾被业界寄予厚望，但一段时间以来，其股价表现并不如预期理想，而更多呼声甚高的内地REITs发行计划，至今仍只闻雷声，未见雨点。
以个人为主的REITs投资者面对现实，热情下降，老谋深算的麦格理自然不想当冤大头，重点面对机构投资者的CMBS，由此成为替代品。
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69楼
政策微妙倾斜
国内REITs市场一直未能顺利发育，更重要的原因是管理政策上的滞后，这一点也招来商业地产及信托业人士不少非议。
但CMBS的前景似乎要乐观一些。据某国有商业银行信贷部人士告诉记者，2005年底，国务院批准建行和国家开发银行作为资产证券化试点，其中针对CMBS的监管框架，与MBS(住房抵押贷款证券化)和ABS(资产证券化)基本相近。
他表示，国内CMBS产品一旦“开禁”，最初将以银行间流通以及机构投资者购买为主，而建行内部已经着手相关准备工作。
据悉，不久前银监会组织的一次内部研讨会上，CMBS的思路得到一致肯定，而此前尽管REITs受到外界热烈追捧，银监会却始终未将其列入议事日程之内。
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70楼
一位与会人士向记者表示，CMBS与获得国务院试点许可的MBS和ABS，均属资产证券化产品，只是资产打包对象不同，既然已有基本政策依据，发展阻力无疑要小得多。
换句话说，对REITs这个全新的金融投资类产品，中央未认可进行业务试点，有关监管机构既无相关政策储备，又无必要监管经验，态度谨慎也是可以理解的。
从市场角度看，CMBS出售的是商业地产贷款的债权，其收益将通过偿还贷款所获得的利差和价差体现，与物业的运营水平并不直接相关。在国内商业物业普遍不够成熟的现实环境下，对着眼于中长线回报的机构投资者而言，更容易接受。
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71楼
CMBS未必能一帆风顺
“虽然发行CMBS的法律框架已经具备，但实际操作中仍将面临许多复杂问题。”建行房贷部经理徐迪称。徐是建行MBS业务实施方案的主要设计及执行者之一。
按照银监会去年的统计，国内商业银行个人住房贷款不良率为1% ，而商业地产贷款不良率则高达7%！无论是MBS还是ABS，其监管规程均针对1%的不良贷款率制定，如何根据后一种情况做调整和完善，仍需周详考虑。
徐迪还担心，目前国内银行对商业物业抵押贷款大多未做出清楚、合理的规范，抵押物质量也不统一。对作为资产债权类产品的CMBS的发展前景来说，这一点尤为重要。
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72楼
由于存在这样的软肋，国际权威评级机构标准普尔对刚刚发行的万达CMBS的信用评级定为A-。显然建行近期首先发行MBS而不是CMBS，也是希望获得较佳的信用评级。
另据可靠消息称，今年早些时候MBS和ABS试点工作相继完成后，有关银行曾向国务院递交专项总结，国务院分管领导在肯定资产证券化发展方向的同时，仍要求今后开展此类业务“应保持审慎的态度”。
但是，已从新的融资模式中尝到甜头的王健林，看上去人逢喜事精神爽：“我们将最终以商业地产的开发、运营为单一主业，同时在资产规模上力争跻身世界前三位！”
新近得宠的CMBS，到底能否助他再上一个台阶，只有等待时间来检验。
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73楼
CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)：一种具有不同风险水平的小块投资工具集合，由商业房地产按揭和相关贷款重新打包而成。在美国，它越来越受债券投资者欢迎，尤其在趋于低迷的经济环境中，AAA级CMBS是非常好的避险之所。
REITs(房地产投资信托基金)：将商业物业资产包直接切分出若干股权或收益权，出售给投资者，并通过资产包中物业经营所产生的租金实现收益，再分配给投资者。
REITs的销售对象主要是个人投资者，而按照国内金融监管部门的初步设想，CMBS将主要面对银行间市场和机构投资者。
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75楼
万达越是和外国零售业签订战略发展联盟,越说明万达出卖中国商业的业绩越多,外国零售业以前是拿着匕首进军中国,现在有了万达做帮凶,匕首已经变成了利剑,对国内商业已经是挖心斩首,所向披糜,有多少民族零售业尤其是超市被这种合作所搞垮,在全国各地不在少数,不知是否有人做过这方面的统计,但这种竞争不完全是外资自身实力造成的,正是由于其低成本的扩张,万达好的地势加低廉的租金,外资零售业火了,万达圈钱的目的达到了,可苦了是中国土生土长的坐地户,他们苦心经营多年的民族商业就这样被消灭了,打垮了!
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76楼
一个企业要发展必然有它的过人之绝招,但这招数不能损害公众的利益!
李轻舟
积分:15292 金币:1967
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77楼
一个地方政府
一个万达(以及它的众多粉丝)
缺了任何一根拐杖
WM们都不可能长期免费蹭饭
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不为五斗米折腰。
没错，这话就是写给那些曾经的同行、现在的走狗们看的。
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78楼
其实在这当中大商做的还是不错的,不管采取了什么手段,不过确实也盘活了好多国有资产啊!也算是为民族商业做了一份贡献啊!
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79楼
壮志雄心
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80楼
沈阳万达开业盛况
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