主题：[讨论]有人关注街面上的零散商铺吗?

想讨论什么呢？看你着急的，想问哪类问题就说吧。

问得太泛了，有点针对性的直接问，我才能给你有参考性的建议。

开个小店也不需要了解太多经营管理的问题，只要把握好商品与服务、经营分析、选址与谈判三个方面。接下来经营才是让你头疼的，要打理好店面，初期必须亲力亲为、劳神劳肺，否则就要交学费了。

细点来说，店面投资前，应当做好的三件事：

1、商品与服务：就是你选择什么产品或服务来作为价值交换的商品，卖什么选好了，生意做不做得了才有基础。

分二种情况。
大众化的商品靠薄利多销、质优价廉，商品的进货渠道和供货方式很重要，这是降低总体成本的最重要的因素，多比较渠道才能获得更多的利润空间；

第二种情况是特色化的商品，选这类商品就必须做好市场调研，如消费可能、同类竞争、发展空间等，建议新手谨慎选择特色商品来做。

2、经营分析：商品选好了，就要做经营计划书，当然不用做公司呈文报告那样的，其中必须要做的功课包括：资金分析和安排、投入产出的分析、经营方式设定、管理方式设定，细节注意周转金、人力、进销存管理等。计划书做得好和符合市场情况，生意做起来就有目标和方向了，可以保证你不会盲目投入、选点准确、经营有序。

3、选点和谈判：你最关心的问题了，其实没什么难的，根据经营计划书，你会很清楚自己的投入实力和承租能力，把可选点的各项条件要素列个对比表，很容易找到你的目标了。

先选面，就是选定经营区域。承租能力高，优选商业旺区的铺面，租金肯定会高，否则只好多收集信息，多对比分析了。新手千万别凭感觉或贪便宜先选点后选货、再估摸着做经营，这种本末倒置的做法让很多人血本无归了。看不清未来形势或对铺面价值不好判断的要果断放弃，因为你是小门面，不可能一家带旺一片。保险点的做法是随大流、找熟点，至少你不会亏本。

然后再选点和谈判，能转租转手的铺面往往已经过手几次了，一手的熟铺可遇不可求，人家要收点附加费是理所当然的，你所担心的问题也在这里。道理很简单，既然在别人手上已经做旺了，商业价值提高了，那当然要把后期经营可能的获利从你这收点回来。你的经营计划在这就发挥作用了，不就是价本位的问题嘛，合理分析加价值判断而已。那些不旺的铺面、新铺、生铺到这应该统统不用考虑了。

如何判断商铺的商业价值是有规律可循的，调查和比较的方法最直接也最重要。挑铺面好比挑老婆，千万别将就。先看外部条件，如临街否？人流量、留客程度（对比），如不临街要看场子整体经营情况。其次要看铺面自身条件，面宽进深是必须对比的，内部结构是否方正实用？外展面越多越好，管理方的服务软硬件环境等也必须了解。

开始正式选点了，分几个步骤：

（1）调查基本租金和平均租金：多问多打听，很容易知道租金的真实价值，平均租金是拿来比较你目标铺面的租金水平高低的。
（2）调查目标铺面的经营情况和转手人背景：前者要蹲点观察，后者要与当事人、左邻右舍聊和分析并多打听，这样你就能知道铺面是否成熟和有经营价值，同时排除投机转手给别人谋取暴利的可能了。如果真是为投机转让的也不用怕，拿相邻铺做比较对象也容易判断价值了。
（3）初次谈判：接触时一定要给对方造成你是生意老手和备选目标众多的假象。一般报价肯定会超出你的承受范围，根据情况开始谈判，而且是有针对性的谈判。先给对方回个价试探反应，如果太离谱那就赶紧换下一个目标。
（4）价格趋近：别轻易上钩，同时展开多个目标的谈判，进行综合比较，优选一下。告诉对方你的底线并表达一定的诚意。
（5）订立转让协议：必须见到业主并最好与业主直接签合同并查看房产证和身份证明。如果无法见到业主，也必须有业主的授权书和证明书确认转让的有效。合同剩余时间太短，如不到半年的要小心对待。合同的附加条款要表述准确并小心细致，如保证金、合同期限、转让规定、管理规定等。

OK，好铺面顺利到手了，但让你头疼的也就开始了，经营过程是很折磨人的，慢慢来吧，生意人都是这么一步一步折磨出来的。


后面的问题太理论化了，简单说啦。

租赁式的小商铺，都可以称为散铺，与大型商场对比是整体和局部个体的关系，而不是对等的关系，更与取得其经营权的方式无关。具所有权的业主可以把散铺进行分散出租，也可以整体出租，这只是经营权的转移而已。而开发商只是原始的大业主，如果卖了散铺，那买铺的就成为其中的小业主。小业主再单独或联合把商铺出租予租户，如承租人是一个单独的经营方，则成为主力店或大租户，如大百货商场、大超市；如果为大量分散的个体，那就是小商户、个体户罗。和地段没啥关系，只与租户大小有关。
至于炒作行为，中国能见着的炒作行为在商铺投资和出让、转让上都能见着，一潭混水！
再说详细要另外贴了。- 该帖于 2006-8-19 16:20:00 被修改过

老家伙有在教育人了

呵呵，没有关系。能帮到你最好不过了，联商大家庭欢迎你常来灌水哦。

话题很好，大家继续……

我给支起来！！！

开始佩服版主了...

关键是看中所在街道的整体定位

到今天为止,我做的那个铺面已经脱手了,说是脱手,还不如说是丢手的好,亏了万把块钱,虽说不多,但这种挫败感真的挺让人......唉
来总结一下我的失败经验吧:
1:定位不是很准确.虽说也处于CBD商圈,但不是主街
2:遇人不淑.明知房东不给转让和转租(我跟他瞒着房东合作),但因看中地段硬着头皮拿下.租过手后才发现原租户那经济关系之复杂(欠朋友钱,欠厂家钱,欠房东钱,甚至还欠工人工资,想想都觉得自己蠢),直接导致我后续经营的顺畅与信心,但这些东西之前确实不太好了解.
3：铺面格局差：虽说有25平米，可门脸只有2米不到一点，进深达十几米。
4：对铺面了解不足：为什么租金那么高？为什么生意不好也谈不下来？因为房东是二房东，即他低价租来，高价转租给我们，难怪不让转让和转租。我一直都在辛辛苦苦地挣房租为像他这样的炒家打工！
5：是我自身方面的原因：经营不到一个月就要换商品（非我情愿的），人家都没搞明白这个铺面到底要卖什么？
暂时就想到这些，不过光这些已足够构成我失败的条件了，等哪天自己又发现了什么因素的时候再来和大家分享，各路高人也可以帮我分析一下！
谢谢！