火热招商中 
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在此本人也想发表点自己对商业地产的观点和看法
1 商业地产的租金与售价不合理的比例关系
目前大部分商业地产都是采用售后包租的模式来吸引投资者快速回笼资金规避市场风险最好的一种方式,但是投资者并非直接是参与经营的,他们只看中的是投资回报率8%-10%甚至更高而非后续的经营管理包括业态定位,所以再高的售价也能卖掉的原因所在.而且开发商追求的是高额的售价利润没考虑到将来的经营管理是否能给予业主8%-10%的回报.也就是说如果要出售时开发商就必须想好租金为多少才能达到8%-10%的回报,或者要租赁时就要预设售价为多少这样才能使项目的长远发展奠定良好的基础和风险预测
售价与租金回报分析
假设目前售价15000/ m2 租金3/天/m2 面积：100 m2
该商铺出售总价：1500000 月租金回报：9000 年租金：108000
年投资回报率：7.2%
资回报年限：13.9年
假设目前售价15000/M2 租金2/天/ m2 面积：100 m2
该商铺出售总价：1500000 月租金回报：6000 年租金：72000
年投资回报率：4.8 %
资回报年限：20.8年
按照国际商业项目正常的投资回报10%
售价15000/m2的商业 租金应该在4.17/ m2/天
按照商业项目正常的投资回报8%
售价15000/ m2的商业租金应该在3.33/ m2/天
相反测算方法按照国际商业正常的投资回报10%测算
假设目前租金2/ m2/天，那么如果是10%回报的话
租金是6000/月、72000/年×10=720000总价/100 m2=7200/ m2
假设目前租金3/ m2/天，那么如果是10%回报的话
租金是9000/月、108000/年×10=1080000总价/100 m2=108000/ m2
相反测算方法按投资回报8%测算
假设目前租金2/ m2/天，那么如果是8%回报的话
租金是6000/月、72000/年×12.5年=900000总价/100 m2=9000/ m2
假设目前租金3/ m2/天，那么如果是8%回报的话
租金是9000/月、108000/年×12.5年=1350000总价/100 m2=13500 m2
本人还特此做过一张租金与售价的分析表适用与任何项目
售价与租金回报分析
单价 （元/m2） 总价 (元) 日租金（/m2） 面积（m2） 月租金 （元/m2） 年租金 （元/m2） 回报率(%) 回报年限(年)
15,000 1,500,000 4.17 100 12,500 150,000 10 10.00
15,000 1,500,000 3.75 100 11,250 135,000 9 11.11
15,000 1,500,000 3.33 100 10,000 120,000 8 12.50
15,000 1,500,000 2.92 100 8,750 105,000 7 14.29
15,000 1,500,000 2.50 100 7,500 90,000 6 16.67
15,000 1,500,000 2.08 100 6,250 75,000 5 20.00
单价 （元/m2） 总价 (元) 日租金（/m2） 面积（m2） 月租金 （元/m2） 年租金 （元/m2） 回报率(%) 回报年限(年)
20,000 2,000,000 5.56 100 16,667 200,000 10 10.00
20,000 2,000,000 5.00 100 15,000 180,000 9 11.11
20,000 2,000,000 4.44 100 13,333 160,000 8 12.50
20,000 2,000,000 3.89 100 11,667 140,000 7 14.29
20,000 2,000,000 3.33 100 10,000 120,000 6 16.67
20,000 2,000,000 2.78 100 8,333 100,000 5 20.00
单价 （元/m2） 总价 (元) 日租金（/m2） 面积（m2） 月租金 （元/m2） 年租金 （元/m2） 回报率(%) 回报年限(年)
7,200 720,000 2.00 100 6,000 72,000 10 10.00
8,000 800,000 2.00 100 6,000 72,000 9 11.11
9,000 900,000 2.00 100 6,000 72,000 8 12.50
12,857 1,285,714 2.00 100 6,000 72,000 7 14.29
12,000 1,200,000 2.00 100 6,000 72,000 6 16.67
14,400 1,440,000 2.00 100 6,000 72,000 5 20.00
单价 （元/m2） 总价 (元) 日租金（/m2） 面积（m2） 月租金 （元/m2） 年租金 （元/m2） 回报率(%) 回报年限(年)
9,000 900,000 2.50 100 7,500 90,000 10 10.00
10,000 1,000,000 2.50 100 7,500 90,000 9 11.11
11,250 1,125,000 2.50 100 7,500 90,000 8 12.50
12,857 1,285,714 2.50 100 7,500 90,000 7 14.29
15,000 1,500,000 2.50 100 7,500 90,000 6 16.67
18,000 1,800,000 2.50 100 7,500 90,000 5 20.00
单价 （元/m2） 总价 (元) 日租金（/m2） 面积（m2） 月租金 （元/m2） 年租金 （元/m2） 回报率(%) 回报年限(年)
10,800 1,080,000 3.00 100 9,000 108,000 10 10.00
12,000 1,200,000 3.00 100 9,000 108,000 9 11.11
13,500 1,350,000 3.00 100 9,000 108,000 8 12.50
15,429 1,542,857 3.00 100 9,000 108,000 7 14.29
18,000 1,800,000 3.00 100 9,000 108,000 6 16.67
21,600 2,160,000 3.00 100 9,000 108,000 5 20.00
单价 （元/m2） 总价 (元) 日租金（/m2） 面积（m2） 月租金 （元/m2） 年租金 （元/m2） 回报率(%) 回报年限(年)
12,600 1,260,000 3.50 100 10,500 126,000 10 10.00
14,000 1,400,000 3.50 100 10,500 126,000 9 11.11
15,750 1,575,000 3.50 100 10,500 126,000 8 12.50
18,000 1,800,000 3.50 100 10,500 126,000 7 14.29
21,000 2,100,000 3.50 100 10,500 126,000 6 16.67
25,200 2,520,000 3.50 100 10,500 126,000 5 20.00
但是大部分开发商没有意识到这点.回顾此类项目的操作过程及结果十有八九是在惨淡经营甚至经营管理公司跟本拿不出回报给小业主.导致很多小业主跟开发商打官司或是开发商再把已收的房价款吐出来返还业主
2 小业主转手困难的问题
这个问题是个很现实的问题好多投资者是想做短线投资的利用项目的短期升值转让赢利或者看到商铺应运情况不理想时决定再卖掉时问题就出现了
首先做为商铺本身来讲购入总价决定回报收入
比如说一套商铺购入总价为100万开发商承诺回报为8%也就是年收益是8万(不包括个人所得税和租赁税等税收)但是上家把这套商铺转让给下家时房价发生了变化,因为上家把商铺转让会产生一系列产权交易的税费(营业税5.55%+差价部分差价税20%+契税3%+银行利息6.12%)等成本转加到房价上这样一来该商铺总价必然抬高20%-30%而且上家1分钱都没赚的情况下,但是回报收入还是8万也就是说回报率就不是8%了肯能是5%(不包括个人所得税和租赁税)了甚至 更低了,这重情况下谁还会接手这商铺?
3 开发商风险规避
开发商目的非常明确就是以开发项目然后销售赢利为目的他把市场的宏观调控及经营风险转移到了→商业管理公司和→投资者(小业主)还有→商铺的直接经营者身上了,而且开发商将产权拆零分售给了小业主但是经营权又牢牢的抓在自己手里,这样的话这个商铺如果将来经营得非常成功的话获利最大的还是开发商自己而小业主只有固定的回报8%或者10%这样一个固定收益没有权利跟开发商共同分享到利益,再换句话说如果经营失败开发商又把商场管理公司做为挡箭牌推在最前面而他自己是没有任何责任和风险的,其实就是开发商在用小业主的产权在玩商业游戏
最终受到迫害的还是商业管理公司和→投资者(小业主)还有→商铺的直接经营者
还有很多内容想跟大家一起探讨由于目前工作原因没 时间暂时写到这里以后有时间再来和大家交流探讨
本人QQ号298517574 有兴趣者可以联系我一起交流目前中国房地产市场和将来的发展趋势该帖于 2007-4-20 13:01:00 被修改过 |
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