商业地产销售除了返租就没有别的办法了吗?_商业地产

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主题：商业地产销售除了返租就没有别的办法了吗?

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田地间

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36楼

资金是根本!!!!!!!!!

2007-06-15 17:34

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只抽中南海

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37楼

什么样的物业比较容易成功返租?
做商业的人都知道,一个不成熟商圈的商业物业要存活需要很长时间的培育,需要用低租金和免租期来吸引商户入驻,所以这样的商业物业做返租就使得开发商在前几年的经营培育期压力非常大,一旦资金支撑不了，就势必失败.
那么一个成熟商圈的商业物业做返租又会是怎么样的呢?
1.做好业态规划,大型独立商业项目区域尽量不卖.(因为他们的合同期一般是10年或以上)
2.成熟商圈出租率比较高,如果有较好的广告推广,甚至可以达到第一次就满租的效果.
3.开发商必须在开盘前准确测算好需要出售的物业比例,切不可出现返还业主的收益金比出租的总租金高,除非开发商愿意以前期亏损为代价来换取将来的兴旺发展.
4.出租单价不能按销售价来测算，必须迎合市场规律,由市场来确定租金定位(租金可根据物业品质适当上下浮动)
5.必须做充分的市场调查,确定本商圈内各业态的租金承受单价.
以上几点我们可以看出,一个处在”成熟商圈”的商业物业,在做好了前期调查和合理的商业规划及测算后,就完全有可能营造一个成功的返租项目。

2007-06-21 09:14

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只抽中南海

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38楼

一个新的商业物业,开发商又必须要卖的情况下,还真的没想出比返租更好的办法.
还需革命同志继续努力呀!!

2007-06-21 09:18

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风中笑

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39楼

说到底商业地产跟本就是不能卖.

2007-06-24 14:45

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只抽中南海

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40楼

如果不卖当然最好,但有些开发商不卖商业就没有钱修接下来的物业,烂尾楼的数量可是会大增呀.

2007-06-25 10:28

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同行人

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41楼

现在各个地区的商业项目，，大多数都还是返租~~~~是目前最行得通，，且办法中的办法~~~~~~~~目前还没有找其他更好办法来代替~~~~~`只有看开发商自身的实力了~~~~~~能者居之`

2007-06-29 11:08

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易sti

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42楼

商业地产必须告知投资者他们买的是什么?那就是商业的定位和商业规划,商业投资是长线不是短线.一个商铺能不能销售成功,80%的关键在一线销售人员的投资理论分析和客户的筛分:硬回报8%以上的\洗钱的投资者;看好该区域发展前景的投资者;商家自营的投资者.他们的需求心里是不一样的,根据我的经验,第一部分所占的比例不是很大.QQ号码810847430

2007-07-02 15:06

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电线杆

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43楼

现在相关法律规定商业不能返租回报

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一条虫/一条龙

2007-07-09 18:21

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sccarlett

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44楼

不能把商业地产的销售和经营单独来看，要把它和公司的融资和总体运作当成一个整体来看

2007-07-11 17:15

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星河湾商业

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45楼

本人现在也想探讨一种更新的办法，在寻找中。。。。。。。。。。。。

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星河湾商业地产（北方:辽/吉/黑/蒙）顾问机构（www:86cxw.cn)QQ：66509511 欢迎东北人加入东北商业地产招商策划第一群：90313139

2007-07-12 21:59

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潇洒一生

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46楼

发展商的资金链决定你的运作方法！
坛子里边的顾问机构多一点吧，作为顾问机构的基本职能是给开发商一个解决之道。
开发商的资金，运作观点决定项目的走向。
完全以市场的规律来操作能有几个“专家”能把租金最大化！
城市，区域，地理位置，交通，文化，商家资源，顾问公司都能吃透？
给某些专家一道题看能否算得出来?
建筑面积1000平方的一层临街商铺，做服装卖场。销售额达到多少能满足8％的年租金汇报率，同时开发商效益最大化？
可以按不同的城市级别算，人工，税收，工商，全都算上；保证最低的拿地成本，建安成本，管理成本，销售成本；
按倒推法算！
这个坛子里有多少人能给算出来！有多少人知道怎么算？
顾问机构是个受人尊重的行业，可现在顾问公司成了啥？
浮躁的年代，浮躁的商业地产，更多浮躁的专家浮躁了这个行业。
醉后之言！今晚喝高了！
很高兴看到：星河湾商业,老何有话说，feifei6408，火热招商，只抽中南海的精彩言论！
希望：frank，浩益，多冒泡，少潜水！
让坛子里多一点有意义的话题，多一点有专业的言论，让更多有专业的人进到这个坛子里来！
期待中！

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海内存知己，天涯若比邻．交天下豪友，做千秋伟业！

2007-08-01 20:29

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星河湾商业

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47楼

感谢朋友的肺腑之言！
现在本公司在吉林省的一个连远小市在运作一个商业地产项目，这个城市从未有过真正商业地产的概念，更没有购物物中心的业态，商业环境落后，商业理念更不用说．而分散式产权商铺更是一个全新的话题，返租更是商业地产的第一道菜，开发商地信誉也不错，项目地理位置非常好，这种项目在这种城市里，还用返租来做好吗？还是用其他什么方式？

2007-08-05 10:43

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chiefboss

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48楼

讨厌道本，我们曾经和他们合作过，他们派了一批小屁孩，做个倒毛盎然的ppt，提着根本就行不通的方案，简直就是为了捞钱！！！商业顾问，不值得一提！！！真正操作过的操盘手不会乱讲的！！！

2007-08-08 18:24

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中新城上城

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49楼

怎么说呢，我是新人，这其实就是商业地产的通病。

2007-08-13 22:49

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zx1975

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50楼

同意潇酒一生的话。现在全国代理多到数不过来，知名的也不少，可是有多少真的是经过实际项目操作可行考虑后才接盘的呢。多的是接过盘后才发现开发商定的价完全脱离当地市场实际。

2007-08-18 15:30

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／／／／／／／／

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51楼

随便谈谈,其实返不返租,完全都取决于开发商的,有实力的开发商完全可能考虑租后售的方式,第一,避免了反租,第二,对整个市场运作也是非常有利的.那么现在其实商业地产上出现最大的问题就在资金连上,其实开发商也想整个市场的成功,反租销售也是被市场所逼.因为市场大行情都是这样,使得很多有想法的开发商也走上这一步,因为这些问题很客观,很现实,在当前的商业地产领域,如果你的项目不是在核心商业地段,你又想快速的回笼资金来运作项目的二期或一期的其他投入那你就必须从销售中获得一笔资金.因为大行情这样,你不反租又不行.
我觉得开发商可以采取拍卖经营权的形式来转化反租的矛盾,现在的商业地产往往难销售或者难租赁的项目都在郊区或者城市的次中心.这样的项目购买投资与营运投资必然会出现比较大的问题.一则希望能在短期的时间内获得很大的增值空间,而另一则是希望在短期时间内获得更大的优惠支持政策来弥补他的首期投入.那么2则就很难协调,现在很多开发商采取了抬高售价来填补经营者的资金连(这还属于比较负责任的开发商),这样一来的话购买者就认为风险大了.我认为开发商可以采取一次性拍卖10年_15年的经营权的形式来吸引更多的投资自营者(当然这里肯定需要很大的优惠政策),这样的好处是又解决了开发商的资金问题,又保证项目的产权的统一性.
累先谈这2点吧有机会在探讨!!!我的QQ是172902245 长期从事商业地产招商及运营管理,欢迎同行加入一起探讨!!!!!!!!

2007-08-22 09:54

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♀精挑細選♂

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52楼

回复
首先要看开发商的态度，如果他们不急着回笼资金的话，可以考虑自己持有物业，统一定位、统一招商、统一管理，收取长期的租金回报，这是实现物业最大价值的操作模式，不仅能收取高额的租金，还可以提高项目的档次，促进住宅的销售，提高住宅的销售价格。
当然事情不是我们想象的那么乐观，很多开发商都想快点收回资金，去别的地方开发楼盘，而且事与愿违，卖不动商铺，做不旺市场，形成恶性循环，所以返租销售并不能从根本上解决问题，对于社区商铺，可以租售结合，对位置好的商铺开发商自己招商，引进知名品牌的商家，先考虑商业、市场的繁荣，然后你不用返租销售，其他相对较差位置的商铺都有人来投资了，这样开发商不但销售了大部分商铺，收回一定的资金，另外也为商业的繁华打下了基础，何乐而不为呢？？？QQ:525938644

该帖于 2007-8-24 16:55:00 被修改过

2007-08-24 16:47

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心情忽左忽右

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53楼

除了返租，还可以卖完跑路啊

2007-08-25 01:58

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心情忽左忽右

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54楼

刷屏成功，哦也

2007-08-25 01:59

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星河湾商业

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55楼

要是先租后售的情况,大家可以看看大连胜利广场的做法,值得回味!

2007-08-26 20:13

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走过

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56楼

签订合同，直接承诺每年加价5%回购，由投资人自由选择投资回购年。
逼迫开发商像对待自身股票一样对待自己的产品。
为保证商铺升值，开发商必须全力培养市场。同时也是对市场信心的坚定。

该帖于 2007-9-11 16:29:00 被修改过

2007-09-11 16:02

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李轻舟

   文章：1530
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57楼

—— 以下是引用的内容 ----------------

签订合同，直接承诺每年加价5%回购，由投资人自由选择投资回购年。
逼迫开发商像对待自身股票一样对待自己的产品。
为保证商铺升值，开发商必须全力培养市场。同时也是对市场信心的坚定。

你找出个这样的ＫＦＳ出来给大家瞅瞅．．．

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不为五斗米折腰。

没错，这话就是写给那些曾经的同行、现在的走狗们看的。

2007-09-11 18:42

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Chris-YU

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58楼

返租有好多的弊病，留下的隐患真的不少！

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相思红豆伶仃夜，流水浮云飘零心。

2007-09-13 12:18

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星河湾商业

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59楼

对呀，你给大家找出来看看，给我们介绍认识！

2007-09-13 15:25

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田地间

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60楼

有何高见!

2007-09-13 15:59

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走过

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61楼

哈哈，他找不出来。
哈哈，他找不出来。
哈哈

2007-09-17 11:50

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yang_donghua

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62楼

返祖问题根本还是在于售/租价格上的倒挂,假如不是片面追求销售价格,那么返祖的确是个不错的方式

2007-09-20 11:35

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frank1

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63楼

返祖？谁？

大变活人哦，变猴子还是猩猩。。。

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给我一个地球，我可以撬动好多杠杆...

2007-09-21 15:10

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.神.

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64楼

新人，潜心学习

2007-10-09 16:24

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猪胎

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65楼

租售是必然的矛盾要根据项目本身定，存在门头房的可同时进行，租金根据售价和市场定。不存在门头的单独走租赁更合适，

2007-10-13 14:11

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星河湾商业

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66楼

我发现，现在的商铺返租已经用的很臭了，近日在四线城市采用此种办法也没有什么煽动力了，怎么办啊。。。。。。。。。。。。。。。

2007-10-16 20:32

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明城汇

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67楼

对于开发商来说，开发商业地产追求在最短时间内将物业变现，但市场在不断成熟，投资者对物业的投资比较谨慎，再也不会盲目相信＂一铺养三代＂的投资神话了，因此短期变现越发困难．
出路：１．持有
　　　２．售后返租
　　　３．合作经营
　　　４．打通资本通道
对于前三种处理方式，各位都分析过，在此就不分析了，第４钟方式，重点推荐一下．
开发商将５０％以下的商业物业统一以略低于市场价格的售价统一卖给机构，用此部分资金解决开发过程中的资金问题，同时拿出部分资金统一运营商业，带动剩余商业的增值，最后将剩余物业带租约销售．

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商道

2007-10-17 16:12

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yingtao11111

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68楼

反租销售模式是大陆（或者说最早深圳）从香港引进的台湾十九世纪七十年代商业地产的销售模式。
对于基于套现的小开发商来说，在国内资本渠道单一的现状下，反租销售无疑是短平快的销售模式。
从投资者角度来说，大部分商业地产的投资客可以说多为投机性投资，很多的投资客看重的是年回报至少8%的回报率，也至少3年以上的反租合同，而缺少多商业的理性分析。
至于商业地产的销售模式，以后何去何从？本人一直认为，只有做旺的商业不动产才是有价值的。这是发展商所忽视的两个关键环节那就是找商和经营管理，虽然很多的代理公司在销售阶段，都是打着“统一经营、统一管理”的口号销售，但是经营中的风险，代理公司几个参与了后期的经营呢？
商业地产，在前期规划中，要针对主力店招商，因为不同主力店的技术要求是不一样。至少销售的比例，可以参考20/80的比例，销售20%，自留80%。一般的主力商家对产权不名的店铺，就是占尽地利优势和成熟商圈，也是不会轻易入驻。

2007-10-18 00:31

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腊月的曙光