1 商业地产的租金与售价不合理的比例关系
目前大部分商业地产都是采用售后包租的模式来吸引投资者快速回笼资金规避市场风险最好的一种方式,但是投资者并非直接是参与经营的,他们只看中的是投资回报率8%-10%甚至更高而非后续的经营管理包括业态定位,所以再高的售价也能卖掉的原因所在.而且开发商追求的是高额的售价利润没考虑到将来的经营管理是否能给予业主8%-10%的回报.也就是说如果要出售时开发商就必须想好租金为多少才能达到8%-10%的回报,或者要租赁时就要预设售价为多少这样才能使项目的长远发展奠定良好的基础和风险预测
售价与租金回报分析
假设目前售价15000/ m2     租金3/天/m2          面积：100 m2
该商铺出售总价：1500000   月租金回报：9000       年租金：108000
年投资回报率：7.2%     
资回报年限：13.9年
假设目前售价15000/M2     租金2/天/ m2          面积：100 m2
该商铺出售总价：1500000   月租金回报：6000       年租金：72000
年投资回报率：4.8 %
资回报年限：20.8年
按照国际商业项目正常的投资回报10%
售价15000/m2的商业  租金应该在4.17/ m2/天
按照商业项目正常的投资回报8%
售价15000/ m2的商业租金应该在3.33/ m2/天
相反测算方法按照国际商业正常的投资回报10%测算
假设目前租金2/ m2/天，那么如果是10%回报的话
租金是6000/月、72000/年×10=720000总价/100 m2=7200/ m2
假设目前租金3/ m2/天，那么如果是10%回报的话
租金是9000/月、108000/年×10=1080000总价/100 m2=108000/ m2
相反测算方法按投资回报8%测算
假设目前租金2/ m2/天，那么如果是8%回报的话
租金是6000/月、72000/年×12.5年=900000总价/100 m2=9000/ m2
假设目前租金3/ m2/天，那么如果是8%回报的话
租金是9000/月、108000/年×12.5年=1350000总价/100 m2=13500 m2

但是大部分开发商没有意识到这点.回顾此类项目的操作过程及结果十有八九是在惨淡经营甚至经营管理公司跟本拿不出回报给小业主.导致很多小业主跟开发商打官司或是开发商再把已收的房价款吐出来返还业主

2 小业主转手困难的问题
这个问题是个很现实的问题好多投资者是想做短线投资的利用项目的短期升值转让赢利或者看到商铺应运情况不理想时决定再卖掉时问题就出现了
首先做为商铺本身来讲购入总价决定回报收入
比如说一套商铺购入总价为100万开发商承诺回报为8%也就是年收益是8万(不包括个人所得税和租赁税等税收)但是上家把这套商铺转让给下家时房价发生了变化,因为上家把商铺转让会产生一系列产权交易的税费(营业税5.55%+差价部分差价税20%+契税3%+银行利息6.12%)等成本转加到房价上这样一来该商铺总价必然抬高20%-30%而且上家1分钱都没赚的情况下,但是回报收入还是8万也就是说回报率就不是8%了肯能是5%(不包括个人所得税和租赁税)了甚至 更低了,这重情况下谁还会接手这商铺?
3 开发商风险规避
开发商目的非常明确就是以开发项目然后销售赢利为目的他把市场的宏观调控及经营风险转移到了→商业管理公司和→投资者(小业主)还有→商铺的直接经营者身上了,而且开发商将产权拆零分售给了小业主但是经营权又牢牢的抓在自己手里,这样的话这个商铺如果将来经营得非常成功的话获利最大的还是开发商自己而小业主只有固定的回报8%或者10%这样一个固定收益没有权利跟开发商共同分享到利益,再换句话说如果经营失败开发商又把商场管理公司做为挡箭牌推在最前面而他自己是没有任何责任和风险的,其实就是开发商在用小业主的产权在玩商业游戏
最终受到迫害的还是商业管理公司和→投资者(小业主)还有→商铺的直接经营者

返租也只是投资者不明白其中道理，返租开发商还能玩多久？玩不多久了！！！

真正搞好商业地产的都是资本运营的高手。中国的住宅地产学香港，中国的商业地产仍然学香港。成功的案例放在那里，拿来主义么！
香港的投资型物业，是高回报率、高增值性的典型商业物业，其基础是建立在香港地少人绸的基础上，容易搞活零售业及其他消费性产业，而大陆，人多，地也多。随便整一块地，能盖高标准的物业，却无法达到商业、商务运行的要求。

返租模式本身没有错

　　商业地产在销售过程中采用的返租模式所产生的负面因素与效益，多数是因为在开发和招商过程中没有对项目怎样形成产业链的深度计划与处理。在开发环节，求新求大；营销环节，力争快速形成招商成功；经营环节，开发方自行组建达不到一定专业水准的后期物管公司。

　　个人认为：返租模式的核心是由专业的后期经营团队，对项目开发、营销及招商全程作指导！并负责该项目的后期经营管理。

老李你就不知道了,鲁能地产在重庆的鲁能星城项目在06年底就这么搞过,而且还不只加5%,是1年后业主愿意的话可加价7%回购.虽然期限只有1年.结果是很快卖完,至今没听说有业主退的.

“返租”，只不过是开发商想急于套现的一个幌子。做商业，做返租，开发商，他的角色仅仅是开发商。

本人在北京亲自操作过这类项目，结果，失败。

本人在杭州看到过这类项目，结果，失败，虽然位置是那么的好，物业是那么的好！

好的物业，开发商如果想销售，不会采用返租，不好不差的物业开发商想销售呢？

当开发商拿到土地，考虑到快速回笼资金，对不起，任何一种模式都救不了项目，只能靠市场自身来调节。

物业说到底没有好坏，关键是否是您选对了合适的业态！

商业地产返租是目前开发商的获取利润最大,来解决资金方面的问题.目前有新个方法可以解决开发商的资金链问题.前题还是开发商要物业保留  做持有经营

正确区分投资客和经营户。

对经营户可以采用以租代售回笼资金（时间较长）。

如果要快速套现，还是返租销售。

现在的返租手法在发达及省会城市已经不好用了，已经延伸了，到三四线城市去运作还有一些市场！不过，还有没有更好的办法啊！

我可不是做商业地产的，就是做了十来年商业也开了几家店。说个自己的想法；办法就是一种战术，还要靠人去运作，但没有详细的市场调查，做好定位----就是战略的问题了，想做好一个项目实在是难。我不相信有万能的方法能解决这个问题，毕竟每个项目的周围环境不同，还得踏实的去做。哈哈，是不是废话啊

最近还真发现了不用返租卖商业地产的，业态是做志定市场的，产品是汽车配套用品，面积五十万的大盘。做的还真不错，是哪家在这里就不说了！

本人有个不成熟的建议：以反租十年为例，按每年8%返点算，在反租前可以虚抬高房价，反租时可以一次性补贴业主三年房租，在售价里直接扣除，其实房价只是回到正常水平，以后七年以每年支付一次。实际上开发商是以七年的房租换来十年的经营权，它的年返点就变相变成了5.6%。这样的话可能跟商业实际租金价格很近了，开发商的压力就会小多了。在条约中还可以约定三年业主不满意可以按原来售价退房，这样开发商白赚三年流动资金。

这是鄙人不成熟的想法，希望大家指正

这些着数地产商N年前就在玩了,而且玩得比这里写的更"刀快",你也太小瞧他们对暴利的贪欲和那些狗头军师们的小聪明了.

我建议只卖产权不买经营权，进行统一经营管理比较好

在国家新的物权法规定下，卖了产权后商管公司是没权利干涉业主的经营权的，也就是说不存在经营权买卖的问题，只可能和业主签订反租协议。

看了这个话题，我也想说上几句：

一、会将未开发完的商业考虑做销售的，肯定是企业自身的资金链出现问题（近几年销售可行性很差）

二、事已至此，我个人认为开发商还是要有长远或合作赚钱方式的考虑：

1、希望目前看不到项目的商业价值；

2、希望用专业的人来做好对项目的定位，并予以落实；

3、考虑整体出售或找资本合作，利益分成；

4、考虑其它业务的割舍 ，以充足的时间和资金来做项目运营，达到企业的每个大业务版块资金专用；

以上为个人想法，仅此一看罢了！！祝所有商业地产的从业者们顺利！慎始善终

该帖于 2008-7-18 11:23:00 被修改过

路过,学习一下

返租是解决开发商资金紧张与投资者追求回报矛盾的最佳方式（目前）。

如果开发商有钱，最好是统一运营，那样投资者就没有任何嫌钱的机会；如果投资者需要稳妥嫌钱，请不要投资商业地产，否则就有可能血本无归。

在商业地产中，地产商、投资者、经营者、消费者之间最好的纽带是时间，时间把大家有机的捆在一起；而使他们矛盾激化的是“钱”，钱才是本质！

地产商因缺“钱”而卖店铺，投资者因嫌“钱”而买店铺，经营者想用最少的“钱”租铺，却又想收获更多的”钱“，消费者因物美价廉而舍得花“钱”。因每一方因“钱”的目的不同，所以就会产生现在商业地产的困境。

销售、招商、经营……

其实，都是“钱”惹的祸！

再有一句：

出钱的永远是老板，对于一个处于不成熟区域的商业地产来讲，对于招商一个刚入行的人都知道要有长的免租期或前期低租金招入商户，然后等几年之后商业活了之后再提高租金等等，而为什么老板就是不同意呢？？为什么老板明明知道销售产权之后麻烦重重，为什么还要逼着销售要卖！为什么明明知道售价反推租金完全推离市场租金水平，处于“有价无市”的后果，为什么还要如此？

因为销售价格与租金都是“钱”，老板收钱高兴出钱伤心啊！

本人在郑州做商业地产，遇到的问题是实实在在的，有时也很无奈，因为都是“钱”的问题。试问，那一个商业地产商没有这样的问题呢？

即使全销售了（如厦门明发）也取得极大的成功，那么运营又怎么样呢？如果一点不销售，谁有能保障公司能等到商场旺场之日呢？？