主题：商业房地产市场投资实用书

的讲座基于牛市的走势。当作用浪向下，反作用浪向上的时间，这些观察资料反过来同样适用。

（1）理想的艾略特波浪行进
最后的上涨
市场表现和基本面继续向好，但达不到浪3的水平。
心理作用导致价值高估。

驱动阶段
（用数字表示）







调整阶段
（用字母表示）

（3）最有力的一浪
力度大，广泛性强。最佳的基本面。
真正持续的繁荣。最终，投资者看好后市。
波浪常常可以细分，而且永远不是最短的一浪。
反弹
始自价值被低估的水平。
被认为是逃命的机会。
（5）意外的失望
涨势中最辉煌的部分结束的信号。
不会进入浪1的价格区域。
考验底部
基本面条件常常与前一个低点一样坏，甚至更糟。
投资者看淡后市。
价格不会创新低。
底部
大浪级：市场是否有存在的必要；大萧条；战争。
中浪级：经济衰退；“恐慌”；有限的战争。
小浪级：常常伴随着“利空消息”。
理想的调整浪
头部
大浪级：繁荣与一平似乎永无止境。傲慢自大之风盛行。
中浪级：经济改评，投资者感觉良好。
小浪级：常常伴随着“利好消息”。
广泛性差，情绪化的涨势
技术上是弱势，参与上涨的股票少。
行情得不到印证。基本面略为向淡。
投资者过分乐观，不承认是调整。
技术上向下突破
击穿趋势线。
被认为是买入的时机。
熊市中最糟糕的部分
杀伤力大。广泛性强。
价格不停地下跌。
基本面最终随之崩溃。


这些指导方针也有例外，但如果没有这些例外，市场分析就成了一门精确性的科学，而不是一门概率的科学。然而，有了波浪结构指导方针的完整知识，你就能对自己的数浪有足够的信心。实际上，你可以用市场活动来确认数浪，就像用数浪来预测市场活动一样。
还要注意，艾略特波浪的指导方针可以覆盖大部分传统的技术分析，如市场动量和投资者的情绪。结果是，传统的技术分析现在大幅增值，因为它可以帮助研判市场的艾略特波浪结构中的位置。从这个意义上讲，使用这些方法应该得到鼓励。


























艾略特波浪理论在炒铺中的应用
波浪理论是关于投资心理在多种现货，期货等交易中表现的一门实用性极强投资分析工具，由于股票市场的参与人众多，以及影响力，所以波浪理论广泛用在股票期货上，在房地产炒铺中，可以供鉴颇多。这里以一个上升的趋势讲解。
通过对市场技术的分析，判断市场可以“起来”即趋势是上升的。
在市场初期，1浪处，由于广大商户对市场的前景看的不明朗，只有极少数人敢于投资，市场存在略有赢利就抛手，这段时间中，对于位置好的摊位，其价值与一般的位置，立刻显示差价，这个价差往往是非理性，如一般铺位转让费1万，扒角或电梯口会达到7万，8万，而且市场价格一天一变，在差位置出现低于市场招商价亏本抛售。
这个阶段一般是在从招商开始，在开盘前往往会有内部人从中作中介交易，收取好处费，在人们对未开业的美好憧憬中，拉开了第一浪。
在招商开盘后，价格会上升，这个价格多半是虚价，这个阶段是商户经营者参与的环节，自用者会因价格的上升，抛出自用的，此阶段价格中的涨幅是极不合理，而且楼层的价差等因子无从表现出来，在市场外立面竣工或是内装完毕，人们从憧憬中回到现实，这个1浪也就快结束，尤其在开业左右，或开业的前十天，或开业后一周或一月是顶峰。这个阶段具体因项目实际情况略有时间不同。
在开业后，支撑力强，则会延续期长，在淡季来临结束1浪。如果支撑力弱，在随后开始2浪，2浪在商业房地产市场中的表现，往往是盘整性调整，盘整性调整是在大的基础不变或趋势下其主要对位差，进行调整，位差等过高价的回落，同样它不会底于1浪，如果低于1浪，则趋势下跌，不会上升，所以在此处判断尤为重要。市场是否起来，在此就可别断出。2浪的到来，与市场的淡旺季无关，只与市场的支撑度有关，有时会出现在旺季，2浪依然下跌，在淡季，1浪上升，在以市场的投资心理的延续，淡旺季只能加速或延缓。
3浪在市场中延续的时间最长，3浪中在最后往往形成标准模式的；租金差价乘以5等于转让费，而且有时会持续好几年。
在3浪中，其市场会依次从1楼—2楼—3楼延伸转让费，直到形成整体都附合乘5的转让费标准。有时会乘以6的标准。
在4浪中往往表现为集市的急剧性调整，它与股票市场不同（股票往往是盘整或急剧两种方式并存，在市场中4浪只为急剧性调整），这个急剧性调整，往往伴随二期要开发拆迁、建设市场方要加大管理，新的竞争对手要出现等利空消息，4浪的时间往往很短，此处为急剧性调整，而不是盘整性调整，这于2浪不同，这个次序不能颠倒，但其跌价中不会到2浪。
5浪是集市中的跳高，往往出现惜售现象，一般都不出售，而且以差价乘以7等于转让费，一片涨价中会出现差位置也出现高价现象，市场一片乐观。
在下跌浪中，集市的特点表现为价格往往是速度快，除了趋势性下跌外，在ABC浪中表现明显，而市场转让费中由于参与人的支撑薄弱的关系，下跌往往表现在价格的垂直性下跌，几个月前5万，过后不到5千或零的情况。
由于波浪理论是门实用性非常灵活的理论，在实际市场中的应用要细揣磨其要领，不可生搬，而且多读波浪理论方面的书将有裨益。
在此引进波浪理论，希望每个投资人学习，成为波浪理论的爱好者，在生活或其他地方都可以应用。









房地产证券化

中国房地产证券化的初探：
房地产证券化，是指把流动性较低的、非证券形态的房地产的投资转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使投资人与房地产投资标的物之间的物权关系转化为有价证券形式的股权和债权。主要包括房地产抵押贷款债权的证券化和房地产投资权益的证券化两种形式。房地产投资权益证券化即商业性房地产投资证券化。

　　房地产证券化实质上是不同投资者获得房地产投资收益的一种权利分配，其具体形式可以是股票、债券，也可以是信托基金与收益凭证等。因为房地产本身的特殊性，其原有的融资方式单一，房地产证券化是投资者将对物权的占有和收益权转化为债权或股权。其实质上是物权的债权性扩张。房地产证券化体现的是资产收入导向型融资方式。传统融资方式是凭借资金需求者本身的资信能力来融资的。资产证券化则是凭借原始权益人的一部分资产的未来收入能力来融资，资产本身偿付能力与原始权益人的资信水平被彻底割裂开来。

　　房地产抵押贷款债权的证券化是指以一级市场即发行市场上抵押贷款组合为基础发行抵押贷款证券的结构性融资行为。

　　房地产投资权益的证券化 又称商业性房地产投资证券化，是指以房地产投资信托为基础，将房地产直接投资转化为有价证券，使投资者与投资标的物之间的物权关系转变为拥有有价证券的债权关系。

　　房地产证券化的两种形式一方面是从银行的角度出发，金融机构将其拥有的房地产债权分割成小单位面值的有价证券出售给社会公众，即出售给广大投资者，从而在资本市场上筹集资金，用以再发放房地产贷款；另一方面是从非金融机构出发，房地产投资经营机构将房地产价值由固定资本形态转化为具有流动性功能的证券商品，通过发售这种证券商品在资本市场上筹集资金。

　　（二）房地产证券化的特征

　　1、基础资产的法律形式是合同权利。无论是房地产抵押贷款债权的证券化还是房地产投资权益证券化，在证券化过程中，基础资产都被法律化为一种合同权利。

　　2、参与者众多，法律关系复杂。在整个证券化过程中，从基础资产的选定到证券的偿付，有众多的法律主体以不同的身份参与进来，相互之间产生纵横交错的法律关系网，其涉及面之广是其他资产证券化所不能及的。借款人和贷款人之间的借贷法律关系，委托人和受托人之间的信托关系，SPV（特设机构）和原始权益人的资产转让关系，SPV和证券承销商的承销关系，还有众多的中介机构提供的服务而产生服务合同关系等等，一个证券化过程中，有着多种多样的法律关系，牵涉国家方方面面的法律规定。任何一个法律规定的忽视都将影响证券化的实施效果。

　　3、独特的融资模式。这主要体现在两个方面，一方面体现在融资结构的设计上。房地产证券化的核心是设计出一种严谨有效的交易结构，通过这个交易结构来实现融资目的。另一方面体现在负债结构上。利用证券化技术进行融资不会增加发起人的负债，是一种不显示在资产负债表上的融资方法。通过证券化，将资产负债表中的资产剥离改组后，构造成市场化的投资工具，这样可以提高发起人的资本充足率，降低发起人的负债率。

　　4、安全系数高。在由其他机构专业化经营的同时，投资者的风险由于证券化风险隔离的设计，只取决于基础资产现金流的收入自身，非以发起人的整体信用为担保，并且和发起人的破产风险隔离，和SPV（特设机构）的破产风险隔离，SPV或者是为证券化特设一个项目一个SPV，或者对证券化的基础资产实行专项管理，SPV的经营范围不能有害于证券化，对基础资产的现金流收入委托专门的金融机构专款专户。这种独特的设计降低了原有的风险，提高安全系数。另外，证券化的信用级别也不受发起人影响，除了取决于自身的资产状况以外，还可以通过各种信用增级手段提高证券化基础资产的信用级别，降低风险，提高安全性。而且，房地产证券具有流通性，可以通过各种方式流通，提早收回投资，避免风险的发生。

　　5、证券品种多样化，适合于投资。房地产证券本身就根据不同投资者的不同投资喜好设计了品种多样：性质各异的证券，有过手证券，有转付证券，有债券，有收益凭证，等等。

　　6、政策性强。房地产证券化之所以起源于美国，是和美国政府的推动作用分不开的。但与其它经济金融部门相比，房地产市场是美国政府干预较深的一个领域。一方面通过为抵押贷款提供保险和发起设立三大政府代理机构-联邦国民抵押贷款协会、联邦住房抵押贷款公司以及政府抵押贷款协会参与到证券化业务中来，直接开展住宅抵押贷款证券化交易，并通过它们的市场活动来影响抵押贷款市场的发展。另一方面它则通过制定详尽的法律法规来规范和引导市场的发展：美国政府调整了法律、税务、会计上的规定和准则，包括通过《税收改革法案》；重新确定了“真实销售”的会计标准等。所以，房地产证券化市场受政府政策导向影响大。

我国推行房地产证券化的必要性和可行性

　　（一）我国房地产证券化的发展现状

　　房地产证券化是当代经济、金融证券化的典型代表，是一国经济发展到较高阶段的必然趋势，房地产证券化成了金融银行业实践结构变化和新的国际金融工具创新的主要内容之一。我国目前对于房地产证券化还处于研讨和摸索阶段。[6]

　　1、房地产抵押债权证券化的发展现状

　　房地产证券化从银行金融机构的角度看，表现为金融机构出于单纯的融资目的，将其拥有的房地产抵押权即债权分割成小单位的有价证券面向公众出售以筹集资金的方式。由此形成的资金流通市场，称之为房地产二级抵押市场。从我国目前的实际情况来看，抵押债权证券化的发展尚为一片空白。主要表现为：（1）抵押贷款的规模很小。拿中国建设银行来讲，该行房地产信贷部所经办的抵押贷款业务仅占到房贷部贷款总额的10.7％，占总行贷款总额的比例还不到1％。由于没有相当规模的抵押贷款积累，抵押债权的证券化便难以推行；（2）我国住房抵押贷款市场只有一级市场还不存在二级市场。我国的住房抵押贷款市场结构单一，仍处在放贷一还款的简单循环阶段，由此决定了抵押贷款资金的流动性差，抵押贷款市场尚需进一步发展。

　　2、房地产投资权益证券化的发展现状

　　我国改革开放以来，伴随着资本证券市场的不断形成和发育，房地产投资权益证券化也得到了一定程度的发展，并成为我国当前房地产证券化发展的主体格局。主要表现在以下两个方面：（1）房地产股票市场的发展。我国目前股票市场的上市公司中，几乎80％左右的企业，其从股票市场上发行股票筹集来的资金均有一部分流入房地产业。有条件的房地产企业，除了可以在深交所和上交所办理一定的手续上市外，还可以在NET和STAQ两个场外交易所系统上市。这都为房地产融资业务的进一步扩展创造了极为有利的条件；（2）房地产债券市场的发展。我国目前的债券市场上，为房地产开发而发行的债券已有两种：第一种是房地产投资券。第二种是受益债券。如农业银行宁波市信托投资公司于1991年1月20日向社会公开发行的“信托投资收益证券”，总额达1000万人民币，期限为10年。主要投资于房地产和工商业等项目。

　
　　我国关于房地产证券化的实践十分少见，新华信托推出的住房贷款项目的资金信托，颇有点房地产贷款证券化（MBS）与房地产投资信托（REIT）相结合的特点。从目前的趋势以及必要性考虑，房地产证券化在不久的将来必然会成为我国资本市场的一种重要融资方式，因此这方面的立法应当先行。房地产证券化是最终有效解决商业物业产权分割销售的根源。






第六章 节点控制

一、 营销节点
任何一个项目的开发过程中,从建筑来说要经历开工、挖槽、正负零、封顶、外内装、竣工这几个过程。
而在商业营销的程序上，则要经历蓄水期、开盘期、开业期、养市期、到正常运营期，所谓节点控制就是在这几个节点上的控制。
人们常说的市场运作的3年难点，招商、开业，二次收租这3个难点实际就是在开盘、开业，养市这三个节点的控制，一个市场运作的成功这几个点的把控是非常重要，所谓失败的项目也无非是在这几个点中某些环节出了问题，每个节点的内容和环节与下一个节点系系相关，切不可自埋地雷，从而产生隐患，引发风波。
蓄水期：
在住宅销售中，由于面对购买者的范围，相比而言比较广阔，而且住宅的销售周期一般比较长，在销售中，住宅的思路千万不可用到商业中。否则出大漏洞，商业的销售和招商刚好和住宅相反，因为商业这个过程是个短期行为，好的项目甚至一天就完成，2天、3天或是一个星期，一般在正式开盘租赁时运作时间都不超过1个月，如果在产权商铺的销售中，则可考虑适当的延长一些，切不可按照住宅的模式，进行拉锯战，半年、一年，这种作法切忌，常见的房地产大订、小订方式，千万不要引用到商业地产上。
在开盘招租或销售前，需要做的工作就是蓄水，举个例子，住宅的销售如果完成20%—30%，住宅还可以慢慢卖，住户不断入住，而商业如果完成20% —40%，达不到75%以上，是不能开业的，所以 完成的30—40%的是没用的，因此就客观上要求有个蓄水期， 蓄水期蓄积商户的量达到一个可以到将来能够开业时的量至少在75%以上。
如果一个项目，其供应量要求有500个商户入住，那么其蓄水期，至少要有500以上的商户蓄积量，客观上加上变化，实际蓄水期便要商户登记量在1500左右，其实际有效商户也就在500左右，3：1这个比例。这个比例不是机械的，具体要对蓄水商户的有效性进行审核，如果不合格，即使过了3：1的比例，其蓄水也是不足，如果有效性好，则即使不到比例，在2：1的左右也可以，要灵活对待蓄水比例，切不可僵化，在此点犯错误者很多。

签约，收定金完第二周：
分摊位，签合同，可分批签，便于管理和调整。
每周一批共3周。
一楼的门面和3楼的服务业态在此周签约。
媒体在签约期间的推广，注重软性的宣传，报纸软广推广内容以商铺的升值为卖点并将大厦的优点进行组织，电视台以采访商户的谈话内容为题材进行软性推广。
如蓄水量不足1000在700左右，低于500则不能开盘，而时间来不及，要强开盘，则需要作到。
1.开盘晚会：广泛送发请柬，所有登记商户和某某路步行街，外埠市场内商户（外埠可专车接送）发请柬，务必使参晚会人数达到1200人左右。
2.开盘时先开2楼，如果可以消化，则第二天开1楼，如消化还有剩量则略迟一天，但不可过3天，在1，2楼开盘后，则通过炒作和拉升，再加强追踪，使消化量达到85%左右。
3.在1周后或10天后开3楼，同样需软广和硬广的大力配合，其推广费用加大，操作难度也相应加大。
4..签约：尤其在签约时，注意假牌使用，签约期3周内务必将假牌出尽，特殊情况下可采用打折方式出牌。
签约时交清半年租金，所有签约是租赁合同与经营管理合约同时签。
入场：所有商户入场前须凭进场单，方可入场，其间公司商城有检查，交清下半年租金，方可颁发进场单。
装修：所有商户装修须办理装修申请，具体细则见附件，审核在交完押金后，在规定时间段装修完，方可进场装修。
布货：在开业前一周，开始布货，通知布货，布货须符合商场经营管理合约要求，方可通过，允许开业经营。
开业：在开业前一周，所有户外，报纸，电视广告全部更换成开业活动。内容为抽奖，有礼品，有活动表演。开业DM单针对消费人群派发。

核心商圈内为居民楼直投
开业活动为3天，此为小型活动，即抽奖，表演为主。
开业后养市每月一次的活动，为促销活动，主要为抽奖，优惠，展销为主。电视台，报纸以及软性推广为主。
养市的户外，车身均面向消费者，突出商城的理念，产品，服务为优，生意火爆的卖点。


市场运营期：
包括：
1、商户的优化管理
2、整体形象策划推广与促销推广活动
3、日常的物业管理（清洁、保安、消毒、维修、专业知识服务）
4、绿色装修统一管理
5、 客户一站式服务
共五项的管理是运营期的必备工作。

度过养市后，市场步入正常运营期，此段时间是最轻松美好的时光，每年稳定收租，麻烦也少。
在正常运营期要处理
（1）商户的进出入制度，即对商户的转让进行管理，使转让费处于一个上升趋势，不要轻易破坏对市场稳定性，对此收过户费，和过户审核。
（2）过户审核实际对产品审核，使新入市的商户产品要比老的好，吸引优秀商户，优秀产品入市，不断提升市场档次，此产品审核需专人把控。
（3）对于转借，联营合作等转租商户，原则上不能完全取缔。要求取缔，特殊情况在1年期限内，市场方可收取一定管理费，具体比例可是其差价的10%。
（4）物业的日常管理，要做到及时，切不可因物业的拖费影响收租，物业问题与收租金问题分开不可混淆，二次收租出问题，很大部分是物业人员服务不到位，引发的矛盾。
（5）物业管理主要保洁、保安、维修等要制度明了，赏罚分明。
（6）在商场逢节庆日的促销活动要及时。
（7）有关小事件，如拾金不昧，对灾区捐款，参加商户评选等要推广，对外要形成市场的优秀面。

对特殊事件处理：
（1）在市场运营中，尤其竞争者的产生时，除了市场本身不断追求的管理到位，产品上升，市场硬件完善，规模不断的扩大外，使之永远处在竞争前列，无论硬件、规模、服务都要强于对手。
（2）对于出现突发事件：如火灾、水灾、商户闹事等局部突发事件，需要及时处理，不可酿成大事，组成危机公关，尤其对于火灾，要想使资源性保存下来，尤其要快速恢复，对公众进行形象宣传。如女人街莱太花卉市场火灾后市场方，对保护环境者的社会公益赠送鲜花活动，挽回火灾形象，对内积极处理，或另开临时摊位，或免租金等方式，把商户心留住，保持稳定性，因市场是老市场，短期内商户惯性思维还在，如果事件一拖，刑事部门介入 ，则危机会酿成大祸。到时，其对危机的时效性尤为重要。切记不可拖延




二、推广节点
在各节点中推广的应用
在推广计划制定前需做的调查工作有
1） 广告时空分布及广告效果测定
2） 广告媒体使用情况调查
3） 广告预算与代理公司调查
这样对待媒体的使用有个理性认知

营销推广工具：
招商办：
1、招商办设计：

在住宅中有售楼处的包装，市场中招商办设计与售楼处包装有异曲同工之处，招商办是大楼的门面。
招商办内容：
（1）招商办装修及平面设计，包装方案：VCD、易拉宝、展板、VI系统、办公处包装，项目门口指示，走廊包装
（2）招商处人员、办公用品及费用
（3）招商资料（含电脑软件）
（4）招商文件
招商办设计中要做功能分区明晰，对于招商办切不可随意找个房间凑和，视市场规模大小和投入大小，适当进行装修设计。
功能上要做到有接待台、洽谈区、展示台、会议室和招商员工工作室几部分，处理以上功能中注意的有：
展示区中：电视或背投的设备，沙盘和平面展板的空间布置
接待区和等候区、展示区、洽谈区、签约区、财务区呈流线性。
而办公区和会议区，则分开；卫生间（必须要设置），接待区在某些城市有茶和咖啡二种饮料供应，必要时有专职服务员。
办公区视工作人员规模而定，做到人手最好一台电脑（或2人一台）
在招商办对外要有展示性，展示性表现在（1）外门面全是大玻璃落地，采用厚玻璃或钢化玻璃（2）在门楣和出入口均用广告牌，使之产生气氛（3）对于面积较大的招商办，还可考虑吊旗和地面色彩的鲜艳处理（3）如果出入口不明显，在通道和入口处，需做导引广告牌，其广告牌内容多为vi系统和slogan（项目定位口号语）要醒目等，（必要时在入口设置彩虹门）

招商办所需办公用品：
电话号码最好易记，而且广告电话与业务电话分离，饮水机、网线、传真机、音响、电视、复印机、桌椅和挂衣架，都要一应俱全。
网址在开始就要设立，虽然很多商户现阶断不用，但信息社会的发展，网站设定还是必要的。在网站上的处理上要专人负责。

招商资料：
以下都是些必须配备资料：DM单（宣传单页）楼书，市场平面图（以展板形式或小单页），效果图背板，VI标识，办公用品细则（计算器，烟灰缸、名片等）户外Vi系统及道旗导视牌（烘托气氛用的）、VCD光盘，沙盘，Vi延展系统（纸杯、纸袋、工牌、服装等）
招商文件：合同、意向书、登记表、审核表等和招商资料在招商办运营前，务必完成，以及招商办人员培训，在开始前一周务必到位。而且招商办人员尽可能要减少流动性，使之员工工资有竞争力，业绩上有奖金提成。

某2万平方米商厦招商办预算：
招商准备预算

一、 招商处装修
总面积200㎡
总接待台、彩钢板隔断、出入口广告牌包装、墙面展板装饰
二、 招商处人员、办公用品及费用

招商处所需人员明细
部门 人数
总经办 1人
总办公室 办公室 1人
策划推广部 2人
财务部 1人
招商部 8人
合计： 13人（暂定）

招商处所需办公用品及费用明细

名称 数量 费用
电脑 4台
电话线/网线 2股
传真机 1台
电话机 10部
打印机 1部
饮水机 2台
音响 1套
DVD机 1台
彩电(背投) 1台
复印机 1台 租赁
办公桌、椅，推柜，健盘2个 10个
会议桌(10人) 1个
会议椅 10个
文件柜 3个
洽淡桌 8个
洽谈椅 30个
更衣柜 3个
合计： 费用以当地价格为准

三、 招商资料
DM单、楼书、平面图（产品结构分布）、VCD光盘、标识、效果图、大彩色平面图等。
（VI延展系统：名片、工牌、服装、纸袋、烟灰缸等）
四、 招商文件
意向书、租赁合同、商业管理公约、客户资质审查表、客户登记表、招商每日/周工作记录表。

楼书：
在不同阶段，楼书的使用也不相同，这里以形象楼书和常规的楼书为例，说明楼书的设计使用要领。楼书设计的常规内容包括以下：
宏观经济、地理位置图，行业特性：项目优点或卖点介绍
招商方式：价格业态定位，功能分区
各层平面图、效果图，以及特殊业态、服务业态、主力店介绍
项目运作公司背景及政府支持背景
综观而言这几大块，一般也就很明了，而且一般楼书不要过32P，太厚人们就不愿看，太薄内容表现不清。
对于楼书中如果有产权商铺，则针对的目标群与招租不同，由于租赁多为商户，非专业人士，对楼书的理解多以表面为准、感性、图片色彩鲜艳为主。
如果针对产权销售的投资者，则在风格和内容中有所改变和侧重，投资类一般设计风格比较凝重，给人以安全感，在投资回报的换算以及安全性保障的问题，上要增加几个P数来讲解，且对于产品的介绍功能，也要细致讲解。
楼书是市场项目推广的灵魂，楼书的制作为广告公司有专业策划人员，在一级城市和一些二级城市，其发展的相当细分和专业，而在一些二三级城市，基于广告公司的非专业性，在楼书的制作设计欠妥，这里仅从市场的角度来阐述一个楼书制作的要领，针对招租客户。
1结构：楼书的结构，在商业地产市场中不外乎以下几点，即其各种参数介绍，招商方式介绍，卖点介绍，以及公司介绍，参数中：宏观经济参数介绍，包括区域经济发展状况、区域经济支柱产业、地缘关系、人口状况、以及一些历史沿革的文字。
在图片设计中有区域地缘位置图，区域经济和项目宏观理念等。
区域的项目地理位置图，交通人流车流状况图片、地段的优越性展示图。
项目介绍：概况、规模、结构、项目消费者定位，商户定位、对理念的进一步细化。
有关招商方式中要与典型性商业作个优劣比较，各楼层平面图最好可以撕下来做成单页，以便商户使用，对各种效果图和特殊业态主力的介绍中要尽可能运用三维图，使效果显著、实景图要艺术修改，切不可随便使用。
2图片和文字处理：
对于图片尽可能与文字之间有衔接，而且图片有背景图、小图、色彩搭配，文字中有标题文字、标题要尽可能文字统一，使主脉络清晰。
2． 艺术风格的表现，在以上的设计都是传统的基本功，如果能娴熟使用，则可用艺术方式表现。针对项目理念而设计采用超现实主义，抽象主义等方式也是，如时尚前卫服装卖场，韩国城可采用超现实主义表现形式，如果古董市场，则采用古典式手法，具体不一而定。楼书印刷比例以供应量和招商难易而定，一般在一些标准楼书以100个商户，1000本的印量。1：10的比例印刷。


DM单（即宣传单页）
宣传单页针对广大的泛客户群散发的，一般印刷量大，其比例为1：40或1：30，具体以项目难易程度有所增减。
DM单的内容，实际上是楼书内容的缩写，所不同的是DM单有单页、有折页，无论哪一种，其内容无外
有：
1、标题、LOGO和SLOGAN。
2、 宏观经济参数介绍
3、 地段、商圈、产品介绍，地理位置图、招商方式等几大块，表面上与楼书差异不大，一般把平面图单页在DM单上不设，如折页也可考虑设置，如是卖点单一，难点单一的项目也可考虑设置。
4、 在文字表现中DM单页比楼书精确，对文字的排版要求严格，对图片的表现中除项目外立面和地位图以及卖点图片、效果图外，其它修饰性可少些，而且DM单讲究平面整体感觉对色彩的要求着重主次，而楼书则讲究连贯性和协调性，对文字和色彩排版都要求一致性和连续性。
DM单的发放，最好是直投，针对有效目标群直投的过程是重复有规模的，而且一般对受众客户要保持至少3-5次的重复投放量，广告的一个作用就是重复和规模，只有重复和规模达到一个量时，广告的效果才会表现出来。
在一些开发规模较大的项目，其楼书的DM单的制作不是一次性的，而是根据市场的发展变化和项目的变化量，进行二次或多次设计制作。

而DM单也是随着楼书不断变化，在制作中如果平面摊位图在楼书中有，可作活页，或间裁虚线，便于撕下单看：
平面图的装饰性应做适当修饰，如LOGO Slogn 以及Vi延展等，都是必须的，有些平面图很简单，虽然可用，但对细节的处理要表现严谨性和协调性。
Vi系统建设：
Vi是视觉标识系统的简称，Vi中包括Logo和项目名称，以及项目定位理念，有的则加入Slogan（口号语），对理念的诠释等。
Vi包括有 Logo及标准色 辅助色
Logo的标准组合，Logo组合规范
Logo的使用规范
Logo的识别图这几个要素
Vi延展中在商业地产常用的有包括纸杯设计、手提袋、信封信纸设计、名片、围墙、户外、楼书、DM单、单页平面图等， 具体延展有上百种
对于Vi系统的建设是项目形象中的一部分，很多初入行者不重视，但长远而言Vi的建设是企业对市场资源性拥有的一种有效方法，是商业品牌连锁的必然开始，务必谨慎对待。
户外包装
户外包装包括的内容有：
路旗、海报、单立柱、背板、吊旗、灯箱、围档、走廊包装、项目指示、售楼处外包装等等。
围档是项目周边沿项目外围一圈的广告牌、围档的广告效果最大，围档的设计中，注重图片与文字的结合，每个间隔段有项目Vi表示Logo Slogan的图样，而且图片中，在围档要外打灯、围墙图片色调要一致性，如主色调蓝、红等要和Logo一致。
围档的户外广告牌应尽量高大一些，在某些地段适当的小一点，有高差，在视觉上不疲劳、围档的高度最高可达10多米。其围墙在广告投入中而言是边际最好的，相对于投入产出比而言是最有价值的。
围档，招商办和走廊包装、项目指示语、招商处外包装，合在一起，要有协调性。
路旗，吊旗，灯箱设计（路边灯箱、招商办灯箱）在招商中起到烘托现场气氛作用、其实际的广告效果不大，但在养市中，主要起现场气氛调解作用。
单力柱或大路牌在各节点要及时更换内容，其对地点的推广作用效果特明显。
报广（硬广和软广）
商业地产的媒体选择中，对报纸选择比较理性化，报纸比电视的效果好多了，虽然报纸投放价高，但对于商户的理性认知中，报纸有得天独厚优势。
报纸在一些二、三级城市中、广播电视报作用好，其作用大于晚报，在北京，如北京京华时报、北京晚报效果都很好，北青、信报则差，这与报纸的发行量及受众群体有关。
硬广：通栏、半版、整版，在一周中，一般除了星期六、星期日，则星期一到星期五都可以，发布时，注意时间间隔，而且一般在头版或封底效果好，在中间效果不好，而且整版放在半版和通栏的间隔时间段出现，整版震撼力大。
通栏和半板中每期的媒体之间要交错，卖点宣传要协调，从形象到感知到认知到开盘，开盘强销、持续期各个阶断不同，事先提前2个月要规划好。
软广：与硬广相对应的是软广，由于商户是目标受众群体，硬广的效果在市场中有时不太明显，软广可以较好的解决这个问题，大力推行软广，软文的应用和软性报道、电视、电台都比硬广作用大。
因此软性的推广尤为重要。

电台：在北京、上海、深圳等一级城市，汽车化运动普及较广，所以交通台、电台的作用就大，因为人们大多时间在车里（堵车的原因），北京交通台103.9兆，97.音乐台效果都很好，价格每年在涨。
其他媒体
电视台、电台、网络、杂志这些一般为非主流媒体，但如果商户的受众集中于其中的某一媒体，如邮票卡市场注重集邮报等特殊行业或杂志，可以考虑，在其中也要以软性为主，如产权商铺在易铺网或焦点网搜房网效果不错。
活动：
在每个节点，活动有开工、开盘、封顶、竣工、入伙、开业展销会等活动。
在蓄水期中有产品推介活动，形象宣传活动以及经济发展研讨会。
经济发展研讨会主要是对软性有用，对软性推广项目价值提升有益。
新闻发布会（形象亮相）形象推广，产品推介会，主要就产品特性等发布，主要做到有领导嘉宾，对各媒体、各电视台，报社杂志记者使之消息迅速发布。
车身：主要在养市中针对消费者使用，而且线络最好是热线，在招商中，车身只起到气氛烘托作用，其诉求群体为消费者，商户群体量不大，很多项目在此时使用中有错误。
综合以上各推广工具，在各节点中应相互组合应用。

蓄水期：
蓄水期的诉求对象是商户
在商业地产中，一般目标商户是明确的，针对有效目标群的营销推广。诉求点要明晰。

招商办的设置和招商资料、文件及户外的准备完备下
1） 产品推介（新闻发布会），可以配合工程，施工进度如开工、封顶（开始装修）。
2） 软广推出（报纸、电视、杂志等媒介）
3） 阶断性硬广，卖点宣传
4） DM直投、各商户登记、对目标商户群审核。
5） 活动：公关活动、大户坐谈会。

香港豪德公司模式：通过住宅模式，在中低级城市运作商业，进行规模化扩张模式。
在江西省的三级城市赣州市，以及内蒙古包头，都有香港豪德公司开发的市场。其主要在三级城市运行，其开发商拿地一般很优惠，他对地块的商业性要求不太苛刻。
通过住宅模式运营商业的市场，主要在低端城市和无低端市场竞争的城市运作取得成功的例子。在三级城市，人均收入在600元/月的城市开发，建筑模式连锁一托三式市场，一二层做商业，3层住人或做仓库，实行产权销售，售价参照当地商品房价，略高一点；也有容积率高的，一二层为市场，3、4、5为住宅，其规模较大，可滚动开发，对业态不限制，从最低端食品批发，服装、建材、装饰材料。粮油等能够包罗万象，而且兼容性大，市场形成一个组合体，其中商业、住宅、物流，（车流、人流混杂）热闹，特适合低端城市的需求，所以其模式已复制不少，而且因其采用住宅模式，所以商业压力小，资金借贷方便，操作难度低。由于在这类城市一般无有规模市场竞争，所以容易成功

开封豪德贸易广场开封豪德贸易广场是开封市政府与香港豪德集团合作开发的大型商贸广场，位于开封市具有大都市风范的开发区黄金路段—金明大道南段。优越的地理位置，商机无限。广场内设有工商银行建立的豪德贸易广场金融中心。广场外紧邻多个著名住宅小区，入住人口将达25万人。贸易广场商户从业人员近8000人，日客流量将达3万人次，购货群体将辐射周边30多个市县乡镇。开封豪德贸易广场将成为豫东商贸中心,并重新确立著名商品集散地之地位，重拾当年雄风，展一幅当代清明上河图。
　　广场占地近400亩，总建筑面积25万平方米,商住两用商铺2300余套。广场西区为综合商品区,三种户型,面积100m2—150m2。分为百货区、烟酒副食区、电子电器区、土特产综合区、餐饮区。广场东区为灯具、水暖、油漆、五金交电、建材区。四种户型，面积100m2—200m2。广场内户户临街，路路通畅。本项目为联体结构，独立门户，一、二、三层为一套。


赛博模式：品牌优势、产品资源优势和地产资源三者组合，进行扩张模式。
在中国电脑行业，电子计算机领域中，赛博电子市场已遍布中国的开了几十家连锁市场，控制着各城市的电脑行业的市场。
这种模式是比较欣赏和推荐的，品牌化、连锁化和资源化的统一。
在各城市其选址按照市场参数条件，对地段性、商圈性、规模性、人气性要求甚严，从而建立一个良好的市场基础。
而且其具有品牌效应，运作规范，以租赁为主，招商面对当地散户，在行业内长期品牌扩张，形成电脑行业中的资源拥有者。
类似这种模式，但小规模发展的有在北京家居行业的爱家家居、北京各效区县的鑫隆服装市场，建材行业中的红星美凯龙都是参考此模式发展，它是未来其它市场行业效仿的典范。

赛博数码生活广场隆重开业，中国首家数码生活广场(ITMALL)，8月12日在北京亚运村小营路口(原进口商品大厦)隆重开业。继1999年首次推出中国数码广场后，赛博迅速在全国拓店50家，建成中国最大的数码产品连锁渠道。在今天，数码产品越来越走进我们生活的时候，赛博再次将“数码广场”提升为“数码生活广场”，并在北京首次闪亮登场。
一楼、二楼是电脑品牌馆和数码馆，销售全系列的电脑、手机、数码产品；三楼引进鸿利多装机配件超市、四楼知识天地图书音像馆，配套中还有游戏体验中心、音乐影像DIY、网上数码冲印等更加人性化并贴近消费大众的设施，其产品线的组合完全不同于传统电子市场。







天雅模式：
通过品牌优势，利用地产资源优势，整合商业资源的模式。
在过去三年，人们熟悉的雅宝路天雅大厦，木樨园天雅大厦，五方桥天雅大厦以及正等建的红桥天雅大厦，它通过天雅市场运作管理的品牌，对地产资源的整合，按照市场建设参数，利用地产资源优劣整合商业资源，然后再从商业资源和地产资源同时扩张的模式。
其在赛博模式基础商业范畴更广泛一些。对地产资源的依赖要大于赛博和豪德模式。


总之：未来的趋势中，高档进程将以国美模式，中低端将以赛博模式大行其道。
在各种模式中，其中市场类中未来的发展模式就是赛博模式，品牌性与地产资源相结合的方向。
而商场式中则以国美模式和东方家园模式畅行，在不同的行业、不同的领域、不同的阶断进行扩张，形成中国的“沃尔玛”“宜家”，在近十年内，将是在某些经济发达的二级城市，由商场式将逐渐取代市场模式。但在中国广大农村和三级城市，市场模式将长期存在。


其它类商业业态简介：
商铺概念
商铺，由"市"演变而来，《说文》将"市"解释为"集中交易之场所"，也就是今日之商铺。北宋时期商铺和市场是分开的，首都东京（开封）是当时最大的商业中心城市。据历史记载：（东京）东大街至新宋门，鱼市、肉市、漆器、金银铺最为集中，西大街至新郑门有鲜果市场、珠宝玉器行，皇城东华门外，无所不有。《清明上河图》曾翔实地记录了古代商铺、商业街市的景况。
到现在，商铺是经营者为顾客提供商品交易、服务/或 感受体验的场所。和过去商铺的定义相比有相同的地方，即 商铺首先是商品交易的场所；区别之处是现代商铺的概念不仅包含了交易功能，而且包含了服务功能和感受体验的功能。
商铺作为交易的场所，很容易理解，从百货、超市、专卖店到汽车销售店都有规模不等的商品交易场所。
商铺作为提供服务的场所，简单举例很容易理解，比如餐饮设施、美容美发设施等。消费者在这种商铺里，通过得到经营者提供的服务，享受服务的品质。
　　商铺作为提供感受体验的场所，比如电影城、KTV量贩、健身设施等，消费者在这类商铺里充分感受经营者创造的特别的情景、设施、氛围等，从中得到美感、娱乐、健康等，而经营者在此过程中实现收益。
商业分类：

商铺分类：从商铺的概念可以看出，其范围极为广泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究，更不要说对商铺投资进行专业的剖析。本节将对商铺进行分类，便于读者理解。
按照开发形式进行分类
（1）、商业街商铺
　　商业街指以平面形式、按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。
商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。　　
（2）、市场类商铺
　　在这里，我们所说的"市场"是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。
　　市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。
（3）、社区商铺
　　社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。
　　社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。
　　
（4）、百货商场、购物中心商铺
百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。

（5）、商务楼、写字楼商铺
　　商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。　商务楼、写字楼底商商铺项目经营业态主要包括服装专卖店、超市、便利店、咖啡店、特色餐饮、银行、美容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、国际诊所、娱乐项目等，其定位通常为中高档消费者，而且国际品牌在当中占很大的比重。

（6）、交通设施商铺
　　交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。

商业业态的分类的基本特征：
商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场（主题商城）、专卖店、购物中心和仓储式商场等。各主要业态选址和经营特征如下：
1、百货店
百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。
（1） 选址在城市繁华区、交通要道。
（2） 商店规模大，营业面积在5000平方米以上。
（3） 商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。
（4） 商店设施豪华、店堂典雅、明快。
（5） 采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。
（6） 采取定价销售，可以退货。
（7） 服务功能齐全。
2、超级市场
超级市场指采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。
（1） 选址在居民区、交通要道、商业区。
（2） 以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。
（3） 商店营业面积在1000平方米以下。
（4） 商品构成以购买频率高的商品为主。
（5） 采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行。
（6） 营业时间每天不低于11小时。
（7） 有一定面积的停车场地。

3、大型综合超市
大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。
（1） 选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。
（2） 商店营业面积2500平方米以上。
（3） 商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。
（4） 采取自选销售方式。
（5） 设与商店营业面积相适应的停车场。

4、便利店（方便店）
便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。
（1） 选址在居民住宅区，主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。
（2） 商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。
（3） 居民徒步购物5——7分钟可到达，80%的顾客为有目的的购买。
（4） 商品结构以速成食品、饮料，小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点。
（5） 营业时间长，一般在10小时以上，甚至24小时，终年无休日。

5、购物中心
购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。
（1） 由发起者有计划地开设、布局统一规划，店铺独立经营。
（2） 选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。
（3） 内部结构由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。
（4） 设施豪华、店堂典雅、宽敝明亮，实行卖场租赁制。
（5） 核心店的面积一般不超过购物中心面积的80%。
（6） 服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。
（7） 根据销售面积，设相应规模的停车场。

6、仓储式商场
仓储式商场指以经营生活资料为主的，储销一体、低价销售、提供有限服务的零售业态（其中有的采取会员制形式，只为会员服务）。
（1） 在城乡结合部、交通要道。
（2） 商店营业面积大，一般为10000平方米左右。
（3） 目标顾客以中小零售商、餐饮店、集团购买和有交通工具的消费者为主。

商业街商铺：
? 商业街商铺类型　
商业街商铺分为专业商业街商铺和复合商业街商铺。专业商业街商铺往往集中经营某一类（种）商品，如建材商业街、汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街等；复合商业街商铺对经营的商品不加确定，经营者可以按照自己的设想去随意经营，如北京西单商业街，北京宣武区的大都市街等。
商业街
（1）专业商业街特点

　　规模大小不一，和经营商品的类型有关，比如，经营服装的商业街和经营建材的商业街其规模可能会有较大的差别。北京的"女人街"属于典型的女性服装商业街，单个独立的"女人街"规模在一万多平米；而北京十里河建材街，建筑规模远远超过一万平米，达到近十万平方米。
　　商业街的规模必须体现市场需求和所经营的商品适合的经营规模。如果一个商业街盲目追求规模效应，那么商业街将会面临市场承接力不够引发的经营困境。
（2）沿街两侧布置商铺，单层建筑居多；商业街可以是一条街，也可以是一条主街，多条副街；商业街的长度不能太长，超过600米，消费者就可能产生疲劳、厌倦的感觉。

（3）商业街名称特点
　　专业商业街的名称往往体现商业街所在的位置和所经营的商品类型两大要素。比如，"北京三里屯酒吧街"名称就准确包含了位置元素"三里屯"，和经营商品类型元素"酒吧"，位于北京西三环至西四环、由北京世纪金源投资集团集团开发的金源大酒店"不夜城"，消费者从其名称就可以很容易搞清楚该商业街项目的位置及可以提供的服务等。
? 复合商业街的特点
（1）商业街规模特点
　　复合商业街大多数规模庞大。无论北京的王府井商业街，还是上海南京路，都是商业"巨无霸"，沿街商业房地产开发面积达几十万平方米。

（2）商业街规划设计特点
　　沿街两侧布置，大多数为多层建筑，长度往往比较长（有的复合商业街长度达到2~3公里）。
　　复合商业街规模庞大，对规划设计的水平有较高要求。科学考虑交通组织、停车场规划、消防、环境、商业引导概念等问题。
（3）商业街名称特点
　　复合商业街的名称主要体现其所在的位置。
　　复合商业街的名称主要体现其所在位置的地名，那么这个地名的品牌价值需要很高，至少比较高。一个很陌生的、新开发的复合商业街，其市场前景值得商铺投资者谨慎考虑。







商业街设计：
一、 尺度近人
建筑物的尺度设计是影响人对建筑空间感受的关键要素之一。商业街的理想气氛应该是使用人觉得亲切、放松“平易近人”，使人有愉悦的消费心情，而不是“以势压人”。
商业街的尺度应该以行人的活动为基准，而不是以高速过往机动车为参照。购物行人所关注的纵向范围主要集中在建筑一层。对一层以上的范围几乎是“视而不见”。而横向关注范围一般也就在10米——20米之间，而超过20米宽的商业街，行人很可能只关注街道一侧的店铺，不会在超20米宽的范围内“之”字前行。这恰好说明了商业街建筑外观设计的重点应该在建筑外观设计的第三个层面上。
建筑外观造型的设计可以分为三个层面。第一层面是建筑的宏观造型，也就是天际轮廓线。著名建筑的外观轮廓往往都很醒目，使人过目不忘，如悉尼歌剧院、天坛等。第二层面是人在中距离上对建筑的感知方面，也就是建筑外观的中观元素。包括建筑开窗与实墙面的虚实对比，立面横竖线条的划分等。而第三个层面则是人到建筑近前，与建筑直接接触的微观层面。人所能感受的范围也就在一层高之内。这一层面上的设计重点应该是建筑的细部和材质的运用。商业街的设计重点也应在首层外观的细部上，包括门窗的形式，骑楼雨罩的应用，台阶、踏步、扶手、栏杆、花盆、吊兰、灯具、浮雕、壁画、材质色彩与划分等等。建筑师的设计深度不应仅仅停留在第一个层面上，缺少细部的设计无法满足购物行人对建筑的尺度要求，必然会空洞没有人情味。
国外商业街经常被作为设计样板，这与国外商业街的小体量、小尺度的人性化设计分不开。国内的设计容易偏重于气派、豪华、厚重的形象和气势。商业街设计的尺度把握应该以人为本。

二、 空间的限定
人在商业街内的活动和感知空间是三维的。所以设计师对街道的长度方向、宽度方向和高度方向都应有针对性地设计。首先商业街的长度随商业的规模而定，没有一定之规。但室外建筑空间根据心理感受模式可以分为向心的、有聚合力的、所谓的“积极空间”和发散的、通过性的、难以聚合人气的“消极空间”。作为商业街这样一个有聚合要求。需要行人购物休息能够驻足停留、感受观赏环境的空间，它必须是一个通过建筑手段塑形成的“积极空间”。也就是在商业街的两端需要某种形式的空间标志物和限定物，标志着商业街的起和终。同时也起到把车行交通空间同步行购物空间隔离的目的。
例如在北京珠江国际城商业街设计中，入口一端的一座中西合璧的牌楼作为标志，不但使入口更加醒目和吸引人，也起到屏障的作用，把城市交通与步行空间隔开。小区中心一端以一座高耸的钟塔既作为商业街结束也标示着小区的中心。两端标志的建立确立了商业街的宽间范围，购物人能随时感知自身在这一空间内的位置，预知未走的路程。这一手法避免了购物者在大市场内常有的混乱与迷失感。
从人的行为模式来看，一般步行商业街的宽度宜在10——20米之间，超过20米宽的街道难有近人的尺度。从建筑高度与街道比例来看，街宽宜在楼高的1/3——1/4。商业街的宽度也与商业规模有关，但不等于说街越长楼越高，街应该越宽。空间的舒适度也是必须考虑的。若宽于20米，“街”的感觉则可能被“广场”的感觉取代。
商业街空间的高度方向的限定应遵循以行人为模数的原则，并考虑二次空间的应用。住宅区的商业街经常是同住宅建筑合二为一的，也就是底层商业。顶部住宅，特别是高层建筑因与商业建筑个性不同，与商业街的建筑设计手法不必相同。多层、低层住宅如有可能，在尺度和色彩上适当加以商业特点能提高商业街与住宅的整体性。
在首层商业与二层住宅之间用雨罩、骑楼、遮阳等形式将商业空间与居住空间在室外区分开是必要的。既能降低噪音和视觉干扰，也可使上下不同的建筑个性有一个明确的区分带。雨罩骑楼这样的空间划分手段能将建筑主体所形成的外部空间划分成次一级的二次空间。骑楼这样的空间正好适应购物行人的尺度，无论建筑主体有多高，这样的二次购物空间给人稳定的舒适感。

三、 风格色彩的多元化
自然形成的传统商业街的诱人之处在于其不同时期建造，风格迥异的铺面杂拼在一起，造成以极其的多元化而达到统一的繁华效果。新设计的商业街往往因人为的统一而流于单调乏味。为追求传统商业街的意境，设计师应有意识地放弃追求立面手法简单的统一，甚至应刻意创造多种风格的店铺共生的效果。
不同风格的建筑单元拼在一起使人联想起小镇风情。即便是同样设计的不同单元，也通过材质、颜色的变化，加强外观差异化。商业街的魅力就在于繁杂多样立面形态的共生。这也是商业街与大型百货商厦的区别。

四、 面材的软化与精化
商业街建筑与其它建筑外观的重要不同是店家需要根据自身商业的性质特点，二次装修店铺外观。建筑的外观设计仅仅是一个基础平台。店家最起码需要安装招牌，有些连锁店还需要改为特定的颜色、样式。而招牌、广告、灯箱等室外饰物往往成为建筑外观中最惹眼的元素。失控的第二次外装可能会同原建筑设计立意冲突，甚至破坏建筑空间的效果。所以成熟的商铺外观设计应考虑改造外装的可能，预留店名、招牌、广告和其它饰物的位置。
为突出人情味，商业街表面构件上越来越多地应用了软性面材，例如蓬布遮阳、竹木材料外装、悬挂的旗帜和其它织物招牌等饰件。这一趋势使得建筑立面设计更趋近装修装饰设计、也要求设计师不能停留在建筑框架的设计深度上，必须以装修的精度来做商业街立面设计。换句话说，商业街的外观设计已经很室内化。

五、 重视非建筑元素
商业街室外空间与气氛的形成，主要决定于建筑的空间形态和立面形式，但也取决于其它一些建筑元素的运用，比如室外餐饮座、凉亭等功能设施，花台、喷泉、雕塑等、灯具、指示牌、电话亭等器材、灯笼、古董、道具等装饰，铺地、面砖、栏杆等面材。这些元素是商业街与人发生亲密接触的界面。若想使这一界面更“友善”，就需要从景观、园林的角度深化商业街的设计。
总之，商业街的设计不应是简单满足规模、流量、流程等技术指标，也应重视它所给人的心理感受。而为达到一个舒适、活跃而有新意的视觉与空间效果，设计师必须考虑人的尺度，从装修装饰与景观设计的深度来要求商业街外观的设计成果。

编号 内容 处理办法
一、营业时间管理
001 迟开业或早停业 乙方向市场管理单位缴交罚款10元/次
002 全天停业 乙方向市场管理单位缴交罚款20元/天；累计出现5次/月，提出警告，如甲方连续提出3次警告/年，则不予乙方续签租赁合同
二、市场秩序管理
003 对市场管理人员公然侮辱或实行暴力者 乙方向市场管理单位缴交罚款50元/次并负法律责任
004 玻璃门外开，3次口头警告视为违规一次 乙方向市场管理单位缴交罚款5元/次，并提交检查书
005 踏脚用地垫、地毯摆放于门外 市场管理单位有权收走
006 停业期间未关店铺独立使用的空调 乙方向市场管理单位缴交罚款10元/次
007 乙方员工未经同意私自开关各店铺使用的空调 乙方向市场管理单位缴交罚款10元/次并对可能酿成的一切后果负全责
008 乙方挪用、破坏消防设施、阻塞消防通道及消防设施而不完善者 乙方向市场管理单位缴交罚款100元/次并将破坏者移交公安机关处理
009 乙方在店铺外堆放物品、陈列商品经市场管理单位通知30分钟后仍未撤除的 乙方向市场管理单位缴交罚款10元/次，市场管理单位有权予以撤除和清理
010 乙方在店铺内使用电饭煲、电热水器及生火煮食 乙方向市场管理单位缴交罚款10元/次，市场管理单位有权没收该用具。
011 乙方不按约定渠道取、排水,不按约定渠道排污 乙方向市场管理单位缴交罚款10元/次
012 乙方不得带小孩入市场，违反3次/月,则不予续签合同 乙方向市场管理单位缴交罚款20元/次
013 未经市场管理单位同意擅自派发广告宣传单、不按规定在摊位内粘贴与经营无关的广告、宣传画、标语 乙方向市场管理单位缴交罚款10元/次
014 乙方在店铺内燃点香火照烛、焚燃烧烤他物、打麻将牌、赌博、吸毒贩毒、卖淫嫖娼 乙方向市场管理单位缴交罚款50元/次，并视情况移送公安机关处理。
015 乙方如租金超过规定日期五日；超过十日处理 超过五日暂停营业，待其交齐拖欠租金和滞纳金（每天租金的2%）方可继续经营；超过十日不交，甲方解除合同，责令其清场
016 乙方拒交促销活动的分摊费用 从乙方保证金扣除，并限定10个工作日内补齐保证金，如未按规定补齐保证金，不予续签租赁合同
017 乙方未按规定完成摊位装修 每滞纳一天交罚款20元，从装修押金中扣除
018 乙方未按规定时间缴纳物业费用 每天交滞纳金10元

何总辛苦了!~

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何总，谢谢，小弟我,左顶右顶,前顶后顶,上顶下顶!

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