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| 产权式商铺招商尴尬:外铺不愁租，内铺租不掉
商茂百货为啥纠纷不断
(2006-11-02 08:30:37)
商茂百货为啥纠纷不断，从以前的绝大多数业主不满意5%的回报率，到现在的暂时关门停业，主要原因就是“外铺不愁租，内铺租不掉”造成的利益冲突，这种尴尬源于产权式商铺带来的众多负面影响
【江苏商报报道】 商报记者 曾璐 报道
从9月底以来，地处新街口商圈中央的商茂百货大门紧闭，整个商场，除了一楼的老凤祥金店、二楼的羽绒服卖场，其他地方处于停业状态。一知情人士透露，商茂百货关门的主要原因就是“外铺不愁租，内铺租不掉”造成的利益冲突。
业主委员会不是假冒的
昨天，记者来到新街口的商茂百货，只见北面的大门紧闭，玻璃门上贴着“商场因内部调整，暂时关门停业”的字样。原本在一楼经营的宝岛眼镜店，三楼的皮装城也贴出了迁址通告。记者在一楼的玉满堂专柜后，找到商茂百货的业主委员会办公室。
办公室的黄永舟主任接待了记者，但对于商茂百货的现状及内情，黄永舟不愿详谈。“商贸百茂的产权结构非常复杂，光业主就有几百个，还有开发商。一些情况现在不方便对外公布，也很难对外说清楚，等到时机成熟，我会主动约见媒体告诉你们真相。”
对于昨天有消息称与某电器销售商签订意向书的“商茂百货业主委员会”系假冒这一说法，黄永舟认为，这个说法是错误的。业主委员会的成立过程，有公证机关在现场公证，也在房产部门备过案，之所以出现个别业主有不同意见的情况，这是法律滞后造成的，“目前，我国在物管方面的法律还不够完善，对商业物管这块，法律更是真空地带。”有关律师表示，其实“商茂百货业主委员会”就是一个拥有洽谈出租事宜授权的组织，洽谈出租事宜的资格与该组织是不是业主委员会没有关系。
一位不愿透露姓名的商茂百货业主告诉记者，现在之所以关门歇业，是有人为了自己的利益，故意从中作梗，“一粒老鼠屎，坏了一锅粥。”现在有百分之九十几的业主都同意了，将商场整体出租出去。一些回迁单位也开始陆续与业主委员会接洽。
商茂百货不堪重负
2000年，商茂世纪广场裙楼建成后，将部分经营面积出售给自然人，再由商茂百货返租，当时一批自然人业主拥有商茂百货34%的商铺面积，其余为商茂投资集团下属的盛茂房产和回迁单位所有。可是，5年来，商茂百货经营却不如意。商茂百货称：他们不仅没有从产权商铺模式中获利，反而倒贴租金，5年仅补贴的租金就超过5000万元。
不堪重负的商茂百货原打算下一年度给予业主的租金回报率为5%，但绝大多数业主对5%的回报率不满意，纷纷要求自营。商茂百货方面认为：商茂百货的日销售一般只有20万元左右，而每天固定支付的水电费、人员工资等费用都在好几万元，虽然扣点在25%左右，但根本难以支付固定的租金，所以决定不再包租业主的商铺，业主愿意转手或者自主经营都行。除此之外的66%的商铺，也将由商茂百货招商。这样，在新街口苦撑5年的商茂百货成为“租赁百货”。
外铺不愁租，内铺租不掉
记者从一位曾经在商茂百货租铺的商家那里了解到，商茂百货一楼的临街铺位是不愁租的，而且价格能租得很高，而二楼以上的铺位出租情况就不好了，一些位置靠里面的铺位甚至租不出去。这样一来，就造成“外铺不愁租，内铺租不掉”的局面。从去年开始，商茂百货变成“租赁百货”后，整个商场的经营状况也不是很理想，业主们各自为阵。在这种情况之下，“商茂百货业主委员会”想找一家企业能将商场整包下来，缓解“外铺不愁租，内铺租不掉”的情况。但这样一来，不管是临街的外铺，还是位置靠里的内铺，业主们拿一样的回报率。位置好、租金高的部分业主不愿意整体出租，想自己经营，自然要产生矛盾。
如果要将商茂百货整体出租，那以前在这经营的商家们怎么办？该人士告诉记者，因为签了合同，商茂百货方面没有理由将他们赶走，就使用了一些办法，让一些商家没有办法经营，只能退出。现在一楼只有“老凤祥”还在经营。
2000年时，南京新街口商茂百货产权商铺的成功营销推广，引来一大批投资者，成为当时南京商业地产项目成功运作的典型案例，但现在也遭遇了“滑铁卢”。对商茂百货变迁颇为了解的业内人士称，商茂目前遭遇的招商尴尬源于产权式商铺带来的种种负面影响。
产权式商铺的招商尴尬
南京的产权式商铺，经过前些年爆发式的发展，现在到了接受考验的时候。夫子庙大世界，新街口的商茂百货、盘谷亚泰等曾经火爆一时的产权式商铺，都因为经营定位与回报满意度等出现过各种危机。在去年产权人与商贸百货因租金回报问题发生纠纷后，商贸百货从统一经营管理退回到租赁式商铺的老路，而盘谷亚泰不但被要求退房还钱，更是空关至今。现在，商茂百货的内部调整，使得积存已久的产权式商铺危机再现。而虽然“追求”者甚众，由于产权式商铺固有的矛盾很难协调解决，地处钻石商圈的商贸百货，仍然前途未卜。黄永舟认为，如果商茂百货此次调整不成功，那么后果，很可能会像盘古亚泰一样。如果成功了，将成为南京产权式商铺的一个成功案例。（4《商讯》）
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