主题：厦门:"返租销售"来雅百货中山店租金纠纷系列报道

　“返租销售”租约到期 续租事宜无法谈拢
　　小业主“逼宫”金同成

　　七层楼的商业地产，却有1200多个业主，这会造成什么样的后果？日前在金同成大厦（查看地图）发生的纠纷再次证明，“返租销售”这种被国家建设部明令禁止的商业地产营销模式，尽管能让开发商快速回笼开发资金、满足一些市民的“炒房”梦，但确实存在较大风险。

　　11月1日中午，何先生、汪女士夫妇来到来雅百货中山店三楼自动扶梯口附近的一个女装专柜，要求专柜经营者立即撤走摆在柜台销售的服装，因为这块商铺是属于他们的，应当由他们处置。何先生还拿出了产权证。一番争执之后，在中华派出所民警和商场管理人员的劝导下，夫妇二人暂时离开了卖场。

　　何先生是来雅百货中山店所在的金同成大厦的业主之一。他在2001年购买了金同成大厦3楼大约22平方米的商铺产权。金同成大厦的销售是“返租销售”的方式，由开发商金同成置业发展有限公司（以下简称金同成）与业主签订回租协议，业主许可金同成对合同项下的房产进行经营管理，同时金同成按半年或一季度付给业主租金。何先生与金同成的返租合同今年10月31日到期，合同到期前，何先生曾向金同成提出续约时提高租金的要求，但没有得到肯定答复，合同期满后续租事宜未能达成协议。在这种情况下，何先生决定收回他的房产，按他的话说，他要在自己的地盘上做自己的买卖。

　　当天到来雅的还有金同成的其他几位业主，他们的合同也都是10月31日到期。业主之一的周小姐告诉记者，金同成在销售商铺时承诺，每年按房价的10%返还租金，但是后来他们这些小业主发现，讨要返租租金成了他们最头痛的事，金同成拖欠租金是常事，而且对待业主的态度也非常恶劣，至今金同成还欠了她半年的租金。她和一些业主希望金同成在合同期满后续租时适当提高租金，却遭到拒绝，而且金同成给她的答复竟然是必须按原先的合同条款续签租赁合同到明年年底，才有可能把拖欠的租金返还给她。这让她对金同成彻底失去了信任。周小姐说：“我们这些小业主处于弱势地位，打官司拖不起，又没有别的办法维护自身的权益，只有用这种办法通过来雅百货对金同成施压，让金同成正视这个问题。”

　　记者昨日从有关方面了解到，当地街道办已经介入协调此事。

　　开发商说法

　　我们正牵头改组业委会

　　金同成对此是如何说的呢？昨日上午记者采访了金同成的负责人。这位负责人介绍，金同成大厦地下室到6楼共七层为商业地产，面积约为16000平方米，就这七层楼却有1200多个业主，这些业主分散在四面八方、各行各业，有不少还是境外的投资者。返租协议到期，部分业主提出提高租金的主张，但对企业来说难以承受，因为金同成无法只针对部分业主提高租金。

　　于是，作为来雅百货中山店的资方，金同成需要面临选择：是继续经营下去，还是干脆撤出。想要经营下去，就必须得全体业主100%同意续约，只要有一个业主不同意续约，经营就无法维持。

　　这位负责人说，目前金同成正牵头改组金同成大厦的业主委员会，希望通过业委会来确定今后的发展方向。

　　专家建议

　　业主可共组一家股份公司

　　记者就金同成面临的问题请教了房地产专家。专家介绍，“返租销售”作为一种地产营销模式，于1997年左右在广州、深圳等城市开始兴起，是指房地产开发企业为促进销售，在其建造楼盘出售时与买家约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，或者直接由该企业承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报。为了便于销售，产权往往被分割得很小。而最大麻烦，正来源于分割出售。

　　商场内商铺的产权是分散的，如果在返租期内能招到大商家入驻，问题还一时看不出来。返租期满后，产权再次分散，很难达成一致的租赁条件对外招商，矛盾就突出了。2001年6月，建设部正式实施《房地产销售管理办法》，禁止“以返本销售和售后包租的方式”售房，正是基于这种考虑。

　　如何彻底解决这个问题？专家建议，可以由所有业主共同组成一家股份公司，使产权股份化，股份公司委托一个专业机构进行招商，收益按股份大小分配，这样便可以解决难题。
- 该帖于 2006-11-14 21:51:00 被修改过

哈！哈！哈！专家的意见是业主可以自己组一家公司，然后就可以比现在的莱雅更赚钱了吗？祝福您了！

中山路巴黎春天自荐经营中山来雅？
同成负责人还透露，他们正着手筹备第二家百货店，预计明年即可开业。




海峡导报 2006-11-8 9:13:05



台海网11月8日讯 （记者 陈林胜 香卉辉／文 吴晓平／图） “巴黎春天自荐经营中山来雅？”这一消息甫一传出便在业内引起强烈反响。昨天，巴黎春天百货有限公司正式向外界澄清：该言论纯属个人行为，不代表公司立场。





正在外地出差的巴黎春天百货有限公司董事长陈启泰通过常务副总经理刘钦华告诉记者，发表所谓“巴黎春天自荐经营中山来雅”言论的张岩松是巴黎春天中山店店长，其工作范围为负责该店运营，并不负责公司的拓展业务以及公司的对外发言。公司对此事的正式态度是：张岩松的言论只是个人行为，不代表公司立场。

陈启泰还表示，巴黎春天希望与中山来雅继续保持战略合作伙伴关系，共同为繁荣中山路商圈而努力。

针对此事，记者采访了厦门来雅行销管理公司总经理曾柏寿。他说，巴黎春天与中山来雅是战略合作伙伴关系，只有共同把市场做大，每家店才能共同发展。曾柏寿还向记者介绍了中山来雅的经营情况。他说，中山来雅目前是三家来雅百货中业绩最好的一家，这几天来雅搞“周年庆”活动，中山来雅的营业额比去年同期增长了４０％左右，这是非常好的业绩。目前中山来雅的业务稳定，经营正常。

中山来雅投资方——厦门金同成有限公司负责人说，在已接触过的业主中，签约率已达９７％，此前与个别业主因租金问题产生的分岐，相信能很快得到圆满的解决。目前中山来雅信誉良好，清者自清，他们不希望看到单纯的商业行为被演化成商业炒作。金同成完全有信心有能力把中山来雅做大做强，给社会和业主带来丰厚的回报。

金同成负责人还透露，他们正着手筹备第二家百货店，预计明年即可开业。

究竟如何才好？？
来雅中山店租金问题引群众围堵

　　“１１月１１日上午１０时许，几十个小业主陆续聚集在来雅百货中山店门口。他们有备而来，迅速在店门口摆出三条巨大的横幅，还拿出几个高音喇叭。一名彪壮的业主甚至拿着一根镀锌管，一边敲着地面，一边与来雅百货的保安说话，像是威胁也像是示威……”

　　近日，以中山路来雅百货为舞台，类似的场面相继出现，事件的当事双方分别为中山路来雅百货所在地——金同成大厦（查看地图）的开发商“金同成置业有限公司”及其部分业主。以类似事件为由头，相关消息纷纷报道，有称业主闹场是因为金同成拖欠租金，有称是因为业主涨租的要求被拒绝……事实真相究竟如何？事情症结究竟在哪里？事情有没有解决的办法？本报记者深入幕后，试图还原事情的真相。



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　　争论焦点一：租金

　　部分业主：金同成拖欠租金是常事、不收回（商铺）的话，我们连一分钱租金都拿不到，我们的回报就等于零。

　　金同成：我们没有拒绝支付租金，而是拒绝类似“租金上涨４００％，限三天内答复”的要求。事实上所压租金也仅为最后一期，之前都付清了。最后一期租约绝大多数是１０月３１日到期，这期租金是因到期前就与部分业主协商续租事宜产生意见分歧，进而影响到百货经营而延期。从１１月１３日起，综合各方意见，我们已向尚未支付租金的业主发出书面通知，告知我们将陆续发放租金。

　　记者调查

　　金同成大厦当年的销售方案是由开发商以每年房价１０％回租，租期５年，最后一批租约至今年１０月３１日到期。同年１０月，金同成将大厦出租给新时代来雅百货有限公司经营。经过５年的经营，目前中山路来雅已成为厦门效益最好的百货之一。

　　在合同到期前，金同成方面已跟业主陆续沟通，但发现业主间的意见存在较大分歧。考虑到原有租金标准在同地段的租金现价已经偏高，金同成提出维持原有标准的方案，同时记录业主提出的不同意见，就一些有共性的建议和意见再统一评估，拿出方案再和业主协商；因为需要足够的时间统一１２００位业主的意见，金同成建议先签一年过渡合同，保持原租金标准不变，待新合同达成后再多退少补租金差额。

　　据金同成方面介绍，就此方案，大部分业主都能接受。在金同成已接触的业主中，达成率高达９７％以上。只有一些业主坚持要提高租金，其中最高要求租金上涨４００％，限期３天内答复，否则就要收回产权。由于一些业主想通过干扰来雅百货正常经营的方式对金同成施压，为因应可能因此产生的百货厂商的索赔，以观事态发展，金同成才延期支付了租金，并也有就此事与业主协商，征得谅解。

　　在政府有关部门的参与下，１１月１０日，即“示威”事件前一天，金同成已与部分业主代表达成共识，金同成承诺将在１１月１４日前给出支付租金的方案。１１月１３日，金同成开始向尚未支付租金的业主发出通知，告知在履行完分批到税务局代扣报税款、凭税单到银行转帐等程序后，所有租金将如数发放。

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　　争论焦点二：涨租

　　部分业主：现在的房价与５年前怎么相比？中山路这种热门地带的房租，也翻了一番，凭什么我们要接受这种强盗条件？

　　金同成：投资房产的回报率基本在２％－８％之间，在当年销售时，每年１０％的租金已远远高于当时的市场标准，即使在５年后的今天，金同成大厦的平均租金仍高于同地段商业项目。出于稳定考虑，公司同意维持原标准。

　　记者调查

　　金同成大厦的“返租销售”是在有关法律出台之前，该大厦的开发、销售并无违法违规行为。在５年的租约到期后，如今金同成与业主间的协商已无关“返租”，只是正常的企业向业主求租关系，而这种关系的基础应该是建立在符合当前市场行情的租金标准上的。

　　据了解，金同成大厦共有７楼，其中地下一层和地上六层。当时大厦销售时，不同的楼层、同一楼层的不同位置销售价格都有所不同，售价最高的是７８０００元／平方米，最低是７８００元／平方米，按１０％的年回报率算，每平方米的月租金价格在６５元－６５０元左右（以建筑面积计）。

　　争论焦点三：出路

　　部分业主：专家建议，可以由所有业主共同组成一家股份公司，使产权股份化，股份公司委托一个专业机构进行招商，收益按股份大小分配，这样便可以解决难题。

　　金同成：由于上一届业主委员会已到期，我们正协助广大业主进行改选。经综合各方意见，决定筹备小组从业主中产生，由筹备小组与我司共同商议产生业主代表的办法，组建业委会，以保证公正性和时效性，公司会配合业委会工作。待新的业委会产生后，金同成大厦商铺的相关事宜，都由业委会代表所有业主出面进行协商和决定。

　　记者调查

　　厦门一位熟谙商业地产运作的人士表示，售后返租租约到期后，对开发商而言已经履行完相关承诺，此时再续租，已不是法律责任。然而，在协商过程中，就会遇到一些不同意见的业主，租金上的分歧将可能导致商场原有的商业经营模式无法再延续下去。

　　对来雅百货中山店的资方金同成来说，此时无疑将面临两种选择：继续经营，或者撤出。事实上，在业界看来，如果金同成被迫撤出，对商场内所有业主来说，并不意味着福音到来。因为金同成撤出后，金同成大厦商场将出现两种情况：一是所有业主重新组建一家企业，然后再委托专业经营管理公司统一经营；二是所有业主各做各的。

　　对第一种情况，不少业内人士表示：组建一家股份公司，从构想来看，似乎可行，然而，要所有业主组建一家股份公司，从法律程序上和实际操作来说，可能性不大。

　　“新的《公司法》规定，股份制公司最多只能２００人。此外，要推出几个人来能代表１２００多个业主的利益，操作起来也很困难。”一位地产资深人士表示，即便组建成功，但在委托一家专业机构进行招商时，一样要涉及到租金问题，从这个角度来看，这与直接委托给开发商又有何区别？此外，在该专业人士看来，委托什么的专业经营管理公司，以及商场的定位也将非常重要，否则就会像香水城一样，最终走向失败。

　　而商场如果没有统一经营和统一管理的团队，最终各个小商铺将不得不各自为政，各做各的经营，这一结果或许从早先的定安广场一期商铺可以看出。上世纪９０年代末，元洪定安广场采取了“店中店”模式进行运作，３６０多间店铺很快销售一空，不少业主还一举投资购买了三四间店铺。然而，从２００１年开始，定安广场开始走下坡路，人流量不断减少，总体业绩开始下滑，而这一切实际上与小店铺各自为政有莫大的关系。２００３年底，商场业主委员会决定彻底关门。

　　各自为政所带来的苦果，终于使定安广场的广大业主明白“商场要发展，只有进行统一经营和管理”这一道理。据民盛物业的有关人士表示，在永乐进驻该商场二楼时，曾计划用两个月时间和业主们进行沟通，然而只用了１５天便与上百名业主达成了统一出租的共识。而统一出租引进永乐这一家电品牌所带来的效应，终于使业主们看到了希望：空置已久的商场店铺实现了出租或出售。

　　不少业界人士深信，假如金同成大厦商场业主走向各自为政，那么整个商场将很难经营起来，其结果将导致广大业主被套牢５年，甚至１０年都有可能。

因为需要足够的时间统一１２００位业主的意见，……

晕了！！！