主题：花园路商圈：郑州未来“第二大商圈”？

大商新玛特亮剑国贸中心——花园路商圈新商战山雨欲来

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转贴自：河南商报







对郑州的很多房地产公司而言，最令他们头疼的任务往往不是住宅部分，而是商铺的招商和销售。在郑州房地产市场上，常常可以看到一个楼盘住宅部分卖得红红火火，但它底层的商铺却迟迟不见动静。这当中的矛盾之处在于，大多数房地产商都不愿意在一个项目上投入太多的时间，但即使让一个商业区初显雏形也需要相当长的时间来培育。

这个问题对于一个商业面积将近10万平方米的房地产项目而言，自然显得格外重要。但丁盟却并并没有因忧心忡忡而睡不着觉，作为郑州国贸中心的开发商河南新田置业有限公司的总经理，丁盟对即将亮相的郑州国贸中心的商业部分信心十足：世界五百强企业家乐福和国内百货航母大商集团已经宣布入驻郑州国贸中心。这家超级主力店的签约无疑让郑州国贸商业运营公司总经理司小伟吃了两颗定心丸，也同时带动郑州国贸中心商业部分招商完成70%。

在花园路农业路口的位置上，家乐福和大商新玛特的进驻将面临现有商业的全面封堵：近有丹尼斯两个店左右夹击，远有中环百货、家世界、花园商厦、紫荆山百货虎视眈眈。在花园路紫荆山到东风路的狭长地带上，多家大型商场一字排开。无论如何，一场前所未有的商战即将激烈打响，从参战各方的体量看，这种近距离的拼抢绝不亚于久已成名的二七广场商圈。问题是，夹缝里的郑州国贸中心商业能否在十面埋伏中脱颖而出？

大商杀进新商圈

郑州新玛特购物广场有限公司董事长皇甫立志携金博大余威而来，他坦称，想挣钱是做商业的人一直的想法。“现在业界内部比较认同的，比较有发展潜质和消费能力应当数花园路商圈，花园路商圈是一个典型的带状商圈。”皇甫立志说。

作为久居二七商圈的资深商业操盘手，皇甫立志给花园路商圈的定位是，从紫荆山开始，北到农业路，已经形成现在一个比较成熟的带状，这个商圈很大，还有再向北继续发展的潜力。现在在花园路北段已经有一个丹尼斯的店。再向东到东风路也有一个商场。这样来看，皇甫立志认为，花园路商圈是目前除二七商圈之外最有投资价值、最有商业价值的，而且这个商圈潜力、今后长远的消费能力不亚于二七商圈，或者说花园路周边的消费群、消费能力更大、更强。

“为什么这样说呢？整个花园路东西两边，集中了河南省所有的省直机关，花园路、农业路、金水路这几条道路集中了郑州市大的金融机构，包括银行总部、保险公司的总部都比较集中在这一块。”皇甫立志说，另外，从郑州市目前的城市发展格局来看，基本上是向东、向北这两个发展方向比较明确，而且消费能力比较强的，包括社区档次比较高的基本上在这个范围内。

郑州国贸中心这个项目刚好既是地处花园路“带状”商圈，又处在花园路和农业路两大主干道的交叉口，同时符合郑州市向东、向北发展这么一个方向趋势，基本上在老城的东北最好的位置。皇甫立志说，这个商圈的角度从地理位置来看，国贸的位置是得天独厚的，而且是不可复制的。像这么好的位置，开商场不像开工厂可以去投资规划，作为商业是不可再生的，资源是有限的，所以稳坐商圈好赚钱是大商选择国贸的一个原因。

大商国贸双剑合璧

自从高价拿下金博大三年经营权后，大商集团一直虎视眈眈意欲开疆拓土。但几个月过去了，大商立足郑州之后的第一个棋子就选在了郑州国贸，这是为什么呢？

皇甫立志表示，作为一个百货类企业在发展中他们首先要立足发展，同时在选择网点的时候非常重视，不是说我们看中一个地块就进去，而是全方位的了解。从地理位置、商业规划、配套设施等等从各个方面，包括两个企业之间的企业理念、文化理念都非常认同的情况下才着手进行的。

皇甫立志认为，选择在郑州国贸中心开店看中的并不仅仅是这里10万平方米的商业面积。“选择国贸作为我们的第二家店，确实是这个项目本身的配套设施来说给我们提供了一个非常好的百货和百货之外的东西。”皇甫立志说，大家知道做百货店需要一整套的配套设施，商品是能够吸引消费者，但是仅仅靠我们的商品不能够让我们的顾客在这里长时间的停留。国贸除了提供这种零售的氛围之外，还提供了很多延伸的服务功能。我们国贸有一个比较大的商业街，以及一系列配套的娱乐、健身项目。同时这个项目本身有近40万平方米的公寓、写字楼的功能，在这个项目里面，项目自身具有很强消费能力。

“做百货店，有些时候是不一定能够依靠我们自身的力量做成的，我们即使做配套，比如大家知道我们百货公司自己做一些餐饮以及其他方面的，在我的百货店之外，除去超市之外还有很大面积的餐饮和娱乐，还有其他的一些和我们的项目错位的配套设施，这个是一般意义上的百货公司不能够做到的。”皇甫立志说，郑州国贸的商业部分实际上有10万平方米，这个行政区的国贸可以成为一个大的盘，顾客除了在这里购物还可以享受到其他的项目。对此皇甫立志深有体会，一个项目能不能留住客流，有很好的销售额，大部分取决于功能。或者说我们在购物之余可以有很多到周边的商业之外的餐饮、娱乐、休闲、健身的场所去享受我们各种服务的机会。我想在这个地方我们单独做一个百货公司，再做一些辅助性的餐饮休闲，和我们进入国贸这么一个10万平米的大的商业齐全、功能齐全、服务功能设施非常齐的这么一个项目。

“假如我们还有第二次选择机会，我们仍然会选择国贸，而不会选择我们自己建一个项目。”

做商业也要看血统？

花园路从紫荆山一直到东风路有很多已经成熟大商场，这里面几乎包括所有的商业业态。在这个本来就硝烟弥漫火药味很浓的战场，以什么姿态挤入战场成了郑州国贸中心商业这个超级大块头不得不考虑的问题。

河南新田置业有限公司总经理丁盟认为，做商业也不能脱离历史。关虎屯在历史上就是很有名的商业区，本身有很深的商业氛围，这里发展商业可以说是顺理成章。

“在商业竞争的环境里面拿什么样的一个身份，是个很重要的定位问题。”丁盟说，花园路从紫荆山一直到农业路，包括很多商业形态，但从地理位置来说郑州国贸中心还是处在一个相对优势的位置，刚好是占两个主干道的交汇点。在两个大动脉的交汇处，花园路和农业路的交汇点是郑州国贸中心。这个地方的客流、人流将来整个集散地是一个枢纽，这个是地理位置枢纽，这是第一方面。

此外，丁盟说，我们做商业，我觉得应该是看地段的历史。这个地段原来活跃的是什么，有没有商业基因。你做某一个商业地产，其实是一个区域里面的一个孩子，你要看原来的父母亲有什么基因。国贸这个地段是关虎屯的，原来就非常符合商业的要求，第一它是一个大的集散地，信息流的一个交汇处。关虎屯原来就是一个大的集贸市场。

“我七八年前刚到郑州的时候找房子住，我印象很深关虎屯的房子不好租，因为位置好，又便利，叫做‘白领公寓区’。当时我在这里没有租到房子，只好跑到另一个比较便捷的居住地。”丁盟说，这里历史上有繁华的商业基因，包括消费习惯和居住习惯基础很好，承担着除了商业之外的其他很多方面东西，比如写字、办公、居住，具备方便、快捷的历史优势。这个位置是一个枢纽型的位置，从商业基因上承担着更多成功的地方。从这个地段和商脉，决定了能不能承担起这个责任。像一个垫脚石或者像一个基石一样，扎根在这里变成一个基石，让大家在上面跳跃，让大商等等在上面跳跃。

此外丁盟说，郑州国贸中心的建筑面积48万平方米，除了商业外是高档公寓和写字楼。这里本身的人流也会对商业有很大的促进作用。

“近四十万平方米的公寓和写字楼带来的人流量能够支撑相当一部分的周边消费，所以我想从这个角度来讲，国贸中心项目可以贡献于这个商圈的人流，贡献于这个商圈的信息流、物流。”

两大绝技打天下

如何应对即将到来的花园路商圈竞争，郑州国贸中心商业运营公司总经理司小伟胸有成竹，他的两大绝技的确很有震撼力。

“针对郑州国贸商业，我们既定方针是主力店带动整个商业，这样一个方式来进行。在这里面我们确定的主要有两家主力店，第一个主力店就是百货，第二个主力店就是大型超市。我们前期对这家的定位要求非常高，因为前期跟国内外将近10家百货谈过，都有过接触，最终在百货上选定了新玛特，超市选择了家乐福，应该说都有一定的基础。”司小伟说，我们的目的就是以这两家主力店，加上商业街的次主力店带动整个商业街的发展，这是整个商业的运营思路。

司小伟说，我们目前这个项目招商10万平米已经完成了70%，对一个项目工程上还没有露出地面就有这样的成绩相当难得。和目前已经显露峥嵘的商场相比，郑州国贸中心的商业项目走得还是比较靠前的。商业街里面第一主力店和第二主力店现在已经到位了。次主力店迪信通、必胜客、肯德基等都已经签约，比如迪信通准备在这里开一个旗舰店，作为我们这个商业街的一部分。目前还有一批正在谈的，可能马上会签订意向协议。

“我们现在招商重点可能会侧重在国际上比较知名的大的商家，河南省还没有出现的商家。将来我们会花大的力气招来两到三家作为我们这个商业街的次主力店。最终商街次主力店到位之后下一步将进入全面招商阶段，一些小的店面、商铺会陆续进行招商。”司小伟说。

司小伟说，由于商业业态的集中可能会带来无序竞争。所以在跟很多商家谈判时已经注意沟通力图相互错位经营。

“跟大商谈判的时候有多次沟通，在合同里面专门加了一条，要求双方相互沟通，希望在同一个场地内不同发生同业态无序竞争的情况出现。所以在这个商业街里面布置了大量的餐饮。我们公司的员工都比较熟悉，我们商业规划跟业态分布先后经过了五六次的修改，跟大商谈判之前业态已经完全定下来了，后来做了一个彻底的修改。就是有所冲突，把商业街这一块做了一个修改，做到经营错位。”

商业地产有四大“死穴”

目前郑州不少商业地产项目进展不佳。除了一些商铺门可罗雀外，更多的房地产项目底商一直空空如也，并没有开张。对此，皇甫立志表示，商业地产开发应该避免四大“死穴”。

皇甫立志认为，商业地产公司存在盲目求大、求全这么一种倾向。很多商业地产公司认为，在一个城市的的市中心拿到一个地块，不做商业项目太亏了，不把商业项目做大更亏。所以自己自作主张搞了一个面积很大的项目，但是建好以后发往往发现没有商家入住，最后只好让项目大量闲置，而现在闲置的项目比比皆是。还有一些项目是招商招不出去，只好自己投入经营，那些本来做房地产项目的企业，到头来不得不变成商业运营商。

皇甫立志认为，第二个“死穴”是有的房地产商认为自己是专家，认为自己搞出的项目很受商家欢迎，实际上不是这样的。就像有一些项目搞起来之后，作为我们专业的眼光来看这个地方很可能只能做一个社区商业，或者说只能做一个大卖场加上少量的场外百货。而有些商业地产公司觉得这个地方可以做一个大型的购物中心，或者做一个大的项目。但是从专业的眼光看是不认同的。也就是说一些好的百货公司、好的购物公司不可能在这里经营。这个建筑本身本来适合做大卖场，但是最后变成了百货公司了。这样的情况就只有闲置，因为百货公司不是很容易做起来。

此外房地产商设计的商业项目很可能建完后不适合作为商业场所使用。房地产商觉得自己的项目位置非常好，从外观看也非常好，但是百货公司不敢进。就是说，项目设计不适合百货公司，百货公司有自己独特的外观和内部设计。按照店中店的建筑模式建不适合百货公司，如果说按照百货公司的商业设计来做，肯定有做大卖场的嫌疑，因为做大卖场要求封闭式的，统一设计、统一收款，统一出口。如果在商场设了一个很大的大堂，那我们做超市做不成，只能做百货，而这个商圈又不适合做百货，那么可能做死了。

皇甫立志说，商业地产的第四个“死穴”是，还有一些商业地产公司盲目的追求资金回收，现在很多项目这样运作把商铺分割卖出去，然后再找大的百货公司进入，靠百货公司交的租金拿过来去返给业主。这种形式在国内现在比较多，也比较普遍。但是这个前提一定要建立在商业规划非常好，商业建筑布局非常合理之上，而且开发公司一定非常有实力。

“但是现在这种形式在省内失败的也很多。很多项目在运作的过程中间它的主力百货公司换了好几次，有的在经营过程中间就搞砸了，经营失败了，那么给中小投资者承诺的8%以上的投资回报率不能实现。甚至我听说国内已经出现了，一个项目房地产商人去楼空，因为兑现不了8%的投资回报，否则这些中小投资者要给他算帐的。这样的话这个地产公司肯定要垮，成了一个很大的隐患。”皇甫立志说。

对皇甫立志点到的这些“死穴”，在地产界浸淫多年的丁盟深有体会。他认为，从开发商转向商业地产，摆正心态最为重要。

“因为商业和地产其实是两个行业，当然是有关联的两个行业。也就是说商业，我个人感觉是一个竞争进入白热化，不断升级换代的非常成熟的、多样化的行业，而地产行业则是一个新兴而高速增长的行业。所以我们应该明白‘商业和地产开发’先后的顺序。刚才说了，如果定位是商业为核心，那么商业方面未来的业态首先要以达到未来的商业目标为前提进行设计，一定要以商业的眼光介入这个项目。像大商这种合作伙伴，他们对商业地产很熟悉，能以消费者的要求为地产开发提供的制约条件，我们则可根据这些条件先规划、先招商，然后逐渐的建设。”丁盟谈起开发商业地产来颇有心得。

此外，丁盟还提出，在商业开发中还要摆正心态。“就怕开发商信心膨胀，不理会商家要求冒然进入，那就多半会以不良结局收场。要注重商业物业的长期可持续繁荣，而不要只看到简单的短期经济利益。”

丁盟说，郑州国贸的‘主力百货＋主力超市’，建筑面积近7万㎡均为开发商自持物业，而不进行所谓的产权式销售，就是保证主力店繁荣的坚实基础，这也为商业街区中其他商家的进驻提供了一个参照物。而郑州国贸商业运营公司从未来消费者的购物感受出发，实行统一运营管理，也就有效保障10万㎡街区SHOPPING MALL的持久繁荣。