主题：参股国内房企 外资变招规避限制

“拿地的钱不是问题！”这样的狠话，大连正源集团副董事长姜长龙今年已说过不止一次。今年6月初，正是这家气势咄咄逼人的外来开发商，在后来引发轩然大波的北京摩根中心项目之争中，与首创置业苦战至最后一刻。
　　此前一周，他们刚刚以8.2亿元拿下了北京温泉镇一幅地块。更早的时候，在温泉镇另一地块的竞投中，其凶猛表现让实力强横的北京北辰集团惊出一身冷汗。
　　名不见经传的大连正源，居然敢在京城本地的“太岁”们头上动土，原因很简单：大名鼎鼎的摩根士丹利在背后给他们撑腰。
里应外合
　　今年4月中旬，即正源连环出击前夕，大摩以1.25亿美元收购其25％股份，成为公司第二大股东。过去数年间，这家国际投行曾频繁斥资收购中国内地商用物业，这一次，则是首度以较高比例直接参股内地房企。
　　大连正源本是一家区域性开发商，主要业务集中在大连市及辽宁省内。2005年初起，该公司制定对外扩张计划，谋求向全国性开发商转型，北京、浙江、江苏等悉数被纳入其未来版图。
　　要到处拿地自然急需巨额资金，恰逢摩根士丹利向内地房企抛出橄榄枝，双方一拍即合，据说从双方意向性接触到最终签约，前后不到1个月。大摩的投资决策向来深思熟虑、十分谨慎，此次却一反常态，颇为耐人寻味。
　　“我们希望未来能以大连正源为平台，进一步介入中国房地产开发市场。”摩根士丹利投资部一位高级经理日前接受本报记者采访时称。他还表示，不排除继续收购大连正源更多的股份。
　　但正源似乎并不打算把所有鸡蛋都放在同一个篮子里。大摩参股后，其他两家新的外资股东Allied Treasure Limited及Dash Limited相继亮相，他们同样表示欲增持正源股份，获得相对控股地位。对这两家外资股东的背景及持股比例，正源方面一直保持缄默。
图谋已久
　　摩根士丹利参股国内房企的企图，并非自今日始。
　　2004年顺驰全力准备香港上市，为增加砝码，曾打算向摩根士丹利举债融资，承诺回报率超过20%。但据说在谈判的最后关头，大摩提出参股要求，欲获得与债券融资额大致等价的顺驰股权，这让顺驰老板孙宏斌感到无法接受——因为这很可能意味着公司控股权将易手。
　　结果双方不欢而散。顺驰上市受阻，而大摩的如意算盘也没打好。直到两年之后，同样有意包装上市的正源，才让大摩得偿所愿。
　　“虽然参与中国国内的项目开发或向房企作短期投资，一样可以获利，回报率甚至还超过直接参股企业，但我们感觉不太保险，原因之一是担心中国本土房企缺乏优秀的专业运营团队。”前述大摩高级经理说。
　　他表示，成为房企股东之一，能有效监管管理团队的运作，确保自身投资收益，比仅仅做债权投资安全性更佳。
　　他们的想法与另一家著名投行荷兰ING不谋而合。2004年，ING有意投资北京“太平洋城”项目，经过多次考察，发现各方面条件都不错，但后者的团队管理水平却令人担忧。
　　据时任ING中国区执行董事的胡旭成透露，他们再三衡量，最终以入股方式，取代原来的风险投资计划。获得该项目80%的股权后，ING组建专业的开发团队，由集团中国区一位董事亲任项目经理。胡表示现在该项目运转良好，投资回报率超出他们原先预期的15%。
政策倒逼？
　　有资料显示，过去五年来，摩根士丹利在中国房地产市场的总投资额不下15亿美元，绝大部分用于收购各类商用物业。参股大连正源，显然是其投资策略的一次重要调整。
　　今年7月，建设部等六部委联合下发的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（通称171号文件）中要求，外资机构在内地投资房地产业务，必须注册公司，且注册资本不得少于2000万美元。这也许是促使大摩变招的关键因素。
　　“不是说外资机构不愿拿出2000万美元，而是这个新规定提高了资金的使用成本，所以投资策略会有相应变化。”胡旭成说。
　　按胡的说法，根据监管条例，上述注册资本金到位后很难再将其抽离，与其让这2000万美元长期沉淀，还不如入股内地房企，让投入的每一个美分都能换得股权的收益。
　　摩根士丹利那位高级经理也承认，目前中国房地产市场的项目开发利润水平，远高于东亚其他国家，此前他们青睐成熟的商用物业，主要是为了规避开发过程中随时存在的政策和市场波动风险。
　　“不过现在看来，一段时间内中国楼市会持续走好，而投入项目开发的资金周转期一般就是2~3年，参股本土房企进而介入开发的风险，完全在可控范围内。”他说。
　　今年3月大摩高层曾表示，将在中国追加30亿美元地产投资。
　　当然，外资参股国内房企之路，未必会一马平川，尤其是他们看中的目标为中国内地上市公司时。
　　据有关人士透露，近期新加坡政府产业投资公司（GIC）有意在A股市场上收购阳光股份（000608）若干股权，以获得更大的中国楼市投资平台，但受到QFII（合格境外投资者）的有关股权收购额度的限制而不得不暂时搁置。
　　GIC是香港上市的首创置业第二大股东，后者的母公司首创集团则控股阳光股份，首创置业总裁唐军还兼任阳光股份董事长。
　　如果说是房地产“外资设限”政策加快了国际资本参股内地房企的步伐，那么同样是针对外来投资者的政策，又给这类参股或收购企图设置了新的门槛。无论是大摩，还是ING和GIC，要想分享中国房地产市场这块美味的蛋糕，还得多费些心思。

链接
摩根士丹利近年在华部分房地产投资
　　2003年7月
　　与上海永业企业集团合作，入股10％，投资上海新天地附近的“锦麟天地雅苑”，至2004年底，追加人民币5亿元全面收购该项目；
　　2004年6月
　　与上海金地集团、上海盛融投资有限公司共同成立合资公司，开展收购国内房地产不良资产业务，公司注册资本人民币5亿元，其中大摩出资55％，首笔收购建行不良资产包总值人民币28.5亿元；
　　2005年2月
　　以人民币4亿元的出价收购北京富力双子座写字楼B栋（大摩是富力香港上市保荐人之一），同时斥资2亿美元收购上海世界贸易大厦；
　　2005年6月
　　斥资8.46亿港元收购上海世界广场。