| 只看他
楼主
中国房地产报
11月21日，上海土地出让三号公告公布此次17幅地块标书。占地面积17.6272万平方米的普陀真如地块挂牌起始价高达22亿元，是目前上海挂牌起始价最高的地块，几乎是新江湾城C2地块的一倍，而每亩单价高达832万元实在令人咋舌。
更令人惊叹的还在后面。11月22日公布的该地块标书中，明确提出“要求独立竞买人或联合竞买人中，至少一家必须是世界500强企业或其控股子公司，该企业必须占联合竞买投资比例50%及以上，且挂牌报名截止日前10天内的银行存款在人民币15亿元及以上。”
这样的高门槛，也不禁让业内人士质疑，竞买资格条件是否过于苛刻？
但事实上，不久前1号公告出让的杨浦区80街坊地块，正是由跨国连锁超市巨头，世界500强企业之一的欧尚（中国）投资有限公司购买。
“激活”真如
“应该是已经有意向了。”中信泰富（中国）投资有限公司房地产部一位人士推测。真如地块很可能是和某家世界500强企业已经达成某种意向，所以政府才如此有信心，在招标过程中限定了这样一个特殊条件。“光一个世界500强的条件就把很多企业给卡死了。”
真如地区是2003年新一轮上海市城市总体规划中相应设立的四个城市副中心之一，目前其他三个城市副中心中，徐家汇、花木地区已经发展得相当成熟，而江湾地区的土地出让和建设也正加快步速，已经有合生和华润分别取得新江湾城的两幅大型地块。
标书显示，真如地块总面积将达到72万平方米，其中住宅面积不超过14.4万平方米，而商办面积将达57.5万平方米，已超过目前号称上海最大MALL的龙之梦购物中心的商办面积。
然而，即使是和黄或其他世界500强企业斩获此地块，真如地区能否借该项目迅速崛起，进一步成为辐射整个上海西北的市级商业中心却仍有争议。
“真如虽然是普陀‘十一五’重点发展的区域性商业商务中心，但商圈吸引力趋于分散，相互间定位区分不明，也不容易形成一个整体商业氛围”，中原地产研究分析师朱庆楠认为，“从目前来看，真如无论是商业还是居住氛围都比较落后，与周边曹杨地区、长风地区相差甚远。”
“即使西站未来改造成功，其周边也应以发展中档商业为主。受到周边居住档次等的局限，高档商业在此发展的机会并不明显。”在上海市商业网点办公室主任浦祖健看来，要形成一个区域商业商务中心是一个较漫长的过程，需要很长时间培育。“这个发展过程将有个5年以上的较长时期。”
易居中国研究员高级分析员杨红旭指出，高行区域附近已经有农工商的幸福小镇、绿地的威廉公寓等等大盘，竞争相对比较激烈。相比起来，他更看好真如和浦东南码头地块。“这两块地都在中环附近，应该是三号公告中最好的两块。”
和黄出手？
有知情人士11月23日向记者透露，“李嘉诚旗下的和记黄埔地产对真如地块有相当浓厚的兴趣”。他称，“和黄早已就这一地块和普陀区有关部门商谈过很久”。
事实还是巧合？和记黄埔集团正是《财富》世界500强企业之一。不过，目前记者尚未从和黄地产有关人士处得到消息的证实。
不久前浦东花木新民北块“地王”公开竞标出让时，虽然最后尚无结果，但一度引起坊间对其“内定”的传闻。同样，对于此次真如地块出让目标锁定“世界500强企业”，上述知情人士也认为，这一出让条件似乎是为和黄“度身定制”。
“锁定世界500强应该是政府一种规划手段。”高力国际研究与咨询部董事郑宗杰指出。真如城市副中心一直被普陀区寄予厚望，但是真如不像虹桥临空园区已经形成固定的外资圈子，尽管出台不少优惠政策，外资却始终不肯去，大概是因为对外资的期待才制定如此条件。
“真如区域前景应该不错，但是近60万平方米的商业，体量似乎太大，”上述中信泰富人士表示。上海好地段的商业地产十分紧俏，但是中环一带最近将崛起中环绿洲、百联西郊等大体量的商业中心，这类稍远一些的商业中心已经有些过剩。
不光是中信泰富、上实地产这类土地储备丰富的大地产商对真如“标王”视而不见。绝大多数怀揣数亿资金的中小开发商也因为缺乏实力，对真如地块不敢存有“非分”之想。
那么，一向擅于开发高档商办物业的和黄瞄上真如地块，此举用意又何在？这看上去似乎令人有些困惑。
上述向记者透露这一消息的知情人士指出，“和黄如果拿下真如地块，也肯定并不急于开发”。他认为，和黄与内地企业的最大差异就善于早期获取“边缘土地”，这类“圈而不发、坐待升值”的现象，在港资地产商中并不鲜见。
“类似真如这样的区域，目前在物业开发结构上有欠缺，导致某些核心地段的价值没体现出来，而和黄就是瞄准这些长线看来具升值潜力的地块来的。”他说。
宏观调控带来的暂时性冷场，再次为李嘉诚提供了重操当年拿手好戏的契机。惯于“逆市而上”的和黄在如今楼市态势下可能再出“豪举”。
就在去年，和黄在浦东陆家嘴近10万平方米的超级综合商业项目“竹园商贸区地块”招标中，亮出46亿元的报价，以高出十几亿元的价格击退百联、太古、新鸿基等三大劲敌，从而将这一宝地收入囊中。
而一位接近和黄的人士告诉记者，和黄去年在内地的目标拿地计划就未能全部完成。
“一个明显的变化是，近两年和黄所拿地块不再局限于所谓“中心城市的中心地块”，它随时随地寻找着机会，一旦有优质项目进入他们的视野，和黄往往会长远考虑”，上海世邦魏理仕物业顾问有限公司住宅部董事陈炜评价说，“只要该地区的经济发展和人口的消费能力达到一定水平，项目的地理位置又适当，估算投资能带来合理稳定的回报，和黄就会采取进一步行动”。
---------------------------------------------------
ALAN
