主题：同行内幕披露：银行｜开发商｜政府如何制造高房价？（ZT）

同行内幕披露：银行｜开发商｜政府如何制造高房价？　

前段时间，和上海一位做地产代理的朋友咨询了下目前投资渠道的问题，顺便也聊到了目前在大城市中虚假高房价的问题．近来也有好多同事，朋友和同学来咨询我问该不该现在在青岛买房子，多少的房价算合适．相信论坛里不少朋友也在关心着房子，想知道现在是否合适在青岛买房子，安家乐户．

在这里，我明确的告诉大家，除非你自己目前有足够的现金，如果你自己的收入低于８０％房价，就不要买了．因为，目前的房屋价格并不代表房屋的真实价格，这只是开发商一相情愿自己报出来的价格．　你想知道开发商的房屋价格是怎么算出来么？我找了下面一篇说的比较通俗易懂的文章，相信大家应该会明白．不明白的也可以来找我．

最后，我也可以９９％的保证大家，包括青岛在内，０８年之后房屋价格肯定会大降，０７－０８也就是明年，房价可能会有升有降，有的城市可能开始下降，但是在有的地区也会有小幅上升．或许你会问理由是什么？我说三个理由：中央政策导向，银行金融监督体制将进一步完善，国外热钱会逐步退出中国．

或许有朋友问，目前青岛的比较合理的房屋价格该是什么样的价位呢？　如果论坛里有地产方面的朋友，或者做建筑材料市场的朋友，应该能清楚目前房屋的真实成本．　按照目前的建筑材料价格，土地成本，各种开发成本，和必要的隐性成本，在青岛市南区一套房子，成本价在２６００－３４００／平方米是比较合理的．也就是说，目前开发商的报价，是在成本的基础上加了超过１００％的利润．通常情况下，在申请房贷的时候，８０％的房屋贷款已经包含了开发商的成本和利润，我们付的２０％的首付对开发商来说，只是＂额外的惊喜＂．

至于在青岛地区，银行和开发商之间合作搞虚假按揭，从银行套钱，在业内是很公开的秘密．上次有个朋友问我，在市北新开发的房子，刚开始卖就买不到好位置的房子了，问我为什么？　我就告诉他，那是开发商自己买下了自己的房子，自己向银行还贷款，现在他正等着哪个冤大头去替他解套，替他还银行的按揭．

现在地产市场的基本原理就是这样，开发商从国有银行套钱，国有银行把国库里的钱送给开发商，最终普通大众存在国家的钱被开发商套走，于是，高房价出现了，月入五六万的售楼小姐出现了，地产企业２００％的超额利润出现了，于是国家亏空了，大量的社会财富转移到了少数地产投资商的腰包里．

最后跟大家说一句吧，理智的朋友等一等到０９年买房子，可以省下不少钱．至于多少，每套房子（７０平米以上的新房）省下六七万还是可以实现的．





为什么房价能够不断攀生？为什么房地产商敢喊出根本没有消费市场的冲天房价？答案非常简单，因为有一个无论房价多高、无论房屋多少，均“照价付款”、“全部笑纳”的天字号“愚蠢购房者”（其实并不蠢）——银行

　按照国家规定，只要购房者首付20%的购房款（现在改为房屋面积超过90平方米者首付30%），银行将支付其余80%的购房款给房地产商。因此，房地产商只须将想要获取的巨额利润与开发成本（包括土地、建安、税费等）相加后除以0.8即可（首付30%的房屋除以0.7或者把由房地产商替购房者支付的10%首付款与利润及开发成本相加后除以0.8，使真正的购房者仍然只须支付20%的首付款）。如：定房屋开发成本每平方米2500元（除北京、上海等少数城市的黄金地段外，其余城市的房屋开发成本鲜有超过每平方米2500元），如果房地产商每平方米想要获取的利润是2500元，则：（开发成本2500元/平方米+利润2500元/平方米）/0.8 = 6250元/平方米，即房价须定为6250元/每平方米；

　　如果更贪婪的房地产商每平方米想要获取的利润是16700元/平方米，则：（开发成本2500元/平方米+利润16700元/平方米）/0.8 = 24000元/每平方米，即房价须定为24000元/平方米（如上海“申江名园”，同一地点，房价从每平方米6000元直涨到每平方米24000元）。

你可能要问：房地产商将房价定的这么高，谁买呢？

　　答案很简单，有一个天字号“愚蠢购房者”（其实并不蠢）——银行。因为银行将按照房地产商自己制定的房价的80%向房地产商支付购房款！如上例中，一套100平方米房屋的开发成本是25万元，贪婪的房地产商想从此套房屋获取暴利167万元，因此该套房屋的售价应该是192万元，然而，他并没有将该套房屋的售价定为192万元，而是将售价定为240万元（即每平方米24000元）。他先搞一个“假按揭”：找一个虚假“购房人”，做一个该假“购房人”已付20%首付48万元的假购房合同，然后以该假“购房人”的名义向银行申请房贷，并在只对房地产商落实“提高效率，优质服务”的银行的“大力协助”下，迅速从银行获得80%的房贷192万元（通常仅需一周左右），使一套100平方米房子瞬间获取暴利167万元！

　　你可能又要问：虚假“购房人”总是要每月向银行还贷的，那如何办？

　　不用“担心”，房地产商通常会从银行套出的房贷中，拿出一小部分资金，作为每月向银行还贷的“解套期”流动资金（即用所骗贷的银行的钱向银行还贷）。而此时也正是房地产商的“解套期”（所有的“骗购”宣传将达到高潮），因为他须找一个“冤大头”，找一个真正的购房者替他向银行还贷，更重要的是真正的购房者还将向房地产商支付另外的20%的购房款48万元（这是超出房地产商期望的额外暴利）。

你又要问：如果在“解套期”中，由于虚高的房价和购房者的理智，房地产商并没有找到替他“解套”的“冤大头”，那如何办？

　　如果房地产商使尽各种花招，始终没人上当而没能“解套”（遗憾地是，总会有人上当，成为“房奴”），而且被拿出来用于向银行还贷的“解套期流动资金”已用尽时，则房地产商就会果断地使出“最后一招”——“断供”（尽管他们银行的朋友一再叮嘱，“不到万不得已，千万别出此招”）！此时，银行将通过法院收回房屋的全部所有权，成为货真价实的“购房人”和“房东”！

　　你可能要问：银行收回房屋后如何办？

　　收回房屋全部所有权后，银行会将房屋作为二手房进行拍卖，一个众所周知的结果是银行通常无法收回所贷出的本金。而对于无法收回的本金（即大众存款），银行创造性的称其为“呆帐”或“不良贷款”。

　　你又要问：银行如果产生“不良贷款”怎么办？

　　你如果办一个企业，因决策失误造成亏损，那你只能是继续“掏腰包”投资或“关门倒闭”，但银行不需要对自己造成的损失负责！因为我们国家发明了一种叫做“不良贷款剥离”的 “银行解套法”。银行如果产生“不良贷款”，可通过所谓的“剥离”，而直接转移给专门为了“银行解套”而设立的华融、东方、信达、长城等四大资产管理公司（四大资产管理公司无偿接收银行的“不良贷款”，然后廉价抛售或核销），银行既不需要以其利润弥补“不良贷款”造成的储蓄款亏损，更不需要“掏腰包”，以其自有资产弥补“不良贷款”的亏损（注：1999年“剥离”不良贷款1.4万亿元，其后每年又不断对新老不良贷款进行“剥离”，至2005年累计又剥离不良贷款约1万多亿元，目前又有待剥离不良资产约1.2万亿元）。正因为银行不需要对自己造成的“不良贷款”负责，使银行可以肆无忌惮向房地产商大肆贷款——反正造成“呆帐”时，只需“大笔一挥”，勾销即可！

上有政策支持“房贷”，下有房贷产生利润，而且靠房贷赚取的利润又不必拿去弥补房贷本金的损失，这样的“无本万利”，100%稳赚不赔的生意，哪个银行不抢着做啊！

　　更重要的是，房地产贷款是银行可以按照贷款人自己信口胡扯的抵押物价值（即房地产商虚构的房屋价值）向个人及私营企业大规模发放贷款的唯一通道——即：大众资产可以通过极其荒唐、拙劣的骗贷手法，被合法、迅速地大规模转移至极少数人手中的唯一通道！（真的无法想象，那些最精明的银行专业人士，居然对如此简单且人尽皆知的骗贷手法视而不见？！也许是这个“金融大挪移”的过程太“引人入胜”了，以至于沉浸在“机不可失，时不再来”的乐趣中？）


请看一下银行发放房贷的速度，想象一下银行“成就”了多少个“亿万房地产开发商”：1998年房贷总额426亿元；1999年房贷总额1358亿元；2000年房贷总额3377亿元；2001年房贷总额5598亿元；2002年房贷总额8258亿元；2003年房贷总额11780亿元；2004年房贷总额16000亿元；2005年房贷总额急升至49100亿元；2006年仅仅上半年，房贷总额已达34000亿元！

　　——银行着急的说：“赶快成立房地产公司，你可以不费吹灰之力，在我们的帮助下，合法地抢走我们保管的钱！但记着一定要把房贷利息这个蝇头小利给我们留下，这是我们的利润”；

　　——银行内的腐败分子（如果有）更着急：“赶快成立房地产公司，在我的帮助下，你能够抢更多的钱！反正我们银行（包括国家）也没有规定一次可以抢多少钱！！”

虚拟对话：

　　房地产开发商说：“按照您的旨意和英明策划，我们已经顺利地完成了贷款买地、建房等“空手套白狼”n部曲，在此期间，我们按照现代化的科学管理，将我们所开发的这个10万平方米住宅小区的开发成本成功地控制在了每平方米不到2000元，我准备按每平方米10000元的价格销售，从银行抢出8亿元，扣除2亿元开发成本，我们至少可以赚6亿元！”

　　腐败分子说：你脑子有病啊，我们忙活了这一、二年，动用了我多少关系，多少人等着分赃，只赚6亿元？！你知不知道像这种在银行的帮助下，个人可以大张旗鼓地合法抢劫银行的机会是千载难逢、万年不遇呀，给我至少按每平方米30000元的价格销售，从银行至少抢出24亿元！但是，要注意抢的有技巧，先不要一下子从银行将24亿元全部抢出，要密切注意其它“抢钱同行”的动向，一旦我们推出的30000元的价格被其它“抢钱同行”持续“接力”炒高，我们将按被“抢钱同行”炒高的房价从银行少量套现并继续炒高，只要我们与“抢钱同行”的炒高步伐保持一致，高度团结，心往一处想，劲往一处使，我就不信每平方米11万元的房价只能在它上海出现？！！我相信在各“抢钱同行”心照不宣的共同努力下，我们最终能按照每平方米超过10万元的价格从银行将钱抢出！

银行内的腐败分子说：“人有多大胆，地有多高产”！xxxxxx万亿元现金早已装箱完毕，随时恭候诸位来抢！]现在你明白了：

　　1、现在所谓的“房价”，根本是与房屋价值毫不相干、由“抢钱一族”任意捏造出来的数字，是“抢钱一族”为了从银行抢出更多的钱，而玩弄的数字游戏。千万不要为任意抬高的所谓“房价”付首付,使自己沦为为房地产商“解套”的“房奴”。

　　2、只要国家规定银行贷款不能超过房地产开发成本。如：银行贷款不能超过房地产开发成本的80%，而不是“抢钱一族”随意捏造的“房价”的80%（这样也将大大降低大众储蓄金所面对的风险），则“抢钱一族”就无法通过玩弄“房价数字游戏”而随心所欲的大肆抬高房价，使银行变成“照价付款”的天字号“购房者”。同时，国家发布房地产开发成本，让大众监督银行（事实上，福州市物价部门已尝试公布了福州市的房价成本清单，浙江、江苏两省也有意跟进，但最终难敌众“抢钱一族”强大的操控力，刚一出世，即被扼杀于襁褓中）。当然，而为了防止“抢钱一族”虚列房地产开发成本，国家须规定相关建材的最高限价。否则，“抢钱一族”为了继续抢钱，必定与建材供应商相勾结，那时，我们将见识到1万元一吨的水泥、10万元一吨的钢筋！

另外，值得注意的是，掌控万亿元公积金房贷的同志们也对自己远远落后于银行同行们状态十分不满，个别同志甚至对某些银行同行通过“开门揶盗”而改变了生活质量十分眼红。为了吸引“抢钱一族”的注意，也为了表示自己乐意“被抢”的诚意，掌控公积金房贷的同志们开始“自废武功”，积极地将各种“防抢措施”逐一废除，并将“可被抢总额”不断提高，以期尽快在“被抢游击战”中取得优势（因其规模尚无法与掌控数十万亿元的银行相抗衡）。

who???

李轻舟的话不是一家之言，基本大意的确是这样。上海住宅市场成本价基本上就是楼面价+2500-3000元/M2，接下来的你自己算吧。

按照某些人的思路，20%利润不属于暴利，所以他们加个20%的利润毫不为意，房子造出来了总会有人买，谁买？老百姓买！老百姓知道房价怎么来的吗？不知道！

人家都注明是ZT了，再说我也没说不是这个理，只是一个大家都知道的理，被他弄得莫名其妙。

　如果更贪婪的房地产商每平方米想要获取的利润是16700元/平方米，则：（开发成本2500元/平方米+利润16700元/平方米）/0.8 = 24000元/每平方米，即房价须定为24000元/平方米（如上海“申江名园”，同一地点，房价从每平方米6000元直涨到每平方米24000元）。

为什么8成按揭就要除以0.8才是售价，难道20%的利润不是利润啊？

全国不好说，可是上海这种地方，房地产的暴利时代已经结束了。房地产的暴利出在土地环节上，你再拿上海实行招挂拍后出来的土地算算还有几个是能有暴利的？我算了下珠江投资拿的新江湾城地块，最后的总投资回报率怎么也不会超过15%，很有可能12%不到。一项成熟写字楼的投资回报率可能只会要求6%-10%的回报率即可，但是一项大盘投资时间要4年以上，而且房地产流动性风险这么大，回报率要求肯定要高于这个。

房地产的成本并不是只有土地费用和建安费用两项，还有基础设施配套费，杂七杂八的费税，大盘还有公建费，算下来利润已经不算高了。

上海房地产土地招挂拍后以后很难再有集体性的暴利现象了，最多只是象个别因素，比如世博之类的对小范围的市场价格大幅提升。

李总这篇文章似乎是离谱了点啊，可能有个别现象，不过我想大部分还不至于如此啊～～～～～～～～～～～～～

国破山河在

现在假按揭的多吗？

再多的政策调控也是徒劳。
只有国有房地产公司真正担起“国有”的责任，从市场上解决才能真正解决中国的房价问题。