主题：转载:商业地产风险规避

商业地产怎么更好地规避风险

[2006-11-19]　作者：樊炎冰



由广东省连锁经营协会作为特别支持单位、华南商业网为协办媒体的“2006中国商业地产领袖高峰论坛”11月1日在成都隆重举行。本站将对此次高峰论坛做全程报道。

以下是泛华集团副总建筑师的精彩演讲：

　　樊炎冰：大家下午好，非常高兴有机会跟大家探讨一下商业地产风险体系。商业地产风险控制大家可能知道开发商业地产生命，前面讲了很多商业地产开发战略方面讲了很多，大家都应该非常清楚了。但是真正一个商业地产如何去开发，如何去控制风险我们认为是最重要的事情，具体地来说的话，就是商业地产开发战略问题就是规避风险问题，我们认为最大的教训就是没有完全把整个商业地产风险体系落到实处，下面的话我就想我们最近集团搞的商业风险体系跟大家分享一下，关键是看这些风险如何去控制。

　　我们认为商业地产的话，风险的话是六大风险体系，第一个风险体系是政策的风险，第二大体系是选址的风险，第三大体系是招商的风险，第四是设计的风险，第五是工程的风险，第六是资本运营的风险。那么商业地产控制意义是什么，主要是我们想通过控制，分析过程中我们主要想达到以下几个目的，第一个确定项目目标概率，第二风险变化的风险，第三给我们一个应急措施，第四通过量化风险对总体风险影响，然后确定特点重视风险是哪几项。

　　下面我们具体讲一讲商业地产规避风险模型，大家看这个模型的话政策风险，就是你这个项目分析得太好，回报率太高，但是不符合政策要求的话，永远是等于零，所以政策风险永远是第一的。第四大风险我们讲的就是设计的风险，第五大是工程，我一个一个往下讲。首先刚开始介绍了政策风险，下面确保一个选址的量化，首先政府出让土地方式对我们项目的话是有很大影响，政府出让如果是挂牌，如果是招标、拍卖对我们来说都是很大的风险，那么选择地块商业饱和度也是，选址周边人口密度也是。在我们里面看到十一大风险，诸如人口密度、竞争对手、公交设施、道路交通、政府出让土地方式、客流量、然后经济规划、一个指标等。

　　这个是我们选址考虑的因素，具体我们怎么量化它，我们简单介绍一下，比如说道路交通，道路交通情况我们知道，第一个项目周边有双向四车道，各种不同情况，我们选址过去了以后，他就不去看道路情况，他只要告诉我们在我们项目里面有几条道路，他在这里填数字告诉我，这是一个双向两车道的情况，我们这里就自动会形成一个道路评分标准，那么我就在我们图里面就会看到道路的评分情况。

　　同样人口的密度也是一样，核心商圈是多少人口，边缘商圈和覆盖商圈是多少人口，人口密度最佳状态是怎么样的，是不是能够达到一个比较满意的分数，那么接下来所有的这个项目的话，都是通过这种量化的东西，对这个项目风险进行评估，在整个评估完选址分析以后，这里会出现一个选址的总图，现在这张图是从交通条件，商业饱和度，竞争对手情况，公交、治安情况设施情况等，会形成一个图，如果这个图全的话，饼画的越圆就表明选址越好，所以我们就可以看是不是软件的话我们可不可以克服，如果是硬件的话我们就要考虑这个项目要要不做下去，我说的软件方面就是容积率低可以跟政府协商，如果是道路的话，前面是单位车道那么近期政府有没有改道规划，对我们来说是很大的风险，所以商业选址风险，所谓能够影响到我们开发成本东西，和影响到将来招商的东西，我们就做成一个完善的定量的东西。

　　第二个我们就想讲一讲招商的重要性，现在我们来讲不是现在经营，我们要管理业态组合租金对我们商业业态影响，那么业态组合好的话，大家知道商业每平方米租金就很高，组合不好我们商业每平方米租金就很低，那么这个招商组合量化，就是每平方米达到多少程度，有多少分对我们来讲是很重要的，我们在这里作出了一个评分的标准，就是将来的话，租期的年限怎么样，这里也做了评分标准，这个项目能不能做。第三个我们把各个业态租金递增也做了量化，那么租金分析以后我们心里就有了底，就是将来我们业态完成以后租金最好的情况是怎么样的，最差是什么情况，这个让我们心里有个底。这里有一个招商的组合。这个招商组合在也这里就不详细介绍了。这个组合非常复杂，牵涉到几十个业态，每个业态面积，每个业态租金，然后每个业态递增和年限，这样便于我们招商方面的识别。

　　第三个我就讲工程设计的风险，大家讲设计对商业负责多大风险，其实不然，设计好坏直接影响租金，首先我们认为影响的话工程是几个方面，一个是大卖场位置，然后地下水位位置，地块条件、地形条件等这个都是影响我们工程设计很重要的因素，那么我们对这个不同的因素的话，进行了一个评估和分析，这个超市的话，在地下一层，地下二层，地下三层对我们商场影响非常大，我们在这里把它都做了一个很好的定量分析，那么工程这个设计做完了，有一个资本运营，这个资本运营对我们商业将来收益有很大关系，你自有资金多少，贷款额度有多少，贷款利息是多少，这些对我们将来业态都有很大影响。

　　最后我要讲一下主要风险是什么呢，我们做了招商分析以后，我们这个商场基本租金就能够定下来是多少，然后我们这个工程的话，分析完了以后，这个地价是固定的，然后基本上知道我们成本是多少，另外我们风险分析了资本风险以后，我们就知道资金成本是多少，最终之外这一切是为什么服务，就是为了算回报率，就是这个II服务，所以我们在这个报告里面，最终的话来做，这是我们集团对商业风险控制整个的流程，这个流程有什么好处呢，就有利于我们开发一个项目对每一个系统进行识别，识别以后我们知道这个风险在哪里，就能够去把握、控制这个风险。

　　最后这个项目会出一个终极报告，从这个政策角度，从招商、资本运营角度会出一个完整的可行性报告，这是我们集团这几年对商业地产走过很多弯路我们自己编的体系，我想就先介绍这么多，如果大家有什么问题的话，我愿意跟大家一起来沟通一下，谢谢。

唉,所谓的大牌也就是这样子说话吧,好多经论者都这样子,以点而论.我们想强化就自己多总结吧