前言
大型商业物业是商业贸易及服务活动的物质基础，也是商业流通基础设施的主要组成部分，担负着提供商品展示与交易、商业服务，促进产业流通和人民生活的重要职能。随着我国西部大开发的进程，作为未来长江上游经济中心城市的重庆市，其国民经济、商业贸易、房地产建设、人民生活水平均取得长足发展，商业物业建设与经营作为房地产开发经营的重要分支，其发展状况，与国民经济、居民消费以及房地产业的协调关系，越来越受到管理部门及社会各界的关注，也因此成为近期对房地产热进行重新审思和国家重点宏观调控因素之一。
本次重庆市主城区大型商业物业调研，在于掌握重庆市目前大型商业物业开发、分布、经营业种及变化特征，发现其发展规律和存在的问题，为引导商业物业开发投资与经营管理、促进住宅与商业物业均衡发展，合理配置资源并提高资源利用程度。
本次主要对目前主城八区500余个大型商业物业的总量、分布、业态及商圈进行调查和研究，取得了大量的一手数据，覆盖面广，系统性强，且点面结合，为管理部门、开发企业、商贸企业及中介机构等提供了参考依据。
重庆立业房地产顾问有限公司
二00五年八月
调研说明
本次调研历时3个多月，主要对目前主城七区500余个大型商业物业的总量、分布、业态及商圈进行调查和研究，有效样本达到458个，取得了大量的一手数据，覆盖面广，针对性强，并就目前存在的问题和未来发展提出相关建议，为政府管理及业界提供了较为客观的参考依据。
调查目的：
掌握重庆大型商业物业供应情况及发展趋势，为商业物业市场管理、开发投资及商贸经营等提供参考依据。
调查对象：
大型商业物业
调研时间：
2005年6月1日至8月30日
数据截止时间：
2005年6月30日
调查区域：
渝中区、江北区、沙坪坝区、南岸区、高新区、九龙坡区、大渡口区、渝北区（含北部新区）
抽样标准：
本次调研抽样样本为主要用于商品贸易流通及服务，建筑面积达1000平方米（含1000平方米）以上的、建筑形态相对集中、出入口相对统一的大型商业物业，不包括用于金融、办公的商服用房、农贸市场、旅社与酒店、度假村、加油站、居住社区会所、车库及车位。
抽样样本：523个
有效样本：458个
调研方法：
抽样指标解释
●可经营使用面积
指截至调查期末已竣工的商服用房建筑面积（估算，下同），包括在经营面积和未经营使用面积。
●在经营使用面积
指调查期内对外开展经营活动的商服用房建筑面积，其中根据经营情况的差别，分为经营较好和经营欠佳两个方面。
●未经营使用面积
指截至调查期末已竣工或已达到经营使用条件，但未经营使用的商服用房屋建筑面积，包括已销售或租赁的商服用房。
●未来入市面积
指截至调查期末已知的近期将开工或在建但未竣工未达到使用条件的商服用房建筑面积，包括预售面积。
●地下商业物业
指利用人防工程的扩建、改造，形成相对独立的进行商业经营的地下空间，进行商业经营的物业形态，只拥有使用权，而不拥有产权。本次调研主要针对独立集中非附属性的地下商服用房进行，不包含地上建筑形态中负一、二层的物业。
●商圈
通常是指以商店所在地为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。商圈按照顾客密集度形成一级商圈、次级商圈和边际商圈。其形状并非呈同心圆型，而表现出各种不规则的多角型。结合重庆市商圈发展现状，本次调研将若干相对集中的大型商店个体商圈集合定义为商圈，并根据分布状况和辐射能力界定有形商圈和无形商圈。有形商圈也就是硬核商圈，圈定范围为商业相对集中，与周边商业划分较明显的区域，而无形商圈则是有形商圈所辐射到的区域。本次调研针对有形商圈和次级商圈。
商圈示意图
●商圈等级
市级商圈（城市一级商圈）：
指商业高度集聚、经营服务功能完善，服务范围超广域的商业中心。其特征为：商业网点相当密集，市场最具活力，商业最为繁华，辐射力极强，代表商圈为解放碑-朝天门商圈。
区域商业中心（城市二级商圈）：
指商业中度集聚，经营服务功能比较完善，服务范围为广域的地区商业中心。其商业网点比较密集，结构合理，业态多样，功能比较齐全，区域辐射优势比较明显，代表商圈为观音桥商圈、杨家坪商圈、石桥铺商圈等。
区域商业副中心（城市三级商圈）：
指商业适当集聚，功能比较完备，业态相对先进的地区商业副中心，代表商圈为五里店商圈、两路口商圈、大坪商圈等。
调研特征：
●调研指标清晰，尤其就商服用房基本概念作了明确，有利于准确反映市场特征。
目前关于重庆市商服用房市场的研讨较多，但针对该类物业的概念与范畴界定不明，数据模糊，容易造成误导。本次调研参照国家统计局和建设部有关规定，对重庆市商服用房概念及范畴进行了明确，在此基础上，针对1000平方米以上，入口相对统一，建筑形态相对集中的大型商服用房进行抽样调研。本调研报告还就一系列相关调研指标作出明确，这样有利于准确把握市场特征，为市场判断和提出建议措施提供客观依据。
●采用实地考察与多方校验相结合的调研方法，准确度较高。
本次调研主要采用地毯式实地考察法，覆盖率和准确度较高，同时通过市国土房管局、市统计局、市商委等权威部门，结合批准预售档案、产权登记、交易登记、房地产统计、商贸统计等数据，对实地调研数据进行了验证和补充，较为有效地保证了本次调研数据的准确程度。
●数据量大，层次丰富，有利于对商服用房市场的全面把握。
本次调研着重对主城八区即渝中区、江北区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区、高新区、渝北区、大渡口区进行实地考察，共涉及各类商业物业500余个，其中大型商业物业有效样本458个。除此之外，还大量结合了市国土房管局、市统计局和市商委等权威数据，从宏观层面对市场进行了全面描述与分析。
●进行调研细分，对百货类、专业店、shopping mall、地下商业等作了专题研究。
本次调研根据业态、空间分布、经营状况等特征，选取了比重较大的百货类、近年发展较快的专业市场类和shopping mall、地下商业共四大类商服用房进行专题分析。以上调研细分对市场决策更有极其重的具体指导意义。
第一章 重庆商业地产市场环境及总体运行
根据国家建设部于2002年发布的《房地产统计指标解释（试行）》，商业服务用房是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。商业营业用房是指商业、粮食、供销、饮食服务业等部门对外营业的用房，如度假村、饭店、商店、门市部、粮店、书店、供销店、饮食店、菜店、加油站、日杂等房屋。
目前市统计局采用的是商业营业用房概念（统计系统），市国土房管局的房地产交易登记采用的是商业服务用房概念（建设系统），本次大型商业物业调研抽样范畴为主要用于商品贸易流通和服务，建筑面积达1000平方米（含1000平方米）以上的、建筑形态相对集中、出入口相对统一的大型商服用房，不包括用于金融、办公的商服用房、农贸市场、旅社与酒店、度假村、加油站、居住社区会所。
商业地产指标统计类别示意
本章首先对近年来重庆市渝中区、江北区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区、高新区、大渡口区、渝北区商服用房开发投资、施竣工、销售、空置、分布等方面进行总体描述，以掌握商服用房发展规律和存在的问题，为下一章节进入大型商服用房市场调研分析提供背景依据。
商服用房开发采用统计局主城七区数据：
渝中区、江北区、南岸区（含经开区）、沙坪坝区、九龙坡区（含高新区）、大渡口区、渝北区（含北部新区）
商服用房交易采用国土资源和房屋管理局交易报表主城八区数据：
渝中区、江北区、南岸区（含经开区）、沙坪坝区、九龙坡区、高新区、大渡口区、渝北区（含北部新区）
1.1商业地产相关政策研究
随着我国经济实力增强，城市化进程加快，近年来商业贸易、人民生活水平、房地产开发均取得长足发展。商业物业建设与经营作为房地产开发经营的重要分支，其发展状况，与国民经济、居民消费以及房地产业的协调关系，越来越受到管理部门、社会公众、新闻媒体的关注，也因此成为近期国家对房地产投资增长进行宏观调控的因素之一。商务部已于今年7月上旬启动了对部分重点地区的商业设施开发与运营情况的调研。重庆市相关部门也从规划、供地、财政扶持等方面加强对商业地产结构的调整，保障商业地产开发、经营的持续稳步发展。
1.1.1 商贸市场——商贸流通改革备受关注，流通产业发展升级
●中央政府密切关注商贸流通业的改革发展
2004年3月, 商务部在京召开第一次全国性流通改革发展工作会议，年末又召开全国商务工作会议，强调推进商品市场体系、现代流通体系、市场监控体系等的建设，加紧制定相关政策法规。今年4月，商务部决定今后每年发放一次《中国流通产业报告》。6月9日，国务院下发了关于促进流通业发展的若干政策意见，内容包括促进流通业改革与发展的7个方面21条政策措施。我国流通产业的发展得到政府高度重视，发展正在升级。
●《重庆市人民政府加快商贸流通产业发展和改革的意见》
2005年6月22日，重庆市政府第55次常务会议审议通过了《重庆市人民政府加快商贸流通产业发展和改革的意见》，计划5年内形成长江上游商贸中心的基本框架，到2020年建成长江上游商贸中心，推出一个“三四三”工程，其中明确提出要构建和完善都市中央商务区、区县中心商圈、商业特色街(专业市场)和乡镇(社区)商业点四个商贸流通服务层次以及打造商贸流通监管体系，积极鼓励壮大市场主导力量和业态发展多元化。
●重庆市加快培育流通领域大公司大集团
2003年4月16日，市商委代表市政府出资组建的国有独资公司重庆市商务集团有限责任公司成立，这是重庆市商贸流通业面临激烈的国际竞争形势下，市商委加快市商委直属国有商业企业产权制度改革，培育流通领域大公司大集团，推动流通现代化，加快建设长江上游最具活力的商贸中心的重大举措。2004年5日，重庆市最大的两家国有商业企业——重百和商社合并为重庆商社集团，成为年销售收入超过110亿元的巨型商业航母。
1.1.2 商业地产管理——完善市场监管，消化商服用房空置
●商务部首次对全国的商业设施进行摸底调查
为了防止中央政府调控住宅地产之后形成商业地产投机风潮，正确引导商业设施建设的发展，继2004年发改委、商务部、建设部等国家五部委对各地在建和将建的大型商业设施清查之后，商务部市场体系建设司会同中国城市商业网点建设管理联合会、中国商业地产联盟于今年7月初启动了为期两个月的全国商业地产调查。这是商务部第一次对全国的商业设施进行摸底调查，目的在于及时对市场做出正确引导，为中央调整行业政策提供依据，并建立一套完整的商业地产监管机制。
●《重庆市国土房管部门关于消化商业用房空置面积的方案》
近期，重庆市国土房管部门拟定了消化商业用房空置面积的方案，并报重庆市政府有关部门研究。具体的解决措施有：重庆市可以在旧城改造拆迁过程中，将空置一年以上的商业用房买下来，用以补偿拆迁的商业营业用房；或者将空置一年以上的商业用房盘活，将一些经营户引入。这个过程中，需要政府在税费上给予一定的优惠，需要拆迁安置户的配合和商业用房的开发商在价格上适当让利。
1.1.3 重庆市商业地产规划——商业发展层次更为丰富
●市“十一五”城镇商业网点规划将规范大型商业设施建设
为促进重庆市城镇商业的健康发展，重庆市“十一五”城镇商业网点规划编制工作已经全面启动，年内全部完成。目前，该委正在就重庆市都市区商业网点规划进行调研，拟制订都市区商业网点和现代物流规划纲要，下一步将对百货店、购物中心、综合超市、批发市场等大型商业网点的开设形成导向性意见，这将对规范大型商业设施建设起到积极的作用。
●《重庆市主城区地下空间总体规划及重点片区控制规划》
为增强主城区商圈影响力，市规划局在《重庆市主城区地下空间总体规划及重点片区控制规划》中提出主城六大商圈地下商业区规划，获得市政府批准。重庆市主城区地下空间规划重点是主城核心区（面积713.8平方公里）所对应的城市化水平较高、城市人口集中区域的地下空间，其中解放碑、江北城、江北观音桥、杨家坪中心区、沙坪坝中心区、南坪中心区的地下空间将被打造成综合性商业与商务中心。
1.1.4 土地供应政策——供应紧缩，房地产开发加大结构性调整
●国家土地政策逐步收紧
2002年7月1日，国土资源部下发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，明确规定在2004年8月31日前将经营性土地使用权的历史遗留问题界定并处理完毕；2003年以国土资源部为首，在全国对以开发区清理整顿为重点的土地市场治理整顿；2004年第三轮全国土地整体规划工作全面启动，规划将修编至2020年，对超规模开发进行压缩和控制；2005年房地产政策将从建立国家土地督察制、城市规划、清理整顿、完善转移风险机制等方面对房地产市场进行调整。
●2005年重庆市主城区原则上不再新供大型商业设施项目用地
3月10日，在2005年春季“重庆市经济走势与政府政策信息发布会”上，重庆市国土房管局宣布：今年主城区原则上不再新供大型商业设施项目用地。市房管局将加大土地供应结构调控，严格控制商业用房供地，房地产开发土地供应总量大约在1347公顷左右，与去年基本持平，办公楼、商业用房控制在总量的5%以内，在主城区，纯商业用地项目几乎无供地可能。
1.1.5 金融政策——紧缩银根，加强信贷项目管理，降低市场风险
●央行加强房地产信贷业务管理，限制商服用房需求
2003年6月5日，央行出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，进一步强化房地产信贷管理。新政策主要是对房地产开发的四个主要环节——土地供应、房地产开发商的组织投资行为、建筑施工单位的建筑生产过程和房地产市场中的需求消费加以严格的限制。其中，消费方面，商品房主体结构封顶才能发放个人住房贷款，提高第二套以上住房和商业用房的首付比例，严格限定商业地产购买年限，提高别墅、高档商品房、商业用房和第二套以上住房利率。
●央行再次加息，商业贷款基准利率上升至6.12‰
2005年3月17日央行继年初将商业贷款利率上调为5.31‰之后再次加息，商业贷款利率下限为贷款基准利率的0.9倍，上限为贷款基准利率6.12‰，5年以上的，下限为5.51‰，上限为6.12‰，银行可以选择上限和下限之间的利率。
●重庆市各大商业银行严控商业用房贷款
受市宏观政策影响，近期重庆市各大商业银行开始严格控制商业用房的银行贷款。央行重庆营业部的商业用房贷款首付比例从50%提高到了60%，贷款利率在基准利率基础上上浮2‰。重庆市其它商业银行也都开始严格控制商业用房项目贷款。建设银行重庆分行对于大型商业项目，原则上不贷款给公司；而对于个人购买商业用房，建设银行一般只对临街、地段好、一楼的商业用房发放贷款，而对于二楼以上的商业用房不提倡放贷。
小结：
◆商贸行业资源逐步整合，行业整体竞争力得到提升
随着国民经济势力稳步增强，隶属第三产业的商贸流通业近年来得到了大力发展从中央到地方政府皆给予了高度重视和重点扶持，重庆“十一五”城镇商业网点规划和主城区地下空间总体规划及重点片区控制规划的出台为行业发展的资源整合提出了明确的方向，“扶优扶强”注重行业主导力量的提升，层次性差异化更加明显。
◆区域商圈更加注重功能定位区分，城市与城郊商业互动性加强
商业规划出台，商贸市场发展定位更注重区域功能分工差异化，区域商圈发展将注重特色商业打造，影响力将依托城市中心商业辐射力而扩大；城与城郊商业互动加强，为城市中心商业辐射力范围扩大和城郊商业发展层次性提升带来机遇。
◆商服用房供应市场合理、适度、集约型发展，市场更趋规范
国家土地供应紧缩，商业设施用地受限，减少了新增入市量供应，为商服用房合理适度发展提供了较为宽松的市场环境，减轻了商服用房经营压力，利于商业地产现有供给结构性调整和改善空置状况，商服用房供应品质提升，未来几年内商服用房交易均价将进一步上升。
◆提高了市场准入门槛，助于内生型、效益型企业成长
金融机构设限，商业地产投资运营成本提高，加大了商业地产投资风险，抑制了商业地产投资供给，商业企业投资会趋向内部资源利用，而外生性竞争的减弱，将利于内生型、效益型企业成长。
1.2重庆商业地产经济环境
1.2.1 GDP稳步快速上升，年均增速高于全国平均水平
重庆市GDP走势（单位：亿元）
数据来源：2000-2004年重庆统计年鉴、2004年统计月报
说明：主城七区为本次调查范围包括渝中区、江北区、南岸区（含经开区）、沙坪坝区、九龙坡区（含高新区）、渝北区、大渡口区，下同。
重庆市GDP总体呈上升趋势，从2000年的1589.34亿元到2004年的2665.39亿元，年均增速达到了13.8%，高于全国平均水平4-5个百分点；主城七区GDP占全市比重大致保持在31%。可见进入新世纪，重庆市的经济伴随西部大开发和国家加入WTO带来的国际大环境机遇，增长力量强劲，主城七区的核心带动作用得到了集中体现。
1.2.2 重庆市社会消费品零售总额在主城七区带动下逐年上升
重庆市社会消费品零售发展趋势（单位：亿元）
数据来源：2001-2004年重庆统计年鉴
主城七区社会消费品零售总额对比（单位：亿元）
数据来源：2001-2004年重庆统计年鉴、2004年统计月报
随着社会经济发展和人们收入水平的提高，重庆市消费品零售总额逐年上升，年均增速达到10.4%，主城七区核心力和辐射力逐步增强，社零总额增速达到15.5%，占重庆市比重逐步上升，截至2004年已达到46.2%。
作为传统的商贸中心，渝中区的商业中心地位仍然突出，在主城区总的社零总额中比重始终占到30%以上，年均增速达到了12.4%，2000年到2004年累计社零总额达到574.39亿元，远远超过居于第二位的九龙坡区；但九龙坡近年来商贸业发较快，年均增速达23.2%，与渝中区比值从2000年的0.44：1到2004年的0.62：1，与渝中区差距正在缩小。南岸区、沙坪坝区、江北区呈现稳步上扬的趋势；渝北区增长速度是主城七区最快的，达到25.2%，但基数小，累计额仅为渝中区的14.2%。
1.3 重庆商业地产开发
1.3.1 商服用房投资逐年稳步增加，占房地产开发投资比重持续下降，开发力度有所减弱
重庆市商服用房投资（单位：亿元）
数据来源：2001-2004年重庆统计年鉴、2004年统计月报
主城七区商服用房投资量比较
数据来源：2001-2004年重庆统计年鉴
2000年以来，重庆市房地产投资总体保持稳步增长态势，商服用房投资也逐年增加，截至今年上半年累计完成投资额250.6亿元，但占房地产总投资的比重逐年下降，从2000年占房地产总投资的1/5到今年上半年的12.8%，五年多时间缓步下降了9.5个百分点。
渝中区作为重庆市传统的金融商贸中心和一级商圈，是近年来商服用房开发投资的重点区域，商服用房投资占主城七区的三分之一，截至2003年累计达到31.77亿元。沙坪坝区、九龙坡区、江北区、南岸区作为次级商圈，近几年商业贸易发展较快，商服用房投资力度基本接近，平均为14.5亿元，约为渝中区的二分之一。渝北区的作为新兴商贸业发展区域，尽管起步晚，但伴随区域经济的长足发展带来了巨大商贸市场需求，投资量增长速度加快，2001年以后就与主城区次级商圈相抗衡；大渡口区投资规模相对较小，由于该区域位处主城区边缘，区域经济发展相对滞后，房地产开发以住宅市场为主，而商服用房投资远远低于其它六区，占主城七区的比重一直没有超过3%。
1.3.2 商服用房投资增幅逐年回落，受宏观调控影响GDP增幅有所下降，社会消费品零售总额稳步抬升
重庆市GDP、社会消费品零售和商服用房投资增速对比
数据来源：2001-2004年重庆统计年鉴、2004年统计月报
重庆市商服用房开发投资增速自2003年开始逐步下降，而社零则一路保持稳步上升趋势，2004年有较大幅度抬升。受宏观调控影响，GDP增速在今年开始出现回落，上半年同比增长11.4%，基本回落至2002年的增长水平。近年来随着重庆市经济高速增长，人民收入稳步增加，消费品支出额快速上升，带动了商业贸易渐趋繁荣。
1.3.3 商服用房施工面积逐年上升，占总施工面积的比重逐年走低，渝中区施工面积位列榜首
重庆市商服用房施工面积走势(单位：万平方米)
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