“超常”的开发模式
业内有专家指称，许为平之所以能将总部基地当作一个写字楼项目开发和销售，根源于它的“独特”开发模式。
“很难以想象，丰台科技园会将一个2400多亩的项目交给一家外资控股的公司开发和经营。”顾海兵对本刊记者表示。
经过10多年的发展，中关村科技园已经形成海淀园、丰台园、昌平园、电子城科技园、亦庄科技园、德胜科技园和健翔科技园等七园，其土地一级开发都是由政府主导。但在二级开发中，只有丰台园二期总部基地的开发模式比较“特殊”——由外资握有控股权。
位于总部基地北面的丰台科技园产业基地一期，则和中关村科技园的其他开发模式大抵相同。“我们将土地卖给不同的企业，由企业自己开发建楼。”丰台园区的一位人士称。
由于当时开发园区缺乏启动资金，所以将土地卖掉。“一期每亩的价格为18万园。”该人士透露。一期的总用地面积124公顷，东西长约
一般而言，目前国内高新技术开发区的开发模式和投融资渠道基本上形成了3大类型：第一种是从改革开放之初，经济技术开发区的开发模式和投融资体系几乎完全是计划经济为主导，依靠地方政府的财力支持开发区的开发。
第二种是20世纪90年代初，浦东开发以“土地批租、滚动开发”渠道筹集资金开发。最具代表的张江科技园的模式是，政府委托开发商盖楼，再给予一定的回报从开发商手中回购，然后出租入驻的企业。
第三种是在世纪之交，深圳、北京、上海3地在“二次创业”中均选择了“政府引导、市场开发”的开发模式和投融资体系。
本刊走访多家北京市科技园区后，发现总部基地被“外资企业控股——政府参股”的开发的模式“独此一家”。
“当总部楼买完之后，开发商可以全身而退。而未来的科技园区服务它并不承担责任。”顾海兵说，“这与当初建科技园的初衷是否背离，是个问题。”
由于打着“总部基地为中关村丰台科技园二期的主要项目之一”和“政府项目”的旗号，对于有关入驻总部基地的配套服务，道丰科技将其甩给了丰台科技园。
例如，入驻总部楼的企业如果要确定为高薪技术企业，首先需要到丰台科技园企业服务管理处进行申请，然后经过丰台区科技委员会认定。“从报批到审核都是由我们来做。”本刊从丰台科技园企业服务管理处获悉。“总部基地那边只负责卖楼。”
目前，购买总部楼“三减三免”优惠政策：凡入驻总部基地的高新技术技术企业，皆享受中关村科技园区优惠政策，企业经营所得税减按15%的税率征收；高新技术企业自注册之日起，三年内免征所得税，第四至第六年减免按7.5%的税率征收所得税。外地员工根据实际情况享受一定的进京政策及相应的税收政策。
“这些优惠政策成为总部基地的最好卖点。”一位房产界人士如是评价。
本刊还获悉，入驻并在总部基地注册的公司，如果被认定为高新技术企业，其工商、税收等管理和服务则由丰台园区负责，如果不是高新技术企业，不仅没有税收优惠，而且“工商服务”还需要到丰台区的新村所办理。
可投资的“高科技产业园”?
将总部基地的主导权交给了道丰科技之后，至于如何招商，招什么样的企业进入，丰台科技园的监管成为问题。“对于购买总部楼的资质，我们无法去干涉。”丰台科技园企业服务管理处的一位女士表示。
按照丰台科技园的定位，二期定位精品生态科技园，以生物医药、IT 、新材料三大领域为主。但到底这些高科技企业在总部基地所占的比例是多少呢？
从销售情况来看，截至2005年2月，签约购买总部楼的企业达到106家。除了一些高科技公司之外，入驻总部基地的还包括贸易、冶金、物流、电力、烟草、旅游、医院等多种类型的企业。例如：红太阳旅行社，欧典企业，北京圣爱泌尿男科医院，北京市琉璃河水泥厂，北京东方登峰装饰工程有限公司和旭日焦化控股有限公司等。
“依文企业不是高新技术企业。”丰台科技园企业服务管理处那位女士表示，“原则上进入科技园的企业有高科技企业的限制。”依文企业的主营业务是以服装设计和加工。
据称，很多企业购买总部基地的总部楼，目的是为了获得高新技术企业的资质，享受优惠政策逃税。如果一家企业的营业额在20亿左右，按照园区的政策规定，前三年免征33%的企业所得税，该企业可以逃税几个亿。
事实上，总部基地对购楼者并没有多少限制，只要是办公用途。而总部基地招商处招商人员亦表示，“出钱就能买”。正是总部基地对购买者缺乏一套严格的资质审查，假冒德国总部的“欧典”企业才有可乘之机。
一些购买总部楼的业主并非自用，有的干脆就是“投资”。 据本刊掌握的情况看，在目前购买总部楼的客户中，有8-10%为投资客，目的是卖楼出租。“目前还有三栋楼没有出租出去。”总部基地物业公司的一位女士表示，除了管理总部基地物业，她还帮业主联系出租业务。“每天每平米租金2元，水电自付。”物业费是每月每平米4.98元。”
对于一个由政府主导的科技园项目，和普通的房产项目一样，业主可以随意倒手买卖或出租。对此，本刊致电丰台科技园企业服务管理处，一位不愿透露姓名的人士无奈地表示，“现在目已成舟了，关键是做好后期的销售工作。”
当二期还有“尾巴”的时候，总部楼三期已在今年年初开盘销售，但时至今日，只签约了1套。“一二期销售时，已经将客户消化得差不多了。”除了三期开盘的101套之外，还有四期近100套没有开工。许为平号称要在总部基地打造500栋独栋写字楼。但问题是，市场有这么大的消化能力吗？据称，三期在去年9月份已经封顶，但不知何故拖延了三个多月。
据了解，总部基地最初在对外招商时的定位就比较模糊。本刊还获悉，总部基地在一期销售时曾在天津、沈阳、山西和温州等7个对外联络处，且主要人员从北京总部基地派出，后来由于收效甚微，缺乏专业人士规划，这些联络处后来陆续被砍掉。
此外，总部基地的“违规建设”也很难控制，在位于西面的一栋两层、面积为1200平方米的矮楼也显得十分另类，它位于东西两排总部楼的马路中间，挡住了业主的去路，本来这里应该和其他道路一样，有大马路，马路两边是绿地。据称，目前这个被冠名“总部大讲堂”的楼房主要用于开会，餐饮和健身之用。“总部大讲堂也没有手续，改变了那块土地的用途。”一位知情人士透露，他称，总部大讲堂建造的目的是为了今后可能因违规拆除的“招商中心”作预备之用。
从目前来看，在整个总部基地上，无论从股权还是项目设计，许为平和道丰国际集团都占据控制权，这也决定了这个打着“政府旗号”的项目在一系列的操作过程中，代表政府方的丰台科技园的权力已经旁落。
