主题：文昌商圈，未来扬州CBD？

来源： 扬州晚报
今日扬州网消息：文昌商圈，扬州商业的流金淌银之地，历来为各界所关注。文昌商圈繁华与拥挤，似乎是孪生姐妹；西区京华城中城宣布将推出“娱乐引导购物”的商业业态，要打造又一个新的功能商圈，引发市区商圈是否会西飘的猜想，文昌商圈是重蹈人民商场等商业网点的宿命，还是在产业集聚中嬗变，迈上更高的商业巅峰，成为扬州CBD？

日前，商业界资深人士撰文陈述，文昌商圈势力不但不会削弱，而且会迎来更广阔发展空间。尽管可能是一家之言，希望更多不同声音出现，也期待更多观点的交锋。

CBD的全称是Central Business District，我国现有三种译法：中央商务区、商务中心区或中央商业区，其概念最早产生于1923年的美国，当时定义为“商业会聚之处”。随后，CBD的内容不断发展丰富，成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢。一般而言，CBD应该具备以下要素特征：它是城市的功能核心，城市的经济、科技、文化、商业等高度集中；它交通便利，人流、车流、物流巨大；它白天人口密度最高，昼夜间人口数量变化最大；它位于城市的黄金地带，地价最高；它高楼林立，土地利用率最高。

商圈是怎样“圈”成的

商圈也称之为商势圈，它是指企业吸引顾客的空间范围。日本商圈研究专家井铁卫是这样描述商圈的，“所谓商圈，就是现代市场中，企业、市场活动的空间范围，并且是一种直接或间接地与消费者空间范围相重叠的空间范围”。具体讲就是在现代市场中，零售商店进行销售活动的空间范围，它是由消费者的购买行为和零售企业的经营能力所决定的。根据亚洲人口众多、消费支出模式的特点，日本零售营销学家还提出了零售店开店的训条：第一是“Location”(立地条件)，第二、第三仍是“Location”。由此，就不难理解一些有规模、有实力、有能力的百货商场为何都喜欢往人口密集的市中心集聚。这就是都市中心商圈的由来。在我国比较著名的都市商圈有：北京西单商圈、上海南京路商圈、南京新街口商圈、杭州武林广场商圈等等。

文昌商圈聚集了金鹰国际购物中心、万家福商城、时代广场三大零售业巨头，三家的规模、实力、能力均在苏北乃至省内颇有影响。不仅如此，三巨头2006年的市场份额近15个亿，占市区社会商品零售总额的3.8%。更为令人鼓舞的是由于三巨头的存在，留住了扬州的高端顾客，改变了部分扬州消费者逢节假日去南京、上海购物的习惯。与此同时，三巨头的成功，也吸引了五星、国美、苏宁等家电零售大鳄进入文昌商圈。淮海路、毓贤街两条特色餐饮街也初具规模。随着皮市街、教场街专业特色街的改造建成，文昌商圈的外延将进一步扩大，商圈的辐射半径将会超过100公里，商圈内的企业对扬州CN （产业集中度），GDP的贡献也将日趋提高，加上文昌广场深厚的历史文化底蕴，把文昌商圈称之为“苏北第一商圈”乃实至名归。

会重蹈人民商场网点覆辙？

扬州商业历史上曾经发生商圈转移现象，在计划经济向市场经济转轨中，以人民商场为中心的商业网点向文昌商圈漂移。但由此推断出文昌商圈由于交通拥堵、业态成熟而向新业态、新商圈漂移的假设，则为时过早。

首先，文昌商圈与人民商场等商业网点不具有可比性。

人民商场诞生在计划经济条件下，由于体制机制的落后，现代营销手段的缺乏，除了倒闭别无它路。同时，当时的人民商场只有3000平方米，它的周围也只有一些零散的小店聚集在旁，既没有规模效应，也没有集聚效应，因此，根本不具备构成一个商圈的必要条件。

而文昌商圈总量达20万平方米，且百货店、Shopping Mall、专营店、专卖店、金融服务机构等各种业态聚集在纵横1公里的范围内，扬州市民每10元的消费，其中有1元是在文昌商圈实现的。目前，文昌商圈内的企业基本进入了收获期，它的总成本中变动成本占一定比例，因此，它具有新商圈不具备的成本优势。恰恰这成本优势，一方面会给消费者带来实惠，另外一方面也会转化为持续的竞争优势。

能否升格为扬州CBD？

现时的中国，随着经济的高速发展和城市化进程的加快，一些比较发达城市的都市商圈已升格为CBD，如北京的京广中心CBD，上海徐家汇CBD，南京新街口CBD等等。从一些成功的CBD范例来看，CBD应具备以下特征：首先CBD具有城市地区中最高的中心性，即CBD所提供的功能和服务具有最高水准；其次，CBD具有城市地区中最多的人流量，是城市地区中人口最多的区域，24小时人口的变化值也最高；第三，CBD具有城市地区最发达的内部交通外部交通联系，拥挤程度（人流和车流）在城市地区也最高；第四，CBD具有最高的服务集中性，能提供包括经济、管理、娱乐、文化乃至行政等多方面的服务，具有城市地区最集中、档次最高的零售业；第五，CBD具有城市中最高的土地价格和租金。

纽约的曼哈顿就是最有代表性的中央商务区，在不足1000米长的华尔街集中了大量银行、保险、交易所和大公司总部，是世界上商业密集度最大的地区；对我国CBD最具借鉴意义的是日本东京银座的中央商务区，其主要街区是闻名遐迩的三越、松屋、松板屋等百货商场以及夏奈尔、迪奥、L·V等国际顶级品牌的旗舰店，同时，住友、三井、花旗、德意志银行、索尼、NEC、松下等公司总部大楼也设在那里，其纵横交错的后街，则是数量众多的夜总会、居酒屋、饮食店。由此而形成一个集购物、办公、金融、娱乐、餐饮于一体的超级平面Shopping Mall。

对照CBD的五大特征，文昌商圈已基本具备了上述条件，只是目前在功能配套尚有欠缺。我们这样描绘文昌中央商务区的未来蓝图：坐落在文昌中路和汶河南北路十字纵横的主力购物场所、金融业网点，以及汶河南北路的写字楼，以文昌百汇、教场街、毓贤街、美食街、淮海路中段的餐饮、娱乐、休闲组成的特色后街，加上城区体量最大的时代广场，文昌商圈的影响力会越来越大，其中心商圈地位越来越稳固，作为中央商务区的特征也会越来越明显。假以时日，到了2009年，必将在市场份额上获得乘数效应。（郑强 亚群）

扬州商业流金淌银之地，芊芊

路过！！！