主题：2006年上海购物中心市场分析及2007年市场展望

戴德粱行：2006年上海购物中心市场分析及2007年市场展望

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　　商铺市场

　　零售业投资旺盛

　　零售业是商铺市场的主要需求者，受上海市持续增长的社会消费品零售总额带动，各类中高档品牌纷纷进入上海市场。上海作为中国大陆最重要的商业市场，在2004年底中国应加入WTO承诺开放零售业市场后，大量国际零售商业巨头以上海市场为起点进入中国市场。


　　沪北商圈初具雏形

　　受市场需求推动，大量商铺处于建设中。此外，一些现有商铺进行业态调整或档次升级，从而满足现有市场需求。但由于五大商圈内在建项目较少，新增供应主要集中在沪北，部分大体量项目凭借其体量优势聚集人气，形成区域商业氛围。

　　其中有位于沪西北普陀区商业建筑面积达250,000平方米的百联中环购物广场；位于沪中北闸北区商业建筑面积达95,000平方米的大宁国际商业广场；位于沪东北五角场地区商业建筑面积约200,000平方米的万达商业广场。


　　租金稳中有升

　　租金方面，受有限新增供应和持续稳定增长的市场需求推动，租金稳步提高。五大商业区内部分商场及购物中心的调整改造期间，短期内减少商铺铺位供应，也在不同程度上加大供需不平衡，而调整改造后的商场及购物中心会适当的提高租金报价。



2006年上海商铺租金分布
Retail Rental Distribution in Shanghai







　　未来商铺市场将有呈现以下趋势


　　1、新商圈的崛起；

　　受现有商圈土地供应规模影响，未来商铺主要供应集中在次级商圈。其中五角场地区随着万达商业广场、百联又一城等项目的集中开业，未来将形成新的商圈。


　　2、商铺市场细分；

　　各大商圈将会形成差异化定位；其中老字号商业将继续是南京东路商圈特色，南京西路商圈的高端奢侈品商业形象进一步加强，淮海路商圈业将保持年轻时尚的商圈地位。而各大购物中心也朝主体化商业发展，如正大广场现在向家庭生活广场的定位转型。


　　3、商铺品质提升；

　　随着国内外各大中高档品牌的大力扩张，市场对高品质的商铺需求旺盛，推动各商圈建设及改造现有商铺，以提升总体品质。


　　4、租金总体上升；

　　由于五大商圈商铺供应有限，市场对高品质商铺的大量需求，商圈品牌效应的发挥将进一步推高未来租金。新商圈受其集中供应以及商圈内商业氛围培育所影响，租金定价能力有限。