主题：北京优质零售物业市场2006年回顾与2007年展望

　新年伊始，虽然北京的天气还很寒冷，但是商业地产却没有受到天气的影响，依然呈现出一派红火景象。热衷于商业地产的投资者一定很想了解，今年的商业地产会出现哪些新动向。投资什么样的商业地产才能取得更丰厚的回报。



　　●动向一：投资新兴商业中心

　　发现有潜力的新兴商业区应该是今年投资商业地产重要渠道之一。投资一个有潜力的新兴商业区，等同于在低位投资了一只绩优股。随着新兴商业的逐步发展和完善，投资价值的潜力也将随之显现。

　　在商业地产的投资方面，浙商似乎具有先天的敏锐嗅觉。日前，30多位浙商不顾北京的严寒来到朝青板块的“国美第一商街”现场考察选铺。大风和低温并没有压抑浙商的投资热情，最终达成了15000平方米，近2亿元的成交意向。北京浙江企业商会副会长陈俊认为，预测一个区域商业价值升值的潜力浙江商人似乎具有先天的敏锐嗅觉。从朝青板块的市政布局分析，青年路是离东四环路最近的一条南北向城市主干道，由于青年路贯通了姚家园路、朝阳北路、朝阳路和京通快速路，完善了朝青区域四纵一横的交通规划布局。

　　但从各条道路的市政规划功能来看，朝阳北路、姚家园路，朝阳路和京通快速路，都属于城市快速路，改造拓宽主要是方便交通出行，解决该区域拥堵问题，从道路中间和道路两侧的交通护栏就能一眼看穿，因此都不具备形成商业消费中心的条件；青年路的拓宽竣工，使它的城市功能立即显现出来，道路两侧基本处于规划改建阶段，现有建筑都是正在建设或即将入住的中、高档新建社区，各个项目沿青年路两侧都规划建设有商业项目，同时从青年路能很方便快捷地到达各交通主干道，所以，青年路有望形成该区域的商业消费中心。

　　目前，青年路沿线的大盘云集，且相继进入集中交房入住阶段。100万平米的国美第一城、50万平米的华纺易城、42万平米的润枫水尚、60万平米的罗马嘉园、32万平米的青年汇，加上周边朝阳园、甘露家园、炫特区、逸翠园、星河湾、泛海国际、观湖国际、兴隆家园等项目，正在开发和已入住项目人口近50万人，流动人口100万人，迅速形成了百万人口的大型居住组团。更为关键的是，这个区域的居住者都是具有中高档消费能力的中产阶级和富人，庞大的人口基础与强劲的消费需求使青年路迅速成为最具增长潜力的商圈。

　　●动向二：投资轨道商业地产

　　“十一五”期间北京将大力发展轨道交通。地铁和轻轨的建设对于沿线地块商业价值的拉动作用已被人们所充分认同。投资轨道交通沿线的商业地产，尤其是轨道换乘中心的商业地产其升值和回报率被认为是非常具有吸引力的。

　　据资料记载，“轨道商业”最早的雏形是东京上野和须田町地铁车站地下街。到了上世纪80年代，城市轨道交通在世界各大城市快速发展，它不仅推动轨道交通自身作为一个特定产业发展，还带动城市布局、相关产业，尤其是商业的协同发展。

　　一系列数据表明，在国际城市发展中，轨道商业已经成为发展潜力最大、实用程度最高、抗风险能力最强的城市高效商业形式。纵观国际大都市，据统计，纽约地铁营运线路总长居世界首位，日客运量已达到2000万人次，地铁商铺2004年营业总收入超过115亿美元；而伦敦等城市成熟的地铁上盖商业，价格平均高于同片区、同等素质物业30%以上。

　　亚洲国家的轨道商业发展，其前景更是不容小觑。东京、香港、广州、上海四地皆有运作成熟的地铁商业模式。东京地铁仅便利店2004年销售额362亿日元，整个地铁商铺2004年销售总额约980亿日元；香港地铁总长虽然只有43.2公里，但日客运量高达220万人次，最高时达到280万人次，地铁商铺2004年带来的经济收入超过96亿港币。而广州、香港等地的地铁沿线商铺出租率为100%。这些都是令开发商、投资者们激动的数字。

“十大商业地产品牌”出炉在即

2007年01月11日 07:41
　


　　经过“海选”、“50强入围项目展示”、“50强入围项目第二轮申报表递交”的层层筛选，“2006年北京十大商业地产品牌”评选活动在1月9日终于进入到专家评审阶段。这意味着，由北京多位知名商业地产专家通过项目研讨、综合打分甄选出来的“10强项目”以及获得个性单项奖的项目即将揭开最后的悬念。

　　前序

　　一路走来收获精彩

　　自2006年12月7日起，由北京商务联合会与北京商报共同举办的“2006年北京十大商业品牌”评选活动之一的“2006年北京十大商业地产品牌”评选，以一篇《2006京城商业地产谁称霸？》拉开了“战斗”的序幕。在随后的近1个月时间里，评选委员会的工作人员便一直投身于紧张的项目筛选工作中。根据本次评选活动的安排，最终入选的“十大商业地产品牌”都必须经过3个阶段(“海选”、50强入围和最终10强入围)2个环节(研讨和评审)的考验。

　　事实上，在评选活动进入“50强入围项目展示”阶段后就掀起了第一轮的高潮。在50强入围项目的展示过程中，评选委员会的工作人员一方面被京城诸多商业地产项目积极参与本次评选，并表现出来的“势在必得”的强烈信心而感到惊喜；另一方面也再次感觉到2006年京城商业地产的“火”——很多商业地产项目在2006年都是极为低调的，如果不是本次评选激起了他们的“斗志”，这些项目也许仍然会选择“隐于闹市”中。

　　而正是经过了前期3个阶段与大量项目的沟通，我们对2006年北京商业地产项目也有了更深一层的接触，更加详细地了解到各自项目所蕴藏的个性特点。这些都让我们更加确信，2006年北京的商业地产发展很火，却也“火”得很理性。

　　与此同时，本次评选活动在业界引起的广泛影响也吸引了京城不少媒体同行的关注目光，特别是在“50强入围项目展示”和《2006北京十大商业品牌50强特刊》出炉后，包括新浪地产、焦点房地产网、搜房网等多家网络媒体纷纷予以转载，并以专题的形式持续报道。

　　终于，在多方的关注之下，最后决定“十大商业地产品牌”花落谁家的专家研讨和评审环节在2007年1月9日顺利进行，将此次评选活动再次推向高潮。来自北京商业地产界的6位知名专家在充分了解入围项目的资料后，从产品定位、建筑特色、商业规划、区域竞争力、品牌实力以及未来发展潜力等多个方面对入围的50强项目进行了综合评分。而谁将是最后的赢家也将在1月下旬举行的盛大颁奖典礼上揭晓。

　　这一路走来，虽然评选的过程紧张而忙碌，我们却收获了无限精彩。来自业界、同行以及广大读者的肯定，使本次评选致力于“精选出北京最优秀的商业地产项目，以指引京城商业地产未来健康发展”的宗旨终于不孚众望。

　　现场实录

　　高度决定一切以权威的视角看商业地产

　　这并不是一场单纯意义上的项目评审会，面对2006年北京商业地产的发展，面对北京东三环沿线的广告路牌接近半数被各色商业地产项目瓜分的现实，我们需要借这样一个机会，停下脚步回头看；也需要借这样一个机会，抬起头来展望明天。因此，在本次评选活动的重头戏之一——“2007商业地产趋势研讨会”上，来自北京商业地产界的6位知名专家围坐一堂，以权威、专业的角度畅言北京商业地产发展的困惑与希望。

　　第二阶段——“2006年北京十大商业地产品牌”入围项目评审

　　地产精英推动商业地产发展

　　荀培路中国城市商业网点建设管理联合会会长

　　从整体判断，中国的经济形式很好，商业形势很好，商业地产形势更好。在这个背景下，不可忽略的是，越来越多开发住宅的地产精英转入商业地产开发中，而这些地产精英在进入后也能够特别快地融入到新角色中。正是这样的地产精英将在未来推动商业地产的发展，最明显的一点就是，现在很多开发商在拿地后就开始到处找协会、找专业机构帮忙出主意，这说明开发商的意识在提前。

　　奥运之后绝对会有回落

　　王永平中国商业地产联盟秘书长

　　2006年的商业地产开发的一个明显特点就是在建的多、竣工的少，更多的还有招商。而造成竣工面积增幅减少的一个主要原因就是大体量的项目多了。项目体量大，工期也就拖得比较长。而2007年商业地产的供应量会出现一个新的高峰，这与第29届奥运会有着很大的关系，大量项目希望在2008年奥运会之前开业，因此2007年会集中出现一个高峰，但2008年绝对会有回落。同时值得关注的是，大的开发商正逐步主导商业地产市场。

　　北京的“街”越来越多

　　韩健徽中国步行街工作委员会主任

　　2006年，不管是北京还是全国主要的城市，商业地产的发展已经进入了真正的商业地产阶段，从边缘产业到独立的产业。同时，2006年，开发商和运营者结合得更为紧密，更多看重运营，招商先行。而2006年北京商业地产发展另一个鲜明的特点就是开发商不管是有意、无意，都在打造“街”的概念，粗略估计，大概70%左右有“街”的出现。从2006年北京的商业地产和商业格局来看，北京历史“东重西轻、北重南轻”的商业格局已然改变，整体呈现出商业均衡发展的态势。

　　“困惑”2006商业地产

　　郭增利中国购物中心产业资讯中心主任

　　2006年下半年开始，可以感到一个很明显的变化，即所谓的王牌级的实力企业已经开始关注商业地产。尽管如此，我对去年的北京商业地产仍是很困惑的。从统计来看，有1000个之前从未进入的品牌在去年进入北京、上海两个城市，但依然能看到很多项目招商压力重重，甚至难以为继。一边是新项目热火朝天的建设，另一边却是第一代的商业中心租金持续增长。而造成这种现象的原因是很多的国际品牌商家“质疑”开发商的信用，可以说，“信用体系”正在牵制着商业地产项目招商先行的策略。但乐观的是，大牌开发商的进入将能够使“招商先行”的策略真正推动和实施起来。

　　饱和中去糟粕留精华

　　朱凌波清华大学《国际商业地产运营商》首席专家

　　商业地产的主体还是地产。大部分的开发商开发商业地产的目的只是为了把住宅更好地卖出去；只有那些具有品牌的开发商，才会想要把商业培育起来，并进行评估、兼并收购，将其金融价值最大化。能够按照商业的规律，按照城市的功能，按照金融的标准打造中国的商业地产，才是最终的结局。目前商业地产开发饱和并非坏事，饱和中才能留下优质的商业地产项目。

　　善待资源莫推力

　　曹一勇五合国际建筑设计集团北京公司总经理

　　用每万人商户面积横向比较，纽约和巴黎的比例500到600平方米，而北京目前已经达到了5000平方米到6000平方米。这个数字的比例是非常大的。因此，我对北京商业持积极乐观的态度，但要加上“保守”两字。一方面，从开发商的利益角度，要善待用地、善待资源、善待城市景观、生活环境，不要蜂拥而上，不要再推一把力。另一方面，希望也相信2007年商业地产的操作模式会更加地专业化、理性化。

　　后记

　　能够碰撞出火花的研讨才具有更深的意义。从一开始中规中矩的发言，到随后的热烈讨论、畅所欲言，当天的研讨会再次证明了这一点。6位专家都是北京商业地产界的权威人士，对于商业地产发展都有着高屋建瓴的观点。这些观点碰撞出的火花变成了一句句让眼睛为之一亮的“惊人之语”，而权威专家们之间的交流、探讨，甚至相互辩论的气氛让整个研讨会趣味而不乏味。这也为之后第二阶段的“2006北京十大商业地产品牌”入围项目评审营造了轻松的氛围，想要知道6位专家“交头接耳”讨论出来的赢家都是哪些吗？敬请关注“2006年北京十大商业地产评选”颁奖典礼。

　　来源：北京商报