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江苏常州，素有“三吴重镇，八邑名郡”之美誉。在常州人的记忆中，常有这样的对话：“上哪儿去？”“上街去。”这里所说的“街”指的就是南大街。
2005年1月29日，经过两年多的改造开发，南大街这条百年商业街重展新颜，进入了一个全新时代。“开街两年，南大街渐显‘时尚之都，风情商街’的特色和魅力，人气不断升温，销售额节节攀升，已成为常州市一张亮丽的名片。”最近，常州南大街商业步行街管理有限公司总经理常卓平兴奋地说。她还透露，南大街已经向中国步行商业街工作委员会递交了“中国特色商业街”的申报资料。
改建重生 规划先导
兴于明清时期的南大街，是常州市最早的商业聚集区。抗战后期，常州共有110家百货商店，而南大街就占了60家。南大街兴盛之时，不少老字号商铺活跃于此，如南洋百货店、瑞和泰副食店、义大绸布店、常州梳篦等。在常州市民心中，南大街已不仅是一条街的概念，更是繁华商业区的代名词。
但是，与其他城市的老街一样，南大街也面临着老街如何改造的共性问题。进入新世纪，南大街渐渐呈现出“衰老”之态，原有的购物环境、商贸平台、建筑风貌、交通网络已远远不能满足和负载城市与历史的重托。
据悉，在南大街改造之前，周边也改建了一些商业项目，但效果并不十分理想。因此，南大街改造成功与否，对提升市民消费、完善中心商圈环境以及增强政府信心都有着重要的意义。
2002年9月，获准对南大街进行改造开发的常州之江置业有限公司并没有把建设项目放在南大街原址上，而是放在了南大街东侧。“以前的南大街不仅是条商业街更是城市的交通要道，在原址上建造步行街显然是行不通的。”常州之江置业有限公司总经理潘家俊告诉记者。事实证明，这个决策是正确的。
到了2005年，长600米、宽150米，总建筑面积24万平方米的南大街商业步行街隆重开街。整街为复式步行街，通过连廊系统将一至三层的店铺连成一体，并在各层设计了休闲平台，使每层的步行系统互为风景。其中，一、二层为主力店和精品店铺，三层为美食街，地下一层为2000平方米的大卖场，地下二层为能同时停放500辆车的大型停车场。
为提升二、三层的商业价值，南大街共设置30台自动滚梯和35台垂直电梯，顾客随时随处可流转于各个楼层间。数百张休闲座椅、80多处公共厕所以及投资500万元的安防系统，大大方便了顾客的购物和休闲需要。
“这种造型别致的建筑形态在国内鲜见，其复式结构和散落各处的休闲设施，有效避免了顾客的步行疲劳感，为南大街日后的火爆经营奠定了基础。”中国步行商业街工作委员会主任韩健徽在考察南大街后表示。
事实上，曾是规划部门官员的潘家俊对南大街的建筑规划格外细致。“当初，家乐福想进驻南大街地下大卖场，但就因为滚梯的朝向问题，最后被我们拒绝了。”潘家俊告诉记者,“我们考察了许多商业地产项目，发现地下一层沃尔玛的滚梯都是朝向街面。这样，许多去沃尔玛购物后的顾客从滚梯下来直接就朝街上走了。”
为了增加客流的重复利用率，潘家俊坚持把地下一层大卖场的滚梯设计为朝里，没有答应家乐福修改滚梯朝向的要求。随后，乐购取代家乐福进驻南大街。
目前，南大街有各类大小商家630余家，主力品牌店除了乐购还有五星电器、麦当劳、泰富百货等十余家。日常客流量约为10万，节假日可达30万。一批老字号像常州梳篦店、瑞和泰副食品店等纷纷重回故地。“南大街再现繁荣与我们提前谋划招商，引导业主错位经营是紧密相关的。”常卓平说。
“谋划”招商 业态引导
目前，我国大约有3000条商业街，年销售总额达到1.5万亿元。韩健徽说，国内商业街的开发、投资、经营、管理等已经形成一个产业链，如何做到持续良性经营确实不容易。“为了快速回笼资金，一些全产权式的商业街在管理方面往往做的还不够，缺少一定的主动权。”
为掌握管理的主动权，保障业态布局符合当初设计，实现商业街的持续繁荣，同样为全产权式商业街的南大街在建设前就开始谋划招商工作。像地下一层就是为大卖场“量身定制”的，三层规划的就是美食街。“许多人很想在一层做餐饮，但考虑到其他业态以及商业街的长期发展，我们就没在一层通水。”常卓平说。
据悉，在开发商和业主签订购买合同时，南大街商业步行街管理有限公司就同时和业主签订了“商业物业管理协议”，就敏感的业态布局明确双方的权利和义务。其中，管理公司“有权对违反原定业态布局的行为进行制止，并有权根据市场变化情况，修改原有的业态布局”。
尽管如此，由于超过50％的南大街商铺业主把商业地产作为投资，对业态布局不太了解，因外行经商或经营失误等多种原因导致的商铺调整时有发生。为此，南大街商业步行街管理有限公司派出专职招商人员接受业务的委托招商，免费为业主和品牌商家牵线搭桥。目前，南大街的主力店像麦当劳、五星电器、新华书店等都是管理公司招商进场的。
常卓平说：“刚开始，许多业主对我们的做法不太理解。他们觉得自己花钱购买了商铺，想租给谁就租给谁。经过我们的引导，目前南大街最大限度地发挥出了现代步行商业街整体布局的经营效果，使街区商户摆脱了传统商业街同质化经营的怪圈，实现了错位经营的良好局面。”
南大街三层美食街的火爆更说明了业态科学布局的必要性和重要性。常州餐饮一向享誉沪宁乃至全国，而开街不到两年的南大街目前已成为常州餐饮业的一大“增长极”。从“克莉丝汀”、“迪欧咖啡”、“九龙冰室”等休闲饮品，到“味千拉面”、“千尊比萨”等泊来快餐，再到“大娘水饺”、“王记酱骨头”等中式佳肴，驻扎在南大街三楼美食街的餐馆，每到高峰时段，就排起了长长的队伍。
而百度酒吧、拉斯维加斯娱乐城、健身风暴中心等著名娱乐类主力店的入驻，则更突出了南大街的现代时尚气息。
民企主唱 政府保障
众所周知，凡是知名城市商业街，大都由政府建造、政府管理，为维持商业街的运转，政府每年都要贴入大量的管理资金。近年来，不少民间资本开始涉足商业街的改造，全国涌现了大量的全产权式商业街。对于这种商业街的管理，国内通常大多采用政府管理的模式，而常州南大街则成功地开创了另一种模式：民企担纲主唱，政府执法保障。
不过，常州南大街商业步行街管理有限公司这个主唱的角色并不好当。南大街管理的难点主要有两个：一是南大街是全产权式的商业街，一家一户的业主松散地构成了一条步行街；二是管理公司是一家民营企业，没有强制管理权。这样的管理在全国尚无成功先例，一切都要“摸着石头过河”。
管理公司首先摸到的两块“石头”是：和业主签订“商业物业管理协议”和“商业经营管理公约”，以市场化运作模式，全面导入商业步行街的商业管理和物业管理机制。更重要的是，管理公司始终把自己放在了“服务者”的位置，其制订的“服务标准”非常细致，服务内容多达60项。
经过两年的运作，常州南大街商业步行街管理有限公司在业主和经营户中的综合测评满意率达98.3％，办公室里也挂满了商户送来的锦旗。不过，常卓平认为，更能准确诠释管理公司服务水平的是另外一个数据：在整个南大街商业街区内，物业费、公共水电费等各项收费收缴率高达100％。
“常州南大街的经营管理特色突出，是产权商铺式商业街的成功范例。”韩健徽如此评价。
当然，常州市政府部门的执法保障也为南大街管理起了积极作用。南大街辖地所在的钟楼区政府成立了南大街管理委员会，并派驻公安、城管两个大队，协调相关行政部门，行使和履行行政许可法赋予的权利和义务。
谈到对南大街今后发展的建议，韩健徽表示：“南大街与上海南京路相比，政府管理重心仍有下移的空间。另外，南大街可以考虑设置一些地面停车场，因为地面停车是消费者的习惯，而且车辆的停放能对其他消费者起到很大的召唤效果。”
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ALAN
