解析大户探索之路——2006001号案例之“世贸商城”研究报告（六）
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http://www.dahe.cn 七日财富 07 商业前研 2007年01月12日
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案例要素
项目名称：世贸商城项目位置：东临乔家门路，南临陇海路，西临一马路，北临西三马路投资商：上海肯同投资有限公司郑铁（集团）公司
开发商：肯同（郑州）置业有限公司郑州艾姆实业有限公司
物业形态：专业服装批发商业地产
建筑面积：２０万平方米报告摘要：世贸商城系大河经济研究中心的首个研究案例。本研究报告是该中心成立以来的首个研究报告，也是整合媒体、企业和经济学者资源推出的一种全新媒体产品。它分为《世贸商城多维剖面》、《火车站圈之商业生态》、《服装流通架构新走向》、《世贸商城：商业地产的成功案例》、《同盈干预模式调查》、《解析大户探索之路》等九大部分。本章，聚焦世贸商城大户中心的形成和探索过程，分析其新模式对郑州服装批发市场的引领和借鉴。
关键词：大户 三级跳 升级换代 引领市场
课题组成员：组长：张曦组员：万军伟沈锐张翼鹏
指导客座学者：张进才李晓峰协作机构：河南省商业经济研究所 河南财经学院房地产研究所撰文：万军伟摄影：李文波
何谓大户？
刚刚过去的一年，世贸商城Ｍ区及大户中心破土动工，一个崭新的服装业态诞生在即。如果我们以大户中心作为研究切入点展开探讨的话，首先要了解大户中心的内涵。何谓大户中心？顾名思义，即服装大户的聚集区。世贸商城大户中心是专为服装生产厂家和服装经营大户打造的５Ａ级商务写字楼，拥有经营、展示、洽谈、办公、会议、仓储、娱乐、生活起居八位一体功能。
河南服装批发市场在经历了初级、升级两个阶段后，现正处于批发业蜕变的阶段。即批发市场已经摆脱传统大棚式、货摊式经营，而转向大厦式、商场式经营，规模也更大、更集中，专业性更强。
２０００年以来，伴随着经营硬件的改善，服装批发市场不断发生新的变化：一些有实力的商户，开始由经营中低端服装转向经营中高端的品牌服装，成为某一品牌的大批发商。这些大批发商经营风格也开始有别于传统的服装批发商：他们更加注重品牌形象的塑造、更加关注店面与品牌形象的匹配、更加注重店面的设计，当然他们的经营能力远远超过一般的批发商。以世贸商城为例，其三期三楼的精品女装品牌，６０％以上均在各个省辖市的大型百货商场内设有专柜；部分优秀品牌还在新玛特金博大、丹尼斯、中环等百货商场内设有专柜；８０％以上品牌在各省辖市市区内设有形象展示店或加盟店。同时，一个不容忽视的现象是，不少大批发商在做到一定程度后，开始注册成立专业的服装贸易公司，开始了公司化运营。
随着品牌连锁时代的来临，一些服装批发市场的内部装修已经可以与购物中心媲美，在服装批发市场内，不少铺子装饰得就像时装专卖店一样。在世贸商城内，曾氏品牌港的展示间不但可以让顾客享受到轻松的音乐，而且可以感受到来自该公司员工的热情，老板说，这样做是要让客商感受到大批发商的独特风格。
作为批发商的承载者，世贸商城等大型服装批发市场也开始向品牌中心转变。据调查，目前，在这些批发市场中，以品牌连锁加盟形式将服装拓向全国乃至世界各地，在近年成为主流的交易方式。现在，外地批发商来郑州服装批发市场进货，更多关注的是品牌服装。郑州服装批发商圈部分大型服装批发市场已经开始向国内服装品牌的发源地和时尚发布中心过渡。以研究项目世贸商城为例，目前该项目已有２０００多家服装批发商转型走品牌连锁吸引各地加盟的路子，占据了世贸商城内商户总量的８０％以上，世贸商城成了这些大批发商的集中地。
大户＝大财富
品牌连锁经营与简单批发最大的区别就在于“增值”迅速。据业内人士讲，单纯批发与品牌加盟相比，后者销售的利润大大增长，每件衣服的利润上涨了１０％~３０％，有的甚至可以高达１００％。世贸商城的一位批发商透露给我们：一个月能批发出去１万条裤子，但他还嫌生意“不理想”，而二楼一位男装品牌服饰大批发商则每天能走两个集装箱的货——“大进大出”是大批发商的典型特点。
开始公司化运营的大批发商，其年交易额更是大幅度上升。一个服装贸易公司可以代理十几个甚至几十个服装品牌，代理商把这些品牌进行优势整合，统一展示推广，形成规模效应。在这样的经营模式下，一个大批发商的年交易额可以轻松超过千万元。
大批发商自身不仅能通过公司化运营带来更多利润。同时，大批发商的聚集所带来的规模效应也同样惊人。以本研究项目世贸商城为例，在“吸引大户、培育大户”的运营思路下，世贸商城也正是通过多方面的助商政策，成为大户的汇集中心，成为中原最大的羽绒服、内衣家居服、童装、中老年女装批发中心，巨大的规模效应吸引了巨大的人流量，直接带动了其他商户的销售额，形成了共同发展的良好态势。在商户赚钱的同时，世贸商城内的商铺也变得异常紧俏，可谓一铺难求。世贸商城铺位的业主更是回报丰厚，稳收租金，稳步升值。
大户需求
在竞争日渐激烈的批发市场，大户在注重硬件的同时，也开始关注市场管理方提供的服务。服装批发市场也必须根据市场的需求来调整自己，就像服装企业要在服装上加强设计元素和文化内涵一样，批发市场也需不断改善经营环境、提高服务水平，为服装大户提供一个更高水准的商务平台。
发展起来的服装大户迫切需要一个商务化、公司化的办公环境，来进行产品展示和业务洽谈，而非单纯摊位式的销售地点。据调查，目前在郑州服装商圈内，一部分先行成长起来的大批发商对办公环境均有了更高的要求。以世贸商城为例，虽几经发展，硬件配套为商圈之最，但仍不能满足市场内经营大户的需求。曾氏品牌港、一体商贸公司、贝儿孕婴公司等公司化运营的先行者，都在世贸商城租用大面积甚至整层的铺位用做办公、展示。更有甚者，有不少商户除了保留市场内的铺位作为经营之用外，在火车站周边的宾馆、酒店长期租房作为办公之用，实力商户对商务化办公环境的需求可见一斑。
现代服装批发市场已经不仅仅是传统意义上的分销场所，更是一个品牌形象展示平台、一个品牌推广策划中心，这样方能充分显示出其勃勃生机，国内比较具有代表意义的市场有广州白马市场、北京百荣世贸商城等等。
大户选择
以世贸商城为首的一批郑州本土服装批发市场，在市场的强力推动下，步入了高速发展的阶段：管理理念全面改观、硬件配套迅速升级。
世贸商城大户中心即是一个最鲜明的例证。
大户中心作为世贸商城在服装批发领域率先导入的全新经营业态，昭示着郑州乃至河南服装商圈迈入一个崭新的商业时期，对服装批发商的经营模式将产生革命性的影响，具有标志性的意义。世贸商城大户中心的规划形态是专业的服装批发商场与服装商务写字楼，集成了世贸商城长久以来的管理理念及多年来打造的终端市场销售网络。世贸商城大户中心提供了个体批发商转型为公司化销售企业所需要的展示办公环境。中心思想是“硬件升级、管理升级、行业集中”，即通过集成服装批发行业发展所需的所有优势条件，使行业内所有实力经营者向其聚集，形成更加纯正的批发中心，并以规模效应进一步拓展市场。
同大部分成功的商业地产项目一样，大户中心也拥有极佳的地理位置——郑州火车站核心位置。这里，坐拥八方人潮，商脉鼎盛。世贸商城大户中心沿一马路展开，与一、二、三期有机衔接，形成环形布局。一个客观的事实是，人气旺，客流足。乔家门路、西三马路、一马路、陇海路四面环行，东西南北均可出入，客流畅通。北临郑州火车站、长途客运中心站，南靠客运南站，交通便捷。
对于一个服装批发市场而言，其交通的便捷度，不仅仅指所处的空间位置，停车场同样是一个考量指标。世贸商城大户中心地下两层近３万平方米超大型智能停车场，各种车辆畅通无阻。世贸商城大户中心停车场将与世贸三期地下停车场相连，车流、人流互动，循环流动，带动财富，可容纳大型进货车辆的通行。
世贸商城Ｍ区设计图显示，该大户中心整体结构采用层高５米，无梁无柱的大开间设计，配备８部超高速进口电梯，高规格配置了基本办公线路及有线视频、天然气等家用管线。大户中心共３０层高１００米。大厦１～５层为服装商铺，与世贸三期相通，６～２８层为品牌大户的写字间，２９层为商场管理中心，３０层为国际会议中心，地下两层为超大型智能停车场。
按照操盘者的思路，大户中心拥有超大气派中厅，豪华装修，３米公共走廊设计，比一般商务用楼宽１５％，给办公者和来访者留下宽阔出入通道。６０平方米候梯大厅，相当于一个会议室面积，尽显阔绰空间，３米超宽设计，可容纳４人同时并行。
对于一个商业地产项目，其户型好坏，能够与商户的商业目的有效对接，充分考虑到商家需求，至为重要。课题组发现，大户中心在户型布局上，８０～２０３平方米八种户型，全部矩形开间，杜绝浪费空间；层高３．１米，无梁无柱大开间设计，空间随意组合，自由分割，灵活隔断，满足多种企业需求；所有户型全部实现自然采光、通风，观景随心所欲，有效地降低了公共走廊内的空气污染。而其规划核心目的，就是满足服装厂家及服装经营大户的公司化运营需求。
上述仅仅是世贸商城大户中心的外在硬件表现。这一庞然大物的内在作用是，将服装贸易的高层次经营形态——公司化的服装品牌托管机构与单纯的服装批发代理区别开来，为那些积累了雄厚资金、高档品牌、网络资源的高层次服装代理商和走品牌加盟路线的中高档服装厂家提供发展平台，满足其日常经营、会议、办公、展示、信息集成等各方面的需求，打造一个顶级商务堡垒，全面开启中部服装批发市场商务化时代。
无疑，世贸商城大户中心成为发展起来的服装大户们的最好选择。
作为河南服装的开路先锋，世贸商城的商务化之路被业界一致看好，河南省及郑州市政府也相当重视，世贸商城Ｍ区及大户中心被评为河南省２００６年省级大型重点项目工程，重点加以扶持。但世贸商城Ｍ区及大户中心仅仅是河南服装商务化的起点，在以流通业带动服装加工业的大政策背景下，河南服装批发市场的商务化进程一定意义上决定着整个河南服装业的成败，河南服装批发业还有很多路要走。
转自《大河财富》
