主题：厦门商圈分析 中山路核心商圈地位受挑战

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厦门商业这些年来在大型mall相继开发并投入使用焦点装修家居网的前提下，发生了很大的变化，由原来的中山路商业街，扩张到从火车站到江头SM沿厦禾路－嘉禾路的商业带。其中分布着三个mall，分别是火车站的世贸商城、莲坂的明发商业广场（查看地图）以及江头的SM城市广场（查看地图）。这个商业带构成了厦门现代商业的核心部分，同时在厦门岛内分布着其他的辅助性商业。以下本文就厦门的商圈分布做一个简要的阐述与分析。

一、主商圈：

1、中山路商圈：厦门最老的商业街区，包括中山路、轮渡以及思明南北路东西路等；中山路几经改造，目前是中山路半步行街。霞溪一带正在改造以及正在拆迁的中华片区，希望重塑往日的辉煌。不过，受限于交通停车以及居民数量减少和火车站商圈、SM商圈的崛起，中山路重塑辉煌重执厦门商业牛耳的历史恐怕不会重演。现实的做法应该是差异化定位，作为厦门商业的有机组成部分。如何差异化的问题，关系到整个片区改造后的发展问题。如果象往常一样百货为主的市场竞争定位，恐怕会陷入平庸。笔者认为，如何利用好中山路特有的历史文化底蕴，结合厦门鼓浪屿－万石山风景区和南普陀－环岛路旅游带的旅游资源，构建特色旅游商圈，应该是中山路商圈面向未来的一个定位选择。

2、火车站莲坂商圈：火车站商圈早期有赖于华星大厦的友谊商场，之后的梧村华联商厦、假日商城、富山好又多等；之后在友谊商场落没之后是世贸商城的崛起。世贸商城集合各种业态，既有传统百货如巴黎春天，又有购物广场如沃尔玛；既有美食如卡乐美食广场，又有娱乐影院如世贸金鹰影城；既有各种各样的精品饰品店，也有各种时装精品屋……等等不一而足，吃喝玩乐老少皆宜，是现代商业模式的MALL形态。莲坂火车站商圈的重量级项目明发商业广场，家乐福、百安居已经开门营业，今年内预计能够全面营业中，号称南中国市区最大xm.focus.cn的MALL，业态集购物美食娱乐休闲旅游等于一体。已经开工建设的罗宾森广场和梧村车站广场、火车站地下商城等都将为商圈成为厦门第一商圈添加分量。

3、江头SM商圈：江头因为SM的兴建和投入运营而价值倍增。SM城市购物广场是只租不售的SHOPPING MALL，开发商为世界来自菲律宾的世界第二大MALL开发商。这样只租不售的商业形态，最大限度地发挥统一招商的统一管理的连续性，也决定着这样的业态生命力旺盛。业态包括购物广场、精品专卖店、图书城、数码广场、家居家广场、美食广场等。正在开发的SM二期，将会使得SM城市广场的业态更加齐全，商业氛围将会更加浓厚，影响和辐射面将会扩展到整个厦门岛的中北部以及岛外甚至是泉州漳州地区。SM商圈周边兴起的家电大卖场如龙门天下的国美电器、国泰大厦的永乐生活电器、松柏永乐思文电器、摩尔莲花的苏宁电器以及汇腾大厦的天虹商场以及江头电信一条街等构成江头SM商圈。

二、 辅商圈

1、禾祥西：禾祥西的业态很难界定，大家通称叫精品街。从90年代的家具一条家发展到现在的精品、咖啡、美食一条街，禾祥西在厦门人心中的位置是比较有品位的，主要是其浓浓的小资风格。美食够小资、服装够小资、饰品也小资、化妆品也小资、咖啡牛排很小资、还有装修风格各异的小酒吧小茶楼……总之是一种只可言传不太容易意会的浓浓的小资情调，所以深得厦门广大的小资喜爱。以至于前一段时间里由于业主暴涨租金导致的咖啡屋关门搬迁等在网上以及媒体掀起一阵房租暴涨是否是“杀鸡取卵”的大讨论。不过禾祥西的软肋也是不可回避的：交通与停车问题。原先是人行道禁止停车，有车族问而兴叹，随意停车之后是罚单不断，任是如何钟爱也不能再而三了；后来是人行道开辟成为停车“场”，也是乎各有特色的店铺门面和经营特色几乎全部掩盖在各色的车辆背后，交通停车是方便了，可是行人的空间却被严重蚕食了，小资们逛街的感觉没有了；虽然色彩斑斓的LED装饰着躁动的夜空，高租金之下的经营状况也只有店主老板心里有数。禾祥西的另一软肋是街铺连续性较差，逛街的意味不够深长。目前的禾祥西最好的路段是国贸广场－古龙商城（查看地图）－汇禾新城－禾祥商城（查看地图）－五州大厦－聚祥广场一带形成十分浓厚搜狐网的精品街韵味；聚祥广场往西直到后埭溪路口的街铺根本不配精品街的称号；繁荣广场的街铺相当不错，对面的福满家园和其形成半条不错的双面街，可惜福满家园东边的街铺太过一般。市府大道往西的街铺是断断续续的单面街，只能是普通的住区商业而已，档次太过一般。因此，大家常说的禾祥西，应该是禾祥西路后滨路十字路口周边一带，不可能是指市府大道以西尤其是豆仔尾路往西的禾祥西。

2、莲花南北路：主要以服装为主，辅以饮食等，档次一般，早期品位不错；随着SM、世贸等商圈的形成，莲花南北路商业街成为一种住区商业，对外影响式微。

3、莲前前埔：即将形成厦门岛东部商业中心，包括已经建成的前埔不夜城，正在兴建的瑞景商业广场（查看地图）、加州城市广场（查看地图）等。这里将会成为厦门最重要的副商业中心。首先得益于莲前东西路前埔一带密集的住宅小区，以后会在会展－观音山商务区的带动下日益展现其价值。2006年4月1日，苏宁电器莲前店的开业，预示着莲前前埔商圈的正式发力。

三、专业市场

1、湖滨南电子城：可以认为厦门最有影响力的专业市场就是电子城，影响面波及闽南闽西一带，是福建省最具影响力的电子产品专业市场。湖滨南电子城由最先政府主导的（老）电子城、诚森电脑市场开始、后来发展到大正电子城、假日电子城、金源大厦裙楼君立数码广场和正在兴建的百脑汇等组成。影响力与日俱增，各类电子类销售企业、专卖店此起彼伏，是名副其实的厦门“创业园”。

2、江头建材市场：台湾街国联建材城、明发建材城、天湖（查看地图）建材城，阿里山家装市场，江头建材城，江头商城以及吕岭路建材街等构成了江头建材市场。成为人们装修房屋首先考虑go2map的地方。金尚路吉家•家世界和寨上东方家园以及明发商业广场百安居的入驻，江头建材市场分散粗放的经营方式面临极大的挑战。

3、建材MALL：

A、 拓福建材超市：位于吕岭路报业大厦旁，营业面积达8000平方米的厦门分店已经在2004年9月开张。

B、 寨上东方家园：位于湖里区寨上麦德龙旁，营业面积达37000平方米的厦门分店，已于2005年5月正式开业。

C、 明发商业广场百安居：位于明发商业广场内，营业面积10000平方米，于2005年10月开业，成为明发商业广场第一家开业的商家。

D、 金尚路吉家家世界：位于厦门金尚路和金湖路交叉路口，投资1亿元人民币，总占地面积约10万平方米的厦门吉家在2005年11月6日开业。

四、厦门市商业物业发展特点

1、从商业物业的开发量来看：商业总体过量，商业物业总体的过量带来的是经营利润水平的总体下降和商家的优胜劣汰；

2、从商圈的发展来看：随着SM城市广场、世贸商城、明发商业广场的建成，中山路的核心商圈地位受到前所未有的挑战，厦门的核心商圈竞争正式上演，厦门商业的总体过量以及两个新建MALL的定位超前决定了这场竞争无法避免，未来厦门商业将面临一个整合期，这种整合不当当是新的商业物业形态代替旧的物业形态，更重要的是商业经营业态的整合和区域商业利润率的重新分配；

3、从经营业态来看：随着友谊商城的沦落，预示着百货业在厦门商业业态的角逐中，正在退出其所扮演的重要历史角色，而新兴的零售业和专业市场逐步占据了商业业态的主流，未来商业经营，专业化的通路市场是一个主流；

4、从商业物业形态来看：规划更为完善的物业形态MALL正在冲击着传统的商业街区，这种冲击将使传统商业街必须从经营方式和硬件设施（特别是停车系统）上作出相应的调整；

5、从商家的区域来看，厦门的本土商家基本上被外来商家的潮流湮没了，外来商家正在瓜分厦门的商业大蛋糕。

转发:海西进程促使厦门商业地产亮点频现

　商战激烈，新商业格局不断演变
　　近几年，厦门商业地产开发可谓“波澜壮阔”。销售市场整体表现出量增价涨，特别是一些大型集中商业物业焦点房地产网的热销给市场创造了活力。随着大型商家不断进入，进一步促进岛内商业地产开发，同时也加剧了市场竞争，商业格局亦随之发生变化，从原有单一商业，发展成多个商圈并存现状，以新型商业的扩张带动商业地产租售。厦门新商圈开始从老市区的中山路向地市的中心区逐级推进，并渐渐形成了以SM城市广场（查看地图）、富山明发商业广场（查看地图）、火车站世贸商城为代表的几个知名商圈。而商业环境日渐浓厚，购物条件日趋成熟，大型商业项目日渐增多，商业业态日趋完善，连接厦门南北主通道轮渡——嘉禾路一线，渐渐开始成为厦门新的商业中心和地产商业的集中之地。

　　从最早的世贸商城、SM城市广场一期，到随后的明发商业广场、罗宾森广场、名汇铜锣湾广场、加州城市广场（查看地图）、第二城（查看地图）?闽南印象、SM城市广场二期等陆续登场和开始营运，以及巴黎春天、来雅、天虹等知名百货图行天下的成功扩张，厦门的商业格局发生了质的飞跃，厦门商业地产的供给量已呈现出激增的情况。在商业地产竞争日趋激烈的今天，如何解决商业业态同质化倾向，合理商业定位等问题，将直接关系到厦门商业地产的未来发展。

　　同质竞争，业态演变升级、新亮点创造新热点

在挑战和机遇面前，厦门商业地产并未失去理性。从厦门近些年已经开业和即将开盘的商业地产项目来看，厦门的开发商更加注重项目定位和市场细分，使项目更贴合所在区域的属性和定位，同时也开始更多地考虑后期经营的竞争特色问题来帮助市场消化接受，以增强项目的竞争力。随着生活品质的提升，消费者已经逐渐从物质消费需求提升到精神消费需求。因此，商业应有针对性地进行功能细分，而这种细分则更多地来自城市核心价值层面的内容。

因为新市区众多大卖场的挤压，中山路的商业客源开始锐减。振兴中山路商业、尽快提升区内的商业氛围，将中山路打造成为厦门一张烫金的名片，复苏中山路的人气、名气和知名度，从而使中山路重新恢复往日的繁华，成了政府的主要课题。去年年底到今年年初，为力促中山路这张“名片”重发商机，中山路部分路段进行了LED夜景亮化工程以及半步行街的改造，许多商业地产商又开始重新入主中山路。在各种主客观因素及利好消息的促进下，中山路的商业开始逐渐复苏，商家的租赁价格逐渐攀升。

　　老商圈借势发力，地段优势显耀

　　目前，呼之欲出搜狐网的中山路新商圈，是厦门商业地产最活跃、最集中的区域，包括名汇铜锣湾广场、香港时代广场（查看地图）、南中大地商业广场、老虎城（查看地图）以及卧岩滩（查看地图）商业景观工程等项目在内的多个物业，形成一个新型综合商业片区。而各个商点所引进的新型业态和商业品种，则又形成了中山路未来高低档次，差别经营的发展之路，通过以共性基础上的个性经营，提供给消费者主题商场、专业市场及综合娱乐的全方位服务。

通过对中山路商业业态的调整，众多百货大规模的介入，从本质上开始彻底改写中山路的商业历史，一场脱胎换骨的商业革命，正在悄悄地颠覆和取代旧有的传统模式，将使中山路成为能够代表厦门未来发展的一个真正意义上的临海商圈。相信，在不久的将来，厦门的中山路，将会以新搜狗的面貌和商业繁荣，再次成为厦门乃至海峡西岸一颗熠熠生辉的明珠。

　　特色SHOPPINGMALL主导市场、新政促使商业地产开发更趋集中

　　作为史无前例的40万平方米商业大盘，明发商业广场以什么样方式进行营运，一直是众多消费者及业内人士所关注的。

　　据了解，明发商业广场以“一站式消费中心”、“体验式消费”为立足点，从功能上以购物、旅游、休闲、游乐四大体系为主导，同时涵盖超市、百货、家居、大型餐饮、大型游乐及娱乐、酒店等多种经营业态，将一种全新的MALL理念传达给消费者。从而带动商业地产的热销，反观一些定位不准、体量较小的商业物业销售举步艰难，使空滞量进一步加大。

　　这里所指的MALL，专指面向区域经济环境的购物广场或中心，应该说MALL的出现是商业地产发展层面的一次跨越，其对整个厦门商业环境的影响力和贡献都是很大的。当然商业地产开发趋向于集中，与“住宅禁商”的政策是分不开的。

　　城市人口增长，进一步拉拢商业需求

　　然而，发展从来都不会静止，建设永远是城市进程的主题。尽管中山路商圈的发展蓝图雄心勃勃，但商业地产的市场拓展依然是如火如荼。商城建设触角向城市的各个地带逐渐地伸向。

　　火车站-文灶作为厦门老市区商业核心，是全市商业最繁华地段和居民购物的主要场所，因而，更成为了厦门商业重心的中心。位于文灶、火车站交接处的九龙城（查看地图）名品广场正好就处在文灶商圈焦点装修家居网的核心位置，这一得天独厚的先天条件为它的发展打下了良好的基础。九龙城名品广场不仅是市区的交通枢纽，也是文灶火车站商业圈的连接点，有着较强的辐射力。可以说，位置的独特性和规划的唯一性使其成为了投资的焦点。

　　众多的娱乐场所、写字楼商务林立、高档住宅区环绕周边。九龙城的商业名品广场拟规划经营各种名车、名酒、名牌服饰、名贵饰品等高档名品，填补文灶名品消费　　主题街区的商业空白，满足区域需求，带动全市消费。

　　发展呈多元化模式，岛外商业前景广阔

　　区域型商业中心依托成熟社区，为周边居民日常生活、休闲购物提供最便利的服务，已经成为很多发达城市商业地产流行的发展形态。甚至有业内人士认为，集中式商业形态向区域化发展将是今后厦门商业地产发展的必由之路。

随着发展东部战略的逐步推进，如今东部商业中心也呼之欲出，在某种意义上填补了东部大型商业的空白。

　　而岛外集中式商业发展最成熟的无疑要算海沧，未来海岸（查看地图）社区及绿苑商贸中心（查看地图）商业经营和区域性商业中心go2map的规划建设，将全面辐射海沧核心区域。同时，集美、同安、翔安的区域集中式大型商业也正在规划建设中，未来岛外的区域性集中商业将成为厦门商业地产未来发展的重要方向。

　　总体而言，厦门岛内商业地产的竞争进入白热化验室阶段已成为一个不争的事实。而在岛外，商业物业却仅占4%，商业地产市场正处于起步的升温阶段。可以这么说，未来商业地产的发展在岛外，只有岛外的商业与岛内同步发展，才会将厦门打造成成商业地产真正新天地。