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深圳商圈大格局基本形成 CBD商业持续放量
焦点房地产网 sz.focus.cn 2007年01月17日10:23 深圳特区报
深圳商圈大格局基本形成
2006年深圳社区商业升温，CBD商业持续放量
核心提示
2006年是深圳商业地产开发集中放量的一年，也是深圳商业地产走向成熟的一个转折年。
2006年深圳全年商业地产开发量约150万平方米，商业地产开发主要有三个特点：一是市级商业中心扩容改造，主要包括人民南改造和华强北扩容，二是CBD中心区以购物中心为主体的商业大开发，三是社区商业持续火爆和稳定发展。
同时，2006年商业地产开发模式进入成熟期，从以往商业地产开发以销售为主导，走向自营、纯租赁、租售结合的多元化开发模式，避免了给商业地产后期经营带来相关隐患，商业地产的开发商和策划代理商，正越来越专业化，商业地产进入定位、招商、销售、经营的综合运营时代。
主流商圈引领
商铺投资走向
两大核心商圈扩容，带来新的投资商机
2006年，深圳两大市级商业区金三角商业区（东门－人民南－宝安南）、华强北商业区扩容，带来新的投资商机。
金三角商业区：东门商业街是深圳传统商业旺区，2006年继茂业、太阳、天虹三大百货巨头之后，海雅百货盛大开业。人民南改造工程进入尾声，灯光夜景、连廊天桥等市政工程改造完成，街区购物环境得到很大改善；与此同时，商业软改造同步进行，香港女人城、航诚艺都等主题商城、专业市场相继启动招商。宝安南的华润万象城继一期运营成功，二期商业项目已正式启动招商。
华强北商业中心：华强北作为未来深圳商业规模最大的商业中心，街区化扩展已拉开帷幕。首先是零售市场东进，沃尔玛强势挺进华强东商业中心，将再现当年万佳百货启动华强北零售商业的传奇。其次电子市场分量加重，远望数码进驻西丽酒店、通天地入驻华强一号、华强电子世界和新亚洲电子商城（查看地图）蓄势待发、铜锣湾百货广场变身数码广场，这些将进一步巩固华强北电子专业市场在全球电子产品交易中心的地位。此外，苏宁电器将旗舰店开进群星广场，改变华强北家电市场的竞争格局。
次市级商业中心区推出重量级项目
2006年深圳CBD中心区商业呈现大开发的势头，大型商业项目层出不穷，成为2006年深圳商业地产开发的主力军。
2006年，在深圳相继登场的三大CBD商业区中，福田中心区作为深圳市CBD，其商业重量和被关注程度，无疑首当其冲。福田中心区商业将重点发展购物中心、百货店、专卖店等零售业态，提供与深圳商务中心和会展中心相匹配的零售、餐饮和娱乐服务，其发展导向是大力引进高起点的商业项目入市，促进高档商圈的形成。随着怡景中心城、COCOPARK、第三空间等重量级购物中心的登场，福田中心区CBD商业可谓蓄势待发。
南山商业文化中心区，两大购物中心蓄势待发。2006年随着地铁1号延长线及2号线的开工建设，西部通道的即将开通等一系列利好因素，南山商业文化中心区在深圳商业圈的地位进一步提升。海岸城4万平方米的商业步行街及12万平方米的购物中心，引进吉之岛、国际影城等国际知名商业巨子，7万平方米的保利文化广场商业引进家乐福，加上天利中央广场等项目大规模商业裙楼面世，整个南山商业文化中心将形成以购物中心为核心的次市级商业中心，在吉之岛、家乐福、保利文化歌剧院等品牌的带动下，形成核心竞争力，并最终形成南山中心区商圈。
宝安新中心区，商业巨舰浮出水面。由于宝安的地域位置和新中心区的高起点规划，宝安中心区商业发展前景被普遍看好，成为商家争夺的热点区域所在。随着宝安中心区一系列高尚住宅群的开发，必将带来可观的消费需求。同时，商业巨舰已浮出水面，宝安中心区将建集休闲、娱乐、餐饮、购物于一体的大型购物中心——都市“摩尔”，该Mall商业面积达30万平方米，拥有多条特色商业街，引入百货、品牌旗舰店、精致生活超市、美食广场、酒吧街、主题餐厅、星级Club、书店等。
龙岗中心城，商业地产欲卷土重来。龙岗中心城前几年商业地产的超前开发，形成了一定的负面影响，但去年以来掀起了住宅开发高潮，中央悦城（查看地图）、龙城国际（查看地图）、招商依山郡（查看地图）、公园大地（查看地图）等一大批住宅如雨后春笋般崛起。在住宅开发、地铁三号线、大运中心、高交会馆等利好因素推动下，龙岗中心城商业地产又将卷土重来：5万平方米的宝钜城面世、龙翔大道西区欲建设30多平方米的购物中心、沿龙平西路已规划有近10万平方米的大宗商业项目。
随着金三角、华强北两大市级核心商圈的进一步扩容、深圳各大区域中心商业地产的开发，深圳商圈大格局基本已定，主流商圈将引领商铺投资的新走向。
深圳商业地产亮点纷呈
2006年商铺销售全线飘红，其中主流商圈引领着商铺投资走向。
华强北商圈：2006年华强北商圈强势扩容，先后推出的项目包括华强东商业中心、华强电子世界二期、新亚洲商城二期、假日风情商业街、时代都会（查看地图）商业街等，其中振华路与燕南路交汇处的华强东商业中心铺王最高价达到18万元／平方米，标志着华强北三纵四横扩容将进一步整体提升华强北大商圈，巩固其传统商业圈的地位。
南山商业文化中心区：2006年推出的基本上是大型商业中心，商铺均价已突破7万元／平方米；主要项目有海岸城、保利文化广场、天利中央广场等。
宝安中心区：今年推出的主要以区域型商业中心和社区型商铺为主，售价由年初的均价3万元／平方米，到下半年每平方米均价突破4万元，最高价达到6万元／平方米；代表性项目有尚都商业裙楼、原味街、西城上筑（查看地图）等。
龙岗中心城：今年推出的基本是社区商铺，由于人气不足及商业开发过度，商铺售价约每平方米1.5－2万元；主力项目有锦绣花街、罗马公园、东方御花园（查看地图）等。
社区商铺：深圳社区商铺呈现出稳步增长态势，开发量超过50万平方米，2006年深圳社区商铺单价突破10万元／平方米，使得社区商业中心价值直逼商业中心。
2006前三季度商铺销售面积约37.5万平方米，销售均价稳步增长，1－6月销售均价约为1.72万元／平方米，到第三季度升至1.75万元／平方米。
楼市展望
2007年深圳商业地产开发量进一步增长
次市级CBD商圈将成为热点
金三角商业区：2007年人民南商圈将焕发新的活力，佳宁娜广场、国贸商场重新招商，香港女人城、置地广场、航诚艺都等主题商城、专业市场2007年将相继开业。在软硬改造的同步实施下，人民南商圈带来新的商业契机。东门商圈的主要商业街东门中路多年来一边倒，导致东门中路大江南商场一侧成为“阴街”，2007年随着信和时代商厦二期、大江南百货、华佳广场（查看地图）等商业项目入市，东门“阴街”商业将启动。宝安南在2007年随着万象城二期入市，将进一步巩固商圈格局。
华强北商业区：华强北正在实施“三纵四横”规划，商业将进一步扩容，业态升级改造，商铺价值上升。新亚洲二期、华强电子世界二期、华强东商业中心等专业、零售市场将开业，朗钜家乐购物中心等项目2007年也将推出。华强北商圈扩容，为商铺投资带来机遇，次商业街区商铺如同一支强劲的绩优股，其价值向核心街区看齐。
次市级CBD商圈：CBD次市级商业中心布局完成。继福田中心区COCOpark等购物中心开业后，2007年怡景中心城、南山CBD商圈的海岸城、保利文化广场等也将全面开业，宝安中心区超过30万平方米的商业巨舰也将动工开建。2007年，次市级CBD商圈将再次成为深圳商业地产的热点。
商业地产开发量将继续走高
据不完全统计，2006年商业地产开发量将超过150万平方米，预计2007年商业地产开发将继续走高。首先，在大宗商业项目方面，继福田南山之后，宝安中心区CBD商圈将发力，大型商业项目面世；龙岗也将规划有几个大型商业项目；福田中心区还有国商晶岛国际购物中心。此外，龙华二线拓展区、沙井等片区也将规划有大型购物中心。2007年，购物中心热将持续。其次，社区商业开发量将增大。2007年，基于社区商业高消费需求的刺激，在社区商铺销售利润的驱动下，社区商业开发将继续升温。社区商业的开发将会集中在旧城改造区、宝安中心区及龙岗中心城等区域。其三，在专业市场方面，主要有平湖板块和华强北板块。平湖板块将有华南城二期、中国特产城等相继入市；华强北电子群将有新亚洲二期、华强电子世界等。
商铺销售量将会减少
2007年，随着地产新政策、人民币升值、国外资金港人资金介入等因素影响，商铺销售形势将继续走红，由于市场上销售的商铺逐步减少，商铺的稀缺性将得到体现，商铺整体售价将略有上扬，其中罗湖、福田、南山区域商铺销售量将大大减少，而龙岗中心城预计2007年商铺售价变化不大。
发展商持有性商业比重加大
2007年，发展商持有性商业比重将继续加大。其原因主要是希望通过整体营运实现融资，并消除商铺分割销售的后遗症。发展商持有性物业，有整体出租，亦有部分出租，还有自营百货。
市场背景
商业地产表现平稳
2006年5月份，国家出台《关于调整住宅房供应结构稳定住房价格的意见》后，对住宅市场产生较大影响，但对商铺市场并未产生实质性影响。
地产新政策出台后，商铺市场基本表现平稳。首先，与住宅的生活必需品属性相比，商铺属于少数人的投资品，即使其价格如住宅那样大起大落，也不太可能对社会造成太大的影响。其次，前几年“几千元买铺”、“全民投资”的虚拟产权式商铺的泡沫已经基本销声匿迹，深圳今年推出的商铺绝大多数单铺总值都在100万元以上，其中百万、千万级街铺成为投资主体，投资门槛决定了商铺投资只能是少数人的专利，不可能出现广泛的住宅炒楼现象。
尽管新政策的出台主要是针对住宅开发市场的宏观调控，但也会对商业地产产生影响：一是住宅首付提高，期房“2年限转”变为“5年限转”，将促使部分投资者从短线投资的住宅市场，转向或加大商铺的投资。其次，90平方米和70％的限制，经济实用房成为市场主导，必将对高涨的房价产生直接的影响，而大面积的住宅和豪宅又是地产商的利润增长点所在，商业地产在住宅开发走进微利时代的大环境下，开发比例可能会增长。
此外，今年以来人民币汇率不断升高，并超过港元。人民币的升值将使国外基金、港人基金强势介入商业地产市场，港人将会加紧内地物业投资。
市场观察
商业地产发展更多元化
1、网点规划成为深圳商铺投资风向标。2006年5月，市经贸局出台《深圳市商业网点规划（2006－2010）》表明未来五年深圳将形成“两轴、两带、十四个特色街区”的商业新格局，营造出著名的商业旺区。其中，两轴：沿地铁一号线和四号线商业轴；两带：沿205国道（深惠路）、107国道商贸带；十四个特色街区：特区内外呈网状分布的、具备跨区域辐射能力的8个特色商业区和6条特色商业街。
2、商业地产营销模式走向多元化。2006年起，产权式分割商铺及其衍生的售后返租等营销模式将会逐渐减少；控制性销售、关注后期经营将会成为深圳商业地产发展的主流，此外开发商自营物业的比例也将会增加。
3、地产巨头强势介入商业地产。2006年，深圳许多大型地产商纷纷涉足商业地产，如星河地产开发数十万平方米的商业项目，品牌地产商进军商业地产，将促进商业地产走上更理性的开发和营运轨道。
4、商业地产融资渠道多样化。商业地产项目尤其是购物中心的开发对资金要求很高，在国家宏观调控背景下，商业银行收缩了对商业地产开发贷款的支持力度。但是，REITS（房地产信托基金）对商业地产的开放给开发商提供了多元化的融资渠道。这种新型模式在逐步受到关注和青睐。（本版撰文深圳世方商业地产顾问机构
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ALAN
