主题：出售型商铺五大软肋

陈桂龙 陈建波 楼市


　　不管卖得多火，只要卖，商铺从被卖的那一刻起，巨大的风险就缠上了买家。

　　2006年，大大小小、林林总总的商铺如雨后春笋，花花绿绿、风风光光地亮相。除了少数被开发商持有外，绝大部分是冠以“出售”“租售”或“出售后返租”的标签而被卖出去，即所谓的出售型商铺。


　　然而，近来有关商铺转让不顺、租售失利、回报率低、投资风险大的消息颇见报端，而众多商铺“关门谢客”，甚至“全年空置”的现象也时有发生。


　　为此，记者走访一些带有出售型商铺的楼盘，发现开发商谈得最多的是未来良好的收益预期，而对未来经营、管理可能出现的各种变数，只字不提或者语焉不详。究其原因，主要还是在于出售型商铺大多只求“卖完就好”，而正是缘于此，出售型商铺天生存在不可避免的五大软肋。


　　软肋之一：开发商与投资客“分家”


　　经记者调查发现，一般情况下，商铺卖完，其后如何投资，如何经营则是买方或租方自己的事了，开发商可能拍拍屁股就不管了。这难免会令开发商与购买者或投资者的“劲不往一处使”。


　　一方面，开发商只是想把建造出来的商铺赶紧卖出去，而且还要卖个好价钱。个中原因可能是开发商实力不足，急于资金回笼，也可能是开发商“看人下菜碟”，想着去做大买卖，或者开发商根本没意识到、没设身处地去为商铺经营着想：什么样的商铺格局才会更人性化？什么样的临街距离才能更吸引消费者？什么样的商业业态更适宜？某商业地产权威专家指出，真正的商业地产商会将20%至30%的盈利空间让予租售后的商铺老板，或帮他们规划、策划他们的经营。只有商铺生意红火了，商业地产开发商才算真正成功了。


　　另一方面，投资者在购买商铺时，可能更多的是想着如何把商铺收入囊中，想着如何从商铺中赚取更多的钱，而往往忽略了最重要的一点：怎样才能真正而长远地经营这个商铺。一般商铺投资细节很多，如人流量、消费层次，进货渠道，甚至连货车怎么开进来都得一一想个清楚。另外，商铺投资的耐心与实力也极其关键，特别是一些新开发的商铺至少得养三年左右……


　　专家指出，城市建设需要规划，地产开发需要规划，我们的商铺建设与投资也一样，而且还要事无巨细，成熟地去规划。这样可能就不会出现“开发商卖的不开心，投资人买得也揪心”的尴尬局面。


　　软肋之二：开发模式转型不彻底


　　“北京很多商业地产品质并不高。”正大置地有限公司总裁司徒文聪表示,商铺品质不高，其中一个重要表现就是商业规划存在硬伤。有的是商铺内部交通设置不利于人群流通，有的是商业业态的规划布局混乱，定位重复，这一状况在大型商铺地产项目中尤其突出。


　　而商铺品质低的一个重要原因就是开发商的转型不彻底。虽然有部分开发商意识到商业与地产是两个不同的、专业的概念，但转型并不彻底，很多开发商依然以住宅开发的模式来做商业地产，根本不考虑后期的经营管理。“我们社区底商的商家就像走马灯似的，换了一家又一家，理发店、洗衣店等大量充斥，一些中高档商店又没有。”家住海淀某小区的费先生表示。


　　据《楼市》市场研究部的调查显示，虽然2006年商铺的销售量比2005年猛涨了80.6%，成交价也略有上涨，但整体招商和经营情况却很不乐观。一方面，商铺的空置率居高不下；另一方面，商业经营惨淡。


　　因此，2006年销售势头虽然良好，但仍有不少商铺处于“待售”状态；同时，更有不少商铺虽已销售，但仍空置一旁，没有投入经营。除了国贸商场由于酒店、展览中心、会议中心整体的规划使其具有独特的优势而形成成熟的商务中心以及东方新天地运营较成功以外，鲜有其他运营非常成功的商业地产项目。


　　软肋之三：急功近利追求回报


　　这一点在现如今的开发商与投资者身上普遍存在。


　　“做商业地产心态很重要，但部分开发商却过于追求高回报，给商业地产的长期发展埋下了隐患。”对商业地产运营造诣颇深的司徒文聪一语道破了部分项目的“短板”。他进一步举例说，东方新天地之所以取得成功，关键在于开发商有“定力”，不贪图眼前的利益，始终持有所有商铺的产权，并挑选自己的租户。


　　一位曾在某商铺项目负责招商经营的专家告诉记者：“大型零售品牌在进驻商铺时通常把价格压得很低，这时开发商就要作决策：是让利引进品牌商家，还是保住自己的高利润。如果选择后者，那么商铺的长远经营必然不会乐观。”据其介绍，他曾服务的某商铺最初凭借优越的地理位置以及交通，报出高昂的租金，失去了很多知名品牌商家。后来发现没有知名品牌商家的吸引招商变得很困难，迫于资金压力，开发商只好降价招租，杂货店、美容店之类的都来者不拒。最后既没有得到预想的高租金，反而影响了商铺的市场口碑。


　　有的小开发商欠缺实力，如果持有经营就很难熬过商铺培养期，但除了临街店铺，商铺缺乏统一的规划、管理和经营，很难成为一个优良的商业体。” 司徒文聪表示， “巨库等产权式商铺的失败案例已不在少数，除了那些适合打散经营的商业形态，开发商最好是与专业的经营公司合作，通过持有的方式开发经营。”他呼吁资金实力不强的开发商不要轻易涉足商铺开发。


　　软肋之四：无序的“独立产权”之痛


　　2006年3月，庄胜二期“一房两卖”的事件曾引起业界广泛关注，而关于商铺业主投诉开发商欺诈的诉讼案也是频出不断。独立产权并未带给业主赚钱的“自由”。


　　出售型商铺的一个关键在于买产权，无论是50年、70年或100年，最后商铺的产权归及使用权都归购买者，目前，出售型商铺往往采用的是产权式商铺出售的形式来进行。


　　产权式商铺常分两种：“虚拟”产权式商铺，独立产权商铺。


　　先说“虚拟”产权式商铺，它通常是指开发商将超市、百货大楼等开放式卖场进行面积概念分割，小商铺之间无墙隔离，不划分实际区域，产权登记在投资者名下，并在一定期限包租，购房者只是认购了其中一定面积的商铺，投资者无法自行经营的商铺销售模式。


　　“虚拟产权式商铺是将所有权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式，由于虚拟产权式商铺存在多个主体，多重法律关系，因此一旦处理不好，常常会引发纠纷。”易铺网CEO陈建明表示，所谓的“长期包租最有保障”只不过是一张空头支票而已。


　　专家分析认为，虚拟产权式商铺存在两大弊病：铺位分割与实际经营卖场不吻合；包租期内可能出问题，包租期满后难以为继。


　　再说独立产权商铺，这种商铺与虚拟产权式商铺的根本区别是，它是真正拥有分割的独立产权的物业形态，购买这种商铺的投资者可以自营，也可以出租，或是让经营公司包租。“这样投资者就真正拥有了处置权，拥有独立产权的独立商铺对投资者而言无疑风险相对降低。”中国人民大学商学院教授黄国雄说道。


　　产权式商铺投资共有投资者、管理经营公司和业主三个利益主体。投资独立产权商铺仍旧面临两大方面隐忧：第一，由于产权过于分散，尽管有业主委员会从中协调，但开发商丧失对整体项目的掌控权，业主各自为战，经营品种混乱，造成租金普遍下滑，甚至出现无人问津的局面。第二，商铺还可能因为投资者专业化程度不高、与区域内消费者的购买力不协调等因素，造成后期经营困难的局面。


　　软肋之五：专业运营商缺失


　　“在四川成都，东方时代商城，一家著名火锅店租赁的铺位就由28个小业主所有；玉林生活广场内的陶然居，租赁的店面就分属于11个小业主，我们的商城全都是分割产权出售，而这些地方是成都的商业人气旺地。”四川一商业项目营销策划中心负责人说。其正考虑在北京运作商业地产项目。


　　在他看来，为融资、变现资金，开发商选择分割产权、出售商铺是正常的经营策略；而且，商铺的产权性质与其日后经营的好坏并无必然的因果关系。“失败的大型商铺，有开发商、市场管理的经营失策，投资人对投资回报的期望过高、不懂得放水养鱼等中间环节。如果这些避免了，产权式商铺的经营该不成问题。”


　　“产权式商铺往往吸引来了很多非商业运作专业人士和实力较弱的商业经营者，这样无疑更加需要有专业的运营商来保障投资者的收益。”黄国雄表示。


　　从业主来看，购买产权商铺，一是转让投资，二是自己经营，三是靠出租获取收益。理清产权商铺避免更大的投资风险是大家都该关注的问题。一般而言，区位、交通物流、商业氛围、开发商背景、主力商户、项目规划、运营管理、升值潜力等九大要素，是每一个明智投资者在进行投资时都应考虑的。


　　附：商铺投资十个必问


　　1．在购买商铺时，在价格上应注意什么？


　　商铺的投资是一个长期过程，它不会因房龄增长而降低其投资价值。相反，好的商铺因其稀有性会随着商圈的发展成熟不断升值。一般住宅用房所遇到的折旧问题绝不会出现在商铺的价格计算上。


　　2．如何判断租金的高低？


　　一、要了解周边商铺的租金价格，再根据本项目售价计算本项目租金水平，如果本项目租金水平大大高于周边，则招商的压力就会加大。二、看行业的饱和度以及政策规划及扶持状况。这是判断专业市场租金走势的关键。三、看市场的知名度。专业市场不一定要在闹市区，但是一定要有名气。四、注意商场管理状况以及周边物流便利程度。这对专业市场的兴旺发展起着相当重要的作用。


　　3．如何选择商铺位置？


　　所谓“金角、银街”，所选商铺所在层数、是否临街以及与通道、电梯等的相对位置都在考虑范围内。对商业地产来说，差五六米就可能差得好远；这也体现了投资商业地产的魅力所在，比一比谁更有眼光，在同一商业环境中选中特别具有投资价值的。


　　另外，楼层也很重要，四层以上招商出租的压力较大，就是出租出去，租金也不会太高。还有，要看项目所在位置。主要是看项目所处地域交通环境，一般在道路交叉点为好，商业有金角之称。


　　4．各种类型的商铺都适合什么样的个人去 投资？


　　一般投资商铺要分是独立经营门脸房还是零碎商铺。沿街或社区底商，投资风险稍小。商铺类型还有大众消费类商铺和专业市场商铺，成熟的专业市场商铺租金要远远高于同档次的大众消费商铺。但需要考虑的是专业批发市场需要有多年的市场培育，而大众消费型商铺门槛较低。


　　5．商铺的体量大小对投资者而言意味着 什么？


　　这一点可能也不太会引起投资者重视，如果项目体量太大，后期招商及长期可持续经营的风险压力很大，所以，体量较大商业的投资风险也会加大。具体多大体量商业未来前景有风险，分析起来较为专业。如果不太科学划分，5万平方米以上的体量风险要明显加大。


　　6．投资者须看重开发商的背景吗？


　　主要是看开发商实力、专业背景和业绩。很多住宅开发商首次开发商业往往专业性不够，第一个作品其实是个实验品。投资者投资商铺项目时还是要选择有过成功商业项目开发经验或者有较强实力开发商。


　　7．专业商业经营公司在商铺中扮演什么样 的角色？


　　对于地产开发公司和商业经营机构，一个旨在租售出去自己的物业；一个为加速发展壮大又多方考察素质好的商用物业，而且地产商在开发物业前，可以多方征询经营商的规矩与需求，做到有的放矢；而经营商也可以根据自己的战略发展目标规划，示意地产商寻找合适的土地有目的的开发，促进其顺利扩张；二者结合，良性互动，同时对项目品牌和价值的提升也相当有裨益，因此达到真正的互利双赢境界。


　　8．有无统一经营管理的商铺，对投资者有什么 样的影响？


　　统一经营管理的商业项目成功的可能性较大，会尽量缩短市场培养期，保证长期可持续经营。通过看一个市场或购物中心的招商和业态划分，判断统一的经营管理的效果，继而确定其是否有充分的商户经营基础和市场消费支持。还能确定项目的营销代理商和经营管理公司对保证正确的招商、经营方向所采取的措施是否属实等。


　　9．商铺“售后包租”可信吗？


　　一般不可信。售后包租并不能包风险，有时开发商也会跑掉。前景较好的项目一般不用售后包租，那些包租十年，回报8%以上的项目反而要小心。即便是现房，“售后包租”虽不违规，也并不意味着稳赚。


　　10．商铺有无主力店签约对投资者而言有何影响？


　　主力店往往成为带动整体商业发展的龙头，如已有品牌百货、超市、专卖店、大型品牌餐饮等店签约，整体商业发展前景看好。“有品牌店和主力店的地方，就有无穷的商业机会”。一个知名的大型百货商场、购物中心势将带动其所在商业物业的升值能力。

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