主题：北京新街口变了新机会来了?

新街口变了新机会来了

——新街口商铺投资三字经

　　30万平方米新供商业、70米宽市政大路、500米长步行商业街……一个你不认识的新街口，正在以全新的姿态拔地而起。在这场辞旧迎新中，投资者到底有多少空间、多大胜算？请随我们在新街口的沧桑巨变、旧貌新颜中，寻找新商机的蛛丝马迹。

新街口·3焦点

　　新规划造就“新”街口

　　“L”型新街市。从新街口豁口往南到新街口百货，再向西转向西直门内大街，市政规划是一个“L”型的新街市。一批新商场建成后，将做到人流、车流互通，统一规划建有二楼连廊，地下一层连通建成一条与新街口北大街平行的全长500米左右的步行街，并与地铁站相通，同时地下二三层有共享车位，将有效解决新街口停车难的问题。

　　30万平方米新供商业。目前，新街口商业以临街商铺为主，多经营外贸服饰，而区域人群对休闲娱乐、餐饮、健身等的需求得不到满足，造成了商业结构的失衡。随着物美新华百货、天美时尚名店、万特购物中心、熙府国际等商业项目的开业，加上未来A7、A8两个地块20万平方米的开发，新街口的商业供应将达到30万平方米，以小店为主的商业格局将全面改变，形成一个庞大、全新的新街口商圈。

　　70米市政路。新街口虽然紧临西直门、德胜门等交通枢纽点，但因为街道狭窄，被称为连接北二环和平安大街的“葫芦腰”。从今年开始，新街口商业区道路将拓宽成70米的城市一级干道，此举将大大缓解现在新街口的交通拥堵。

　　4号线在此设站。在新街口设站的地铁4号线，预计2009年9月全线通车。这条穿越丰台、宣武、西城、海淀四个行政区的南北轨道交通大动脉，将和原有地铁2号线一起，给新街口构筑新的便捷交通网络。“新街口不再只是西城的新街口”，正像天美时尚名店营销总监陈莉所说，4号线的开通，将给新街口带来更可观的人流。

　　老商街力保老特色

　　源自元代的商业旺地。新街口的商业血脉渊源已久。自元代起，积水潭商业码头就已十分繁荣，到了明代，新街口一带成为蓬勃的工商业聚集地，清代演变成热闹的商贩集市带，民国时，柴米油盐酱醋茶等铺子扎堆新街口，而建国后，衣食住行的百货店则聚首新街口。上个世纪七八十年代起，新街口开始表现出“时尚个性”的特点，据说“文革”后时髦的“烫发”，正是从新街口开始复苏。到了上世纪九十年代，时尚、先锋、个性已成为新街口的代名词，这里有名牌专卖店70多家，特色商店130多家，外贸服饰、打口光碟、个性饰品，加上JJ迪厅，使新街口成为北京时尚一族的淘货胜地、时尚据点。

　　对于投资者来说，有“商业”血统的老商街，显然比新晋者多了被认知的优势，而根正苗红的新街口，在商业投资领域无疑具有先天的品牌优势。

　　迎新同时不辞旧。如何保留新街口原有的人脉、商脉，成为新一轮开发中政府和开发商的关注要点。西城区政府决定，保留新街口街东侧的个性小店不予动迁，这样近期可消除改造带来的人流阻碍期，未来则可令大型商业与街区小店兼容互补。而首家开售的天美时尚名店，也将“淘货”作为项目定位，力图浓缩新街口“淘文化”的精髓。

　　个性和特色，是新街口的生命，政府和商家对“新街口气质”的珍惜，可看作此地的投资利好之一。

　　投资三岔口，请看警示牌

　　供应——30万平方米是否过剩？

　　供应过剩，是2004年之后商铺投资风险的导火索。总计30万平方米的供应量，是否意味着新街口商业供应过剩？对此，陈莉认为，如果各项目找准定位、特色经营，以新街口的地段优势，30万平方米商业完全能够共赢。目前，天美时尚名店是唯一确定卖40年产权商铺的项目，为保证“淘货”定位的实现，其将50%商铺自持经营，并打算开通淘家社区网、开办《边逛边淘》杂志等，打造立体淘货平台。而比肩而立的另一个项目万特购物中心，虽然定位仍未公布，但是目前唯一一个带写字楼的项目，其60套60~150平方米左右的精装写字楼，定价14800元／平方米，短短几天已基本认购一空。

　　此外，业界人士认为，新街口未来供量最大的A7、A8地块（约占20万平方米），将在2008年后形成供应，此举也能拉开商铺的供应时段，给目前入市的投资者留下足够空间。

　　需求——人群消费力会否偏低？

　　在近期开业的新华百货，记者发现虽然地下的物美大卖场有较大人流，但其他楼层人气并不算旺。街边小店积聚起的人群，能否支撑未来新街口地区大规模、中高档的消费？对此，万特置业营销总监吴剑霞介绍，据他们所做的市场调查，新街口3公里范围内有住宅项目20余个，行政事业单位2115个，此地日均稳定客源达到30万，而未来交通改善带来的人流更为可观。此外，收入虽不高、消费力强大也是被公认的新街口消费群的特点。天美时尚名店的招商负责人向记者透露，目前新街口普通小店的月流水，能达到10万元以上。另据业界人士分析，随着各大商场的开业经营，新街口将形成多元化的商品供应，并逐渐丰富原来以年轻一族为主的消费群，使消费力进一步放大。