主题：“邻里中心”:打造商业服务新业态

来源:经济参考报


苏州工业园邻里中心管理有限公司借鉴新加坡经验，以政府社会管理的理念规划社区商业发展，改变以底商为普遍形式的社区商业运作模式，突出服务功能，使社区商业与大卖场实现优势互补。“邻里中心”模式，被专家称为中国第五商业业态。

经营服务品牌

苏州工业园邻里中心管理有限公司董事长于宙告诉记者，近年来，商业发展已不仅仅是硬件规模上的单一发展，而是软硬并重的发展，商业发展从低级促销转向服务与营销并举，而且服务品牌是商业服务发展的最新阶段。服务已经由简单化服务向现代化服务发展，由松散型的服务向注册型的服务发展。
服务品牌是企业经济和企业文化的结合，也是社会经济和社会文明的表现。进一步发挥名牌企业的集聚效应、规模效应、管理效应和品牌效应，更能促进社区服务业实现跨越式发展。
同时，社区商业的发达程度也是衡量一个城市商业综合竞争能力的重要方面。发达的社区商业是满足居民综合消费的有效载体，是体现城市商业现代化的重要组成部分。社区商业的发展状况不仅影响到城市社区内居民的消费满足情况，也关系到城市商业的整体结构和布局，影响整个城市的综合商业能力的提高和空间的拓展。

提高管理水平

“社区商业不是传统的‘社区内的商业’，而应该是‘服务于社区的商业’。”于宙说，提高社区商业的服务水平，关键在于提高商业市场框架的管理水平。
于宙介绍，邻里中心的定位是“服务业为主，零售业为辅，服务业与零售业相结合”。其经营模式是集中化管理、分散化经营，不是商品组织者，而是商户的组织者。但又与商业街、市场不同，业态的先进性、商户的定位层次高于一般的社区商业街和市场。因此，邻里中心的管理运作能力通过商户管理、营销管理、质量管理、服务管理、物业配套管理等方面体现。
面对大卖场的咄咄攻势与低价策略，有的观点认为社区商业很难有所作为。实际上，社区商业与大卖场可以优势互补、错位经营。中国商业步行街工作委员会秘书长、中国商业联合会专家委员董利告诉记者，“近两年，商业地产热，很多房地产开发商赚完钱之后，又去一窝蜂开发SHOPPING MALL，邻里中心这样的服务型社区商业模式，非常值得我们关注和重视”。

配套服务聚人气

2006年5月，上海市商业经济研究中心对苏州工业园做的调查报告显示，56.4%的消费者在园区内购物、餐饮等消费选择了邻里中心，其次是大型超市。而在邻里中心出现以前，苏州人对园区的热情似乎并不高，原因之一就是生活配套跟不上，而现在园区已经成为新老苏州人置业安居的首选。这其中，邻里中心服务功能的不断发展和壮大也是重要原因之一。
于宙告诉记者，目前，邻里中心已经成为市民选择入住园区的因素之一，它的出现为园区凝聚了人气、商气，极大地推动了房地产业。邻里中心与开发商是共赢互惠的关系，表现在每个靠近邻里中心的楼盘房价都高出一般楼价，而楼盘的热销又带动了邻里中心的人气。到园区来的开发商，无论来自哪里、实力大小，在做楼盘营销时都会把邻里中心放在醒目的位置。2004年，江苏省房地产领头企业——栖霞建设集团陈兴汉董事长得知湖东大厦就在他们的“枫情水岸”旁时如释重负，说：“有你们做配套，我就放心了”。中海地产、万科地产等知名房产开发商也先后成为邻里中心合作伙伴。
商业配套功能的完善吸引来房地产开发商后，又反过来为邻里中心汇聚了人气。

锁定高素质人群

根据上海市商业中心调查，邻里中心消费者的平均受教育水平比较高，大专和本科及以上占据70%以上，高中20%，初中及以下仅占8.3%。
于宙告诉记者，随着顾客需求和区域性商圈的扩大，邻里中心也开始了自己的转型，比如积极引进中高档品牌，做“百姓精品店”，突出服饰家居等主题百货，这既是由企业规模也是由区位周边消费群所决定的。
社区商业服务不能局限于“柴米油盐茶”，完全可以向更广阔的“衣食住行闲”拓展，此外邻里生鲜、邻里文体中心、社区卫生服务所等公益功能也必须有其他“盈利点”作为支撑。因此，“邻里中心”在基本功能完善的基础上，积极引进了一批个性功能突出的中高档服务项目。
园区2006年7月开始的新城大厦改造，就引进了一个国际知名服务业品牌，同时在二层适当增加了服装、百货专卖店，提高消费丰富度，通过软、硬环境的更新改造，填补了园区缺乏中高档百货业的空白。

迈向服务新业态

于宙告诉记者，借鉴新加坡模式等近几年兴起的社区服务业，活跃了传统沉闷的社区经济，建立起企业化、网络化、规范化的新型社区商业模式。可以说“品牌战略、制度建设、人才战略”三个方面的成功，为公司的发展奠定了坚实的基础。
借着苏州市争创全国首个“消费放心城市”的东风，作为园区“创建消费放心城市”三个先行点之一的邻里中心，深入展开创建工作，不流于形式。邻里中心把创建工作与诚信建设合二为一，作为公司管理延伸到客户管理、实现客户诚信经营的重要方式，从提高消费者满意度的角度加强制度的监管、考核，主要举措有三个方面：一是完善诚信建设的相关制度，总经理亲自挂帅建立诚信管理组织体系。邻里中心努力为消费者提供安全、放心的消费环境，将其作为实现“三满意”目标的重要举措和工作内容。二是加强诚信日常管理，注重制度的实施、监督和考核。三是强化与行政管理部门、消费者的互动机制，健全商品质量承诺制度，保障消费者知情权，及时处理相关投诉并积极整改自身问题，提升公司管理水平。
作为国有企业，始终以国有资产的保值增值为经营目标，努力实现“社会效应和企业效益”的最大化。为了能让先进模式得到有效正确的推行，企业发展需要高学历的人才，更需要高资质的人才，这些年，已经形成了一支年轻化、专业化、职业化的管理团队，大专以上学历的比重达到88.89%。目前，公司不仅有EMBA、MBA多人，也有人力资源管理师、高级会计师、全国物业管理企业经理多名，从而几乎达到了管理资质的全覆盖。
2005年，邻里中心完成属地营业额13亿多元，未来几年，将以全方位、多功能、各层次的综合性新型商业服务业为企业发展主线，在区内，适时、适地建设运营好17个邻里中心。在区外，实施邻里中心特许经营战略，输出品牌、管理方法和经营模式，以品牌经营推动资本经营，最终实现品牌产业化和企业规模化，打造中国商业服务新业态。