主题：金源新燕莎MALL今年就有望达到盈亏平衡

北京:金源新燕莎MALL低调整合
中国房地产报 马琳


　 “我们有信心在今年使金源新燕莎MALL达到盈亏平衡。”金源新燕莎MALL副总经理徐静涛表示。

　　自2004年10月24日开业以来，金源新燕莎MALL的经营状况一直没有出现“规划为日均客流量超过20万人次”的景象。为了提高营运业绩，运营方在不断地调整业态布局。业内人士提供的一组数据显示，自开业以来，几乎每3个月就要调整一次业态布局与品牌，来释放面临的经营压力。

　　“金源新燕莎MALL存在的问题，就是统一经营管理的问题。”中国购物中心产业资讯中心主任郭增利表示。

　　到目前为止，整个金源新燕莎MALL主要由三个大租户构成，即燕莎友谊商城、贵友大厦、500家主力店区。其中，这些大租户又将旗下所承租的面积进行对外招商，即金源新燕莎MALL的租赁走了“二手”的模式。

　　“对于一个大型的单体商场来说，必须保持整体的协调性，但金源新燕莎MALL松散的业主委员会的管理方式根本没有能力解决这个问题。”易铺网首席执行官陈建明表示。

　　分割给大租户，结果会导致租金回收较低，从而延长回报周期。

　　而按照购物中心的运营规则，对于购物中心运营来说，需要有35%~40%的面积是自我招商，这部分所回收的租金将占到租金总收入的70%，按此运作10年可回收投资。但目前从金源新燕莎MALL来看，其自我招商面积不足10%，影响其租金回报率进而延伸到运营压力。

　　“这里有一个原因是开发流程方面的，金源购物中心开发、投资与运营是分裂的，并且这么大体量的购物中心单纯依靠开发商来招商无法招满，此策略是缓冲市场。”郭增利表示。

　　“我们在适应市场，购物中心的运营规则便是要根据市场的需要变换不同的业态组合。”徐静涛表示，“目前通过调整，金源新燕莎MALL经营状况已经呈现了上升的态势。”据徐静涛介绍，2006年金源新燕莎MALL的出租率为96%，租金水平上升10%左右，销售额与去年同期环比增长50%，上升的势头明显。

　　这一结果的背后因素便是调整与扩展。

　　如在业态复合度方面扩大了娱乐服务，缩小了购物的占比。娱乐服务与购物比例从开业初的20％：80％调整到现在比例30％：70％，“今后还将继续突出休闲生活功能。”

　　为了贴合消费需求，金源新燕莎MALL集中增加畅销品牌的引进，对于不适应的经营商户进行劝退。两年来，金源新燕莎MALL的品牌置换始终在进行，腾出的空铺按照新的规划补充招进很多专卖店和专营店。在金源新燕莎MALL经营业绩前20名专卖店名单中，ONLY、阿迪达斯、耐克、爱慕、金狐狸、傲胜、凯撒、暇步士等品牌赫然榜上。在新近入驻的品牌中，我们也看到了度文、哥伦比亚、中国照相、lafuma、七匹狼等。

　　“开业以来一些不适应市场需要、经营能力弱、抗风险差的品牌，在两年的经营中逐步淘汰，通过调整提升购物中心整体的抗风险能力。”徐静涛表示。

　　原来以品牌为主的品牌店分散布局，已经被调整为以品类为主的品牌集中布局，在北京形成具有优势的珠宝饰品区、国际名品区、家居用品区、运动休闲区、儿童体验区等。
　　徐静涛进一步指出，金源新燕莎MALL所处位置是生活区而不是商务区，因此我们调整所围绕目标是将金源新燕莎MALL打造成具有生活休闲、娱乐功能，并提供优质人性化服务的SHOPPING MALL。

　　为了解决庞大体量的MALL所需的人气支撑。金源新燕莎MALL也正与北京近20家旅游公司合作，通过旅游公司带来的商旅人群拉动消费，同时提高影响力及辐射力。

　　“至少一个月接待20多个团队，一般为50人左右。单纯依靠北京市场是无法满足金源新燕莎MALL的营运能力。”

　　通过两年运作，金源新燕莎MALL的客流量在平日可以达到8万人次，周末则可以达到15万人次。

　　“虽然处在市场培育期，但并不可怕，经过调整已呈现明显的上升趋势。”徐静涛表示。

　　“从现在来看，金源新燕莎MALL的形势的确正在向好。”郭增利表示。

房屋产权在手怎么可能跑呢?
熬得住耗得起总有扭亏的一天