主题：国外基金巨资整购西单MALL,整购更胜散卖

接连的大宗交易让我们看到了，尽管“限外”阻止了部分外资在华房地产投资活动，但外资的投资热度不减，物业投资市场仍然是暗流涌动。


　　“限外”挡不住买家频频出手


　　9月中旬，由北京万通置业先锋股份公司对外公告将其控股子公司北京万置房地产开发有限公司开发的“新城国际 (论坛 像册 户型 样板间) 公寓”第三期T15座中33套公寓预售给香港富联集团国际有限公司，总价款为1.6亿元；

　　10月，嘉德置地完成了对位于CBD南部双井地区九龙购物中心的收购，九龙购物中心总营业面积49，526平方米，家乐福及百安居作为其主力店。10月23日，嘉德置地对外宣布，嘉德商用中国信长基金（CRCT）的上市计划已取得新加坡证券交易所批准，CRCT最初的资产包由中国五个城市的7所零售商场組成，该资产包价值约6.9亿新元，总可出租面积约为41.3万平方米，其中7所商场中位于北京的分別是望京购物中心、九龙购物中心和安贞华联商廈；

　　同时，由北京金融街开发建设有限责任公司开发的位于西直门的西环广场项目再次成为投资的热点，根据对公开成交信息的查询，西环广场写字楼1座和3座已整体出售，总建筑60，267平方米，成交价格达到7.8亿元，目前买卖双方都对此交易保持沉默，推测此低调 (论坛 像册 户型 样板间) 的买家是花旗集团；

　　第四季度，国内的大型保险公司开始积极地在北京寻找优质物业进行长期的投资与经营，由北京金融街控股股份有限公司开发，位于金融街核心区内的F2－B大厦于在11月16日进行了预售登记，写字楼总建筑面积37，913平方米，成交总价7.96亿元，经核实此项目的买家为国内最大的保险公司之一。

　优质物业日益减少促外资加速


　　第一太平戴维斯投资部分析师告诉记者，按投资方式分，进入中国物业市场的外资基金可为两类，一类属于机会基金，他们收购国内房地产项目后，会进行重新定位和改造，提升其品质，尽可能为项目带来附加价值。


　　如摩根士丹利收购上海广场（裙楼部分）后，采取的就是这一模式。但这样做要获得成功，投资方或其智囊团必须对市场非常了解，收购完成后还得投入更多人力和资金。


　　第二类属于核心基金，其资金来源主要是国外保险基金、养老基金、福利基金等。它们的目的不是为了追逐高额利润，只是通过房地产投资实现资金的保值和增值。


　　由于“171号文件”抑制了私人资本参与炒房，将使海内外大型综合性财团及房地产基金的投资优势更为明显。由于外资机构对中国经济长期走势看好，而国内主要城市如北京、上海等的优质物业数量日益减少，预计他们今后将转向以长期持有物业、获取稳定利润回报为主的投资模式。


　　预期良好的开发公司将受青睐


　　世邦魏理仕环球研究咨询部高级经理覃晓梅预计，未来优质整栋物业将继续受到海外投资者及国内有实力机构投资者的关注，而具有良好架构、大量土地储备及发展方向预期良好的开发公司也会受到海外投资者的青睐。


　　事实上，通过介入内资开发公司来获取投资收益这种做法也已经不乏先例，具体形式更是多种多样，如合作成立企业、参与项目公司、战略合作投资、参与入股等。2004年6月，摩根士丹利和金地集团合作进行不良资产收购；2005年7月，新加坡政府产业投资有限公司与万科集团共同创立一家合资企业，在中国境内进行房地产项目投资；2005年嘉德商用产业与深国投战略合作；2006年5月，凯德置地与成都置信实业成立四川置信凯德实业，各自持有其50%股权等案例都是外资在华投资的具体表现。而这些被选中的公司无疑都是国内或者当地房地产开发企业之翘楚。