主题：拆还是不拆? —— 一个艺术展览和六个商业案例

从15年前起，中国城市就像一个大工地，到处在拆，在建，超大规模进行时的“拆呐”成为时代主旋律。不论是旧城改造还是新区开发，一律是大刀阔斧地“拆”，由此引发关于历史文脉和商业利益之间的冲突和争论。

　　6月的北京，国贸三期开工，周围又是一波拆建高潮，邻近的LOFT“开场”也随着“新城·国际”项目新一期的推进，在推土机的轰鸣声中“关场”。面对地产业中如此大规模的存量改造，在保证利润空间的前提下，对城市的遗产再利用，创造潜力价值，究竟能有几多转化形式？不是只有拆旧才能“建新”，新的不一定就时尚，到底新与旧的资源如何转化，才能形成价值的最大化？

　　同样是在6月，在北京后海的望海楼举办了关注北京旧城的“北京和北京”艺术展，这个由联合国教科文组织发起的艺术展自然也围绕“拆还是不拆”而展开。

　　与艺术展的宽泛视角相比，地产开发中的“拆”要简单得多，以最简单的方式争取最大的利润。但当简单的方式遇到竞争压力时，就开始在要“拆”的旧物中发现价值，这几年已成为地产开发的新时尚。

　　“拆还是不拆，这是一个问题”。我们不妨通过“一个艺术展览和六个商业案例”来寻找一番这个问题的解决方案。

“北京和北京”——关于保护和发展的话题
文/Fragrance


6月9日，在后海的望海楼举办了主题为关注老北京旧城保护的艺术展“北京和北京”。保护老北京是一个并不新鲜的话题，然而随着2008年的临近，北京的建设速度突飞猛进，这让保护和发展的关系更为敏感，城市的结构慢慢形成了网路，保护与发展不断在相互撞击。在这个时候联合国教科文组织发起这个展览，让人们把目光又重新投向老城保护的话题。

策展人吴华：寻求老北京和新北京的关联

“北京和北京”意味着北京的过去和北京的现在，“和”的关系意味着“在城市的不断地开发和新建中不要忘记。”展览之所以没选美术馆而选在望海楼，这个展场本身就是一个外与内的矛盾，比较扣题。

主题不仅仅是保护

当初在和联合国教科文组织一起讨论展览主题时，吴华坚持在老城保护的内容中加入老北京与北京发展的关系，因为如果单纯谈历史的老北京，而不面对现实的矛盾，不考虑新的压力，保护本身是很难延续的话题。吴华认为提到老北京保护，不谈新北京的发展是没有意义的。

探讨新与旧的各种可能

在不协调中寻求关联，新与旧是避不开的问题。曾经的开发建设强调创新，但如何体现我们的城市是从什么状态发展出来的，这个层面的探讨并不多。现在大家都看到了发展太快的结果，所以需要尝试、吸引多种思路以及大家的参与。通过这次展览，聚集一些关注和留恋老北京文化的艺术家，用作品与活动唤醒人们对老北京文化的关怀，积极的引导年轻一代参与、关注老城保护。

对于老北京旧城保护，吴华的观点更能体现出“平衡”二字。吴华希望，
在客观的立场上，抛弃学术派别之争，带着女性的关怀为北京发展寻找些出路。“我欣赏老北京，而新北京的建设质量应该提高。”吴华说，一方面，老城需要保护，另一方面，新城建设也是社会发展的必然，关键是如何将二者和谐的相融。

老北京和新北京
文/王 军


老北京和新北京，现在仍无法从半个世纪你死我活的状况中解脱出来，结果是，老北京迅速消逝，新北京也面对难题。

在老城上面建新城，使我们在这个城市里常常生活在尴尬之中。62．5平方公里的北京古城仅占1085平方公里规划市区面积的5.76%，老北京本是不会阻碍而是应该丰富北京的新发展的。在中国高层已提出整体保护北京古城的情况下，对北京胡同的拆除仍未得到最后的遏制；在中央政府提出建设“节约型社会”的情况下，支持高耗费的大马路和小汽车仍是继续改造古城的理由；在中国宪法已明确“公民的合法的私有财产不受侵犯”的情况下，成片的街区仍可被轻易地推倒。

一个城市的生命存在于每一个细胞之中，作为城市的细胞，每一所住宅的生命之源，正在于财产权的完整与稳定，正在于产权人对自身权利的信心，这个信心使他们能够以百倍的热情去爱惜自己的家园。一个城市的生命也存在于“流水不腐”的自我更新之中，一个不受推土机袭扰的公正的房屋交易环境，才会使城市得到自然的生长，也才会源远流长。

可现在的情况是，北京的胡同、四合院年久失修，危房率从上世纪50年代初期的5%上升到1990年的50%，在一个和平建设时期，城市的细胞竟如此迅速地衰败。在这一现象的背后，正是上世纪50年代初期已经建立的良性的产权与市场关系遭到了破坏，大量私房被侵占，危破的“大杂院”因此而成为普遍的现象。在今天城市改造的大背景下，四合院已是无人轻易敢买，无人轻易敢修，因为不知道哪一天就会面临被拆除的命运。

如何继续加大力度解决四合院的历史遗留问题？如何使人们有信心修缮自己的家园？如何救济公产“大杂院”里的贫困人口，以他们能够承受的方式实现人口的外迁？在中国城镇住宅私有（自有）率已达到80.17％的今天，修复四合院的产权与市场秩序，意义已超出古城复兴本身。

所以，北京古城的保护与复兴，决不仅仅是一个所谓的规划问题、设计问题或物质形象问题。那些无视社区基本产权状况与文化生态的开发政策和规划设计，以及随之而来的房地产大规模拆除重建活动，才构成对这个城市真正的伤害，并会影响到我们每一个人。我们期待着新北京能够找到合适的位置充分发展，这无疑将从根本上解决目前北京因城市功能过度集中于古城区而带来的交通与环境问题。在这个意义上，在北京古城区内每一个四合院的留存，都是落实城市结构调整这个战略目标的具体行动，而尚未被最后拆除的老北京正拷问着我们每一个人的良知。





案例一：从开场到关场

面积1000平方米，高18米的厂房——“开场”曾经是北京开关厂的两个巨大厂房，空间无比高大开阔。北边的一间是多功能展示厅，南面一间则拥有与众不同的性格，除了5×8米的大门外，没有一扇窗户，全封闭的设计原本是为了进行高压试验时防止电磁波干扰。走进“开场”的人，都会为其空间感所倾倒，策划者因地制宜，也就将“开场”设计成了一个剧场。

一场接一场的时尚发布会相继在这里上演，使之成为了CBD地区的一个核心文化区域，而均价2.5万元／场的价格也比798工厂贵出了8倍，令人不禁感叹，艺术在CBD区域，无疑拥有更加昂贵的价值。

2003年10月“开场”揭幕时，只是为新城国际这一地产项目作推广用。但是，几次推广活动过后，人们开始发现了这个“厂房”的价值，不少公关公司、商家纷纷找到新城－国际，要求租用这里召开发布会。然而，CBD毕竟是寸土寸金的地段，商业的规划不会让“开场”停留。所以注定要“关场”的“开场”仅有20个月可以利用。当关场的日子已不能再更改，市场的认可让这20个月极近可能的繁华。

案例二：从玻璃厂到水晶城

水晶城位于解放南路原天津玻璃厂厂址上，有着丰富的植被和人文资源。几百棵大树、古老的厂房，巨大的吊装车间以及原有的调运铁轨、烟囱等遗留物，作为开发商施展“手脚”的障碍，通常都被无情地铲去。

而万科对于该地块的开发则是立足于延续历史的角度，将其保留。

原有的老厂房、烟囱、铁轨作为天津前期工业化的标志性产物，是整个城市历史文脉的延续。这些在水晶城的规划中都被巧妙的保留和利用起来，保持原有建筑的风貌，并使其巧妙地融入现在的建筑中。比如600棵大树形成的旧厂区林荫路和花园，在新的规划中被保留下来；吊装车间被赋予现代材料和形式，激活成为晶莹剔透的社区会所；老的铁路和水塔则渗透在景观的规划中，成为标志性的要素。通过对比、保留、叠加的手法，历史通过建筑穿越时空，呈现在人们的面前。


被有意识保留下来的老厂区旧物，用自身的岁月诉说着工业时代古老的故事，在周围崭新住宅街区和葱绿的环境当中重放异彩，在强烈的新旧对比中又焕发出了新的生命力，建筑真正成为了城市历史的延续。

城市的新兴居住区中保留基地原有的品质，赋予社区独特的历史感是水晶城设计的核心理念。

在水晶城设计中有意识地使用了钢及玻璃等建筑材料，意在唤醒新的居住者对基地作为工业化玻璃厂的历史的回忆。钟楼作为新社区的标志形象，实际上是在对原基地烟囱致敬，利用同体量装置的替换，唤起相同的场所感。同时在景观设计、会所及售楼中心的设计中保留了原有运输铁轨，让人们能够感觉到历史的车轮。

万科在保留全部旧有树木的同时，利用原址上挖出的耐火砖，按原建筑的肌理重建片段山墙。老树和山墙会给来此休息的人们静静讲述着一段历史。



案例三：从桐树到桐城

嘉铭桐城会所由用地原有的旧厂房改造而成，以一条绿荫如织的梧桐大道为主要依托，定位于文化传承的特色主题。会所设计尽可能地保留原厂房内部结构构件，如牛腿柱、屋顶桁架等。在保持现有环境特色的同时，将现代化的新材料、新技术大胆运用于建筑的外观，使其具有了另一种新的形象。其独特的怀旧风格和文化品位，与上海新天地广场可谓异曲同工。

会所改造为上下两层，设有多个独具风格的中庭。四个突破屋顶高度、红色电话亭造型的绿化空间上下贯通，风格醒目。考虑到公众活动的需求，会所一层设计为开阔的展示空间；二层为财务和内部管理的小型办公空间，适于私密性的洽谈与办公。同时局部窗户以方形或三角形挑出设计，形成精巧的休闲和茶饮空间。短期内，会所可用于售楼、展示或办公所在；未来则可服务于整个会所，作为咖啡、茶饮或休闲场所，甚至作为小型公司的办公用房。

整个建筑的立面设计体现了强烈的工业元素与传统景观的融合。仿旧的砖墙灰瓦、浓荫蔽日的梧桐大道，无不展现其独特的怀旧韵味。而建筑设计中穿插冷色调的现代钢架结构和大面积玻璃设计，创造性地加入黄黑相间的工业化警示符号，使会所具有夸张而鲜明的地标性。在近年来众多的旧厂房改造项目中，嘉铭桐城会所大胆创新，在Loft的设计上做出了新的尝试。

案例四：从原生树到原生墅

原生墅位于大兴黄庄康庄路，是一个以Townhouse为主，囊括独栋别墅、板式公寓的生活社区。项目占地343万平方米。

总体规划在充分调查研究基地现状和历史的基础上，尽量保留现有的植被及更新改造一些具有代表基地历史的构造物（如塔吊、旧厂房等），基地是原北京市建筑加工厂，设计师将厂房改建成售楼中心，厂房使新的建筑反映出旧址的历史痕迹和风貌。

在这块土地上，生长着数百株古树，原生墅将他们保留下来，在整个社区中布列出一条景观线。原生墅的建筑则更是一次奇思妙想的实践，它重视为人们的心灵带来的那份灵感和冲击，创造业独特的视觉感受和空间布局。

过去的售楼中心，今天的文体会所，设计者有意的保留着保留了一个宏伟而风格突出的老式厂房，运用解构的手法将空间重新布局，并根据厂房自身的状况与特点，增添了新的时尚构件与元素。记忆犹存，现代气息已扑面而来。

从住宅到会馆，原生墅处处流露出新奇的气象，原生墅的ECO-HOUSE当然不只是保留了老树这么简单，以建筑师的观点，从环境可持续发展和以健康为重，此区域里保留了土生土长的大树和有特色的历史建筑。这种和谐相处的生态系统，良性循环的社区系统就是原生墅ECO的理念。

案例五：从锅炉房到美术馆

目前苹果社区所在的位置原本是北京市啤酒厂，在今典集团拿到这块土地以后，没有像以往的开发商那样急于拆除地面上的所有建筑，在与建筑师多次交流以后，他们决定将啤酒厂的锅炉房保留下来，设计成今典集团下属的今日美术馆的分馆。

这个建筑面积2710平方米，被称为是“中国最大的单件艺术品”的锅炉房改造作品，目前是苹果社区项目的售楼处，在这里，锅炉房的建筑特点被尽可能多地保存下来，最明显的莫过于那个相当于两个篮球场大，有六层楼高的挑高大厅和利用原有锅炉支架搭建的50平方米的悬空舞台。

原锅炉房的空间对于日常的空间体验而言，具有超尺度和不确定性两个特征。所谓超尺度的特征即超大、超高和超长。这也是工业建筑比较常见的一些空间形态。而不确定性则是由于其它的一些辅助空间的存在，并且与超尺度空间一同构成的。这包括空间构成的不确定性，以及纯工业空间（即无人的设备空间）由于原使用功能的丧失而在设备拆除后形成了空间的不确定性。

原有的设备空间被新的设备所利用，并被表现出来；销售办公是一间与十间房的融合——有着十个门和十个办公区域的一个共通空间。

在未来，营销中心撤离这个耗资300万元改造的建筑以后，它将完全成为今日美术馆的分馆，继续发挥它的价值。

案例六：从石库门到新天地

文/荣荣


浏览一下上海新天地会发现，这里由一条马路分为两个区域：北里和南里。建筑师们在整体规划上保留了北里地块大部分石库门建筑，穿插部分现代建筑；南里地块则以反映时代特征的新建筑为主，配合少量石库门建筑，一条步行街串起南、北两个地块。

改造后的新天地成为具上海历史文化风貌的都市旅游景点，它首次改变了石库门原有的居住功能，创新地赋予其商业经营功能，让更多的人能够在这里得到情感的共鸣。据了解，集餐饮、购物、文化与娱乐于一体的新天地为了保证定位，其招租的对象均是来自世界各地的知名品牌。在新天地现有租户中，85％来自中国内地以外的国家和地区的公司和社会知名人士，他们为新天地又带来新的内涵和意义。

上海的新天地目前已经成了一个具有国际知名度的聚会场所，并被纳入了上海旅游景点的清单中。被注入了诸多时尚商业元素的新天地不仅是一个集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心，还成了中国房地产区域改造的经典案例。

有报道称，当初瑞安集团是以投资公益性质的人工湖以及绿地为代价从当地区政府手中拿到了太平桥地区的52公顷土地。表面上看来，瑞安集团对上海新天地的投资高达10多亿元，但是由于“新天地”的品牌效应，带动了周边房地产地价的提升。上海新天地位于上海卢湾区、紧邻热闹的淮海南路，处于“市中心的中心”。淮海路是上海高档消费的成熟商业区，这样地段的商业不管怎样都站在了一个良好的高起点。与新天地一湖之隔就是已经在逐期开发的高档物业“翠湖天地”，而“翠湖天地”的开发商就是瑞安集团。