主题：华侨城模式背后的开发哲学

华侨城的人不大以街名来指示方位和路径……估计有60％以上的华侨城人对大部分当地街名说不出来。大家一般以单位和标志性建筑来定位，说康佳那里、欢乐谷那儿、菜市场或机关饭堂那儿等，有点像自己村里人讲的村东头李老头家或村西头吴太婆家一样……

——华侨城普通员工的生活札记

一个多月前，深圳市规划局公布了新编制的《深圳经济特区步行系统规划》，规划10条连通南北的步行通廊。这是深圳进行的一次创新尝试，“以往涉及到交通规划都是围绕汽车开展的，而这次步行系统规划强调的不是汽车，而是人的双脚，看上去这种规划目标很小，但却是对以往城市规划的突破和变革。”在深圳市规划局官员看来，实际上这“比任何规划目标都要大”，因为“是否可以行走，也是评价城市的标准”。步行系统规划正是强调城市的可行走性，以将深圳打造成可以步行的城市。

事实上，曾经位于深圳城乡结合部的华侨城20年前开发初期便已规划建设了独特的步道系统，并一直保留至今，整个城区通过步行系统把环境、居住、娱乐、休闲结合在一起，成为一大特色。就在深圳开始尝试打造“可以步行的城市”之后一个月，华侨城已宣布启动区内自行车专用道系统建设，以进一步将华侨城打造成生态环保生活社区。

回溯6年前，深圳大学城规划建设之初，当时颇有胆识地确立了所谓“七通一不平”的总体思想，即着眼于保留校园原有的自然地貌地形，改变特区开发以来逢山便炸逢塘就填的做法。事实上，这种尊重自然的规划思路和做法在华侨城也早已贯彻实施了20年。

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今天我们讨论华侨城模式，用华侨城集团CEO兼总裁任克雷的话就是，华侨城人通过规划优质的生态、人文环境来创造和提升生活价值，形成了以“旅游、地产”为核心、具有文化特色的开发运营模式——“华侨城模式”，形成了企业与社会利益相关、意识相融的企业品牌——“华侨城”。具体而言，“华侨城模式”主要包括四大要素：第一，秉承“花园中建城市”的超前科学规划，坚持先规划后建区的方针；第二，形成旅游功能和居住功能的混合布局，即建设与旅游、度假、文化教育相关的特色商业以及与高档居住为一体的综合社区；第三，建立一套可持续发展的城市体系；第四，有效整合资源系统。

华侨城集团副总裁、华侨城地产总裁陈剑曾这样对记者谈起华侨城的往事：华侨城原来是请国内城市设计院做的，就是打方格、画棋盘，搞的是原苏联的那一套规划思想，具体说就是把山全部挖掉，七通一平，现有的水域也要填平，所谓道路，就是那些网格。后来从国外引进了符合自然的规划理念，对当时中国的城市规划来说，这些观念是非常新鲜的：一是怎么保护原有自然环境，城市建设如何和原有的环境相结合，如何将原有的地形地貌保护起来，加以改造……结果华侨城的山体保留下来建成山地公园，水改成为水系。这也是今天华侨城在深圳这个带状城市中显得很独立的主因；二是以人为本的观念，处处考虑到“人”这个主体，现在有很多规划是不太考虑人的。现在很多建筑，走出去你都不知道应该往哪里走，东南西北都找不到出路，为什么会这样？就是因为它没有考虑步行系统。

华侨城模式背后蕴涵的开发哲学究竟是什么？按照今天流行的话说，华侨城模式是坚持科学发展观的循环经济模式，其核心在于通过营造优质的自然、人文环境来创造和提升生活价值。

为什么这么说？华侨城成功的重要原因在于科学规划。华侨城规划的基本原则有两个：一是保护原有的自然资源，使人工环境和自然环境融为一体，创建有特色、有潜力的都市环境；二是保证规划的完整性、综合性和连续性，并使规划有弹性，易于分期发展建设。关于这两点，华侨城地产2004年在参评“世界花园社区”时均被大会认可并大加褒奖，说到前者，大会认为，“华侨城创造新的生活品质，引领全新生活方式的理念在环境建设中得到充分体现，并具体表现在对待绿化、空气、水等与人们生活息息相关的各要素中”；至于后者，大会强调“华侨城一直在不断地完善规划和加大景观提升和环保力度，而且已经坚持了18年，这和我们在其他一些社区所看到的开发完毕不久就在维护方面措施不力的做法形成了鲜明的对比……大会关注的不仅仅是营造，更重要的是维护和持续提升”。尊重自然、保护环境、以人为本、注重发展的持续性并以提升生活品质为最终目的……难道不是20年后的今天所强调的科学发展观和循环经济模式吗？

相比于近年来华侨城再次超前地在城区建设中注重艺文环境的建设，在这个快速建设的年代，华侨城集团、华侨城地产自觉地将对自然环境的保护足足前置了20年，尤为令人难忘，这在整个国家范围内甚至都是罕见。

我到过华侨城的每一个角落，我能感觉到每一丛花草、每一株苗木、每一片树叶都在肆意生长，它们无时无刻不散发出亲切的魅力，我们需要这样的与自然的亲和感……华侨城整体的、大的城区环境，为我的创作提供了很好的灵感。

——波托菲诺园林设计师PETER

华侨城地产的典范之作——波托菲诺，其园林设计的灵感来自华侨城的环境。设计师PETER承认，“这里有山，叫谛诺山，虽然不是很高，但基本保持着原生态的自然地貌；这里还有湖，它也有着十足的原始感觉；还有树木大都是它们本来应该的样子，而不是被人为地加以各种不恰当的整理和修剪……我们在和华侨城地产的专业人士探讨时，形成了一个共同的核心理念，就是要能提供一处环境，能让树木、水草和一些小动物，例如蝌蚪、青蛙等能在这里自由地生长。这片环境经过几年的生长，将来能和周边的自然环境融合，形成一个整体，让你很难区分哪里是自然的，哪里又经过了人的创造。请注意，我说的是‘生长’，就是说人的行为、活动不能束缚了自然界生命体的成长规律，而应该让它们自由地发展，即使是在城市社区里，我们也应该有这样的意识。”

华侨城的开发、建设过程中充满着无数这样让人向往的细节。从早期的为了一棵老榕树，锦绣中华的锦绣阁退避几米；为了一块天然峻峭的“鹰咀石”，华侨城中学修改建楼方案；再到2000年利用城区中部一块近5公顷的空地，华侨城还投资1亿多元建起一座公共生态广场——OCT生态广场。有心人算过，这块地如果用来建地产项目，按当时的价格至少可以赚几个亿。而且当时这块地周边的楼房已全部建好并且售出，从直接经济效益来说，华侨城真是一无所获。但生态广场启用后的效果证明了华侨城规划者的高明。北京大学深圳研究生院的学生在生态广场作的一项调查显示，经常在生态广场活动的城区居民和外来人员的比例各占50％，80％的人是冲着广场本身而来。某种意义上，作为社区公共空间的生态广场使得华侨城成为一座空间层次更丰富、更加开放、更加具备吸引力和亲和力的城区，它所带来的生气和活力，以及由此赋予社区生活品质的新内涵又哪里是资金投入可以衡量的？

在深圳26年的开发史上，还没有哪一个社区像华侨城那样，从建设之初就对原始地貌表现出极大的尊重以及对生活其中的人的关照。这里的燕晗山面积26万平方米，谛诺山有五六万平方米，树种均约有40种左右；水域则有十几万平米，燕栖湖7万平方米，天鹅湖4万平方米，其他湖泊、池塘加人工水系有数万平米。

华侨城地产副总裁吴学俊告诉记者，这里的住宅是按地形起伏自由分布的，道路也是依据地理环境特点规划的，几乎找不到一条平坦而笔直的道路。说到华侨城的路，有一个细节，这里的路都不叫路，而叫街。这个生活气息浓郁的社区和别的社区很大的一个区别就是，其街道须依山就势，曲径通幽，最忌平直、一眼看到底，因此之故，整个华侨城居然没有一个十字路口。这些小路使人的步子从容，车速放慢，汽车对居住环境的不良影响减少……最让人心醉的当然还是不同街道上种着不同的树木，经过十几年的生长，大多枝繁叶茂、绿荫遮天。“许多华侨城以外的人，一进来就被这样美丽的街道所吸引，住下就不走了，隔一段时间一定要到那些街上去走一走，看一看”。久而久之，舒适安全的步行系统，先改变了居民的行为方式和交往方式，进而改变居民的生活方式。

树木不仅仅是树木。龙应台说，城市的树木维系着土地与人的牵挂与互动，是城市的整体记忆。或者这是华侨城刻意保留建城之前就已站立在这片土地上的古榕树和荔枝林的原因？华侨城内的树木当然不是乱种的。城区近70％的绿化覆盖率，人均公共绿地面积48平方米，即便在以绿色城市自傲的深圳也构成了城中罕见的“林海绿原”；环境噪音平均只有53.4分贝，夏日平均气温比市区低2－4摄氏度，城区空气质量平均值达到国家一级标准……同样离不开华侨城亲近自然的开发哲学。

华侨城是这样“种树”的：首先，舍得高投入。每年都会拿出数十万乃至数百万元资金用于植树造园和树种更新。从相思大道到人行天桥，从燕栖湖畔到燕晗山，从OCT生态广场到居住庭院，凡能栽花种草的地方，一律不让黄土和水泥裸露；其次，因地制宜，适地适树。根据华侨城的地理、地形和气候特点以及各处景观的实际需要，选择适宜的植物，构成四时演变的时序景观和动静结合的节奏韵律。拿深南大道来说，华侨城路段两旁地势渐高，于是随坡就势种植了宽达几十米的绿化带，由低至高层层布置了鸡蛋花、玫瑰、含笑、杜鹃、凤凰木、大王椰、木棉等十多种乔灌木，从春到冬，各种花依次开放；城区的内环和外环路两旁的绿化却兼具观赏、庇荫和经济的功能，有挂满沉甸甸果实的“珍果一条街”，也有树冠郁闭的相思大道、樟树大道、凤凰路、白兰路等等。燕晗山，则满山遍野的都是成片的松树、荔枝、芒果，还有菩提、水松、加勒比松等珍稀植物不断加入到行列中来，很快，燕晗山就会变成一座数百种植物汇集的宝库；其三，树立可持续的发展观。用发展的眼光来看待绿化工作，不断地调整绿化结构，平面的变立体的、单层的变多层的、单一的变丰富的。同时，施工和改造过程本身也是一个追求环保和自然的过程。比如把沉淀后的三级化粪池的生活废水通过地下管路引上燕晗山，定期抽灌，既省水又省化肥，还没有污染，这种方法先后受到各级环保部门的肯定和支持，并在许多省市推广。

在华侨城，聆听鸟的声音并不是件奢侈的事，甚至可成为生活的一部分。一位华侨城的业主说，“东北远方的女儿在电话那头听见小鸟在歌唱。”一位住在华侨城的韩国小女孩养了一只心爱的鸽子，后来不能养在家里了，小女孩执意要将鸽子送给欢乐谷，从此，园区成了小鸽子的家……怪不得设计师刘晓都认为，华侨城有一种“郊野化”生活模式的倾向。而前任意大利广州总领事曾一年内三次光临华侨城，感叹华侨城是他心目中最接近“家”的地方。

今天的华侨城是一座可以居住的植物园。

——华侨城地产工程部一位普通工程师

因为四大景区的存在，华侨城某种程度上是一座人工城。不过，在这里人工和自然仿佛有着天然的转换。华侨城的开发哲学信奉有生命的园林，才是真正的自然。比如绿化，华侨城强调的是以人为本，而非以景为本；在做每一平方米绿化时，华侨城的信念是：要让这个地方看起来就像是几万年前就是这个摸样的，而不是最近我们才将它修剪成这样。

华侨城以综合城区来规划、设计、营造、运营社区，因此它的功能布局非常丰富，有商业、工业区，也有观光的轻轨、酒店、郊野公园，适度混合的功能带来了活力。它是深圳的城中城，却又避免了纽约城中城曼哈顿到了晚上和节假日变成恐怖空城的尴尬。

华侨城以其独特的开发哲学成功地将企业发展与城区开发紧密结合、联动发展，最终在为城市承担起旅游、商务功能的同时，也使自身土地价值得到最大限度的体现，同时成为城市不可或缺的核心区域。这种“十年磨一剑”式的开发方式，既有大气磅礴的一面，更有精耕细作的特点，更重要的是，它提供了一个解决城区如何实现可持续发展的创造性思路。从这个意义出发，我们可以说，华侨城的文化内核就是创想——“想像＋创造”，它的文化气质就是“创想家”的气质。

诚如华侨城集团CEO兼总裁任克雷所言，华侨城集团所开创的事业，以“提供优质生活的创想家”为使命，本着“花园中建城市”的开发理念，运用市场化方式，以“旅游、地产”为核心、具有文化特色的“华侨城模式”，营造区域亮点后走出的一条新路。

事实上，基于这一开发哲学的这种成片规划的开发模式，在做好对城市空间形态的理解，改变现行城市发展方式方面最终获得了成功，而且正越来越多地赢得各方面的认同和追随。