主题：地产大鳄会师二线城市

　土地增值税开征几乎丝毫没有影响到地产商的投资热情。自2003年起，中央发起新一轮楼市宏调，直逼房价持续飙升的热点城市楼市命门，但这些新措施似乎对于二线城市影响不大。于是，以港资、外资为代表的地产大鳄的眼光从炙手可热的热点城市转移至二线城市。这种大规模转移浪潮，从2006年已经开始了。

　　当然，二线城市虽然看似摆在那里等待瓜分的“蛋糕”，但实际上，去二线城市淘金也并非那么简单。竞争不激烈的同时，也意味着市场的不成熟以及更多的未知因素。但是，没有谁会抵得住诱惑。

　　港企先扑向新奶酪 掀第二轮圈地狂潮

　　眼看着在新一轮的楼市宏调中，上海等一线城市的房地产市场逐渐走向低迷，从2006年开始，以港资、外资为代表的房地产开发商已经开始大规模移师二线城市。未来数年，他们将与内地本土的开发商在二线城市开发潮中拉开战线。

　　恒隆第一个举战旗

　　内地推出土地增值税，一度令房产市场充斥利淡气氛，但香港地产大亨却看准这是趁低吸纳的时机，集结近千亿资金，并以一些外资基金作后盾，从2006年起大举进军内地房地产，其触爪开始伸向部分二线城市。

　　第一个高调宣布“放弃”上海转战二线城市的，是香港传统的商业地产巨鳄恒隆地产（下称“恒隆”）。该公司主席陈启宗1月31日在香港公开表示，今年计划斥资100亿港元在内地增加约80万平方米的土地储备。此前，陈启宗曾公开透露，计划在三年内斥资250亿~300亿港元在内地28~29个城市买地。

　　恒隆14年前先在上海投资，目前拥有恒隆广场及港汇广场两个成功的出租物业项目。它们合共的总楼面面积达52万平方米，两者目前均提供约15％的成本收益率。恒隆在内地的投资针对长期收益增长，计划在2005年~2007年斥资约300亿港元，在内地投资多个大型项目。

　　由于上海地价高企及原居民拆迁困难，恒隆决定不在上海增加投资，而将投资地点选择在京、沪、穗、深之外的人口超过500万的城市，以期在当地的经济起飞带动的消费趋势增长中获益。

　　恒隆2005年分别购入天津和平区和沈阳中街路的两块土地，分别投资25亿港元，发展世界级购物商场。2006年，恒隆再度出手，分别在长沙和沈阳投资包括商场、写字楼和服务式寓所在内的综合发展项目，耗资120亿港元，同时在济南兴建豪华购物商场。到2008~2009年，天津购物中心将进入完成阶段，这个项目是恒隆在香港和上海以外地区的首个发展项目。长沙恒隆广场则将于2010年完成。

　　恒隆计划投资在内地的约300亿港元资金将会分10~12年投放，大部分资金将于前期投入购买土地，占总投资约20％~30％。由于投得土地后，普遍需要一至两年后才会交地，故无需要短期内全数支付，而恒隆透过租金收入及售楼资金回笼，巩固现金流水平，故财务状况无需担忧。

　　恒地的新宠是省会城市

　　1月19日，香港联交所上市公司九龙建业有限公司也发布公告，拟以供股形式融资约52.5亿港元，都用于投资内地地产项目或物业。

　　临近2007年新年时，长和系内地圈地再下一城。去年12月26日，长实伙同和黄拍得上海普陀真如副中心的A3－A6地皮，总价22亿港元。这已经是去年长和系继合作拍下位于广州中新镇、青岛小港湾以及上海浦东的多个地块后再一次联合出手。

　　恒基地产（下称“恒地”）副主席林高演去年12月表示，恒地今年将在内地20个城市增加储地。恒地于上世纪80年代初即参与投资广州的中国大酒店，可谓进入内地投资的香港房地产界元老。在过去10年内，恒地在内地投资约200亿港元，主要用于商业地产开发。

　　最近一两年，恒地开始在30多个二、三线城市，主要集中在省会城市；正在洽谈的地块以档次较高的住宅小区为主，备有商业配套。去年短短半年，恒地在内地的土地储备已达到数百万平方米（建筑面积）。到今年第一季度，恒地在内地的土地储备将达到1300万平方米，并计划2008/2009年度开始，每年会有约111万平方米房源建成并销售。

　　其他香港地产商也不手软，新世界中国（0917.HK）等多个地产商都大有斩获。新世界中国在成都、长沙、贵阳等地获得超过700万平方米的土地。此外，中新集团（控股）有限公司，以娱乐产业闻名的英皇集团（国际）有限公司（英皇国际）近日都在不同场合公开宣布加大在内地的投入。

　　香港地产大亨携千亿北上圈地

　　“这就是趁低吸纳的好时机，土地增值税政策的实施，更多的香港地产大亨都看到了这里面的机会。”香港星展银行深圳分行一位分行行长表示，“李嘉诚的和黄地产、香港上市房企九龙仓、恒隆地产等几大地产集团的近千亿资金规模，以及一些外资的基金作后盾，在这个时候大举进军内地房地产，一向都是香港地产商的惯例”。

　　从2006年开始，港资地产商在内地卷起第二轮圈地狂潮。根据各公司财务报告显示，长和系储地已达1400万平方米，新世界中国新增项目用地高达727万平方米，恒地储地今年第一季度即将达到1300万平方米。由于近两年在内地收获颇丰，和记黄埔（0013.HK）土地储备中，内地比重已由2002年的72％上升到94％。其实，这是港资地产商在内地历经的第二次圈地狂潮。

　　事实上，1992年到1997年间是港资的第一轮圈地潮。当时，香港地产商在上海大量购入土地，例如，1992年恒隆取得恒隆广场这一地块，而在2001年才推出使用；1997年新世界获得位于淮海路的新世界大厦项目土地，直至2004年项目才面世。和黄目前在上海的在售项目，基本使用的也是其在1997、1998年完成的土地储备。

　　长和系、新鸿基地产、恒地及恒隆等活跃在内地的拍地或开发场合，而这些公司在香港的融资活动也日趋频繁，为其重兵北上补充弹药。

　　“宏观政策趋紧导致土地资源供应日益紧张是大地产公司融资圈地的根本动因。同时，近来地产公司在资本市场动作频出，也是在赌近三年股市的畅旺态势。”中金港股地产分析师白宏炜在分析近段时间集中融资圈地的现象时说。

　　香港资本市场推波助澜

　　港资房企为重兵北上而进行的融资空前壮观，仅恒基、恒隆和新鸿基三家常青树就融资超过400亿港元。去年5月，香港市值最大的开发商新鸿基地产高位配股，融资97.5亿港元。恒隆则于去年11月初配股融得66.8亿港元，此前在10月底，该集团就已配股套现约7亿港元。恒地旗下的阳光房地产信托（0435.HK）去年12月底成功上市，加之恒地此前获得的过百亿港元银行巨额贷款及配股集资，该公司去年在资本市场上共计融资超过210亿港元，成为香港开发商中融资规模最为庞大的一家。这也是香港地产商得天独厚的优势。

　　地产板块也是香港股市上市值仅次于银行板块的第二大板块，港资地产公司能够非常便捷地透过资金充裕的股市获得动辄以十亿计的巨额资金。除了可以透过发行新股或者配股筹资，香港地产公司还能从银行和其他金融机构获得各类贷款或者发行票据。

　　长和系为开发深圳上海宾馆地段成立的合资公司去年初成立伊始，就获得独立财务机构提供6.6亿港元的定期贷款融资。

　　同一时间，嘉里建设也正在筹措总值60亿港元的5年期贷款，费用连息率为香港银行间同业拆借利率（HIBOR）加36个基点。融资成本也相当低廉，上述嘉里建设筹资60亿港元，费用不过HIBOR加36个基点，而恒隆地产10亿港元5年期的浮息票据息率只是3个月HIBOR加28个基点。此外，房地产信托投资基金（REITs）为这一市场再添活力。除了阳光房地产信托，自2005年底领汇上市以来，还有长实旗下泓富基金和冠君产业信托以及越秀REITs上市。