主题：２４ｋ连锁酒店“租后包租”

不提供任何担保 投资者对具体经营无知情权

商报记者 袁晨晨

两年前因其福州路酒店“租后包租”闹得沸沸扬扬的２４ｋ国际连锁酒店，最近又为其新开的威海路店高调推出一项新的加盟型投资计划——投资者以１０万元一间的投资额，“租赁”该酒店一间客房的５年经营权，此后每年将得到一定数额的固定回报，５年后，１０万元本金将全数归还给投资者。酒店方开出的条件的确是诱人，但经过本报记者调查，发现以诸多保障条件作为诱饵的投资，因为不存在具有实际意义的担保而隐藏着较大的风险。

宣传
美好“钱景”十分诱人
记者了解到，２４ｋ这项计划的内容是由加盟者以１０万元一间客房的方式，租赁下该客房的５年经营权，同时成为酒店小股东之一，随后每年都会得到１０％～１２％的固定回报，５年后，１０万元本金将全数归还给加盟者。同时，２４ｋ方面表示，选择收益有保障、入住率稳定的酒店来实行此项加盟型投资计划。据悉，目前２４ｋ国际连锁酒店选定的酒店为威海路店，已经运作约２年，位于威海路与成都北路交界处，属于商务和旅游繁华地段，日常入住率约在８５％以上，被２４Ｋ方面认为是合适的成熟运作酒店。
无论是广告宣传，还是媒体报道，连接成２４ｋ一片美好的前景——居高不下的入住率、市中心繁华的地段、相对低廉的投资门槛、特别是稳定的投资收益，２４ｋ国际连锁酒店推出的这项计划似乎是一块极为诱人的“奶酪”，让人几乎没有办法拒绝。

分析
实为“租后包租”行为
然而记者发现，首先，２４ｋ推出的所谓“加盟型投资计划”，实际上是一种比国家商务部已经明令禁止的商业房地产“售后包租”更不靠谱的“租后包租”。
售后包租既然被禁，说明其对于投资购房人而言蕴藏着较大的风险，这样的风险实际上集中在购房者是否能够安全地、顺利地获得包租方承诺的租金回报，但在售后包租的交易中，至少投资购房人拥有物业产权，即便日后经营发生风险，达不到当初所承诺的投资回报，最后投资人还能拿到物业，不至于血本无归。
而２４ｋ推出的所谓“加盟型投资计划”，对于投资人而言，完全不存在不动产产权方面的担保。
其实，２４ｋ威海路店不仅没有酒店物业的产权性质作为合法经营酒店的保障，而且加盟主仅仅是酒店物业的租客，而其以大租客身份向投资者分割转租时，其本身的租赁权不足以作为众小投资方的保障。
记者以投资客的身份，从负责２４ｋ经营的明大投资管理有限公司胡先生处获悉，此次推出的加盟计划并没有提供任何担保以保证投资者以后的收益。他宣称：“我们没有办法提供担保，但是２４ｋ此次在威海路店推出的加盟计划并不是第一次，早在２年前，我们在福州路店就推出了此类加盟投资计划，目前投资者已经收了一年多的回报了。”他还一再向记者表示，２４ｋ威海路店地处黄金地段，入住率保持在９０％以上，有５０间客房长期包给南京路好八连。他认为，世博会开办在即，沪上酒店的市场需求将长期向好，投资者加盟２４ｋ以后，又有专门的酒店管理公司统一经营，投资者一定能够得到固定的回报。
然而，酒店经营的利好或者前景，并不能完全遮掩投资的风险，从经营的角度看，２４ｋ推出的加盟型投资计划，本质上就是一个彻头彻尾的融资行为。

实质
不同于“不从零加盟”
２４ｋ最近通过部分媒体高调宣称，自己推出的计划有点类似肯德基的“不从零加盟”——将一家已经成熟运作的门店转给加盟者，“不同之处仅仅在于，２４ｋ是以客房为单位，并掌握酒店的整体经营管理”。
问题恰恰出在加盟主宣称自己“掌握酒店的整体经营管理”——２４ｋ为投资设计的投资计划与肯德基的“不从零加盟”截然不同，后者是将一家成熟的、正在盈利的餐厅转手给加盟者，并提供管理模式及方法，对加盟者予以指导和支持。在这项加盟活动中，投资者是无可非议的经营主体，换句话说，加盟以后，店铺将由投资者主管经营，虽然肯德基有一定的规范条件，但其不会对投资者经营主体的地位加以限制。
而在２４ｋ的加盟型投资计划中，投资者并不是经营主体，根本无法参与酒店经营，甚至对具体的经营毫无知情权，２４ｋ威海路店的经营由名为“明大投资”的公司统一负责，投资者知道的只有“一目了然的优质地段、优越的盈利能力以及每年可以从明大投资获得的投资利息”。２４ｋ采取这样的方式，一次性地从个体投资者手中圈走一间客房５年租金的总额。

■案例链接
全额担保让人放心
２００４年，位于延安西路、南京西路口的美丽园·龙都大酒店推出一批带担保投资性客房。美丽园于１９９８年开始营业，原先的业主是静安区土地开发控股总公司和恒安投资有限公司。２００４年初，酒店进行大规模装修，同时宣布引入“产权式酒店”概念，以单个客房为单位，投资者购买产权，再将客房转租给酒店管理方经营，首期签约租赁年限为１０年，每年获取６．５％～７％的回报。令购房者放心的是，国营机构上海市静安区土地开发控股总公司提供全额不可撤消担保，保障协议与酒店销售合同同步签署。

■投资提醒
应关注两点问题
本报友情提醒投资者，在进行投资加盟时，除了了解所加盟的酒店是否可以提供银行或其他公司的第三方担保以外，还应关注以下两点：
一、该酒店物业原业主的知情权，即原来的业主是否知道有关该酒店的加盟投资计划。
二、向有关部门咨询，原工业厂房能否变更为酒店经营用房。根据记者了解到的情况，原工业厂房要变更为酒店用房，需要改变原来的土地性质，应提交有关部门审批，同时其规划改变也要向有关部门报批。

三种假设两种后果
假设一 专款专用
２４ｋ将通过此次投资计划募集的资金，投入到威海路店的经营之中，对酒店经营作出贡献，市场长期看好，酒店经营十分顺利，投资者每年都能得到当初承诺的固定回报，５年之后，投资者收回１０万元本金，投融资双方皆大欢喜。

假设二 市场变化
如果房东与作为“大租客”的明大投资的“上一层”租赁关系发生变化，甚至碰到厂房动迁，由谁来担保投资者当初付出的金钱以合理的优先程度获得补偿？如果发生这样的风险，作为个体投资的“小租客”们的权利应该可以受到“物权不破租赁权”原则的保障，但前提是投资者与加盟主明大投资的合约（不知道是租赁协议还是投资加盟协议），房东必须以书面方式认可。投资者当初一次性支付的５年租金将由谁来保障呢？

假设三 款项被挪用
记者以投资客身份在现场暗访时，明大投资的工作人员明确告诉记者，近期有一家美国公司计划将２４ｋ包装上市，但作为上市条件之一，２４ｋ的加盟店必须达到一定的数量。目前，２４ｋ在上海拥有５家门店。２４ｋ计划通过此项加盟计划，获取一定流动资金，从而加快门店的扩张速度。那么，如果目前２４ｋ以威海路店融得的投资资金被用于明大投资的扩张，而其他门店发生经营困难，导致资金链断裂，风险将无可避免地波及威海路店的投资人。

破产清偿投资者居尾
由上述假设可见，“风险极小的、成熟的”投资项目表皮之下，风险无处不在，要回答或者打消投资者的疑虑，明大投资只能用一种最为有效的方式来回答，那就是有实质意义的担保——不动产产权担保或者第三方资金担保。而明大投资至今仍在以“常识”、“繁华地段”、“成熟入住率”等等回避整个关键的问题。
由此，投资者应该问问自己，如果明大投资发生风险倒闭，法院进行破产清算时，投资者的投资款（还是预付租金？）的清偿能排到第几位呢？
建纬律师事务所的宋安成律师告诉记者：“一般说来，在进行破产清算时，首先是法院破产清算的费用；其次是破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；第三是破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；然后是有担保的债权；再下去，才可能轮到投资者。”