主题：华润接手深圳最大旧城改造项目 南山将建MALL

在深圳的城中村改造项目纷纷寻求资本参与当下，有着浓重“红筹”色彩的华润置地（1109.HK）则被利好消息笼罩。有消息灵通人士称，受当地政府的青睐，深圳最大的城中村改造项目——占地68.4公顷的南山区大冲村旧城改造将由华润置地独家获得。

最大的焦点

2004年10月，深圳启动城中村(旧村)改造，南山区政府对辖内46个城中村进行了规划，并拟订《深圳市南山区城中村改造专项规划》(下称《规划》)。其中深圳最大、历时多年的旧改项目——大冲旧改详细规划获得审批通过，并进入操作阶段。改造工程的具体开展由南山区旧城重建局、粤海街道办和大冲股份公司组成的大冲旧村改造工作组承担。

有南山区有关人士透露，在大冲村改造工程中，南山区政府设立了城中村改造专项资金，主要用于政府组织编制城中村改造规划、开展宣传推介活动、进行测量，以及对城中村股份合作企业改造提供进一步优惠政策等。同时，为了吸引有实力的开发商参与开发，城中村改造项目建筑容积率在2.5及以下部分，将免收地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按现行地价标准的20%收取地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照现行地价标准收取地价。

根据《规划》显示，建成后的大冲村容积率为2.71，总建筑面积为135.47万平方米，其中住宅79.82万平方米，配套3.90万平方米，办公26.64万平方米，商业25.11万平方米，将配合高新技术产业园的发展，成为深圳市高新技术产业园区配套基地和新型现代化高尚居住社区。

频繁接触华润

据了解，去年，南山区政府已就全区城中村改造情况及大冲旧改具体情况与地产界举行恳谈会，当时万科、招商地产、京基、华润、益田、世联等38家大型品牌地产商代表参与其中。记者日前致电南山区旧改办，该部门的工作人员表示，目前筹备工作仍在进行，其中细节还不方便透露。华润（深圳）有限公司有关人士日前也向记者表示，“我们还没有接到集团的消息，如果有这样的事情，应该会在上市公司公告中第一时间披露。”不过，与大冲股份公司接触密切的人士透露，当地政府比较倾向华润置地。

因为除其他业务外，华润旗下的商业地产在深圳举足轻重。2004年底，华润（深圳）有限公司投资的深圳最大购物中心华润万象城正式开业，目前已发展成为深圳最具魅力的购物、休闲、娱乐场所。同时，5A写字楼华润大厦也与40多家国际金融机构及国内外大型企业签署合约，其中包括汇丰银行、荷兰银行、家乐福等 6 家世界500 强企业。2005 年12月,华润中心二期开工,总投资超过22亿港元，总建筑面积达26万平方米,由著名的君悦酒店、酒店式公寓、国际商业休闲广场、高尚住宅等四个元素组成，预计2008年年中之前落成启用。与此同时，占地10万平方米、规划总建筑面积逾55万平方米的华润杭州项目进入规划阶段。

华润中心内部人士透露，2005年年底，华润集团调整旗下地产业务，将上海、北京等地的地方公司以及大量商业地产资产注入上市公司华润置业以增加其投资吸引力，其中包括华润深圳公司，从而使万象城与深圳华润中心和国际资本市场直接联通。

据悉，深圳市市长许宗衡去年访问香港时，曾与华润集团高层会晤，其中大冲村旧城改造项目是双方会谈的内容之一。此外，深圳市有关领导在多个场合都表示支持华润在深圳继续加大投资。前不久，南山区有关主管领导在香港举办春茗会期间，还专门到访华润集团。这对于后者而言都是推动大冲旧城改造项目的利好消息。

4月进入开发阶段

记者调查发现，大冲村位于深南大道北侧，处于高新技术产业园区中区的东部，西临高新中区西片区，北接高新北区松坪山住宅区，南临高新南区。深圳地产业资深分析人士认为，该处位置绝佳，未来由罗湖到宝安机场的深圳地铁一号线延长段将在大冲设站。大冲村改造后不仅仅扩大了科技园片区内的写字楼、商业建筑，更主要的是会建设更多的附带商业裙楼、会所的高层住宅，79.82万平方米的住宅建筑，相当于3个阳光带海滨城，将会成为南山一个集商业、购物、休闲、娱乐为一体的大型住宅生活区。

不过，根据《南山区大冲旧城改造项目实施方案》要求，由于旧改项目涉及复杂的拆迁工作，大冲改造项目对开发商的实力也有相当高要求。不仅要资金充裕，而且除房地产外须有自营高档商业的能力，其中商业项目不能分割销售，必须整体经营，同时要求开发商有良好的社会责任感，兼顾村民利益，不以利润最大化为目的。

据了解，大冲村改造范围总用地面积68.4公顷，现拥有建筑物1337栋；总建筑面积约86.82万平方米,其中私宅约占62.3%；大冲村常住人口1007人、382户人家。有知情人士表示，整个项目计划8年内完成，今年4月进入全面开发阶段。首先建设深南大道两侧，解决拆迁居民的住房问题；第二期拆除厂房，建设生活配套服务基地和部分商品房开发，最后建设剩余的商品房。在改造规划中，拆迁补偿以货币为主，主要采取产权置换和货币补偿两者结合的方式。产权置换给村内居民的住宅面积原则上不超过每户480平方米，置换剩余面积部分实行货币补偿。

行内分析人士认为，一方面华润满足所有的条件，而且在满足条件的企业中业绩排在前位；另一方面，大冲村改造项目的土地成本大大低于市场价，在深圳这个土地供应有限的市场为华润提供了盈利空间，华润夺取项目，顺理成章。