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中国房地产报
“城市中心区”这个概念最早产生于美国。由于钢结构建筑技术的发展，楼房能建得越来越高，再加上中心火车站的出现，类似功能的市中心早在20世纪初在美国先出现。但是50年后，内燃机的广泛使用，给城市带来了彻底的改变：汽车的便利，可以让人们选择在市郊工作和学习。因此，自彼时始，城市中心区就开始为复兴问题所困扰。美国两个典型城市圣何塞和拉斯维加斯都作过诸多努力，却最终以失败告终。
从上世纪70年代后期开始，硅谷中心城市圣何塞的历届市长就会在自己办公室挂上一幅同时期的本市鸟瞰图，随着时间改变，从上面还可看出有不少的空地。挂这些图的目的，就是要让人注意到过去几十年里这儿发生的变化。为了建设一个商业中心，圣何塞向开发商出售城市土地，甚至不惜赠送。市政府不仅提供减税或免税的优惠，还拿出部分财产税来支持城市复兴项目。自彼时开始，城市复兴机构共拨款约20亿美元进行建设，其中有三分之二用于城市中心区建设。为了能把人们吸引到市中心，新建了剧场和博物馆，同时引导人们减少使用私家车，开设有轨电车，各种设想可谓煞费苦心。如此之大的投入无疑让圣何塞的市中心比以前更加光彩照人。
然而，抛开历史不谈，这些努力都可以说以失败告终。目前，圣何塞城市中心区办公用房的闲置率高达21%，比四年前网络经济泡沫期的空置率还高，几乎是硅谷的两倍。原被寄予厚望的新建剧场，只有依靠政府的资金支持勉强维生。而这个人口91.2万的城市，每天仅有3万人乘坐有轨电车。圣何塞是一个相当富有的大都市，据美国房地产经纪人协会的统计，圣何塞的房价现在在美国高居榜首。
在拉斯维加斯，情形更糟。尽管让人失望透顶，但到圣何塞的游客至少还能找到市中心，而拉斯维加斯原来的城市中心道路两侧有成排的小型赌场，再加上西部牛仔的霓虹灯招牌，整个街区灯火灿烂，光芒四射。如今这里却早已大不如前，它比起在80年代后期发展起来的拉斯维加斯大道逊色不少。后者发展速度惊人，新建了更大、更豪华的饭店。尽管城市中心区的赌场可以增加更多的收入，但去年全年收入也仅是6.3亿美元，而拉斯维加斯大道的赌场收入则高达67亿美元。另外，城市中心区周边尽是廉价的汽车旅馆和大门紧闭的店铺，保释犯出没其间。
与圣何塞一样，拉斯维加斯城市中心区复兴拥护者希望高层公寓可以吸引更多的人、带来更多的投资，给市中心带来希望。但是至少短期内这个愿望无法实现。由于美国房地产市场下行，一部分项目难以维系。现在此地已建成120幢多层公寓，另有 2748处正处在建设之中。但这个规模对于这样一个大都市来说实在是微不足道。在上世纪90年代，拉斯维加斯人口年增7万，而其中大部分都落脚市郊。
目前惟一能让人们到市中心的方法，似乎就只剩强制。拉斯维加斯已经把联邦、郡以及市法院连同一所监狱南迁了几个街区到南部的老城Glitter Gulch地区。当地的办公楼也终于被律师填满。圣何塞则把市政府搬进了一座高层玻璃建筑，该建筑相当引人注目——尤其是与其周边的低层建筑物相比。
看看两个城市失败的原因。圣何塞的难题之一是来自于近邻旧金山，坐落在圣何塞以北77公里处。然而它最大的竞争还是来自自身：市郊的商店对人们有着强大的吸引力，以至于很难说服零售商在市中心开店。
因此，拉斯维加斯和圣何塞都尝试过在城市核心区建设大型购物中心，以此带动城市复兴，但却同样失败。在市郊，各种带状和块状的商业中心星罗棋布，完全挤占了市中心商店的客流。有意思的是，圣何塞现在已建成一条名叫Santana Row的商业街，这里有法国风情的建筑、画廊、店铺和路边咖啡馆，一些公寓点缀其间。但这里离市中心还有3英里远，而且是2002年新建的。这个假市中心拥有充足的绿地，也见不到无家可归的人。由于建成后的效果相当出色，很多地方都在计划采取相同策略。
目前，两个城市都得面对一个事实：一个让人不足以相信的城市中心区，并没能控制圣何塞的房价；而拉斯维加斯城市中心区也没能成为该市的发展中心。两个城市中心区的复兴难望，剩下的只是公务员们的灰心丧气。
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ALAN
