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由花旗集团等美国多家财团参与投资开发的大型商业项目城隍庙“庙前广场”本周前往香港推广。
庙前广场已于本周二开始在香港路演。香港之行结束后，负责操作项目的上海凯龙瑞投资有限公司将继续前往东南亚推广这个项目。
八月开业
作为城隍庙“门面地段”的庙前广场位于方浜中路，上海豫园街道560街坊1/3丘地块，占地面积1.2万平方米。按照规划，这里将建成城隍庙入口标志性的建筑。整个广场投入8.7亿元，预计10年回收成本。
早在2002年，庙前广场就开始动工，当时项目公司上海城隍庙广场置业有限公司的母公司正是城隍庙赫赫有名的“地主”豫园商城股份有限公司。豫园商城的先期计划是投入2亿元，将庙前广场打造成集娱乐与饮食于一身的大型综合物业。
经历5年的建设施工，目前主体建筑包括3栋楼外立面均已完工，正在进行内部装修。
庙前广场项目负责人向《东方早报》透露，项目即将于今年6月完全竣工，8月开业，而庙前广场也将正式更名为“豫龙坊”。庙前广场采用传统中式建筑风格，浅红色的主调搭配白色墙体，显得雍容庄重。除地面3幢商业建筑外，还包括一个两层大型地下商场。整个广场背身繁华的城隍庙而立，未来将成为整个城隍庙的正面出口，从已经展露的气势，已可窥见其日后尊荣。
项目负责人表示，庙前广场目前已经完成50%的招商，包括新加坡美食城、必胜客、香港知名翡翠商户等均将入驻。而此次赴港路演，目的就在于向外界推介这个“黄金地段”商业项目。
“庙前广场希望引进一些具有特色的，能够带动城隍庙商业发展的客户进来。”该人士表示。
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ALAN
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2楼
强强联手
2005年，已开始建设3年的庙前广场易主。拥有花旗集团背景的房地产投资公司ChinaRealEstatePartnersI，LLC(下称:CHINAREI)和美国投资公司嘉吉金融服务公司(CargillFinancialServicesCorpora-tion，下称嘉吉)通过股权收购的方式联手从豫园商城股份有限公司手里拿下庙前广场。
豫园商城于2005年11月11日与嘉吉和CHINAREI签订了《意向书》。根据《意向书》，CHINAREI与嘉吉公司通过其自身或其各自关联公司向豫园商城及其全资子公司购买上海城隍庙广场置业有限公司100%的股权。
意向书约定，买卖双方在意向书签署后10个工作日内，各方需与银行签署保证金监管协议。CHINAREI与嘉吉公司将根据监管协议的约定将保证金存入监管银行根据监管协议开立的监管账户中。监管协议生效后3个工作日内，CHINAREI与嘉吉公司应该向监管账户支付相当于人民币8700万元的等值美元作为交易第一期保证金。意向书还约定，豫园商城等出让方需对CHINAREI与嘉吉公司的支付能力等进行适当的尽职调查。在调查后，CHINAREI与嘉吉公司应尽快完成对目标公司的资产评估，对相关股权转让协议的条款和条件进行协商，并将尽力于上述资产评估完成后10日内签署股权转让协议。
通过上述交易，嘉吉和CHINAREI以5.7亿元从庙前广场第一任东家豫园商城手中接盘。加上后期建设，两家投资基金总共为项目投入了1.2亿美元（约8.7亿元人民币）。与豫园地区传统以中低端商业集中的情况不同，项目将被定位在中高端商业。
CHINAREI的股东包括美国花旗集团金融产品公司(CitigroupFinacialProducts，Inc.)，斯塔伍资本管理公司(StarwoodCapitalChinaManagement，LLC)，洛克坡因特投资公司(RockpointChinaInvestmentCompany，LLC)等，嘉吉也是CHINAREI的股东之一。事实上，根据记者调查，在庙前广场项目中，嘉吉占绝大多数股份，但庙前广场由CHINAREI的全资子公司上海凯龙瑞投资有限公司负责操盘。
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3楼
助推豫园
位处豫园商圈“黄金地段中的黄金地段”，庙前广场的优势自不待言。凭借超越4000万人次的年客流量，城隍庙、豫园形成了一个炽热的商圈，聚集着上海滩最为古老繁华的商贸形态，同时也是沪上旅游、黄金和小商品批发零售等行业的龙头老大。
《东方早报》从黄浦区豫园地区功能开发办公室了解到，根据建设规划，在未来5年里，豫园地区将划分成内圈、中圈、外圈3个区域，依托丰富的历史文化底蕴和特色旅游资源，延续历史文脉，挖掘文化内涵，调整商业结构，完善旅游要素，提升商业商务功能，打造“精致豫园”，建成能够充分体现上海历史与现代魅力的国际化商业旅游区。
庙前广场所在的内圈范围以北至福佑路，东至安仁街，南至方浜中路，西至旧校场路为界，面积0.053平方公里。这里有亚一金店、永青一楼、铁画轩、九曲桥食品商店、礼品商厦、老饭店、钻石楼、松运楼、湖滨小吃等老店名店。
这个区域改造的重点是进一步调整业态结构，重点发展珍宝饰品、特色餐饮和特色商品，增强文化、娱乐、服务功能，体现商业、文化、旅游三位一体，和谐并存。从去年8月开始。内圈区域的道路改造已经开工。
豫园凭借黄金地段获得本土开发商和外资青睐可谓合乎自然。事实上，嘉吉与CHINAREI并非首家挺进豫园商圈的外资机构。早在2004年1月，大摩就涉足豫园，当时大摩与复地合作的项目复地雅园，距离城隍庙仅有百米之遥。
此外，香港著名的娱乐产业大亨英皇集团亦斥资20亿元在豫园建设“英皇明星城”。“英皇明星城”位于豫园商圈中心，曾一度处于空置状态。2004年英皇集团放弃了先前独资开发计划，宣布出售明星城50%权益给深圳联合金豪投资公司。2005年，“英皇明星城”破茧而出，动工当时众多香港娱乐明星到场造势。目前，英皇明星城已完成大部分地下工程，正在紧张的施工中。
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ALAN
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城隍庙广场易名豫龙坊赴港招租
上海商报 http://www.shbiz.com.cn
2007-03-30 来源:袁晨晨 加入收藏 打印此页
业主大股东为花旗集团 最高日租接近每平方米５美元
商报记者 袁晨晨
去年４月宣布以８．７亿元出售的上海城隍庙广场，日前以“豫龙坊”为名，在香港正式开始招租路演。租金价格约为平均３．０１美元／平方米／天，最高可达４．９５美元／平方米／天，折合人民币约３８．２６元／平方米／天。
回顾
收购总价达８．７亿元人民币
此次以“豫龙坊”命名的商场项目，便是原来郭广昌旗下的上海城隍庙广场（又名庙前广场），位于上海豫园街道５６０街坊１／３丘地块，定位于集娱乐、休闲、美食于一体的超大型商业房产项目，由上海城隍庙广场置业有限公司负责开发。
２００５年１１月，郭广昌旗下的豫园商城与两家设立于美国特拉华州的基金公司嘉吉金融服务公司（Ｃａｒｇｉｌｌ Ｆｉｎａｎｃｉａｌ Ｓｅｒｖｉｃｅｓ Ｃｏｒｐｏｒａｔｉｏｎ）和美国科瑞格公司（Ｃｈｉｎａ Ｒｅａｌ Ｅｓｔａｔｅ Ｐａｒｔｎｅｒｓ Ｉ．ＬＬＣ），签订了目标公司股权转让意向书。这两家公司将通过其自身或关联公司向豫园商城及其全资子公司购买上海城隍庙广场置业有限公司１００％的股权。
２００６年４月２７日，豫园商场宣布与豫园投资公司（ＹＵ ＧＡＲＤＥＮ ＩＮＶＥＳＴＭＥＮＴＳ．ＬＴＤ）签订股权转让协议书将上海城隍庙广场置业有限公司１００％股权全部转让，代价为５．７亿元人民币。而豫园投资公司就是嘉吉金融服务公司和美国科瑞格公司为收购城隍庙广场而专门成立的项目公司。由于上海城隍庙广场置业有限公司之前向上海豫园旅游商城股份有限公司借款人民币３亿元，根据相关协议规定，在股权转让之后，豫园投资公司将承担该项还款责任。换句话说，嘉吉金融服务公司和美国科瑞格公司购买城隍庙广场的总代价达到８．７亿元人民币。
观察
地段并非豫园商圈中最佳
去年上半年，豫园商城正式宣布将城隍庙广场１００％股权全部转让时，当时城隍庙广场仍处于结构施工状态，尚未开始外立面施工。
而记者昨日在项目现场看到，城隍庙广场的建筑外立面已全部完成，但项目外围的围墙还没有拆除，上面仍然写着“城隍庙广场”的字样。而在项目原来的招商处，已经贴出了“豫龙坊”大红色招租公告，公告中包括联系人和联系电话等相关信息。但是，招商处大门紧锁，记者透过全玻璃门窗望进去，里面空无一人，仅有办公桌、椅子等简单办公设施。
城隍庙广场采用传统中式建筑风格，建筑主体较为方正，深红色的主调配以白色墙体，加上大面积玻璃窗，整体颜色较为鲜明。
就地理位置而言，城隍庙广场位于方浜中路、三牌楼路口的位置，北面与城隍庙隔路相对，与繁华的天裕百货相近；西侧挨近上海老街，分布着成片的古玩、编织、水果等小商铺，客流量极大。但在整个豫园商圈中，城隍庙广场所处位置略显靠后，其东侧已与方中小区、邻德里等老式居民区相近，目前的道路环境不佳，有待相关部门进一步的整治。
招租
餐饮与零售各占五成楼面
豫龙坊，即上海城隍庙广场，由包括花旗集团等多个机构组成的上海凯龙瑞项目投资咨询有限公司于去年中买进。据当时业主透露，这个在建项目占地面积仅为１万平方米，总建筑面积亦仅有３．６万平方米，共有５层高，其中两层为地库，地库第２层为停车库，其余均为商场楼面。
３月２８日，豫龙坊招租路演活动首次在香港举行。据悉，其后，还将到台湾、日本、新加坡、北京及广州等地推广。记者从相关知情人士处获悉，豫龙坊的招租活动将以香港市场为主。
上海凯龙瑞行政总裁郑喜明对香港媒体表示，豫龙坊将于今年８月开业。在商场租户中，餐饮及零售业各占五成楼面，预计每天每平方米的租金从０．９７美元到４．９５美元之间不等，整体平均租金约为３．０１美元／平方米／天，初步估计可在未来６至７年收回投资本金——１．２亿美元。他表示希望租户能以创新理念经营，并透露目前已有数百个租客正在洽租之中。
而作为大业主，上海凯龙瑞表示，将于豫龙坊开业首年内斥资２０００万元至３０００万元人民币，作为商场的宣传推广费。
业主
一年内两吞上海商业地产
目前以大业主身份走到台前，负责城隍庙广场招商、招租，并将组织城隍庙广场今后运营管理的上海凯龙瑞投资有限公司，实际上是美国科瑞格公司的全资子公司。
美国科瑞格公司主要投资于商业、办公、城市住宅及混合用途等用于出售或出租的地产项目。其投资方式主要包括购买现存或出租中的地产，或购买已经竣工但尚未完全出租的地产，或是与当地开发商共同合作，投资开发即将投产建设的地产项目。
科瑞格公司ＣＲＥＩＣ属于美国的跨国地产投资公司，主要与欧美大型机构投资者进行资本参与，利用国际地产投资基金对中国各大城市的高利润地产进行投资。
科瑞格公司在中国的子公司——凯龙瑞项目投资上海公司ＫａｉＬｏｎｇ ＲＥＩ Ｓｈａｎｇｈａｉ Ｐｒｏｊｅｃｔ Ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ Ｃｏｍｐａｎｙ 则主要负责开展包括项目选择、项目审查、项目谈判以及其他与当地政府及地产业界大力合作在内的各项商业运作。
对于许多上海读者而言，科瑞格公司其实并不是一个陌生的名字，除了其大股东即为众所周知的花旗集团之外，去年上海房地产业内盛传的由花旗收购大宁国际商业广场写字楼部分，实际上也是这个科瑞格属下的凯龙瑞公司的手笔。
豫园规划
内中外三圈联动
根据规划，整个豫园地区将划分成内圈、中圈、外圈３个区域，依托丰富的历史文化底蕴和特色旅游资源，形成商旅文互动效应，成为充分体现上海历史与现代魅力的国际化商业旅游区。
“十一五”期间，豫园地区将大力提升“内圈”核心区功能，进一步调整业态结构，重点发展珠宝饰品、特色餐饮和特色商品，增强文化、娱乐、服务功能，打造名副其实的文化旅游商业城；并将加速推进“中圈”建设，重点加快庙前广场等项目的建设进度，建成豫园大酒店、英皇明星城、金豫商厦等项目，新增购物中心、星级宾馆等商业设施，增加餐饮、休闲、娱乐、展示等多种功能，形成与“内圈”相呼应的集聚发展优势；同时，还将规划拓展“外圈”功能。按照历史文化风貌区保护开发的要求，加快外围旧城区的改造步伐，完善交通、旅游和购物环境，补充特色居住功能，进一步提升豫园地区的文化内涵和商业形象。
投资背景
国际投行看好内地房地产
２００７年中国房地产投资世界峰会刚在上海浦东香格里拉大酒店落下帷幕，为期４天的峰会吸引了４００多位国际房地产专业投资机构，伺机寻找在中国的投资机会。虽然国际房地产投资者大多认为中国还存在市场透明度、数据可靠度和退出机制等各种问题，但几乎所有的人都在强调，中国已经具有在亚洲房地产投资市场中的领头羊地位。
投资规模约为１２０亿美元、主要投资方向为大型购物中心的Ｃ２集团执行副总裁步阮恩称，２００７年，中国已经很明确地将被作为该集团的投资目标市场。
而作为德意志银行的房地产管理部门，ＲＲＥＥＦ也是全球最大的房地产基金。其亚太区执行总监Ｂｒｉａｎ公开宣称，中国会成为ＲＲＥＥＦ最活跃的投资市场之一。而他们选择投资中国的最大理由是：中国显示出持续稳定的经济增长，未来５年有望继续保持８％的增长率。据他介绍，德意志银行的研究人员甚至认为，在５０年内，中国都会有平均５％的年经济增长率。
股东资料
科瑞格主要股东
科瑞格的主要股东包括：美国花旗集团Ｃｉｔｉｇｒｏｕｐ Ｆｉｎａｃｉａｌ Ｐｒｏｄｕｃｔｓ Ｉｎｃ．、美国嘉吉国际金融公司Ｃａｒｇｉｌｌ Ｆｉｎａｎｃｉａｌ Ｓｅｒｖｉｃｅｓ Ｉｎｔｅｒｎａｔｉｏｎａｌ Ｉｎｃ．、斯塔伍资本管理公司Ｓｔａｒｗｏｏｄ Ｃａｐｉｔａｌ Ｃｈｉｎａ Ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ ＬＬＣ、洛克坡因特投资公司Ｒｏｃｋｐｏｉｎｔ Ｃｈｉｎａ Ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ Ｃｏｍｐａｎｙ ＬＬＣ、稳妥资本日本投资公司Ｓｅｃｕｒｅｄ Ｃａｐｉｔａｌ Ｊａｐａｎ。
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