主题：上海市地方标准社区商业设置规范

来源：东方早报
　身居繁华陆家嘴，房价跻身中国地产第一梯队阵容，却因不能实现步行5分钟解决柴米油盐的问题而烦恼——这一社区配套的硬伤决不只是陆家嘴的问题。


《东方早报》昨日独家获悉，《上海市地方标准社区商业设置规范》送审稿日前已由市质量技术监督局递交。此文件出台后，将进一步明晰上海社区商业在数量、形态与功能上的分级定位，为社区商业的开发、投资以及经营提供参考。

上海的社区商业配套很成熟，但硬伤难免。商业地产究竟该如何围绕不同商圈进行配置？这是一个难题。过犹不及，这个问题作用在上海的中心城区和近郊居住社区产生截然不同的结果:有的配置过高、有的配置不足。

身居繁华陆家嘴，房价进入中国地产第一梯队阵容，却因不能实现步行5分钟解决柴米油盐的问题而烦恼——这一上海社区配套的硬伤决不只是陆家嘴的问题。

《东方早报》4月份将全面展开上海社区商业配套的热议话题，希望百家争鸣贡献智慧，也希望借此发现上海社区商业配套中的典型问题和典型案例。在第十一个五年规划中，上海要解决传统商业和新建社区商业配套差距，不妨先来听听专家们眼中对于上海社区商业配套的建议。明日，本报将详细介绍独家获悉的《上海市地方标准社区商业设置规范》细节，以供业内决策参考。
如何享用社区商业奶酪

社区商业配套要点

阶段时间跨度　阶段特性　社区商业要点短期居住区建成2年内居民逐渐入住　餐饮服务＋装潢配套中期社区建成后2－4年家居装饰基本结束大型零售＋小型便利长期社区建成4年以上社区步入成熟阶段主力店＋专业店

五合智库总经理邹毅认为，与早期集聚不同，2000年以后上海落成的社区商业大多都属于集中开发形成，这些居住区在开发时就有大体的招商规划，并预留了一定的商业空间。然而现时普遍的招商策略却是粗略地设定一些餐饮和零售设施，或者简单地将所有业态一并引入。这样的开发方式，只会导致新建社区内商业配套日渐缺失。

通常新建社区从建成到成熟需要4－6年，讲究不同时段业态的互补经营。所以社区商业的开发无法一蹴而就，需按照短期、中期以及长期三个阶段来制定业态组合。

在居住区刚建成的两年里，除了餐饮零售等普及型商业之外，同时需要适量引进经营装潢、电器或建材等业态。此时提供餐饮与家居装饰的业态将满足新住户的需求特性，并获得较高的边际收益。

两年后家居装饰进入尾声，人口入住率达到一定水平、尚未达到高峰之际，零售业缺口开始日渐放大，此时大型零售企业以及小型便利店可迅速满足社区消费需求，也可在早期屏蔽不良摊贩的进入。

当社区步入第四个年头之后，居住区人口趋于高峰，消费量迅速增长，此时就需要主力店。目前社区主力店多定位在大型零售商业，如沃尔玛、家乐福等。品牌商业的选址有其系统而严谨的方法，他们的落址处会吸引众多品牌的跟随者，从而带动其他商业地产销售。其次，在商业经营中主力店也会带来人流和客源，使其周围其他商业的经营者受益。

在引入主力店的同时，也要为社区商铺设定一些个性化的专业店，如美容美发、维修、照相等。除了涉入主力商业所无法涉及的消费市场，多元的业态组合将包揽人们日常需求的所有服务。

四大问题导致商业硬伤

上海商铺咨询专家姜新国认为，如果商业网点是一种石油资源，商业规划则就是采油技术。上海商业地产出现“不出油”的案例，比较典型的有以下4种技术问题:

首先，许多项目有烂尾楼之嫌，其实是商业地产地资金不足。不管是前期筹划中资金准备不充分还是融资条件的改变，使得2006年上海的商业地产收购活动变得频繁起来，这种活动的增多，使投资变得更有风险。

其次，“炒铺”之术失灵。商业地产的营销一般由房地产代理来进行，其实许多代理公司并没有商业地产销售的技术和人员准备，为了达到销售目标，许多公司利用一个“炒”来营销商铺，其实投资者已经开始趋于理性，“炒”的结果并没有预想当中那么理想，于是上海部分大型代理商开始不再承接商业楼盘的代理业务了。

再次，商业规划和形象还没有引起重视。商场内部的导向标识系统很重要，能帮助商场把客流均衡地流向整个商场每一个部位，造成商场的全面繁荣，而有些项目设计仍不重视商业规划的重要性，不管你商业布局、动线设置等规划要素，项目做好了再去调整，使得商铺很难适合商业的需要，这种项目在2006年还有。

商业环境日趋重要，根据在行置业咨询有限公司统计反映:在商业发达、商业地产开发增量的今天，消费者对商业的第一要求是商业环境的需求(占比57％)，形象好的商场更受人青睐。商业地产的形象包括店招、橱窗陈列、灯光和商业标识等内容。好的商场给人时尚、新潮、经典、优美的感觉。使人十分乐意前往。但是就在2006年新开业的一些商业项目，并不重视商业的形象建设，只注重房价、租金，导致商业档次低而租金低，无法支持房价。

姜新国认为，成熟的商业地产市场有三个主要的特征:一是经济变化相对稳定；二是法律、规划稳定，城市人口、空间变化相对稳定；三是市场本身稳定，包括投资和物业供应；在这样条件下，商业物业价值表现和市场表现相对稳定。但是在2007年，仍将有许多法律、政策、规划、市场方面的变化，这使得2007年的市场变得扑朔迷离。

住宅商业配套还待提高

尽管上海商业营业用房总量已达3000万平方米，人均商业面积1.50平方米。但在上海商业地产专家浦祖健看来，社区商业配套仍不尽如人意，存在诸多结构性问题。

布局不够均匀。有些社区商业分布过于集中，面积超出居住人口数量；有些社区商业分布分散，四五个住宅小区共用一处社区商业。这就造成居民消费不便，要绕远路才能购买生活必需品。

业态结构不够合理。目前住宅区商业主要通过市场化运作的招商模式进行。一部分经营利润低的基本业态，如维修、烟杂、基本生活保障的餐饮小吃店等，无力承受较高租金，只能在居改非的普通住房内“破墙开店”，甚至通过搭建屋棚经营。而在一些区域，上述基本业态根本无法开店，导致部分住宅区的基本生活配套缺失。

配套不符合住户消费层次。在一些住宅区内大量引入高消费层次的商业业态，而包括修理、理发、自助服务等在内的基本业态却无法引进，导致工薪阶层住户消费压力大，生活不方便。而在高档社区，却呈现与之相反的情形。

入住率低导致服务型网点数量稀少。一些社区尽管房子已售完，但是入住率却很低。以满足居民日常生活必须的服装、餐饮等服务型业态入住小区后，发现客源数量无法满足经营需要。

社区商业面积过大，经营效益较差。一些发展商动辄在人口数量不多的住宅小区周边，开发大规模的“销品茂”。由于消费者数量少，入住企业经营效益差，不愿意继续经营。

租金过高。有一些社区商铺租金过高，经营者发现租赁这些店面基本无利可图，也导致上述社区商业配套空关率高。

交通不方便，零售商无法入住。有些小区周边的交通配置很差，企业因为员工上下班、货物运输等原因，而不愿意迁入。

一些发展商也开始懂得协调社区商业配套和开发利润的冲突。在建造一些住宅后，立即开发一定数量的商业配套，以提高住宅的价值。部分发展商更懂得长期经营、培育社区商业，待商铺升值以后，获取稳定的租金收益，或者以较高价格套现。对多数开发商来说，还是应当根据目前已经公开的商业网点配置的有关政策导向，合理布局住宅商业，并且立足长远，合理设置住宅商业的各种业态，对一部分集聚人气满足基本生活需要的业态提供低租金，甚至免租金，最终提升项目的整体吸引力，包括商铺的经营投资价值，以获取更高的开发利润和经营利润。

餐饮零售布点的不足、生活服务设施的缺位——普遍存在的社区商业配套“硬伤”让您的生活少了一些舒心，多了一些烦恼。那么，在您的心中，完善和谐的社区应该具备什么样的商业配套？

外行领导内行是中国商业的一大通病，从花蝴蝶往下都是这个风气．