主题：商业地产凭什么偷着乐？

目前大家关注的是住房与住房保障或调控。很少人提及商业地产的利/责/权问题。其实，商业地产不仅是商业的功能调整或补给，还承担更多的社会责任，更多的民生问题与城市形象问题。商业地产凭什么偷着乐？

　　一、商业地产占驻着优质地段

　　商业地产坚决而执着于优质地段。为什么能顺利获得这些优质地段？一个是烂尾工程重生；再一个是各城市指望超级商业地产添面子；还有就是商业地产的历史文脉较好，人气不存在问题。

　　二、商业地产部分稀释到房价

　　内地的商业地产与沿海发达地区的商业地产有本质的不同。内地商业地产部分主流部分目前还是住宅附加部分的裙楼商业。纯正商业按个论。

　　由此可以看出，商业部分跟着房价走，反过来商业部分的售价影响人们对房价的判断。如一般住宅下面的商业卖八千，则住宅价格可以按三千五至四千五，旺一点的地段房价可以突破五千。

　　三、每个城市都指望商业地产做城市名片

　　这是城市化中的一大症结。一是，在一个号称居住新城里，存在一个航母级商业；二是，在一个不怎么样的边缘区域，超级商业可以让物业景上添花；三是，在一个城市里，市级商业中心与副中心均指望航母级商业来提升人气。

　　因此，各地市均在修建商务中心区，均在考察中引进大型商业地产商来对中心地皮进行质改；各城市均往上级城市看齐，以至各类摩尔四面开花。加之，社会消费零售额对一些航母级超市的吸引力度加注，助长了商业地产向规模化、重量级、扎堆方向发展。

　　四、商业地产似乎是个完全市场化的空间

　　没有人对商业地产的价格进行质疑。因为商业不是普及型需求，也不是大众市场的产物，更可以幅射销售。在这个看似完全市场化的空间里，一个不小的王国正在形成，调控也无视商业地产的利润与税收黑洞。

　　五、商业地产既保生存又保生活

　　商业地产在一个中心城市中被认为是一个生存与生活双优的区域。双重置产目的让周围乃至全国范围的客源云集于此，空置并未引起当家的注意。

　　六、商业地产容积率误区

　　商业地产因为缺乏参照物，规划容易通过，容积率也是水涨船高。实际上，商业地产也承担着为城市美容的任务，由于有些地段多年积累起来的烂尾工程借助房地产的春风纷纷重起，当一个号称专业地产商向政府招手的时候，政府是欲语还休，往往投桃报李，大开绿灯。

　　开发商不愿意把商业加高，平铺的工期更快，时间就是金钱。

　　七、商业地产资金投入与风险不相关

　　在政府及开发商眼里，商业地产意味着更大的资金投入、更高的开发难度、更存在文化内容的规划设计、更关注社会效益的功能与项目总体定位。因而，商业地产被作为城市中心区建设的大手笔提出。我们经常看到一堆高层建筑环绕着一片开阔的多层空间，这个多层空间就是摩尔。

　　实际上，由于人气及文脉的原因，商业地产的投入资金并不大，按相对值，逊于纯住宅开发。而且，每一个城市的流动人口增长总是严格快于常住人口的增长。

　　商业地产可以偷着乐，因为它是一块城市中的宝地。