主题：购物中心渐成商业地产主流

华贸新光三越、北京美罗城、西环广场、大钟寺商业广场等购物中心都将于今年进入运营状态，随着这些项目入市，北京购物中心面积也将增加280万平方米。

“目前这些项目的入市既是市场成熟的表现，也有奥运机遇的拉动。”易铺网首席执行官陈建明表示。

“国内一些开发商均有意开发并运营购物中心，如中海、金地等已成立商业事业部，主导运作购物中心，并且全部持有物业。”中国购物中心产业资讯中心主任郭增利说。

集中上市

必须把2008年看作一个不同的时间节点，届时，北京市的房地产项目将不再允许继续施工。因此诸多商业项目的预计交付及开业时间都设定在2007年，多家顾问机构亦不约而同地指出，今年可能成为北京商业地产市场有史以来商业面积供应最为集中的年份，新光三越、四季商城、西单MALL等一批项目将集中入市，大型购物中心发展驶入了“快车道”。

“北京人的消费需求正从原始的‘购物需求’向复合式、感性化的‘体验式需求’方向发展。”戴德梁行商铺部高级助理董事张家鹏解释，人们不再将商场看作一个单纯的购物场所，而是希望在其中能够连续实现购物、休闲、聚会等系列活动。同时，环境、服务等感性要素也日渐受到重视，逐步成为人们选择及购买商品的重要考量因素。与原来的百货公司模式相比，购物中心更容易囊括服装、餐饮、服务诸多业态，能够“一站式”地满足人们的多元化需求。

需求的提升促进了模式的转变，张家鹏的分析在新奥西郡房地产开发有限公司副总经理包柏德那里得到了验证。包柏德负责即将于今年秋季开业的西单MALL的招商等具体工作，他非常干脆地对记者表示：“建商业项目一定要有10年后的眼光。”包柏德透露，西单MALL开发初期，曾有人提议新建一家百货，但他大胆预言，根据国外的发展经验，MALL会逐渐替代百货而成为主流，大型购物中心的出现也将改变传统的商业格局，带动区域商业品质的提升。

“2007年，北京商业地产正快速进入购物中心时代。”张家鹏预测。据1月11日戴德梁行发布的第四季度研究报告显示：购物中心将成为新商业地产项目的主流经营模式。报告还指出，北京2007年将进入有史以来最为集中的商铺开业高峰期，本年度计划开业之商铺面积累计高达410万平方米，其中以购物中心模式运作的商铺为280万平方米，占总面积的68.3％。

购物中心化

一直以来，中国购物中心总体数量增长平稳，2003年以来大体保持在年增长85家左右，2006年增长速度和数量均慢于2005年，与2003年和2004年基本持平。

“从目前来看，商业地产尚未进入到主流模式，产权分散的商业地产形式，比如概念化的购物中心、商业街、社区商业中心使中国的商业地产不得不徘徊在非理性和非专业的阶段。”郭增利表示。

郭增利认为，商业地产的主流模式应是购物中心。“其实购物中心的运营模式在中国严重不足，中国商业发展水平最高的城市，其购物中心化比率只有39%，而不少大中城市购物中心化比率不及5%，这个数据意味着以地产开发利润为主导的商业地产模式在中国占据明显上风，这一现象与国际商业地产发展购物中心占据主流模式的状况形成了强烈的反差。 而购物中心发展的这一特点与商业地产的发展也形成强烈反差。商业地产增长速度大大高于以购物中心为目标的商业项目。”

此前，大连万达集团董事长王健林也表示，全世界每百万人口拥有的购物中心数量是200~300个，亚洲地区，包括日本、韩国、新加坡每百万人口拥有购物中心数量是450个，中国只有6个。

从人均占比来看，英国5700万人口，目前开业的购物中心数量是1400个，在建300个，购物中心的投资已占全部固定资产投资七成多，澳大利亚2000万人口，有2000多个购物中心；美国2亿人口拥有2万个购物中心。

分析原因，郭增利认为是全国购物中心化比率普遍偏低，决定了中国商业地产行业总体的不成熟。如北京目前购物中心化比率平均为28%左右，也就意味着北京还有绝大部分的商业项目没有按照一般规则进行商业项目的开发和经营。

而主要原因在于更多进入商业地产领域的开发商依然是以地产开发为目标，购物中心对物业持有以及持续招商和运营的策略是很多求取短期利益的开发商依然难以坚持的理念。症结是商业地产政策环境不具备稳定发展的基础，如土地政策，中国商业项目比起国外来说，土地成本高，导致有的项目做到10层以上。融资政策的限制，开发商用自有资金运作商业地产将面临巨大资金压力，导致开发商往往以住宅的模式运作商业地产。

购物中心主力店呈动态变化

购物中心的主力店是动态变化的，传统的购物中心以百货店和超市作为核心，这一特征与当时的市场需求相适应。

随着品牌的丰富和消费的变化，主力店的范围将进一步扩大，以电影院、家居店、餐饮店为代表的其他业态迅速发展，购物中心“购物”功能正在被逐渐弱化。从中国实际情况和物业回报的角度看，以“购物”为主的购物中心虽然将继续占据主流，但是主力店构成发生变化已经成为中国购物中心行业发展背景下之大势所趋。在中国，复合型主力店租户组合依然比较缺乏，主力店平均个数不足两个。

从目前的市场来看，沃尔玛、家乐福作为购物中心主力店的项目比例超过1/4。而百货作为主力店的数量与超市相比还有一定差距，因而对购物中心租金收益形成了不小的压力。由于中国连锁百货尚未形成强势特征，加之城市中心区百货店发展空间依然较大等原因，适合于购物中心主力店的专业百货品牌依然较少，百盛、太平洋、北京华联在购物中心主力店上占比居前，但大多为大体量的百货公司，与购物中心要求百货的细分还有一定差距。在专业店作为购物中心主力店的比较中，国美、苏宁居前，百安居发展强劲，电影院与购物中心双向拉动明显。