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2007中国外资房地产ＴＯＰ１０研究成果出炉
商报记者 闵蕾
近年来，外资房地产开发企业在中国大陆的房地产开发投资额不断上升，其来自中国大陆的房地产业务和资产占其整个集团的比重也在逐年攀升。今年，中国房地产ＴＯＰ１０研究组首次将外资房地产公司纳入ＴＯＰ１０研究。
据悉，研究组以２００４－２００６年，年均房地产主营业务收入３亿元人民币为入选门槛，以外资企业集团下包含中国大陆房地产开发业务的特定上市公司为研究对象，依据开发能力和经营能力相结合，资产与盈利能力相结合、成长性和开发潜力相结合的原则，对全国５０家入选的外资房地产企业（集团）从资产规模、开发能力、经营能力、盈利能力、成长潜力、社会责任感六个方面进行分析研究，评价出２００７中国外资房地产开发企业综合实力ＴＯＰ１０企业：世茂房地产控股有限公司、新世界中国地产有限公司、凯德置地集团、和记黄埔有限公司、仁恒置地集团有限公司、长江实业（集团）有限公司、新鸿基地产发展有限公司、瑞安房地产、吉宝置地集团与恒隆地产有限公司，７家为香港上市公司，３家为新加坡上市公司。
财务稳健净利润率较高
由于长期看好中国房地产市场，外资ＴＯＰ１０企业在２００４－２００６年加大了对中国大陆的投资，在中国大陆的总资产规模以每年２５％的增速迅速扩容。外资企业普遍采取相对稳健策略，总资产规模以及增长速度不及国内房地产ＴＯＰ１０企业。但其企业集团层面的资产负债率平均为４１．７％，远远低于国内房地产ＴＯＰ１０企业的６６．９％，这表明外资ＴＯＰ１０企业的资金充裕程度和融资能力远远高于国内房地产ＴＯＰ１０企业，财务相对稳健。
其主营业务收入以年均３０％的增幅增长，２００６年均值突破３０亿。开发方面的市场份额逐步上升，在宏观调控下，其开发方面的优势逐步显现；持有物业经营方面的主营业务收入逐年增加，２００６年平均为３．４１亿元，占总的主营业务收入的１０％。
盈利能力方面，年均增速高达７４％，２００６的税前利润平均接近１６亿，略微低于国内ＴＯＰ１０企业的平均水平，但增幅大大超出。外资企业与国内企业的净利润水平相当，而前者净利润率高达３５％，是国内ＴＯＰ１０企业的２．４倍。
研究组指出，善于城市中心地标商业综合体的开发经营，服务定位于外资企业个人和中国高端客户，结合文化创意等为其项目带来高附加值和溢价，是外资ＴＯＰ１０企业利润率丰厚的主要原因。
开发策略转移二三线
在进军中国初期，外资地产企业由于优惠的拿地政策，大都以极低的土地价格在上海、北京、广州等一线城市的黄金地段拿下了大量的优质项目，获得了极高的利润率。另外，由于其开发商业项目的丰富经验，这些企业大都选择以商办类城市地标性建筑的开发来打开其在中国的品牌，以此带动后期的高端住宅的开发销售。
２００６后，由于一线城市拿地成本的不断增加，限外政策使一线城市的高端住宅销售有所减少，而土地增值税的正式开征，使得外资ＴＯＰ１０企业的开发策略开始转移到未来房价上涨空间更高的二线城市，同时增加其在一线城市持有经营物业的项目来避开土地增值税带来的利润率下降。预计未来三年，外资ＴＯＰ１０企业将继续巩固一线城市的商办物业的开发和经营，扩大在这些城市的市场份额，以此作为跳板，辐射这些城市周边的经济和购买力均强劲的二、三线城市。
截至２００６年年底，外资ＴＯＰ１０企业在中国大陆已竣工和在建的项目总数为２１９个，平均每家企业累计开发了２２个项目，其中纯住宅类物业类型占全部开发项目的４３％，商办类为３９％，酒店为１８％。外资ＴＯＰ１０企业开发非住宅项目的比例接近６成，远远高于国内ＴＯＰ１０企业。项目一般选择在城市中心地段，以外资跨国企业和个人以及中国的中高端消费群为客户定位。从项目投资规模来讲，由于外资企业单个项目投资规模相对较大，客户群定位高端，项目销售价格一般也高于同一地区同质物业的价格。
主营业务收入将高速增长
宏观调控导致的土地资源紧张以及长期看好中国房地产市场的前景，使得２００６年外资ＴＯＰ１０企业加速进行土地储备，企业后续成长势头旺盛。截至２００６年１２月３１日，外资ＴＯＰ１０企业在中国大陆的土地储备面积（可发展之楼面面积）平均为８２０万平方米，其中新世界最多，为２４６０万平方米；世茂达２０００万平方米，丰厚的土地足够５－６年的开发所需。这些土地大都是位于市中心黄金地段的优质商业地块，如恒隆在天津、沈阳的购物中心项目，新鸿基以３６亿元的价格获得的上海襄阳路市场地块（徐汇区淮海中路３号地块），长和系以２２亿元地价获得的上海普陀真如副中心项目，凯德以８．７亿获得四川博物馆附近的商业地块。
研究组指出，外资ＴＯＰ１０企业在中国区的业务，对整个集团的贡献比例将越来越高，成为其全球业务的重要增长点。这些企业将加大对中国的投资，特别是加大土地储备，预计其主营业务收入将继续高速增长，在中国大陆房地产市场特别是高端市场的市场份额进一步扩大，利润会继续保持快速增长。不过，受拿地成本增加、土地增值税和两税合并的影响，外资地产企业的利润率将有所下降，但仍然将大幅高于国内ＴＯＰ１０企业。
另外，由于土地增值税的影响和土地供应的从紧，预计外资ＴＯＰ１０企业将加大持有物业项目的数量，并加大跟国内拥有大量土地储备的开发商合作实现品牌和资源互补。
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ALAN
