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撰稿 何升高
在上海想到休闲，很多人会去逛弘基休闲广场，因为它规模大，业态多，人气旺。从２０００年到现在，弘基企业发展公司共推出４个“弘基广场”，个个成功，给上海的商业地产带来了一种全新的业态和开发模式：将休闲概念引入到商业地产。当初是什么原因令他们想到做休闲广场？他们又是怎样运作的？带着问题，带着好奇，我们来到位于淮海中路的甲级写字楼香港新世界大厦的上海弘基企业发展公司总部，采访该公司董事长李永杰。
机遇
教我们做休闲地产
与大多数开发商喜欢做住宅不一样，李永杰从一开始就做商业地产，而且是做休闲商业地产，到现在已发展成一家专业做休闲商业地产的公司。提起当初做休闲商业地产，他归结为，是“机遇”与是“碰巧”。１９９９年，由于亚洲金融危机，由上海大宇开发的徐家汇８８号地块烂尾停工，市房地局与上海大宇协商将其改为临时绿地，后来政府又提出要以商养绿。获悉这个消息，李永杰将其盘过来改做休闲商业广场，广场于２０００年元月正式开业。“ＧＤＰ发展到一定程度后，人们的生活就会明显改善，这样在工作之余还会想到休闲。８８号地块虽是临时用地但地处徐家汇核心，做休闲商业地产正适合工作忙碌的白领们的休闲需求。”李永杰如是说。
同样，宝山弘基文化休闲广场也有类似经历。“当时只是陪着朋友去看地，结果朋友走了，我却留下了。”李永杰介绍说。现在随着“弘基广场”系列的成功，休闲商业地产的概念也已被人们普遍接受。
关键
是将地产商铺做旺
这几年，上海的商业地产发展迅猛，从内环到郊环，到处都有商业地产项目，特别是中外环间聚集着大量商业项目，但是由于交通等因素的制约，人口迁移速度跟不上，商业地产周边的消费人群较少，导致这些地区出现很多空铺、冷铺。“商业地产最关键的是将商铺做旺，这样才能保证广大经营户的利益。但是每个商业地产项目的经营都有一个从不好到好的过程，这个过程至少需要三至五年的时间。以上海目前经济发展状况和消费人数来看，出现死铺的可能很少。现有的死铺也不是真正意义上的死铺，只是暂时休眠而已。”对于上海商业地产的形势，李永杰持乐观态度。
运作
我选择最难的路走
一铺旺三代，人人都知道，关键是如何将商铺做旺。有的开发商是将商铺造好后全部出售给小业主，有的是全部自己持有，还有的是综合以上两种办法，一部分出售一部分自营。至于选取哪种办法，开发商会根据自己的经济实力、市场行情以及经营管理能力作出综合判断。
“商业地产最容易做的就是跟开发住宅那样，造好房子后卖掉，迅速回笼资金后再开发新项目；最难做的就是造好房子后还要将商铺做旺，这里难就难在对商铺的后期经营管理。”谈起商业地产开发，李永杰一言切中要害。“从一开始做商业地产，我们就选择最难的路走，公司开发的所有项目都由自己统一策划统一推广统一管理，即使是出租给经营户的铺面也是如此。”
“我们还很注意业态的整合，什么水准、怎么组合，都要事先策划好。如建筑面积４万多平方米的南汇弘基商业休闲广场，我们大部分用于自营，只有约１万平方米供出售，其中５０００平方米还是确定业态的，另５０００平方米提供给个人投资。”李永杰介绍说。
模式
外人很难轻易克隆
正是始终坚持了自己开发自己策划自己管理，李永杰推出的“弘基广场”系列才能在市场上迅速取得成功，引得业内同行纷纷效仿。“能被人效仿这说明别人认可了我们，说明我们有了自身的价值，但是弘基的开发运营模式不是外人轻易就能克隆的。”李永杰微笑着说。“在商业地产上弘基有自己的核心竞争力。”
“做商业地产不是没有投资的机会，而是要用心去发现市场的真实需求。每做一个项目，我们都要分析周边人群的消费需求和消费行为，调查周边同行的业态，从中发掘出商机，做出我们个性化的商业形态。如宝山弘基文化休闲广场靠近上海大学，我们就造了一个电影院，虽然投入很大，但既可满足周边高校师生和居民的文化需求，也能起到集中客流，建立商家声誉的作用；南汇弘基商业休闲广场地处郊区，我们就规划了一个四星级宾馆。”
扩张
进自己最熟悉地区
在被同行效仿的同时，李永杰也将休闲商业地产和“弘基广场”克隆到各个地方，本市的四川路、宝山聚丰园路、南汇惠南镇、嘉定马陆乃至江苏昆山和宁波北仑港都出现了“弘基广场”。“我们的扩张布局不是盲目的，我们只选择自己最熟悉或者自己能看得懂的地区进入。”李永杰坦诚相告。“特别是外省市，我们不会轻易进入。”
从最初的徐家汇到四川北路，再到其它地方，我们发现李永杰的布局正在从临时用地向拿地开发转变，从市中心向郊区发展。对此，李永杰给出他的理由：“从现实的角度考虑，近郊的土地价格较为合理，总价比起昂贵的市中心土地要低许多。而城市化进程的加速也让我们看到了上海的发展轨迹，近郊地区商业地产的未来空间真的很大。”
弘基企业发展历程
1997年 上海弘基企业发展有限公司成立
2000年1月 弘基休闲广场在徐家汇落成开业
２００１年１２月 四川北路上的弘基假日广场竣工开业，这是弘基第一个独立运作的商业广场
２００４年３月 南汇弘基商业休闲广场奠基，这是弘基企业发展有限公司运作的第四个商业广场
２００４年６月 宝山聚丰园路的弘基文化休闲广场竣工开业，这是弘基运作的第一个产权式的商业广场
２００５年８月 弘基昆山财富广场签约，弘基品牌正式进驻昆山
２００６年１２月 弘基与十六铺地区的“上海老码头”项目签约，该项目集商业、休闲、娱乐、餐饮于一体，弘基企业立志将其打造成上海黄浦江畔商业娱乐的新地标
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ALAN
