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海南日报（邓建华）报道：
海口商业地产项目仍在放量激增。
面对前赴后继的商业地产项目和已经处于惨淡境地的第一摩尔等，不少关注海南商业进程的人士担忧，表面火热的商业地产存在多少泡沫？
不过，处于商业市场冼礼一线的资深人士却坦然应对，他们认为，的确存在同质化项目过剩造成无效商业地产供过于求的问题，但有效商业地产仍有较大的市场空间，良性升级之战必须有优胜劣汰。
洗牌之战不可避免
近三年来，海口商业地产开发如火如荼，继一百、明珠、生生百货之后，又有一批商业地产进入分羹。除了已经开业的宜欣、南亚、新友谊、香港城、潮流视窗等，赛格电子市场、秀英时代广场、香樟林步行街.....正在竭力招商。而开发体量巨大的旗舰项目———万国大都会在沉寂一年后终于浮出水面，聘请有华南购物中心教父之称的欧小卫担纲引航人。
海口商业地产升级运动突如其来，滞后城市发展的商业课开始了恶补，随着住宅地产的高速发展，商业地产升级明显提速。但细心的市民不难发现，只有极少数新商业地产人流如涌，许多老商业日渐式微。由是可见，海口商业地产已进入一个优胜劣汰的新时代，尽管这种淘汰是伴随着残酷的竞争的。
“商业地产项目真是令人头疼”，这句话从越来越多的海口开发商口中冒出，显现了目前海口商业地产市场竞争局势的激烈。自从去年大量增长后，今年海口商业地产供应没有任何降温，还出现集体放量的逼人形势。
海口国贸赛格电子市场原定于今年“五一”期间开业，如今开业日期已变得虚无而缥缈；海口大同路的新大同时代广场经过几轮广告宣传轰炸，依然冷冷清清；海口第一摩尔虽然开业了，但惨淡现状使许多投资者花费几十万元、甚至几百万元购买商铺的回报显得迷茫；京江广场建成几年依旧有商铺未租售出去......
有业界人士统计，海口商业地产面积已近百万平方米，人均商业地产面积已高居全国前列。显然，海口市民的消费力不可能与商业地产的增长同步。面对僧多粥少的市场，海口同质化的商业地产项目不可避免地要进行洗牌大战。
明眼人不难发现，在新一轮竞争中胜出的，都是占据了优越地段，设计先进、外观大气、配套齐全、对知名品牌具有较强吸引力的项目。面对这些巨舰的冲击，那些设计简陋，配套不足、地段不佳的项目前景堪忧，难以为继，它们在这一轮的竞争中落败，是时代选择的结果。
经营时代将取代开发时代
海口商业相对过剩的问题逐渐暴露出来，一些业界人士认为，政府缺乏宏观规划和调控，开发商们盲目投资冲动带来了海口商业地产的繁荣。但也存在开发商过高估计商业给地产带来的增值，造成同质化无效商业供给过多的问题。
为何接二连三的商业地产项目面对的是惨淡经营？万国大都会负责人表示，商业和地产存在着“两张皮”的问题，一些开发商不了解商业特性，忽视商业规律，以售代租，为海口不成熟的商业地产市场埋下了隐患。商业的专业化操作是商业项目成功的基本保障，海口不少商业项目在运营上显出薄弱的环节，运营模式大同小异，一家新商场的开业，不是挑起了顾客新的购买欲望，而只是平摊了原有的商业利润，有效商业面积不足，使得很多商家的经营步履维艰。
曾成功经营广州天河城、中华广场的商业地产宗师欧小卫认为，海口一些开发商不懂城市商业布局的规律，也没有考虑最终消费群体的需求，在一些营销策划中介代理人员诱导下，没有看清商业地产与住宅地产的区别，就匆忙入市。不少开发商没有综合考研过商业经营，市场调查不深，对商业规律知之甚少，商业管理团队较弱，以为商业地产只凭一个策划、一个概念就能取得成功，定位只是当作炒作的题材，这种急功近利的做法注定开发商不可能进行深入细致的商业地产研究、规划、经营，同时也将风险留给了中小投资者。因为返租虽可以在短期内聚集大量资金，但资金成本高，造成经营压力偏大，不利于放水养鱼，聚集人气，与品牌商家长期共赢。
随着中小投资者们对商业规律认识的深化，投资必然理性，这一趋势必将终结海口商业地产的盲目开发时代，新的商业地产经营时代将到来。
广州中华广场投资商邹锡昌提醒：没有足够的资金实力、没有等待漫长的回报期的耐心、没有商业经营的经验，就不要涉足商业地产。
从目前来看，虽然一些刚开业的商场人气还旺盛，但存在的缺陷将渐次凸显。有业界人士表示，有的商业项目增加了餐饮、娱乐等，对综合性体验功能进行了尝试，但还是做得不到位，人流动线规划不合理，业态功能互补性较弱，招商不到位，整个商场综合聚客能力还是有一定不足。比如，南亚广场和宜欣商业广场虽然成功招租了家乐福、大润发超市，但给主力超市的面积过大，家乐福、大润发用超大的面积做“二房东”招租中小商家，坐享了本应是开发商的利润。但是规划不到位，内部动线设计和出入口不合理，过于迁就大型超市，导致开发商本身出租的铺面难以享受人流，达不到当初预想的效果。宜欣和南亚在某种意义上只能算是“大润发广场”、“家乐福广场”。
优质商业地产仍有广阔空间
海口商业地产目前只是相对过剩，有效商业面积实际供给不足，市场需求空间还是极大，优质商业仍有广阔的市场空间。
万国大都会有关负责人说，绝对不要低估海口的消费力。国美在全国区域布局中，海口是为数不多开业第一年就盈利的。国美在许多地方开店一般有2至3年亏损的预算。大润发、家乐福的生意是出奇的好。第一百货不少品牌销售业绩不错，足以支撑多年来较高的租金水平。
万国大都会作为海南最大的停缓建工程，一直以来备受关注，现在终于开始谋求漂亮转身。对于海口商业地产的纷争状况，万国大都会的掌舵人曾经一度因为看不分明而有意放缓项目进度。近一年时间，他们遍访国内商界名家探寻商业地产开发成功模式，如今已增强了对海口商业地产未来市场空间的信心。
该项目开发人士认为，搞商业地产绝不能将目光仅仅放在商铺究竟能卖多少钱的短浅问题上，而忽略了其商业物业内含的潜在价值，即商业长期价值增值。商业物业的命根子是“商业”，商业经营才是商铺能否增值的关键问题，商业是经营出来的。商业面积多达8.8万平方米的万国大都会决定走“长期持有，只租不售、专业化经营”之路，定位城市一站式购物中心，准备打商业运营的持久战。尽管最近有10多个商家要求购买铺面，但为了综合业态的统一，万国放弃了短期套现大量资金的诱惑。为此，万国大都会不惜重金聘请曾成功打造广州“天河城”、“中华广场”的欧小卫，请他为万国大都会的整体定位、规划设计、招商和经营把关。
万国大都会并非是惟一树起“只租不售”旗帜的商业地产项目，位于国贸的时代广场是幢写字楼建筑，也承诺只租不售，以保障物业经营的统一。一系列迹象表明，海口商业地产的开发正由感性向理性过渡，商业地产由开发时代转向经营时代已现端倪。
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ALAN
