主题：五角场：能成为下一个徐家汇吗？

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　五角场商业起步，交通便利，尤其万达商业广场、百联又一城的开张让商圈氛围逐步成熟，但是除了上述的高档写字楼供应缺失商务氛围不浓、消费水平较低等因素外，作为传统“下只角”的五角场能否改变人们心中的固有观念？

回顾篇
天翻地覆 脱胎换骨
五角场是上海未来的 “城市副中心”，同时它也是上海市一级商圈之一。
　　五角场曾以环岛雕塑为中心，形成商业圈：翔殷路、黄兴路转角原为淮都商厦和翔殷电影院，这里曾是ＫＦＣ和ＭＣＤ和众多专卖店的所在地；黄兴路、四平路转角在２００２年建成的金岛大厦的裙房租赁给华联商厦成为这几年五角场唯一的综合百货商店；旁边的新蓝天宾馆曾汇集了众多餐饮知名品牌，也是五角场的消费热点；四平路、邯郸路转角２００２年底开业的亚繁商厦几经调整后已成为本地娱乐餐饮消费的热点……
　　２００３年５月前的五角场是喧闹繁荣的，作为上海东北区域最大的商业中心，这里承载了复旦、同济、财大等十多所大专院校数万学生及东北部区域近百万人口的消费所需，五角场的日均人流量达到了近５０万。巨大的消费群体吸引了众多商家涌入，这里的商铺租金最高时达到了２７—２９元／平方米／天，可于同期的南京东路相媲美。
　　２００３年５月中环线五角场段正式开工，工地逐渐影响了人流的流动，再加上旭阳商厦、朝阳商厦等商业设施的拆迁和改造，五角场一下子失去了往日的繁荣，商家也纷纷“外逃”，五角场逐渐沉寂了。一度火热的商铺租售陷入了窘境，２００４年时，这里的最低价竟只有３．４元／平方米／天，足足跌掉了９０％，而且少有人问津。当时，上海一家知名娱乐业的老总在看了五角场的商铺后说：“我相信五角场未来还会火起来，但我不知道是什么时候。现在我不敢租这里的铺子，因为我怕守不住。”
　　２００４年７月２５日，五角场立交全面开工； １１月，杨浦区政府宣布正式启动五角场城市副中心“商业商务区”的全面建设，２００５年２月５日，华联商厦杨浦店正式翻牌为东方商厦杨浦店；３月１９日，五角场椭圆形下沉式广场正式开挖；５月底，五角场人车分流环岛建成。７月２日，中环线下穿下沉式广场的淞沪路至黄兴路车行地道和五角场地面道路，正式建成通车，五角场新环岛交通正式开放；而五角场四层立交也将于８月底全面建成。新五角场作为上海城市副中心的雏形已经浮现在上海的东北区版图。
五角场，与１０年前的徐家汇非常相似。在规划上，同样属于副市级商业中心“级别”；同样将有两条轨道交通穿境而过；同样毗邻高架道路；而且同样人口密布。与徐家汇不同的是，在规划中，五角场并非是单一的商业中心，而是与“知识杨浦”的定位相结合，依托复旦、同济等名牌高校为重点的综合性大学城、以黄兴绿地带动周边住宅区域，来达到“三个中心”建设目的：
然而，五角场是否已经完全摆脱了近４年来的颓势了呢，它能否成为下一个徐家汇？

提升篇
瓶颈仍在 难题又生
有效客流有待成熟
　　五角场从来就不缺乏人流，五角场北靠约有３０多万人口的中原社区，周围有十余所高校，附近黄兴路周边的几大老社区和一批商品房住宅小区，未来还有规划占地近１０平方公里的现代化大型居住区——新江湾城。作为一个四通八达的交通枢纽，五角场地区并不乏人流量支撑。
　　大量的人流并不一定带来大量的商业客流，五角场来的高人流量，转化为客流量则一般。多数购房者只是上下班经过五角场，购物消费较少。由于历史原因，五角场地区居民的购买力一直维持在中低端水平，客源也只是周边的居民。
　　记者曾在某个工作日来到五角场大连万达广场，发现除了餐饮店生意红火，沃尔玛时有人进出外，其余商铺人流并不大，尤其是大连万达底层的地下商铺几乎很少有人愿意“屈尊”一看。和1992年徐家汇刚刚完成第一期改造后的清淡场面很相象,徐家汇也是发展了3年后才逐步热起来的.
　　目前五角场拥有十余条公交线路以及将要开通的轨道交通站点，但是作为一个上海城市副中心级别的商业中心，交通还是不甚方便。８号线开通后，最近的翔殷路走到五角场中心要１０分钟左右，真正贯穿五角场中心的１０号线还要等到２０１０年才能开通。总的来说，目前依靠公交线路为主的五角场交通仍不够方便，从而也影响了人群购物心态。

零散商铺哄抬租金
现在的五角场，大型的商业设施如大连万达、百联又一城、东方商厦等基本集中于环岛中心，占据了五角场的黄金地带，也是整个五角场商业中心的支柱。除了这些大型商业之外，五角场的零散型商业也可圈可点，但由于布局的关系，零散型小商铺大多分布于环岛中心外围或两侧的小马路上。像国宾路、国定路等道路两旁都密密麻麻的布满了各种零散型商铺，囊括了服饰、餐饮、音像、医药、文娱、图书等各个方面。
　　虽然目前五角场商圈的发展态势很好，但零散商铺却受到很大困扰。
　　一方面，不断涌入的经营者抬高五角场的租金，高涨的租金价格使得店铺经营成本大幅度上升。而大型商业项目又压缩了零散商铺的利润空间，店铺的盈利空间很小，增大了个体经营者的风险。调查显示，最近五角场小型商铺日金租最高达４１元／平方米，即使是靠近一些项目施工现场的商铺，日租金也达到了３２元／平方米。调查显示，绝大部分散户商铺业主都认为五角场商铺的价格过高，甚至已经接近了淮海路、徐家汇同等地段的租金水平。
　　另一方面，人流量大而有效消费力比例低，消费层次不高的问题，使得五角场店铺虽多，经营情况却不够好。五角场商圈更适宜中等档次的品牌入驻，像目前东方商厦、大西洋百货等知名品牌商场，但可能实际购买力还需要提升。而且购物者反映，同样的商厦、品牌店面，五角场这里的店面摆设，购物环境要在短时间内与徐家汇看齐还差许多。五角场目前的商业设施还没有完全建好，有待进一步的完善。
综合来看，目前五角场小店铺多数不赚钱。五角场这里的居民收入水平不高，而且外来人员数量很多，消费档次和消费能力都比较低。但是租金节节攀升，租金虚高，与消费能力脱节。五角场商铺的有些原先店主都因为无力经营而不得不将店铺转让给大的连锁商业。

商务人群支撑不足
　　“五角场周边硬件环境不足，高档写字楼较少，难以支撑高档品牌的消费。”这是部分业内人士对五角场现状的分析。”
在目前消费层次上，五角场商圈面对的消费群体与徐家汇不同，徐家汇凭借其传统的地理优势、品牌优势和大量的白领消费群体，吸引了大量高消费力的消费者，而五角场短期内的消费群体主要还是依赖区域住户，而区域住户的整体消费水平又比较低。

交通改善焉知祸福
一般来说，一个商圈的形成在很大程度上是依赖交通的改善，而五角场现在交通已经得到了很大的改善，但这真的对商圈提升有好处吗？
一直以来，五角场凭借大量的零散商铺撑起了上海东北部商业的一片天。虽然商业档次不够高，也没有大型的主力商业项目支撑，但由于当时外滩转角的交通瓶颈和没有轨道交通的支持，大量上海东北部的消费群体都被截留在了五角场。而在改造之后，这种现象正在被轨道交通和中环线逐步化解。这很可能把东北部的消费人群导向市中心的南京路、淮海路、静安寺和徐家汇等商业中心。原本还没有彻底恢复的商业气氛或许将再一次受到影响。
　　与“塞翁失马、焉知非福”相反，对于五角场来说：交通改善焉知祸福。

如何提升高商圈规格
　　虽然现在的五角场是旧貌换新颜，可是对很多上海人来说，若干年前五角场除了几幢写字楼和商厦外，几乎没有叫得响的地标性建筑，而长期生活在五角场的上海人也有同感。
不过与其他商业中心相比，五角场地区特有的一个优势特色就是东方大学城。作为上海市教育、科研院所最密集的地区，五角场地区有复旦、同济、财大、二军大等十几所高等院校和近百所科研单位，周围还有复旦科技园区、同济科技园区。大学城的主力消费群体——高校师生实际上有着很大的消费需求，同时又具有很好的流动性。像目前复旦大学周边的各色店铺大都十分火爆，经营状况很不错。关键在于五角场的商铺需要准确定位，适应商圈人群的消费特点，才能把握无限商机。

“现在的五角场变得不认识了。”曾就读于五角场周边一所高校的读者对记者说道。五角场的变化有目共睹，地位愈发突出。但对部分老上海人来说，五角场的现状也无法“抹煞”其过去的种种看法。那个在十年前还是小商铺零星点缀的地方，现在重要性自然毋庸置疑，但是否能够改变人们对五角场的固有偏见呢？

商场篇
逐步打破传统概念
新五角场时代将来临
２００６年１２月，五角场的大连万达广场开业，世界５００强的零售商业巨头沃尔玛入驻，标志着一个新的五角场时代的来临。多年以来，与徐家汇同作为城市副中心的五角场一直被拿来与徐家汇作比较。徐家汇有东方商厦，这边有东方商厦杨浦店；徐家汇有“太平洋”，这里有“大西洋”。但是，五角场一直缺乏能够吸引全城视线的大型零售商业项目，东方商厦、大西洋百货、金岛大厦、沪东金融大厦等还不能挑起一个地区崛起的重担，而真正能够使之与徐家汇抗衡的大型商业项目还未起步。
　　直到大连万达沃尔玛的开业无疑标志着五角场进入了一个新的时代。据悉，沃尔玛五角场店总面积达２．６万平方米，比现在的沃尔玛南浦大桥店还要大８０００平方米，而随后的百联又一城等项目也将与之一起担负起改变五角场的重任。

下沉式广场并非“迷宫”
　　徐家汇地铁站“迷宫”式布局让很多路人头疼。而五角场的下沉式广场则一目了然。通过下沉式广场，五角场正在呈现的四层立体交通网络，由高架道路、车行地道、下沉式广场及环岛四层立体构筑而成，地下空间的开发和连接将成为这一地区的显著特征。
　　现在的五角场地面车辆沿环岛行驶，过路人流从地下人行通道经下沉式广场穿越，商业物业之间的连通规划也先行一步。在百联又一城的地下，地下城的概念已被自如运用。商城的南面一侧与下沉式广场接通，西侧则预留了将来与轨道交通Ｍ１线相接的地下通道，而与其对面的万达商业广场，也规划建造一条地下通道，以方便行人在两大商场之间直达。
去过五角场的人都清楚，五角场下沉式广场要比徐家汇的地下地铁迷宫清晰很多。

零售巨无霸摆开战场
　　较之徐家汇，五角场的零售商业项目面积更大，尤其是如今在淞沪路对街打“擂台”的万达商业广场和百联又一城，都是体量庞大的零售商业“巨无霸”。
　　五角场商圈面对的消费群体与徐家汇不同：徐家汇商圈的整体消费层次较高，而五角场地区所处的“大杨浦”是传统的工业区域，这使得五角场商圈历来一直就以中低档的消费为主。随着中心环岛的启用，众多商场纷纷开业，万达、百联、东方，三大商场各据一方，巨无霸的战场显现。
　　淞沪路西侧，建筑面积达３３．４３万平方米的大连万达广场，是第一个在五角场“驻扎”的巨无霸，囊括了沃尔玛、巴黎春天、宝大祥青少年儿童购物中心等１０家品牌店，而平日里司空见惯、不可或缺的肯德基、必胜客、哈根达斯等一批餐饮企业与屈臣氏超市等项目签约，也正式进驻五角场万达商业广场。
　　而建筑面积达２．１万平方米的专业食品商铺“第一食品美食大都会”，也是目前国内最大的食品类商业地产项目。
　　就在万达商业广场在五角场开业后，其在五角场最大的竞争者，淞沪路东侧的百联又一城也在２００７年１月开业。总建筑面积达１２．６万平方米的“百联又一城”，是国内最大的商业企业集团百联集团强势进入五角场的例证。
　　百联股份总经理黄真诚表示：“基于万达的存在，百联又一城将发展成中高档的都市型购物中心。百联又一城主打精品、娱乐、时尚的概念。”为向总建筑面积３３．４３万平方米的万达商业广场展开攻势，百联又一城也不甘示弱。目前，总建筑面积１２．６万平方米的广场内引进了丝芙兰、冠军溜冰场、今典世纪影院、现代厨坊，屈臣氏等商家。
　　与万达商业广场不同的是，百联又一城走的是混合经营路线，不仅自己经营购物中心的百货，而且百货店的意大利皮具馆也由百联团队买断经营。广场内共计８０％的商品属于联营商品，另外２０％属于收租金的商品。黄真诚说：“浦东第一八佰伴已经越来越像个购物中心，而不是百货店，消费者也可以将百联又一城理解成又一个第一八佰伴。
　　汇聚众多“巨无霸”级商家的五角场市级商业中心已经崭露雏形，而到今年的“十一”黄金周将成为检验这个“金五角”真正含金量的试金石。

商铺租金鸡犬升天
　　仲量联行的一份报告显示，由于中心区域商铺物业维持饱和，在２００７年剩余时期内租金上涨趋势仍将持续。而进入上海的国际品牌继续在中心地段积极寻找店面，此类积极的扩张计划将继续推高高档购物中心租金。报告指出，随着万达商业广场和百联又一城的相继开业，五角场已成为一个不容忽略的商业战略要地。
　　事实上，据开发商大连万达集团董事长王健林介绍，上海五角场万达项目只租不售，预计将为大连万达集团带来每年超过４亿元的租金收入，整体项目平均日租金约３．３元／平方米。目前万达广场美食大都会的３－５楼对外招租的平均日租金约５－６元／平方米，比承租时的平均日租约有翻番的回报。现已基本满租，就第一食品而言，除须缴纳自用楼面的房租外，招商部分的商铺还可有约２元／平方米的日租金收益。
　　而五角场一些商铺的租金价格已经有了飞跃。五角场四平路近东方商厦商铺，租金最高达到了２４元／平方米／天。而在黄兴路、翔殷路转角商铺的最高租金价格也达４１元／平方米／天，这个价格已经接近淮海中路了。

五只角轮廓已现
继万达广场、百联又一城、东方商厦接连开业后，五角场中心商圈黄兴路段又一体验式生活广场———东上海乐活广场即将面世。五角场中心商业圈“五只角”上的商业布局均已明朗，商圈内“四雄争霸”的局面即将出现。
五角场的“四大天王”各具特色，拥有不同的消费群。万达广场意欲打造全方位生活、休闲、娱乐“一站式购物”的商业形态；百联又一城以年轻、文化、时尚的高档品牌为主，东方商厦则以成熟、成年、经典的高档次百货品牌为主。东上海乐活广场与前三者不同，摒弃商场的大百货，走精致路线，讲究个性化需求，强调“乐活”的生活概念，倡导持续活力的健康生活理念，属ＬＩＦＥＳＴＹＬＥ的现代商业模式，周边高素质的公司白领、高校精英为其主力消费群。
五角场的商圈格局正逐步清晰。

商务篇
大杨浦远景：知识就是财富
商务制约商业发展
　　五角场周边的高档写字楼较少，而且大多是像创智天地这种针对中小型创业企业的办公楼，商务滞后制约着五角场的商业发展。
　　比起徐家汇的“港汇”双塔，五角场目前还缺乏如此响亮的名字。而正由于商务氛围较为成熟，徐家汇凭借其传统的地理位置和品牌优势，可以吸引到较高层次的消费者。而五角场短期内的消费群体主要还是依赖区域住户，区域的整体消费水平比较低。对于五角场的商业发展而言，商务氛围是其中重要的一环，就看五角场能否走出一条属于自己的路。

写字楼市场未来可期
　　据杨浦区知识创新区办公室的数据显示，到２０１０年将达到３００万平方米，写字楼在杨浦区未来几年的开发中扮演举足轻重的角色。
目前，在五角场商业办公区中，已经拥有沪东金融大厦、金岛大厦、中环国际大厦、万达商业广场办公楼等一批项目建成商业办公楼项目。
　　其中不乏对五角场具有新意的项目，比如５Ａ智能型写字楼——沪东金融大厦，位于翔殷路、国济路口，紧邻五角场地标性建筑“彩蛋”，具备一定的地标性。该项目总建筑面积约３万平方米，共２６层，目前可出售办公面积约１万平方米。
　　而财富国际广场也是一例，财富国际广场总建筑面积１５万平方米，由财富金座、财富银座、财富王座及二期休闲街等多宗商务形态组成，采用高标准５Ａ高科技配备，是五角场城市副中心的标志性楼宇项目。
　　但是，五角场还缺乏高端的、能够给整个地区带来提升效应的项目，新推的出售型写字楼占到相当比例。出售型写字楼固然可以弥补五角场现今写字楼供应量不足，但是，整个商圈的成熟更需要高品质写字楼来提升。纵观已经成熟的商圈，诸如徐家汇与五角场等同的城市副中心，其顶级如“港汇”的商务写字楼，无不都采取开发商自持出租，统一经营管理，实现升值这样的模式，当初恒隆集团主席陈启宗一掷百亿投资上海港汇、恒隆两大广场项目时，相信很少有人能理解他的“豪赌”。但今天，上海物业租金盈利大幅增长，占到集团物业租赁盈利的四分之一，不得不让人佩服其过人的投资眼光。
　　因此五角场商圈还要在提高写字楼品质上多花功夫。一般而言，分割出售的写字楼在后期管理以及品质提升上的难度较大。可能会对整个商圈的商务氛围的提升造成影响。

知识杨浦 谋求突变
　　与其他商业中心相比，五角场地区特有的一个优势特色就是东方大学城。知识杨浦，另辟蹊径已经成为杨浦写字楼市场发展的一个新方向。
　　杨浦区现在正努力发掘五角场区域的科研优势，力图打造一条以科技创业和科教服务为主体的硅谷带，整合资源，形成规模效应。以“环岛”为中心的建设，已经不单单是商业市场的特有领地了，把科教、科研的中心注入这个副中心的概念内，使校区、工作区、生活区“三区”真正融合。
　　据了解，现在越来越多的高科技企业向杨浦区聚集，分析人士认为，五角场发展办公楼的潜力较大。目前办公楼的价位也已经在每平方米一万五左右，背靠一些大学，做可持续发展，国外有很多的城市实际上是以大学作为核心发展起来的。
　　五角场正通过高校的力量谋求突变。仅以五角场得创智天地为例，其周边将诞生“复旦文化创意产业园”，集聚一批广播电视制作、电子商务、新闻出版、咨询策划类企业。而五角场的复旦科技园建筑面积拓展到３０万平方米，入驻园区企业增加到６００家以上，具有自主知识产权的企业增加到１５０家以上。而这些园区可以发挥人才聚集效应，将人才引入五角场。这是五角场的真正财富。